Market Court annuls procurement decision for failing to apply cost-effectiveness criteria transparently.

TARJOUSPYYNTÖ JA HANKINTAPÄÄTÖS

Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asunnot on pyytänyt 17.3.2004 päivätyllä tarjouspyynnöllä tarjouksia Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asuntojen isännöintitehtävien hoitamisesta 1.1.2005 alkaen.

Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asuntojen hallitus on päätöksellään 10.6.2004 § 9 valinnut Sakipa Oy:n tarjouksen 4.435 euroa kuukaudessa.

Hankintayksikkö on 30.6.2004 markkinaoikeudelle toimittamassaan kirjelmässä ilmoittanut, että se ei tee hankintasopimusta sinä aikana, kun asia on vireillä markkinaoikeudessa.

HAKEMUS

Kiinteistöpysäkki Oy on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaa Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asuntojen hallituksen tekemän päätöksen 10.6.2004 § 9 ja velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä siten, että hakijan tarjous hyväksyttäisiin uudelleen arvioitujen pisteytysten mukaisesti.

Hakija on esittänyt perusteluinaan muun ohella seuraavaa.

Voittanut tarjous on otettu tarjousvertailuun, vaikka tarjous ei ole ollut tarjouspyyntöasiakirjojen mukainen. Tarjouspyynnössä oli pyydetty kiinteää hintaa ja voittaneessa tarjouksessa hinnoittelu vuokraustoiminnassa on arvioitu, minkä lisäksi erillislaskutukset ovat sisältäneet olennaisia lisäyksiä. Tarjousvertailussa käytetty pisteytys on laadittu epäselvällä tavalla ja hakijan tarjous on tulkittu ja pisteytetty puutteellisesti.

Hakijalla on ollut vastaava henkilöstö hoitamassa isännöintipalveluja kuin voittaneella tarjoajalla. Ainoastaan henkilöstön lukumäärä on kilpailijalla ollut suurempi. Hakijan yhteisomistusyhtiö samalla henkilöstöllä on hoitanut vastaavaa vuokrataloyhtiötä Säkylässä sekä hiukan pienempää vuokrataloyhtiötä Köyliössä viisi vuotta. Kaikilla toimistoilla on ollut tasavertaiset tietojärjestelmät pankkiyhteyksineen ja suoraveloitusvalmiuksineen eivätkä voittaneen tarjouksen tietojärjestelmät ole poikenneet miltään osin muiden tarjoajien järjestelmistä. Voittaneen tarjoajan toimisto on sijainnut Porissa noin 25

kilometrin etäisyydellä ja sen vuokrauspalvelu on ollut avoinna päivittäin kello 13-17. Hakijan toimisto on sijainnut Nakkilan keskustassa ja sen vuokrauspalvelu on ollut avoinna päivittäin kello 9-18.

Hakijan olisi tullut saada esittämillään perusteilla enemmän pisteitä.

VASTINE

Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asunnot on vaatinut, että hakemus hylätään. Perusteluinaan hankintayksikkö on esittänyt muun ohessa seuraavaa.

Isännöintitehtävän hankintamenettely on suoritettu oikein ja laatuarvioinnin pisteytys on suoritettu ja ratkaistu selkeästi tarjouspyynnön mukaisesti saatuihin tarjouksiin perustuen. Tarjoajia ei ole syrjitty ja menettely on ollut tasapuolinen. Hakemus ei siten ole aiheellinen, koska menettely on ollut hankintalain mukainen.

Tarjouspyynnössä on selvästi ilmoitettu, että valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous. Tarjouksen laatutekijät sekä niiden ja hinnan keskinäinen painoarvo on ilmoitettu eri liitteessä. Laadullisten tekijöiden yhteinen painoarvo on 60 prosenttia ja hinnan painoarvo 40 prosenttia. Laatukriteereinä ovat olleet henkilöstön ammattitaito, koulutus ja kokemus; referenssit ja erityisosaaminen; tietojärjestelmä; laadun hallinta sekä yhteistoiminta ja vuorovaikutus. Laatukriteereistä on voinut saada 1-5 pistettä. Hinnasta edullisin tarjous on saanut 5 hintapistettä, seuraavaksi edullisin 4, kolmanneksi edullisin 3

ja muut yhden pisteen.

Voittanut tarjous sisältää tarjouspyynnön mukaisesti eri selvitykset.

Kiinteät korvaukset on ilmoitettu annetulla lomakkeella siten, että kirjanpito- ja vuokraseurantakustannukset sisältyvät ilmoitettuun isännöintikustannukseen. Työmääräarvio on ilmoitettu myös näiden osalta.

Kiinteät kustannukset yhteensä ja työmääräarviot ovat täysin vertailukelpoisia muiden tarjousten kanssa. Sillä, että erilliskorvaukset on ilmoitettu jonkin verran toisistaan poikkeavasti, ei ole ratkaisevaa merkitystä kokonaisuuteen nähden.

Kiinteistöyhtiön hallitus on pisteytyksessään arvioinut henkilöstön ammattitaidon, koulutuksen ja kokemuksen olevan parempi voittajan tarjouksessa kuin hakijan tarjouksessa pisteytyksessä ilmenevällä tavalla.

Referenssejä ja erityisosaamista on arvioitu seuraavien selvitysten perusteella: selvitykset yrityksen johdon ammattitaidosta ja koulutuksesta sekä yrityksen työntekijöiden ammattitaidosta ja koulutuksesta sekä teknisen isännöinnin osaamisesta, referenssit vastaavien kohteiden isännöinnistä ja selvitys yrityksen kyvystä hoitaa vuokratalojen hallintoon liittyvät asiat. Kiinteistöyhtiön hallitus on saamiensa tarjousten perusteella arvioinut, että voittanut tarjoaja täyttää tämän arviointiperusteen paremmin kuin hakija.

Voittaneen tarjoajan kiinteistötietojärjestelmä on arvioitu laajemmaksi kuin hakijalla. Voittaneella tarjoajalla vuokranvälitys toimii nettipohjaisen hakujärjestelmän kautta. Lisäksi sillä on sähköinen yhteys

Suomen Asiakastieto Oy:n kanssa.

Yhteistoiminta ja vuorovaikutteisuus on pisteytetty kummallakin tarjoajalla samanarvoiseksi. Asiakaspalvelun ja viranomaisyhteistyön lisäksi merkittävää on vuokrataloyhtiön hallinnon yhteistyö ja yhtiön edun valvominen.

Hallituksen jäsenet ovat tutustuneet tarjouksiin ja ne on käsitelty asianmukaisesti. Asioita ei ole esitelty mitenkään virheellisesti vaan saatuihin tarjouksiin perustuen.

LAUSUNTO

Sakipa Oy on antanut lausunnon, jossa se on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää hakemuksen tai jättää sen kokonaan tutkimatta.

Perusteluinaan se on lausunut muun ohella seuraavaa.

Vuokravälityksen hinta on annettu yksikköhintana ilmoittaen kuitenkin samalla kuukausikustannus. Yksityiskohtainen lopullinen hintamääritys mahdollisine vuokravälityksen kattohintoineen on jätetty lopulliseen sopimusneuvotteluun.

VASTASELITYS

Hakija ei ole sille varatusta tilaisuudesta huolimatta antanut vastaselitystä.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Hankinnassa noudatettua menettelyä tulee arvioida ottaen huomioon julkisista hankinnoista annetun lain (hankintalaki) 1 §:n 1 momentissa ilmaistu lain tarkoitus, joka on tarjousmenettelyyn osallistuvien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaaminen. Hankintalain 6 §:n 3 momentin mukaan ehdokkaita ja tarjoajia on kohdeltava tasapuolisesti ja syrjimättä kaikissa hankintamenettelyn vaiheissa.

Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että sisällöltään tarjouspyyntöä vastaamattoman tarjouksen hylkääminen ei ole ainoastaan hankintayksikön oikeus, vaan hankintayksikkö on tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaamiseksi velvollinen hylkäämään tarjouspyynnön vastaisen tarjouksen.

Tarjouspyynnön kohdan 6.1 mukaan tarjoukseen on tullut sisällyttää muun ohella seuraavaa: "Kiinteät korvaukset ja arvioidut työmäärät on esitettävä liitteenä olevalla lomakkeella. Isännöintikorvaus, kirjanpitokorvaus ja vuokraseurannan kustannukset on esitettävä erikseen." Tarjouspyynnön liitteenä olleella tarjouslomakkeella on pyydetty merkitsemään isännöinnin, kirjanpidon sekä asuntojen vuokraamisen ja vuokraseurannan kiinteät korvaukset euroina kuukaudessa sekä näiden yhteenlaskettu kiinteä korvaus.

Voittaneessa tarjouksessa on isännöintipalvelujen osalta ilmoitettu kiinteäksi hinnaksi 3.100 euroa kuukaudessa. Isännöintipalvelujen arvioiduiksi työmääriksi on ilmoitettu isännöinti, tekninen isännöinti ja kiinteistösihteeri noin 55 h/kk, vuokravalvonta noin 15 h/kk ja kirjanpito ja maksatus noin 25 h/kk. Isännöintikorvausta, kirjanpitokorvausta ja vuokraseurannan kustannuksia ei ole tarjouksessa eritelty. Vuokravälityspalveluiden osalta on ilmoitettu yksikköhinta euroina vuokravälitystä kohden ja työmääräarvioksi "n. 50 h/kk". Tarjouksessa on lisäksi todettu, että "vuokravälityksen kk-kustannuksiksi olemme arvioineet n. 1.335 €/kk (sis. alv)".

Voittanut tarjous ei siten ole ollut tarjouspyynnön mukainen, koska se ei ole sisältänyt tarjouspyynnössä edellytettyä hintaerittelyä isännöintikorvauksen, kirjanpitokorvauksen ja vuokraseurannan kustannusten osalta ja koska se ei ole vuokravälityspalveluiden osalta sisältänyt kiinteää korvausta, vaan ainoastaan kuukausittaisen hinta-arvion. Hankintayksikön olisi näin ollen tullut hylätä voittanut tarjous tarjouspyynnön vastaisena.

Hankintalain 7 §:n 1 momentin mukaan tarjouksista tulee hyväksyä kokonaistaloudellisesti edullisin tai hinnaltaan halvin. Tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun vaatimus edellyttää, että hankintayksikön tulee soveltaa etukäteen ilmoittamiaan arviointiperusteita kaikkiin tarjouksiin tasapuolisesti ja syrjimättä. Hankintapäätöksen tulee perustua kaikkiin ennalta ilmoitettuihin arviointiperusteisiin ja hankintapäätöksessä tulee perustella se, miten arviointiperusteita on sovellettu.

Tarjouspyynnössä on ilmoitettu tarjousten valintaperusteeksi kokonaistaloudellinen edullisuus. Hankintayksikkö on tarjouspyynnön liitteenä olevassa asiakirjassa ilmoittanut tarjousten laatukriteerit. Laatukriteerien painoarvoksi on ilmoitettu 60 % ja tarjoushinnan 40 %.

Hankintapäätöksestä tai tarjousvertailusta ei kuitenkaan ilmene, miten hankintayksikkö on soveltanut tarjouspyynnössä ilmoitettuja kokonaistaloudellisen edullisuuden arviointiperusteita ja millä perusteilla pisteitä on kullekin tarjoukselle annettu.

Hankintayksikkö on menetellyt edellä mainituin tavoin hankintalain 9 §:ssä tarkoitetulla tavalla julkisista hankinnoista annettujen oikeusohjeiden vastaisesti.

Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asunnot on markkinaoikeudelle toimittamassaan sitoumuksessa ilmoittanut, ettei se tee päätöksen mukaista isännöintisopimusta sinä aikana, kun asia on vireillä markkinaoikeudessa.

Hankintayksikön virhe voidaan käsillä olevassa tapauksessa korjata siten, että hankintayksikkö tekee uuden tarjousvertailun tarjouspyynnön mukaisten tarjouksien kesken ja uuden, asianmukaisesti perustellun hankintapäätöksen, josta käy ilmi, miten tarjouspyynnössä mainittuja kokonaistaloudellisen edullisuuden arviointiperusteita on sovellettu.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Markkinaoikeus kumoaa Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asuntojen hallituksen isännöintipalveluiden hankintaa koskevan päätöksen 10.6.2004 § 9 ja kieltää hankintayksikköä tekemästä hankintasopimusta sanotun päätöksen perusteella tai panemasta sanottua päätöstä muutoinkaan täytäntöön nyt asetetun 30.000 euron sakon uhalla.

Mikäli Kiinteistö Oy Nakkilan Vuokra-asunnot aikoo edelleen toteuttaa kyseessä olevan isännöintipalveluiden hankinnan julkisena hankintana, sen tulee viipymättä tehdä asiassa uusi tarjousvertailu tarjouspyynnön mukaisten tarjousten kesken ja uusi, asianmukaisesti perusteltu hankintapäätös, josta käy ilmi, miten kaikkia tarjouspyynnössä mainittuja kokonaistaloudellisen edullisuuden arviointiperusteita on sovellettu.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Julkisista hankinnoista annetun lain 12 §:n nojalla markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää. Uhkasakon asettamista koskevaan päätökseen ei saa erikseen hakea muutosta valittamalla.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden lainoppineet jäsenet Olli Mäkinen, Maarit Lindroos ja Pertti Virtanen.