Market Court dismisses complaint against city's rent pricing, finding differences justified by timing and location.

ASIAN KÄSITTELY KILPAILUVIRASTOSSA

Toimenpidepyyntö

Itä-Suomen lääninhallitus on vastaanottanut Hotel Sweet Home Oy:n tutkimuspyynnön, joka on koskenut Pieksämäen kaupungin omistamien liiketonttien vuokrien mahdollisesti aiheuttamaa kilpailutilanteen vääristymistä majoitusliiketoiminnassa.

Kilpailuviraston valituksenalainen ratkaisu

Ratkaisu

Kilpailuvirasto on katsonut, ettei Pieksämäen kaupungin ole saadun selvityksen perusteella voitu katsoa syyllistyneen kilpailunrajoituslain 7 §:n vastaiseen määräävän markkina-aseman väärinkäyttöön.

Kilpailuvirasto on poistanut asian enemmästä käsittelystä.

Perustelut

Kilpailunrajoituslain 3 §:n 2 momentin mukaan elinkeinonharjoittajalla on määräävä markkina-asema, jos sillä on koko maassa tai tietyllä alueella yksinoikeus tai muu sellainen määräävä asema tietyillä hyödykemarkkinoilla, että se merkittävästi ohjaa hyödykkeen hintatasoa tai toimitusehtoja taikka vastaavalla muulla tavalla vaikuttaa kilpailuolosuhteisiin tietyllä tuotanto- tai jakeluportaalla.

Pieksämäen kaupunki omistaa kaava-alueella kaikista tonteista noin puolet ja liiketoimintaan tarkoitetuista keskustan alueen vuokratonteista lähes koko tonttikannan. Kaupungin asemaa korostaa se, että maankäytön ohjaus ja kaavoitus sekä niihin sisältyvä alueiden käyttötarkoituksen sekä hankkeiden laajuuden määrääminen on viranomaistoimintaa. Toimenpidepyyntöä on siten syytä arvioida määräävän markkina-aseman väärinkäyttökiellon näkökulmasta. Asian lopputulos huomioon ottaen ei kuitenkaan ole tarpeen ottaa yksityiskohtaisesti kantaa Pieksämäen kaupungin määräävään markkina-asemaan.

Kilpailunrajoituslain 7 §:n 4 kohdassa kielletään kohtuuttoman tai kilpailunrajoittamista ilmeisesti tarkoittavan hinnoittelukäytännön soveltaminen. Määräävässä markkina-asemassa olevan elinkeinonharjoittajan tulee soveltaa asiakassuhteissaan johdonmukaisia ja selkeitä hinnoitteluperiaatteita. Syrjintä on kyseessä silloin, kun samanlaiset asiakkaat asetetaan perusteettomasti erilaiseen asemaan. Velvollisuus asiakkaiden tasapuoliseen kohteluun ei toisaalta tarkoita sitä, että määräävässä asemassa oleva elinkeinonharjoittaja olisi velvollinen perimään identtisiä hintoja. Objektiivisesti todettavista ja kilpailuoikeudellisesti hyväksyttävistä syistä yritys voi periä erilaisia hintoja. Mikäli erilaisia hintoja peritään, määräävässä asemassa olevan yrityksen tulee tarvittaessa voida osoittaa menettelylleen kustannusperusteinen tai muu hyväksyttävä syy.

Pieksämäen kaupungin 18.1.1999 voimaan tulleeseen kiinteistösääntöön on kirjattu kaupungin omistamien tonttien vuokrausta koskevat perusteet. Vuokran määrään vaikuttavia tekijöitä ovat mm. tontin teholuku, tontin etäisyys kaupungin ydinkeskustasta ja tontin käyttötarkoitus.

Pieksämäen kaupunki on perustellut Hotel Sweet Home Oy:n korkeampaa vuokraa verrattuna Hotelli Savonsolmun tontin vuokraan tonttien vuokrasopimusten alkamisajankohdan eroilla sekä tonttien koko- ja sijaintieroilla. Savonsolmun vuokrasopimus on solmittu vuonna 1974 ja Hotel Sweet Home Oy:n vuonna 1998. Savonsolmu sijaitsee hieman kauempana kaupungin ydinkeskustasta ja tontin pinta-ala on 11.672 neliömetriä. Hotel Sweet Home Oy:n tontin pinta-ala on 905 neliömetriä.

Kysymyksessä olevien tonttien vuokrat eivät poikkea merkittävästi muista niiden kanssa samanaikaisesti vuokratuista liiketonteista. Tonttien vuokrat ovat vanhoissa vuokrasopimuksissa olleet selvästi alhaisempia kuin uudemmissa viime vuosina tehdyissä sopimuksissa. Vanhojen vuokra-aikojen päätyttyä uusissa sopimuksissa vuokrat ovat määräytyneet kaupungin kiinteistösääntöön kirjattujen perustelujen mukaisesti.

Kilpailuvirasto on katsonut, että liike- ja muiden tonttien vuokran määräytyminen vuokrasopimuksen teko- ja voimaantuloajan markkinatilanteen perusteella on yleistä. Tontinvuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia ja sopimuksiin on kirjattu ehtoja vuokran tarkistamisesta. Tonttien vuokra muodostuu siten osapuolten keskinäisen sopimuksen ja sen ehtojen perusteella. Tonttien, joiden vuokrasopimusten solmimisajankohtien välillä on vuosia tai jopa vuosikymmeniä, vuokrien määrät voivat poiketa huomattavasti toisistaan.

Tässä tapauksessa vuokrasopimuksen alkamisajankohdasta johtuvaa hinnaneroa kerrosneliömetrin vuokraushinnassa on pidettävä kilpailuoikeudellisesti ja objektiivisesti hyväksyttävänä syynä vuokrasopimusten hinnaneroille. Hinnaneroa ei ole myöskään pidettävä niin merkittävänä, että siitä aiheutuisi kilpailun vääristymiä em. hotellien väliselle kilpailulle.

Pieksämäen kaupunki ei saadun selvityksen perusteella ole syyllistynyt Hotel Sweet Home Oy:n tontin vuokraa määrittäessään kielletyn syrjivän hinnoittelukäytännön soveltamiseen eikä sen menettelyä voida pitää kilpailunrajoituslain 7 §:n 4 kohdassa tarkoitettuna määräävän markkina-aseman väärinkäyttönä.

ASIAN KÄSITTELY MARKKINAOIKEUDESSA

Valitus

Hotel Sweet Home Oy on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaisi kilpailuviraston päätöksen.

Perusteluinaan valittaja on todennut muun ohella seuraavaa.

Kaupunki on suosinut vain yhtä majoituspalvelujen tarjoajaa eikä ole halunnut kaupunkiin kilpailevaa toimintaa Hotelli Savonsolmulle. Kaupunki on perustellut Torikadun kalliimpaa vuokraa sijaintierolla kaupungin keskustasta. Mikäli matka mitataan torilta, on Hotel Sweet Home Oy:öön noin 50 metriä lyhyempi matka kuin Hotelli Savonsolmuun. Järvenrantatontit ovat yleensä kaava-alueella kalliimpia. Pieksämäellä on peritty järvenrantatontista 5,9 kertaa halvempaa tontinvuokraa.

Kilpailuviraston lausunto

Kilpailuvirasto on vaatinut, että valitus hylätään.

Perusteluinaan Kilpailuvirasto on todennut, ettei Hotel Sweet Home Oy ole valituksessaan tuonut esille mitään sellaisia seikkoja, joiden perusteella Kilpailuvirasto katsoisi tarpeelliseksi muuttaa kantaansa.

Pieksämäen kaupungin lausunto

Pieksämäen kaupunki on vaatinut, että Hotel Sweet Home Oy:n valitus hylätään aiheettomana.

Hotel Sweet Home Oy:n vastaselitys

Hotel Sweet Home Oy on antanut vastaselityksen.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Määräävän markkina-aseman väärinkäyttö

Valittaja on katsonut, että kaupunki on suosinut vain yhtä majoituspalvelujen tarjoajaa.

Kilpailunrajoituslain 3 §:n 2 momentin mukaan määräävä markkina-asema katsotaan olevan elinkeinonharjoittajalla tai elinkeinonharjoittajien yhteenliittymällä, jolla koko maassa tai tietyllä alueella on yksinoikeus tai muu sellainen määräävä asema tietyillä hyödykemarkkinoilla, että se merkittävästi ohjaa hyödykkeen hintatasoa tai toimitusehtoja taikka vastaavalla muulla tavalla vaikuttaa kilpailuolosuhteisiin tietyllä tuotanto- tai jakeluportaalla.

Kilpailunrajoituslain 7 §:n mukaan elinkeinonharjoittajan tai näiden yhteenliittymän määräävän markkina-aseman väärinkäyttö on kielletty. Väärinkäyttönä pidetään muun ohella 7 §:n 4 kohdan mukaan kohtuuttoman tai kilpailun rajoittamista ilmeisesti tarkoittavan hinnoittelukäytännön soveltamista. Lainkohdan perusteella määräävässä markkina-asemassa olevan elinkeinonharjoittajan tulee noudattaa hinnoittelussaan kohtuullisuutta ja yleistä tasapuolisuutta.

Määräävässä markkina-asemassa olevaa elinkeinonharjoittajaa koskeva tasapuolisuusvaatimus edellyttää sitä, että samanlaisia asiakkaita kohdellaan samalla tavoin. Tämä vaatimus ei edellytä sitä, että erilaisia asiakasryhmiä kohdellaan samalla tavoin, jos hintaerot perustuvat kustannusperusteisiin tai muihin kilpailuoikeudellisesti hyväksyttäviin syihin.

Esillä olevassa tapauksessa valittajalle ja Hotelli Savonsolmulle vuokrattujen tonttien vuokrat ovat poikenneet toisistaan. Hotellikäyttöön tarkoitettujen liiketonttien vuokraajia voidaan pitää kaupungin kannalta samanlaisina asiakkaina, joita olisi lähtökohtaisesti kohdeltava samalla tavoin. Asiassa on siten ratkaisevaa, onko hintaeroille olemassa kilpailuoikeudellisesti hyväksyttävä syy.

Saadun selvityksen mukaan kyseessä olevat liiketontit on vuokrattu vuosina 1974 ja 1998. Tonttien vuokrat eivät poikkea muista samoina ajankohtina vuokrattujen tonttien vuokrista. Vanhojen vuokrasopimusten päättyessä uusien sopimusten vuokrat ovat määräytyneet kaupungin kiinteistösäännön perusteluiden mukaisesti. Asiassa ei ole ilmennyt, että vuokrien eroille olisi muuta syytä kuin vuokrasopimusten tekoajankohdasta johtuva ero. Markkinaoikeus katsoo, että tällaista olosuhteista johtuvaa eroa on pidettävä kilpailuoikeudellisesti hyväksyttävänä. Saadun selvityksen perusteella valittajalta perittyä vuokraa ei myöskään voida pitää kilpailunrajoituslain 7 §:n 4 kohdan tarkoittamalla tavalla kohtuuttomana.

Markkinaoikeus katsoo edellä mainituin perustein, että Pieksämäen kaupungin menettelyä ei voida pitää kilpailunrajoituslain 7 §:n tarkoittamana kohtuuttomana tai syrjivänä hinnoitteluna. Asiassa ei näin ollen ole tarvetta arvioida, onko Pieksämäen kaupungilla määräävä markkina-asema relevanteilla markkinoilla vai ei.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Markkinaoikeus hylkää valituksen.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kilpailunrajoituksista annetun lain 21 §:n 2 momentin nojalla markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden lainoppineet jäsenet Olli Mäkinen, Maarit Lindroos ja Pertti Virtanen sekä asiantuntijajäsenet Risto Airikkala, Olavi Sulkunen ja Pekka Valkama.

HUOM.

Markkinaoikeuden päätöksestä on valitettu korkeimpaan hallinto-oikeuteen.

Katso korkeimman hallinto-oikeuden päätös 9.11.2005 taltionumero 2912.