Consumer Council's ban on advertising landlord commissions to tenants dismissed by Market Court.

Asiassa äänestys.

KSL_2_luku_1_§ ja 7_§

KULUTTAJAASIAMIEHEN VAATIMUKSET

Kuluttajaasiamies on vaatinut, että elinkeinonharjoittaja Kari Olavi Korpihetettä Helsingin Toivehuoneistot nimisen toiminimen haltijana kuluttajansuojalain (KSL) 2 luvun 1 ja 7 §:n sekä asunnonvälittäjäasetuksen 5 ja 9 §:n nojalla sakon uhalla kielletään kuluttajiin kohdistuvassa asunnonvälityspalvelun markkinoinnissa lupaamasta vuokranantajille palkkiota hänen kauttaan vuokratusta huoneistosta.

Kari Olavi Korpihete on Helsingin Toivehuoneistot nimisen toiminimen avulla markkinoinut jo vuodesta 1996 alkaen säännöllisesti mm. useita kertoja viikossa Helsingin Sanomien "Vuokrata halutaan huoneistoja ja kiinteistöjä" palstalla vuokranantajille vuokraasuntojen välityspalveluita seuraavanlaisin ilmoituksin: "500 markan palkkio vuokranantajille! Haemme puolestanne luotettavat vuokralaiset nopeasti. Vuokralaisilta vain norm. palkkio. Soita Heti! Toivehuoneistot." Ilmoituksen lopussa on ollut puhelinnumero. KA:n saaman tiedon mukaan palkkion saa vuokranantaja jokaisesta huoneistosta, josta tehdään Toivehuoneistojen kautta vuokrasopimus.

Vuokraasuntojen välitystoimintaa ainoana erityissäännöksenä sääntelevän asunnonvälittäjäasetuksen 2 §:n mukaan asunnonvälittäjänä pidetään jokaista, joka ammattimaisesti tai jatkuvasti palkkiota vastaan saattaa sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa tarkoituksena aikaansaada asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimus.

Asunnonvälittäjän toiminta perustuu toimeksiantoon. Toimeksiantajana voi asunnonvälittäjäasetuksen mukaan olla niin vuokranantaja kuin asunnonhakijakin. Asetuksessa ei suoraan oteta kantaa siihen, kumpi osapuoli maksaa välittäjän palkkion, mutta toimeksiantoa koskevan 6 §:n perusteella on pääteltävissä, että presumptio on tässä, kuten yleensäkin toimeksiantojen kohdalla, että palkkion suorittaa toimeksiantaja.

Vuokra-asuntojen kohdalla kysyntä ylittää monilla paikkakunnilla reilusti tarjonnan, minkä seurauksena vuokrattavista asunnoista vallitsee kova kilpailu. Vuokra-asuntoa itselleen etsivien ohella kilpailua vuokrattavista asunnoista käyvät myös ammattimaiset asunnonvälittäjät. Tässä markkinatilanteessa välittäjät ovat ryhtyneet tarjoamaan välityspalvelun vuokranantajille ilmaistoimeksiantoina ja välityspalkkio peritään asunnonhakijoilta. Järjestelyn seurauksena huomattava osa asunnonvuokrauksesta onkin siirtynyt ammattimaisten asunnonvälittäjien käsiin.

Hinnoitteluvapauden vallitessa ovat välittäjien niukoista asunnoista määräämät välityspalkkiot kohonneet varsin korkeiksi. Tavallinen välityspalkkion määrä on välitettävän kohteen yhden kuukauden vuokra lisättynä 22 %:n arvonlisäverolla. Asunnonvälittäjäasetuksen 9 §:ssä edellytetään kuitenkin, että palkkion tulee olla kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä ja tehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa.

Palkkion perimiskäytännöstä huolimatta välittäjät markkinoivat palveluitaan nimenomaan vuokranantajille ja välittäjän toimenpiteet suuntautuvat selkeästi juuri tämän osapuolen palvelemiseen. Esimerkiksi vastaaja käyttää markkinoinnissaan ilmaisua "Haemme luotettavat vuokralaiset asuntoonne." Asunnonvälittäjäasetuksen 5 §:n mukaan asunnonvälittäjän on kuitenkin välitystehtävää suorittaessaan otettava huomioon myös toimeksiantajan vastapuolen edut.

Asunnonvälitys on meillä vapaa, ohjesääntöinen elinkeino, jossa elinkeinonharjoittaja markkinatalouden yleisten periaatteiden mukaisesti mm. määrittelee itse palkkionsa. Jos välittäjä maksaa palkkion vuokranantajille kaikista välitettäväksi hankituista asunnoista, on selvää, että tämä on välittäjälle yksi kuluerä, jonka hän yleisten liiketaloudellisten periaatteiden mukaan sisällyttää palveluidensa myyntihintoihin.

Vastaaja on ilmoittelussaan todennut perivänsä vuokralaisilta vain normaalin palkkion. Normaalin palkkion käsitettä ei hinnoitteluvapauden vallitessa voida kuitenkaan määritellä yleisellä tasolla, vaan kyse on aina kunkin elinkeinonharjoittajan omasta hinnoittelusta ja siten hänen omasta normaalihinnastaan. Kun vastaaja ilmoittaa tarjoavansa 500 markan palkkion kaikille vuokranantajille jokaisesta välitettäväksi saadusta asunnosta, vastaajan normaalipalkkio on tällöin se palkkio, jonka hän asuntojen välityksestä asunnonhakijoilta aina perii, mitä hintaa määritellessään välittäjä on ottanut huomioon sen, että kunkin asunnon hankinta välitettäväksi maksaa hänelle varsinaisten kulujen ohella 500 markan palkkion verran. Väite "vain" normaalin palkkion perimisestä on siten perusteeton ja antaa harhaanjohtavan kuvan elinkeinonharjoittajan hinnoitteluperusteista.

Käytäntö, jossa palvelun tarjoaja maksaa palvelun saajalle siitä, että palvelun saaja suostuu käyttämään palkkion lupaavan elinkeinonharjoittajan palveluita, ei ole ongelmaton myöskään palkkion saajan kannalta. Palkkiolupauksella palvelun saajan, tässä tapauksessa vuokranantajan, huomio siirretään pois pääasiasta eli tarjotun palvelun laadusta. Tällaista markkinointia on KSL:n soveltamisesta syntyneessä ratkaisukäytännössä pidetty jo vakiintuneesti sopimattomana. Sitä voidaan pitää myös asunnonvälittäjäasetuksen 5 §:ssä tarkoitetun hyvän asunnonvälitystavan vastaisena.

KARI OLAVI KORPIHETEEN VASTAUS

Kari Olavi Korpihete on ensisijaisesti vaatinut hakemuksen jättämistä tutkimatta sillä perusteella, että hakemuksessa tarkoitettu asia ei kuulu markkinatuomioistuimen toimivaltaan. Siltä varalta, että asia kuitenkin tutkittaisiin, vastaaja on kiistänyt menettelynsä olevan KSL:n vastaista ja vaatinut hakemuksen hylkäämistä. Vastaaja on myös vaatinut, että KA velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.

KSL:n 2 luvun 1 §:n mukaan markkinoinnissa ei saa käyttää hyvän tavan vastaista tai muutoin kuluttajien kannalta sopimatonta menettelyä. Säännöksen tarkoituksena on estää kuluttajiin kohdistuva sopimaton markkinointi. KSL:n mukaan kuluttajana pidetään luonnollista henkilöä, joka hankkii kulutushyödykkeen pääasiassa muuhun tarkoitukseen kuin harjoittamaansa elinkeinotoimintaa varten.

Vastaajan harjoittama lehti-ilmoittelu on kohdistunut ainoastaan vuokranantajiin, joita ei voida pitää lain tarkoittamassa mielessä kuluttajina. Huomattava osa vuokranantajista on lisäksi elinkeinonharjoittajia, joihin kohdistuvaan markkinointiin KSL:ia ei voida soveltaa. Koska vastaajan harjoittama ilmoittelu ei ole lainkaan kohdistunut välityspalvelujen todellisina kuluttajina toimiviin vuokra-asuntoja hakeviin luonnollisiin henkilöihin, hakemus on tältäkin osin perusteeton. Kyseessä ei yleensäkään ole ollut kuluttajiin kohdistuva markkinointi lain tarkoittamalla tavalla.

Kun vastaaja on löytänyt vuokranantajan kannalta sopivan vuokralaisen, vastaaja ilmoittaa siitä ja mikäli vuokranantaja hyväksyy välitetyn vuokralaisen, vastaaja saattaa sopimusosapuolet yhteen ja avustaa paikan päällä vuokrasopimuksen tekemisessä. Näin sekä vuokranantaja että vuokralainen saavat asiantuntija-apua, mikä tähtää mahdollisten vastaisten riitaisuuksien minimointiin. Menettelyn tarkoituksena on nimenomaan myös vuokralaisen avustaminen. Vastaajan toiminta on laissa säänneltyä, jolloin osapuolet saavat vastaajan kautta turvatumman aseman kuin yksin toimiessaan.

Helsingin Sanomissa esiintyneessä ilmoituksessa ei ole mitään hyvän tavan vastaista tai muutoin kuluttajien kannalta sopimatonta. Se kohdistuu sanamuotonsakin mukaan ainoastaan potentiaalisiin vuokranantajiin. Siinä on käytetty palvelujen markkinoinnissa yleisesti hyväksyttyjä ja esiintyneitä ilmaisutapoja. Kyseessä ei ole mainos vaan ilmoitus, jota on käytetty Vuokrata halutaan huoneistoja palstalla. Ilmoituksessa on nimenomaisesti mainittu, että vuokralaisilta peritään vain normaali palkkio. Sen puolestaan määrittelee markkinatilanne, verolainsäädäntö ja kauppatapa. Ilmoituksessa todetaan, että vastaaja suorittaa 500 markan palkkion vuokranantajalle. Palkkion maksamisella vastaaja pyrkii saamaan asunnon tarjoajat ja asuntoa kysyvät kohtaamaan toisensa. Se on ehdottomasti molempien osapuolten etu.

KA:n väite, että kunkin asunnon hankinta välitettäväksi maksaa vastaajalle varsinaisten kulujen ohella 500 markan palkkion verran, on täysin perusteeton. Vastaaja perii vuokralaiselta toimeksiantajan luvalla markkinatilanteen määrittämän kuukausivuokran suuruisen palkkion, josta menettelystä vastaaja sopii joka kerta erikseen vuokranantajan ja vuokralaisen kanssa. Mainitun 500 markan palauttaminen vuokranantajalle tarkoittaa, että vastaaja tinkii omasta palkkiostaan sopimuskumppaninsa hyväksi. Tämä on yleisesti hyväksytty ja jatkuvasti käytetty markkinointitoimenpide kaikkien hyödykkeiden mainonnassa ja muussa markkinoinnissa. Vuokra-asuntojen välittäminen on erittäin kilpailtu ala, mikä pakottaa joskus varsin näkyvään markkinointitapaan. Kaikki markkinointi, joka ei ole erityisesti kiellettyä, on sallittua. Vastaajan ilmoitukset eivät sisällä mitään kuluttajien kannalta sopimatonta.

KA:n väite, että vastaajan noudattama markkinointi johtaa välityspalkkioiden kohoamiseen, on perusteeton. KA ei ole esittänyt mitään faktoja väitteensä tueksi. Vuokrataso ja samalla yleensä välityspalkkioiden taso määräytyy pelkästään markkinatilanteen perusteella. Erityisesti pääkaupunkiseudulla jatkuva pula vuokra-asuinnoista on kieltämättä johtanut vuokratason nousuun. Tähän on myös vaikuttanut vuokrasäännöstelyn purkaminen. Ei voida hyväksyä väitettä, että vastaajan noudattama ilmoittelu sinänsä vaikuttaisi tulevaisuudessa edes vähäisessä määrin välityspalkkioiden tasoon. Kauppatavaksi vuokra-asuntojen välityksessä koko maassa on muodostunut, että palkkiona peritään yhden kuukauden vuokra. Tämän mittapuun mukaan vastaajan perimä palkkio on ollut kohtuullinen.

KA:n toimivaltaan ei kuulu kilpailun edistäminen. Sitä varten on olemassa muut viranomaiset. KA:n väite, että vastaajan noudattama markkinointitapa johtaa siihen, että kilpailu palvelun laadulla ja sisällöllä ei toteudu, on perusteeton. Vastaajan menettely päin vastoin johtaa siihen, että vastaaja tinkii omasta palkkiostaan todellisten kuluttajien eli vuokralaisten eduksi. Vastaajan noudattama markkinointitapa lisää vuokra-asuntojen tarjontaa, joka pitemmällä aikavälillä alentaa pääkaupunkiseudun vuokratasoa.

Kuten KA toteaa, vuokranantajalle on tärkeää saada aikaan pitkäaikainen, ongelmaton vuokrasuhde ja että vuokrasopimus ja siihen liittyvät muut toimenpiteet tehdään ammattitaidolla. Vastaajan palveluun kuuluvat kaikki em. toimenpiteet. Vastaajan tarkoituksena on nimenomaan palvella vuokranantajia mahdollisimman hyvin koko toimeksiannon ajan. Vastaajan palkkiomenettely ei millään tavalla hämärrä vuokranantajan päätöksentekoa. Alalta karsiutuvat väistämättä ne välittäjät, joiden palveluun vuokranantajat eivät ole tyytyväisiä. Palvelun tason valvonta ei kuulu KA:lle.

Vastaajan näkemyksen mukaan KA on puuttunut asiaan, jossa kuluttajien etu ei ole millään tavoin ollut uhattuna. Vastaaja ei voi ymmärtää, miksi juuri hänet on valittu vastaajaksi, vaikka maassa toimii satoja ammattimaisia välittäjiä, jotka noudattavat samaa kauppatapaa. Useat heistä ovat myös käyttäneet lehti-ilmoittelussaan samaa markkinointitapaa. KA:n tarkoituksena on selvästikin hankkia ennakkotapaus alueelta, jossa toimimista ei markkinoinnin osalta ole lainsäädännössä määritelty. KA on tilastojen perusteella puuttunut aikaisemmin lähinnä markkinointiin, joka on ollut suuren kuluttajakunnan kannalta jotenkin harhaanjohtavaa tai kohderyhmänä ovat olleet lapset.

KSL:n markkinointia koskeva yleissäännös, johon KA on hakemuksensa perustanut, on erittäin tulkinnanvarainen. Sen perusteella ei voida puuttua Suomen kansalaisten perusoikeuksiin kuuluviin sananvapauteen ja elinkeinovapauteen. Lehti-ilmoitteluun puuttuminen saattaa jopa vähentää vuokraasuntojen muutoinkin niukkaa tarjontaa. KA pyrkii rajoittamaan vastaajan toimintaa asianmukaiset ilmoitukset tehneenä asunnonvälittäjänä. Markkinointitapa ei ole ollut hyvän tavan vastainen eikä muutoinkaan kuluttajien kannalta sopimaton. Se täyttää normaalille lehti-ilmoittelulle asetetut hyväksyttävyyskriteerit eikä ole ollut millään tavoin harhaanjohtava eikä totuudenvastainen. Ilmoittelun kohderyhmä ei myöskään ole sellainen, joka tarvitsisi erityistä suojaa. Markkinatuomioistuimen on hylättävä KA:n hakemus. Koska hakemus on myös ilmeisen perusteeton, vastaaja vaatii KA:ta korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut.

MARKKINATUOMIOISTUIMEN RATKAISUN PERUSTELUT

Vastaaja, elinkeinonharjoittaja Kari Olavi Korpihete harjoittaa kaupparekisteriotteen mukaan toiminimellä Helsingin Toivehuoneistot mm. asuinhuoneistojen vuokravälitystä. Vastaaja on Helsingin Sanomissa mm. 27.11., 9.12. ja 10.12.1996 "Vuokrata halutaan huoneistoja ja kiinteistöjä" palstalla julkaissut seuraavan ilmoituksen: "500 mk palkkio vuokranantajille! Haemme puolestanne luotettavat vuokralaiset nopeasti. Vuokralaisilta vain norm. palkkio. Soita heti! Toivehuoneistot." Ilmoituksen lopussa on ollut vastaajan puhelinnumero.

Vuokra-asuntojen ammattimaista välitystoimintaa koskevat erityissäännökset ovat asunnonvälittäjäasetuksessa. Asetuksen 2 §:n mukaan asunnonvälittäjänä pidetään jokaista, joka ammattimaisesti tai jatkuvasti palkkiota vastaan saattaa sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa tarkoituksena aikaansaada asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimus.

KSL:n 2 luvun säännökset koskevat mm. palvelujen markkinointia kuluttajille. Vastaajan edellä mainitun ilmoituksen kohderyhmänä ovat olleet vuokrahuoneistojen omistajat. Vastaajan ilmoitusten on katsottava kohdistuvan pääasiassa vuokrahuoneistoja omistaviin yksityishenkilöihin. Markkinatuomioistuin katsoo, että hakemuksessa tarkoitettuun markkinointiin on sovellettava KSL:n 2 luvun 1 §:n säännöstä. Hakemusta ei siten voida jättää vastaajan esittämillä perusteilla tutkimatta.

Asunnonvälittäjän toimeksiantajana voi asunnonvälittäjäasetuksen mukaan olla joko vuokranantaja tai asunnonhakija. Asetuksessa ei ole säännöstä siitä, kumpi osapuoli maksaa välittäjän palkkion. Toimeksiantosopimuksia tehtäessä voidaan kuitenkin katsoa olevan pääsääntönä, että palkkion suorittaa toimeksiantaja.

Asetuksen 5 §:n mukaan asunnonvälitystä harjoitettaessa on paitsi noudatettava ko. toimintaa koskevia säännöksiä myös noudatettava hyvää asunnonvälitystapaa. Sekä toimeksiantajan että tämän vastapuolen edut on otettava huomioon.

Asunnonvälittäjäasetuksen 6 §:n mukaan toimeksiannosta on tehtävä kirjallinen sopimus. Sopimuksessa on mainittava mm. toimeksiannon sisältö ja siitä suoritettava korvaus. Asetuksen 9 §:n mukaan välityspalkkion on oltava kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä ja tehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa. Jos sekä asunnonhakija että vuokranantaja ovat asunnonvälittäjän toimeksiantajina, välittäjä saa ko. säännöksen mukaan periä vain yhden välityspalkkion määrän.

Suomessa on monilla paikkakunnilla vuokra-asuntojen kysyntä ylittänyt selvästi tarjonnan. Välittäjät kilpailevat toimeksiannoista ja myös vuokra-asuntoa tarvitsevat henkilöt ovat joutuneet kilpailemaan vuokra-asunnoista. Käytäntö vuokra-asuntomarkkinoilla on muodostunut sellaiseksi, että välittäjän palkkion joutuu maksamaan asunnon vuokraava henkilö, vuokralainen, ja palkkion määräksi on muodostunut yhden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Sen sijaan vuokranantajille vuokra-asunnonvälittäjän palvelut ovat olleet käytännössä useimmiten ilmaisia.

Vuokra-asunnon välittäjä markkinoi palvelujaan välitystoimeksiantoja saadakseen. Palveluiden tarjoaja perustaa markkinointinsa normaalisti tarjoamiensa palveluiden laatuun, hintaan ym. seikkoihin. Jos palvelujen tarjonnassa korostetaan muita, asiaan kuulumattomia seikkoja, tämä on omiaan kiinnittämään palveluita tarvitsevien huomion palvelujen sisällön kannalta olennaisten seikkojen sijasta muihin seikkoihin. Vuokra-asunnon välittäjien markkinoinnille on tältä osin asetettava samantasoiset vaatimukset kuin muilla vastaavilla palvelualoilla.

Vastaajan lehti-ilmoituksissa on korostettu vuokranantajille luvattua palkkiota. Vastaaja on ilmoittanut perivänsä välityspalkkion vuokralaisilta. Toimeksiannon vastaaja tekee kuitenkin vuokranantajan kanssa, jolle hän on ilmoituksessaan luvannut 500 markan palkkion. Tällaisessa tilanteessa vuokranantajille luvattu palkkio on omiaan ohjaamaan vuokranantajan suorittamaa välittäjävalintaa. Se saattaa vaikuttaa jopa niin, että välityspalvelu saatetaan valita ensisijaisesti luvatun palkkion vuoksi. Tällaisen palkkion tarjoaminen on myös omiaan vääristämään kilpailutilannetta markkinoilla ja se voi johtaa sellaiseen vuokralaiselta vuokranantajalle tulevaan suoritukseen, joka ei ole perusteltavissa huoneenvuokralain säännöksillä. Vastaajan menettelyä ei voida pitää asunnonvälittäjä-asetuksessa tarkoitetun hyvän asunnonvälitystavan mukaisena.

Edellä mainituilla perusteilla markkinatuomioistuin katsoo, että vastaaja on lupaamalla vuokranantajalle palkkion vastaajan kautta vuokrattavista huoneistoista menetellyt kuluttajien kannalta sopimattomasti.

Markkinatuomioistuimesta annetun lain 15 §:n 4 momentista käy ilmi, että KSL:n nojalla käsiteltävissä asioissa asianosaiset vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan. Vastaajan vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta on siten lakiin perustumaton.

MARKKINATUOMIOISTUIMEN RATKAISU

Markkinatuomioistuin kieltää KSL:n 2 luvun 1 ja 7 §:n nojalla sadantuhannen (100.000) markan sakon uhalla elinkeinonharjoittaja Kari Olavi Korpihetettä Helsingin Toivehuoneistot nimisen toiminimen haltijana kuluttajiin kohdistuvassa asunnonvälityspalvelujen markkinoinnissa lupaamasta vuokranantajille palkkiota Korpiheteen kautta vuokrattavista huoneistoista.

Kieltoa on noudatettava heti.

Korpiheteen vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hylätään.

Asian ovat ratkaisseet: Meriluoto, Bärlund, Airikkala, Kivipato, Maijala, Ollikainen, Sario ja Viljanen

Asiassa äänestys

Jäsen Maijala, jonka lausuntoon jäsen Viljanen yhtyi, lausui:

Vastaajan lehti-ilmoituksissa on käytetty alalla tavanomaisia ilmaisuja. Ilmoituksissa luvattua 500 markan palkkiota ei voida pitää määrältään kovin merkittävänä, eikä sen voida olettaa vaikuttavan vuokralaisen vastaajalle maksamaan toimeksiantopalkkioon.

KA ei ole esittänyt, että vastaajan tarjoamat palvelut poikkeaisivat laadultaan tai hinnaltaan muiden välittäjien tarjoamista palveluista. Välitystehtävästä perittävän palkkion on alalla vallitsevan käytännön mukaan maksanut vuokraasuntoa tarvitseva henkilö. Vastaajan vuokralaiselta perimä palkkio on ollut alalla noudatetun käytännön mukainen.

Vastaajan ilmoituksen kohderyhmänä ovat olleet henkilöt, joiden mahdollisuuksia valita eri palvelujen tarjoajien välillä on pidettävä hyvinä. Luvatun palkkion ei voida katsoa olleen omiaan vaikuttamaan sopimattomasti näiden henkilöiden harkintaan heidän valitessaan välityspalveluja tarjoavaa asunnonvälittäjää.

Edellä mainituilla perusteilla katson, että vastaaja ei ole menetellyt kuluttajien kannalta sopimattomasti lupaamalla vuokranantajalle 500 markan palkkion vastaajan kautta vuokrattavista huoneistoista. Tämän vuoksi hylkään KA:n hakemuksen. Oikeudenkäyntikulujen osalta yhdyn enemmistön kantaan.