Court allows neighbor's removal claim because drainage work violated building permit by being built on wrong property.

Kunnan rakennusvalvontaviranomainen oli päättänyt olla ryhtymättä toimenpiteisiin kiinteistönomistajien vaadittua, että heidän kiinteistönsä X puolella sijaitsevat naapurikiinteistöä Y palvelevat rakenteet velvoitetaan poistamaan. Rakennusvalvontaviranomainen ja hallinto-oikeus olivat katsoneet, että kysymys ei ollut rakennusvalvontaviranomaisen toimivaltaan kuuluvasta asiasta.

Vaatimus kohdistui muun ohella kiinteistöllä Y sijaitsevan asuinrakennuksen salaojitus- ja hulevesijärjestelmän rakenteisiin, joiden uusiminen oli toteutettu osana rakennuksen laajaa peruskorjaushanketta. Peruskorjaushankkeeseen oli myönnetty rakennuslupa.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että salaojitus- ja hulevesijärjestelmän uusiminen oli ollut sellainen rakennuksen peruskorjaushankkeeseen välittömästi liittyvä ja sen kokonaisuudesta erottamaton toimenpide, jota hankkeelle haettu ja myönnetty rakennuslupa koski. Sekä peruskorjaushanketta koskevassa rakennuslupahakemuksessa että rakennuslupapäätöksessä rakennuspaikaksi oli ilmoitettu vain kiinteistö Y. Rakennuslupa-asiakirjoihin ei ollut sisältynyt selvitystä siitä, että luvan hakijalla olisi ollut oikeus hakemuksessa tarkoitettujen rakenteiden sijoittamiseen naapurikiinteistölle X.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että kun peruskorjaushankkeen yhteydessä rakennettuja salaojitus- ja hulevesijärjestelmän osia oli edellä todetusta huolimatta rakennettu kiinteistön X alueelle, oli rakennustyö toteutettu myönnetyn rakennusluvan vastaisesti. Myönnettyyn rakennuslupaan nähden toiselle kiinteistölle sijoittuvia rakenteita ei naapurin asemaan kohdistuvien vaikutusten vuoksi ollut voitu katsoa sillä tavoin vähäisiksi tai yleisen edun ulkopuolelle jääviksi, että rakennusvalvontaviranomainen olisi voinut arvioida rakenteiden poistamisvaatimuksen jäävän lakisääteisten tehtäviensä ja toimivaltansa ulkopuolelle. Korkein hallinto-oikeus palautti rakenteiden poistamisvaatimuksen rakennusvalvontaviranomaiselle uudelleen käsiteltäväksi.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (139/1999) 124 § 1 momentti, 125 § 1 — 3 momentti ja 182 § 1 momentti (682/2014)

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Helsingin hallinto-oikeus 26.11.2024 nro 7083/2024

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää A:lle ja B:lle valitusluvan ja tutkii asian.

Tuusulan rakennusvalvontajaoston päätös ja hallinto-oikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin ne koskevat naapurikiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kuivatusjärjestelmään (salaojitus- ja hule/ -sadevesijärjestelmä) kuuluvien rakenteiden poistamista muutoksenhakijoiden kiinteistöltä. Asia palautetaan tältä osin jaostolle uudelleen käsiteltäväksi. Muiden poistettaviksi vaadittujen rakenteiden ja toimien osalta valitus hylätään eikä hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta näiltä osin muuteta.

Tuusulan kunta velvoitetaan korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa arvonlisäveroineen yhteensä 1 000 eurolla viivästyskorkoineen. Viivästyskorko määrätään korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korkeimman hallinto-oikeuden tämän päätöksen antamisesta.

Asian tausta

(1)

A ja B

ovat vaatineet, että rakennusvalvontaviranomainen velvoittaa poistamaan heidän omistamansa kiinteistön X puolella sijaitsevat naapurikiinteistöä Y palvelevat rakenteet.

(3)

Hallinto-oikeus

on muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellä hylännyt muutoksenhakijoiden valituksen. Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään keskeisesti seuraavasti:

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Minna Ruuskanen (eri mieltä), Jonna Konstari ja Riikka Laitinen. Esittelijä Alexander Degerman (eriävä mielipide).

Vaatimukset ja selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

(5)

A ja B

ovat pyytäneet valituslupaa. He ovat vaatineet, että hallinto-oikeuden ja rakennusvalvontajaoston päätökset kumotaan siltä osin kuin ratkaistavana on ollut, onko rakennusvalvontajaosto voinut olla ryhtymättä toimenpiteisiin muutoksenhakijoiden vaatimusten johdosta, ja että asia palautetaan tältä osin rakennusvalvontajaostolle uudelleen käsiteltäväksi. He ovat myös vaatineet, että Tuusulan kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.

(6) Muutoksenhakijat ovat esittäneet vaatimustensa perusteena, että rakennusvalvontajaosto on ollut toimivaltainen puuttumaan rakenteisiin ja pihajärjestelyihin. Salaojien peruskorjaus- ja uusimistoimenpiteet ovat luvanvaraisia. Muutkin rakenteet ja pihajärjestelyt on tehty olennaisena osana samaa rakennushanketta, jolloin lupamenettely ja viranomaisvalvonta ulottuvat myös niihin. Lisäksi rakennusvalvontajaostolla on toimenpiteiden luvanvaraisuudesta riippumatta maankäyttö- ja rakennuslain 1 §:n 1 momentin, 124 §:n, 161 §:n ja 182 §:n nojalla toimivalta puuttua rakenteisiin ja pihajärjestelyihin.

(7)

Tuusulan rakennusvalvontajaosto

on vaatinut, että valitus ja vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

(8)

C ja D,

kiinteistön Y omistajat, ovat antaneet lausuman.

(9)

Muutoksenhakijat

ovat antaneet vastauksen ja toimittaneet erittelyn oikeudenkäyntikuluistaan. Oikeudenkäyntikulujen määrä on 5 243,68 euroa.

(10)

Tuusulan rakennusvalvontajaosto

on oikeudenkäyntikuluja koskevassa lausumassaan kiistänyt vaatimuksen perusteeltaan ja määrältään.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

(11) Asiassa on ratkaistavana, onko rakennusvalvontajaosto voinut päätöksestään ilmenevillä perusteilla päättää olla ryhtymättä toimenpiteisiin kiinteistönomistajien vaadittua, että heidän kiinteistöllään sijaitsevat, mutta naapurikiinteistöä palvelevat rakenteet on poistettava.

Sovellettavat oikeusohjeet ja esityöt

(12) Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 124 §:n 1 momentin mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on yleisen edun kannalta valvoa rakennustoimintaa sekä osaltaan huolehtia, että rakentamisessa noudatetaan, mitä tässä laissa tai sen nojalla säädetään tai määrätään.

(13) Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n (132/1999) 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa. Saman pykälän 2 momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Saman pykälän 3 momentin mukaan muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin.

(14) Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 182 §:n 1 momentin (682/2014) mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen, kunnan määräämä monijäseninen toimielin 13 a luvun mukaisissa asioissa tai Turvallisuus- ja kemikaalivirasto markkinavalvontaviranomaisena voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin.

Asiassa saatu selvitys

(16) A ja B omistavat Tuusulassa sijaitsevan kiinteistön X. Kiinteistön eteläpuolisen naapurikiinteistön Y asuinpientalo sijaitsee kiinteistöjen välisen rajan vieressä. Kun asuinpientalon rakentamiseen on vuonna 1980 myönnetty rakennuslupa, edellä mainitut kiinteistöt ovat vielä kuuluneet samaan kiinteistöön. Kiinteistöjen lohkomisen yhteydessä vuonna 1980 ei ole perustettu kiinteistöjen välisiä rasitteita. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan asuinpientalon salaoja on asuinpientalon rakentamisesta lähtien sijainnut osittain kiinteistön X alueella.

(17) Edellä mainitun asuinpientalon peruskorjaukseen on haettu rakennuslupaa vuonna 2020. Rakennuslupahakemuksen mukaan rakennuspaikkana on kiinteistö Y. Lupahakemukseen sisältyvän hankkeen kuvauksen mukaan rakennushankkeeseen tai toimenpiteeseen on kuulunut muun ohella vanhan omakotitalon saneeraus, huonejärjestysmuutos, sisäpuolisen maatäytön poisto ja uusi sepelitäyttö, sisäpuolisten viemäreiden, ilmanvaihtokanavien ja sähköjen uusiminen, autotallin muutos huonetilaksi, lisälämmöneristeiden asentaminen lattioihin, seiniin ja kattoon, patolevyjen ja routaeristeiden uusiminen sekä salaojien ja sadevesiputkien uusiminen.

(18) Johtava rakennustarkastaja on päätöksellään 14.10.2020 § 477 myöntänyt rakennusluvan asuinpientalon peruskorjaukseen sekä talousrakennuksen rakentamiseen kiinteistölle Y. Lupapäätöksen päätöslauselman mukaan rakennustarkastaja on päättänyt myöntää luvan haetuille toimenpiteille sekä vahvistaa esitetyt piirustukset toimenpiteiden osalta noudatettaviksi.

(19) Korkein hallinto-oikeus toteaa, että asiassa esitettyihin, luvan yhteydessä hyväksyttyihin piirustuksiin ei ole merkitty rakennuksen pohjoispuolisen salaojan ja sen tarkastuskaivojen sijaintia. Lupapäätöksessä on edellytetty muun ohella rakennuksen vesi- ja viemärilaitteita koskevien erityissuunnitelmien toimittamista. Rakennuspaikan 24.8.2020 päivätyn ja 22.10.2020 rakennusvalvonnassa arkistoiduksi leimatun KVV-asemapiirustuksen mukaan sadevesiputki ja siihen liittyvät kaivot sijaitsevat rakennuksen pohjoispuolella kiinteistön Y alueella. Piirustuksen mukaan suunnitelma on laadittu tehdyn työn mukaan.

(20) Peruskorjaushanketta toteutettaessa rakennuksen pohjoispuolinen salaoja ja sadevesiputki sekä kaksi tarkastuskaivoa on sijoitettu muutoksenhakijoiden omistaman naapurikiinteistön X alueelle. Rakennuksen pohjoisseinän sokkelin vierusta on sorastettu ja vähäiseltä alalta asfaltoitu. Sorastetun alueen jatkeeksi on istutettu tuijia ja alueen viereen on sijoitettu betonikouru. Istutusalueet on rajattu reunakiveyksellä. Tuusulan kunnan mittauspalvelujen 16.8.2023 suorittamaa mittausta koskevan piirustuksen ja rakennuspaikalla otettujen kuvien perusteella edellä mainitut rakenteet sijoittuvat joko kokonaan tai ainakin valtaosin kiinteistön X puolelle.

(21) A ja B ovat keväällä 2023 vaatineet, että rakennusvalvontajaosto velvoittaa poistamaan heidän kiinteistöllään X sijaitsevat kiinteistöä Y palvelevat rakenteet.

(22) Asiassa saadun selvityksen mukaan rakennuslupapäätöksen tekohetkellä vuonna 2020 tai rakennusvalvontajaoston nyt kysymyksessä olevan päätöksen tekohetkellä vuonna 2023 kiinteistörekisteriin ei ole ollut kirjattuna kiinteistöjen X ja Y välisiä rasitteita.

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

(23) Kiinteistöjen X ja Y välisen rajan sijainti sekä nyt kysymyksessä olevien rakenteiden sijoittuminen kokonaan tai osittain muutoksenhakijoiden omistaman kiinteistön X puolelle on asiassa selvää ja riidatonta.

(24) Kiinteistöllä Y sijaitsevan asuinrakennuksen salaojitusjärjestelmän ja sadevesiputkien uusiminen on toteutettu osana rakennuksen laajaa peruskorjaushanketta. Rakennuksen muutos- ja korjaustyöt on maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n (927/2021) mukaan tehtävä siten, että rakennus täyttää sille säädetyt olennaiset tekniset vaatimukset. Olennaisiin teknisiin vaatimuksiin kuuluu muun ohella se, että rakennus käyttötarkoituksensa ja ympäristöstä aiheutuvien olosuhteittensa edellyttämällä tavalla suunnitellaan ja rakennetaan siten, että se on terveellinen ja turvallinen muun ohella rakennuksen sisäilma, kosteusolosuhteet sekä vesihuolto huomioon ottaen. Rakennuksesta ei saa aiheutua terveyden vaarantumista muun ohella rakennuksen osien ja rakenteiden kosteuden vuoksi. Rakennuksen järjestelmien ja laitteistojen on sovelluttava tarkoitukseensa ja ylläpidettävä terveellisiä olosuhteita.

(25) Edellä todetulla tavalla asuinrakennuksen ja sen osien kosteusteknisestä toimivuudesta huolehtiminen on olennainen osa rakennushanketta. Toimiva rakennuspohjan salaojitus ja hulevesien hallinta on ollut edellytyksenä sille, että nyt kysymyksessä oleva rakennushanke on täyttänyt rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä olevat olennaiset tekniset vaatimukset.

(26) Peruskorjaushanketta koskevassa rakennuslupahakemuksessa on ilmoitettu, että hankkeeseen sisältyviin toimenpiteisiin kuuluu muun ohella rakennuksen salaojien ja sadevesiputkien uusiminen. Rakennuslupa on myönnetty haetuille toimenpiteille. Korkein hallinto-oikeus katsoo, että edellä mainituilla perusteilla salaojitus- ja hulevesijärjestelmän uusiminen on ollut sellainen nyt kysymyksessä olevaan rakennushankkeeseen välittömästi liittyvä ja sen kokonaisuudesta erottamaton toimenpide, jota hankkeelle haettu ja myönnetty rakennuslupa koskee.

(27) Rakennusluvan hakijan on hallittava rakennuspaikkaa. Sekä peruskorjaushanketta koskevassa rakennuslupahakemuksessa että rakennuslupapäätöksessä rakennuspaikaksi on ilmoitettu vain kiinteistö Y. Luvan myöntämisen yhteydessä hyväksyttyihin pääpiirustuksiin ei ole merkitty rakennuksen pohjoispuolisen salaojan tai sadevesiputken sijaintia, mutta rakennusvalvonnan arkistoiman, kiinteistörajan sijainnin osalta kuitenkin virheelliseksi osoittautuneen, KVV-asemapiirustuksen mukaan rakennuksen pohjoispuolella sadevesiputki ja kaivot sijaitsevat rakennuspaikkana olevan kiinteistön Y alueella.

(28) Peruskorjaushanketta koskeviin rakennuslupa-asiakirjoihin ei sisälly selvitystä siitä, että luvan hakijalla olisi hakemuksessa tarkoitettujen rakenteiden sijoittamiseen kiinteistölle X oikeus, joka perustuisi esimerkiksi kiinteistönomistajien keskinäiseen sopimukseen, perustettuun rasitteeseen taikka maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa järjestyksessä myönnettyyn oikeuteen sijoittaa yhdyskuntateknisiä laitteita toisen kiinteistölle.

(29) Korkein hallinto-oikeus katsoo, että kun peruskorjaushankkeen yhteydessä rakennettuja salaojitus- ja hulevesijärjestelmän osia on edellä todetusta huolimatta rakennettu kiinteistön X alueelle, on rakennustyö toteutettu myönnetyn rakennusluvan vastaisesti. Myönnettyyn rakennuslupaan nähden toiselle kiinteistölle sijoittuvia rakenteita ei naapurin asemaan kohdistuvien vaikutusten vuoksi voida katsoa sillä tavoin vähäisiksi tai yleisen edun ulkopuolelle jääviksi, että rakennusvalvontaviranomainen voisi arvioida rakenteiden poistamisvaatimuksen käsittelyn jäävän lakisääteisten tehtäviensä ja toimivaltansa ulkopuolelle. Rakennusvalvontajaosto ei siten ole voinut päätöksestään ilmenevin perustein päättää jättää ryhtymättä toimenpiteisiin muutoksenhakijoiden vaadittua naapurikiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kuivatusjärjestelmän osien poistamista omalta kiinteistöltään.

(30) Edellä mainituin perustein asia on palautettava jaostolle uudelleen käsiteltäväksi siltä osin kuin asiassa on kysymys rakennuksen kuivatusjärjestelmään kuuluvista rakenteista. Korkein hallinto-oikeus toteaa selvyyden vuoksi, että asian uudessa käsittelyssä on otettava huomioon ajantasainen selvitys kiinteistön Y omistajien mahdollisesta oikeudesta sijoittaa mainittuja rakenteita kiinteistön X alueelle.

(31) Muiden rakenteiden kuin rakennuksen kuivatusjärjestelmän osien osalta korkein hallinto-oikeus toteaa, että jaosto on voinut nyt kysymyksessä olevissa olosuhteissa arvioida, ettei kasvien istuttaminen taikka asfaltin tai soran levittäminen vähäiselle osalle naapurikiinteistöä ole sellainen toimenpide, johon puuttuminen kuuluu rakennusvalvontaviranomaisen tehtäviin. Jaosto on voinut myös katsoa, ettei sillä ole perusteita velvoittaa poistamaan istutus- tai muita piha-alueita rajaavia erittäin vähäisiä ja selvästi luvanvaraisuuskynnyksen alle jääviä piharakenteita, joihin kuuluu myös vähäiseksi katsottava maantasainen vesikouru. Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei mainituilta osin ole perusteita.

Oikeudenkäyntikulut

(32) Oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §:n 1 momentin mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle.

(33) Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos A ja B joutuisivat kokonaisuudessaan itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Tämän vuoksi Tuusulan kunta on oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §:n ja 100 §:n nojalla velvoitettava korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen edellä korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Mika Seppälä, Kari Tornikoski, Jaakko Autio ja Joni Heliskoski. Asian esittelijä Hanna-Maria Schiestl.

---

[SV]

Ägarna till fastigheten X hade yrkat att byggnadstillsynsmyndigheten ålägger ägarna till grannfastigheten Y att avlägsna de konstruktioner som gagnar fastigheten Y men finns på fastigheten X. Byggnadstillsynsmyndigheten beslöt att inte vidta några åtgärder. Byggnadstillsynsmyndigheten och förvaltningsdomstolen ansåg att det inte var fråga om ett ärende som hör till byggnadstillsynsmyndighetens behörighet.

Yrkandet gällde bland annat de konstruktioner som hörde till dränerings- och dagvattensystemet för bostadshuset på fastigheten Y. Systemet hade förnyats i samband med en omfattande grundrenovering. Grundrenoveringsprojektet hade beviljats bygglov.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att förnyandet av dränerings- och dagvattensystemet hade varit en sådan åtgärd som hade ett omedelbart samband med byggnadens grundrenovering och var en från grundrenoveringsprojektet oskiljbar del som omfattades av det bygglov som hade sökts och beviljats för projektet. Såväl i bygglovsansökan som i beslutet om att bevilja bygglov hade som byggplats för grundrenoveringsprojektet uppgivits endast fastigheten Y. I bygglovshandlingarna ingick ingen utredning om att sökanden skulle ha haft rätt att placera de i bygglovsansökan avsedda konstruktionerna på grannfastigheten X.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att eftersom delar av dränerings- och dagvattensystemet som hade byggts i samband med grundrenoveringen trots det ovan konstaterade hade placerats på fastigheten X område, hade byggarbetet genomförts i strid med det beviljade bygglovet. Jämfört med det beviljade bygglovets innehåll kunde de konstruktioner som fanns på den andra fastigheten inte med tanke på konsekvenserna för grannens ställning anses vara i den mån ringa eller utanför det allmänna intresset att byggnadstillsynsmyndigheten hade kunnat anse yrkandet om att avlägsna konstruktionerna vara utanför myndighetens lagstadgade uppgifter och befogenhet. Högsta förvaltningsdomstolen återförsände yrkandet om att avlägsna konstruktionerna till byggnadstillsynsmyndigheten för att behandlas på nytt.

Markanvändnings- och bygglagen (139/1999) 124 § 1 mom., 125 § 1 — 3 mom. och 182 § 1 mom. (682/2014)

Ärendet har avgjorts av justitieråden Eija Siitari, Mika Seppälä, Kari Tornikoski, Jaakko Autio och Joni Heliskoski. Föredragande Hanna-Maria Schiestl.