Supreme Administrative Court allows preferential purchase right by treating multiple small land acquisitions as one transaction exceeding area threshold.

A oli samassa kaupantekotilaisuudessa ostanut kolmella eri kauppakirjalla B:n jakamattomalta kuolinpesältä 1/3, C:n jakamattomalta kuolinpesältä 1/6 ja D:ltä 1/3 eli yhteensä 5/6 tilasta, jonka pinta-ala oli 9 373 neliömetriä. Määräosien kaupat käsittivät siten yhteensä noin 7 811 neliömetrin suuruista aluetta vastaavan alueen, mutta minkään yksittäisen kaupan osalta etuostolain 5 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä oleva kiinteistön yli 5 000 neliömetrin vähimmäispinta-alavaatimus ei ylittynyt. A omisti tilasta jo ennestään 1/6, joten se tulisi määräosien kauppojen myötä kokonaisuudessaan hänen omistukseensa.

Edellä kuvatuissa olosuhteissa tapahtuneiden määräosien kauppojen oli katsottava tosiasialliselta luonteeltaan ja tarkoitukseltaan muodostavan sellaisen tilaa koskevan kokonaisuuden, että luovutuksia oli pidettävä etuostolain 5 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuna samana kauppana. Koska mainitun lainkohdan mukainen etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä oleva kiinteistön vähimmäispinta-alavaatimus siten ylittyi, säännöksestä ilmenevä ei ollut etuosto-oikeuden käyttämisen esteenä.

Etuostolaki 5 § 1 momentti 1 kohta

Päätös, josta valitetaan

Rovaniemen hallinto-oikeus 18.5.2012 nro 12/0196/1

Asian aikaisempi käsittely

Tornion kaupunginhallitus

on päätöksellään 26.4.2011 (§ 131) päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 29.3.2011 tehdyissä kiinteistökaupoissa, joissa A on ostanut kolmella eri kauppakirjalla yhteensä 5/6 Tornion kaupungin Kivirannan kylässä olevasta 9 373 neliömetrin suuruisesta Katu-Puiston tilasta RN:o 8:47. Kaupunginhallituksen päätöksen mukaan etuosto-oikeutta käytetään maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista varten.

Päätöspöytäkirjan selostusosan mukaan tila on rakentamaton ja sijaitsee kolmessa palstassa Kivirannan asemakaavassa kaduksi ja puistoksi osoitetulla alueella. Selostusosassa on todettu myös muun ohella, että yksittäisten kauppojen pinta-ala ei ylitä etuostolain 5 000 neliömetrin pinta-alarajoitusta, mutta kaupat on katsottava kuitenkin yhdeksi kaupaksi, koska kysymys on samasta kiinteistöstä käytännössä samoilta omistajilta ostetuista määräosista. Tilaa ei ole jaettu määräaloihin, ja ostettujen osuuksien yhteispinta-ala on 7 810 neliömetriä, jolloin etuosto-oikeus on olemassa.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Rovaniemen hallinto-oikeus

on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n valituksen Tornion kaupunginhallituksen päätöksestä ja asian näin päättyessä myös oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.

Hallinto-oikeuden päätöksen perusteluina on lausuttu seuraavaa:

Kaupunginhallitus on päättänyt käyttää etuosto-oikeutta yhdyskuntarakentamista varten 29.3.2011 tehdyissä kiinteistön kaupoissa, joissa A on ostanut Katu-Puisto -nimisestä tilasta RN:o 8:47 yhteensä 5/6 kolmella eri kauppakirjalla. Ostettujen määräosien mukainen pinta-ala on yhteensä 7 810 neliömetriä. Tila on osoitettu asemakaavassa kaduksi ja puistoksi.

Esitetyn selvityksen mukaan A on ostanut C:n ja B:n jakamattomien kuolinpesien sekä D:n omistuksessa olleet määräosat kiinteistöstä Katu-Puisto RN:o 8:47 samassa kaupantekotilaisuudessa. A on valituksessaan ilmoittanut, että kiinteistökauppojen ulkopuolelle jäänyt määräosa on jo hänen omistuksessaan. Näissä oloissa hallinto-oikeus katsoo, että kysymys on sellaisista luovutuksista, jotka on katsottava samaksi kaupaksi etuostolain määräämää vähimmäispinta-alaa laskettaessa.

A on viitannut myös myyjien ja ostajan väliseen sukulaisuussuhteeseen. A:n hallinto-oikeudelle toimittamista maarekisterin asiakirjoista ilmenee kuitenkin, että A:lla ei ole etuostolain 5 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittamaa sukulaisuussuhdetta myyjiin.

Edellä lausuttu huomioon ottaen, ja kun asiassa ei ole myöskään tullut esille seikkoja, joiden perusteella etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä lain 6 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuuttomana, Tornion kaupungilla on ollut etuostolain nojalla oikeus etuosto-oikeuden käyttämiseen. Syytä kaupunginhallituksen päätöksen kumoamiseen valittajan esittämillä perusteilla ei siten ole.

Hallinto-oikeuden päätöksessä on sovellettuina oikeusohjeina mainittu etuostolain 1 §:n 1 ja 3 momentti, 4 §:n 1 ja 2 momentti, 5 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohta ja 6 §:n 1 momentti sekä hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 ja 2 momentti.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Pirkko Wesslin-Nenonen, Pirjo Pyhäjärvi ja Marja-Riitta Tuisku. Esittelijä Kaisa Post.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A

on valituksessaan vaatinut, että Rovaniemen hallinto-oikeuden ja Tornion kaupunginhallituksen päätökset kumotaan, ja todetaan, että etuosto-oikeutta ei ole. Lisäksi A on vaatinut, että Tornion kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa laillisine korkoineen.

Vaatimusten perusteluina on esitetty muun ohella seuraavaa:

Asiassa on pohjimmiltaan kysymys siitä, voidaanko samana päivänä eri kauppakirjoilla tehdyt kiinteistön määräosien kaupat katsoa yhdeksi kaupaksi sillä perusteella, että ne on tehty käytännön syistä samana päivänä ja koskevat samaa kiinteistöä, vaikka kiinteistöoikeudellisesti kysymys on toisistaan täysin irrallisista kiinteistökaupoista, jotka olisi yhtä hyvin voitu tehdä eri aikaankin.

Tulkintaa saattaisi muuttaa se, jos A olisi ostanut kolmella kauppakirjalla koko tilan yhdellä kertaa. A on ostanut 5/6 tilasta Katu-Puisto RN:o 8:47, eikä sillä seikalla ole merkitystä, että hän on ennestään omistanut siitä 1/6. Myöskään sukulaisuussuhteilla ei ole kysymyksessä olevassa tapauksessa merkitystä.

A on 29.3.2011 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla ostanut B:n jakamattomalta kuolinpesältä (1/3), C:n jakamattomalta kuolinpesältä (1/6) ja D:ltä (1/3) kunkin myyjätahon omistamat osuudet edellä mainitusta tilasta. Kukin myyjistä on omistanut määräosan tilasta, mikä käy ilmi hallinto-oikeudelle toimitetuista maarekisterin asiakirjoista. Kiinteistötietojärjestelmässä tilalla Katu-Puisto RN:o 8:47 ei näy lainhuutomerkintöjä, mikä on tavallista vanhojen kiinteistöjen kohdalla.

Lainhuutokorttien mukaan viimeisimmät tilaan Sandberg RN:o 8:26 myönnetyt lainhuudot on vahvistettu seuraavin omistusosuuksin: 1/3 B (3.5.1963), 1/6 E (17.6.1963), 1/6 C (17.6.1963) ja 1/3 D (11.6.1970). Tilasta on 12.1.1972 lohkomalla erotettu tila Katu-Puisto RN:o 8:47, jonka omistajiksi on merkitty D, B, E ja C, eli samat henkilöt, joille oli myönnetty lainhuuto emätilaan Sandberg RN:o 8:26. Koska lohkominen itsessään ei muuta kiinteistön omistussuhteita, ovat emäkiinteistöön vahvistetut lainhuudot voimassa myös lohkokiinteistön Katu-Puisto RN:o 8:47:n osalta.

Hallinto-oikeus on todennut, että A:n kolmen eri myyjätahon kanssa tekemät kaupat on katsottava samaksi kaupaksi perustellen päätöstään maininnalla "näissä oloissa". Tällä viitataan mitä ilmeisimmin siihen, että A on ostanut yhteensä 5/6 Katu-Puiston tilasta samassa kaupantekotilaisuudessa, vaikkakin kolmella eri kauppakirjalla, ja omistanut ennestään 1/6 siitä saaden näin kauppojen myötä täyden omistusosuuden tilaan. Koska kaupat on tehty samassa luovutustilaisuudessa, ne on hallinto-oikeuden mukaan katsottava samaksi kaupaksi etuostolaissa määrättyä pinta-alaa laskettaessa. Hallinto-oikeus ei ole tarkemmin perustellut sitä, miksi se on päätynyt pitämään kolmea kauppaa yhtenä kauppana. Tältä osin päätöksen perusteluihin on mahdotonta ottaa tarkemmin kantaa.

Luovutuksia ei voida millään perusteella katsoa samaksi kaupaksi. Kauppoja ei voida katsoa samaksi luovutukseksi pelkästään sillä perusteella, että kysymys on saman kiinteistön määräosien luovutuksista ja että ostajana kaikissa kaupoissa on ollut A. Myyjät ovat olleet toisistaan täysin erillisiä, itsenäisiä tahoja, joiden kanssa on käyty itsenäiset neuvottelut, mistä esimerkkinä on se, että ostohinnat eivät ole kaikissa kaupoissa edes suhteellisesti samat. Kuka tahansa myyjätahoista olisi voinut päättää olla myymättä määräosaansa A:lle tai päättää myydä sen kolmannelle. Sillä seikalla, että myyjät ovat toisilleen sukua, ei tässä yhteydessä ole merkitystä.

Kaupunginhallituksen etuostopäätöksen esittelytekstissä on mainittu, että kaupat katsotaan yhdeksi kaupaksi, koska kysymys on samasta kiinteistöstä ostetuista määräosista käytännössä samoilta omistajilta, koska tilaa ei ole jaettu määräaloihin. Perustelu on käsittämätön eikä se perustu lakiin. Maakaaressa määräosan omistus rinnastetaan määräalan sekä kokonaisen kiinteistön omistukseen. Määräosan saanto tulee muun muassa lainhuudattaa itsenäisesti riippumatta siitä, huudattavatko muiden määräosien omistajat omat saantonsa. Vastaavalla tavalla muut maakaaren mukaiset kiinteistönomistajan oikeudet ja velvollisuudet kohdistuvat myös määräosan omistajaan. Kiinteistön määräosan omistaja on oikeutettu määräämään omasta osuudestaan haluamallaan tavalla kuulematta muita määräosan omistajia esimerkiksi luovuttamalla tai panttaamalla oman osuutensa. Kiinteistön määräosa on myös samalla tavalla itsenäisesti kiinnityskelpoinen kuin koko kiinteistö tai määräala.

Mikäli määräosaiset kaupat, jotka on tehty täysin eri myyjätahojen kanssa, voitaisiin katsoa samaksi kaupaksi pelkästään sillä perusteella, että kaupan kohteena olevat määräosat ovat samasta kiinteistöstä tai että kauppakirjat on allekirjoitettu samassa kaupantekotilaisuudessa, vesittäisi tulkinta määräosaisen omistuksen periaatteen kokonaan. Mikäli hallinto-oikeuden tulkinta olisi lainmukainen, mitkä tahansa samassa kaupantekotilaisuudessa ja samasta kiinteistöstä tehdyt määräosaiset kaupat voitaisiin katsoa samaksi luovutukseksi ja näin ollen etuosto-oikeuden soveltamisala laajenisi huomattavasti. Myös etuostolain 4 §:n 1 momentin perusteella on selvää, että kukin kiinteistön määräosan kauppa on itsenäinen kiinteistön kauppa, eikä kysymys ole 5 §:n 1 momentin l kohdassa tarkoitetusta samasta kaupasta.

Sillä seikalla, että määräosien kaupat on tehty samassa kaupantekotilaisuudessa, ei ole asiassa oikeudellista merkitystä. Kaupat olisi yhtä hyvin voitu tehdä peräkkäisinä päivinä tai vaikka puolen vuoden välein toisistaan. Ne on tehty yhdessä kaupantekotilaisuudessa käytännön syistä. Myyjinä (kuolinpesän osakkaina ja itsenäisenä myyjänä) on ollut yhteensä 13 eri puolella Suomea asuvaa henkilöä ja heidän kaikkien saaminen yhtä aikaa henkilökohtaisesti paikalle kuhunkin kaupantekotilaisuuteen (yhden kaupan osalta kolme henkilöä ja toisen kaupan osalta yhdeksän henkilöä) ei ollut mahdollista. Tästä syystä ja koska kauppaneuvottelut oli saatu kunkin myyjätahon kanssa päätökseen päädyttiin siihen, että yksi myyjistä valtuutettiin allekirjoittamaan kauppakirjat kaikkien myyjien puolesta. Yhtä aikaa allekirjoittamista puolsi saman valtuutetun asiamiehen lisäksi myös se, että sama julkinen kaupanvahvistaja saattoi vahvistaa kaikki kaupat.

Kaupunginhallituksen asian aiemmassa vaiheessa esittämä väite siitä, että kaupat olisi voitu tehdä yhdellä ja samalla kauppakirjalla, on sekin merkityksetön. Mitkä tahansa kaupat keiden tahansa osapuolten välillä voidaan tehdä samalla kauppakirjalla, mutta sekin edellyttää, että kukin myyjistä allekirjoittaa kauppakirjan osaltaan joko itse tai asiamiestä käyttämällä ja luovuttaa itsenäisesti oikeutensa ostajalle. Tässäkään suhteessa sillä seikalla, että kaupat ovat koskeneet saman kiinteistön määräosia, ei ole merkitystä.

Minkään yksittäisen kaupan osalta etuostolaissa asetettu 5 000 neliömetrin pinta-alavaatimus ei ylity. Tämän vuoksi myöskään kauppojen osapuolten sukulaisuussuhteilla ei ole merkitystä, sillä niitä tarkastellaan ainoastaan kiinteistöjen, joiden pinta-ala ylittää laissa asetetun rajan, kaupoissa.

Edellä esitetyillä perusteilla A:n tekemät kaupat on katsottava erillisiksi, mikä puolestaan johtaa siihen, että Tornion kaupungilla ei ole etuosto-oikeutta.

Tornion kaupunginhallitus

on selityksessään esittänyt, että A:n valitus ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään. Kaupunginhallitus on lausunut muun ohella seuraavaa:

Jakamalla määräosat eri kauppoihin A:lla on ollut tarkoituksena kiertää etuostolain säännökset saadakseen haltuunsa Tornionjoen rannassa olevan puistoalueen. A esitti 9.5.2011 kaupungin elinkeinotyöryhmän kokouksessa, että hän luovuttaa katualueet kaupungille ja vastineeksi kaupunki laatii ranta-alueelle kaavamuutoksen, joka mahdollistaa omakotitalon rakentamisen. Elinkeinotyöryhmä ei suostunut esitykseen, koska voimassa oleva asemakaava on ajantasainen ja tarkoituksenmukainen.

Kaupunginhallitus on yhtä mieltä A:n kanssa siitä, että sukulaisuussuhteilla ei ole asiassa merkitystä, koska ostaja ei voisi periä myyjiä.

Kaupunginhallituksen päätöksen esittelytekstissä on verrattu etuoston käyttöä määräalojen suhteen. Määräalojen kaupoissa asia on toisenlainen, mikäli määräalojen omistajat eivät ole samat. Kauppa kohdistuu määräalaan eikä koko kiinteistöön ja pääsääntöisesti määräalasta lohotaan jossain vaiheessa oma tilansa.

A

on vastaselityksessään uudistanut valituksessaan esittämänsä.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

1. Valitus hylätään. Rovaniemen hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei pääasiaratkaisun osalta muuteta.

2. Rovaniemen hallinto-oikeuden päätöstä ei oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta muuteta. Vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta korkeimmassa hallinto-oikeudessa hylätään.

Perustelut

1. Pääasiaratkaisu

Sovellettavat ja asiaan muutoin liittyvät oikeusohjeet

Etuostolain 1 §:n 1 momentin mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Pykälän 3 momentin mukaan etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

Etuostolain 4 §:n 1 momentin mukaan, mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, koskee myös määräosaa kiinteistöstä sekä kiinteistöstä luovutettua määräalaa. Pykälän 3 momentin mukaan kiinteistöstä myydyn määräosan pinta-alaksi katsotaan määräosaa vastaava suhteellinen osa kiinteistön pinta-alasta.

Etuostolain 5 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan etuosto-oikeutta ei ole, milloin kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät 5 000 neliömetriä tai sitä vähemmän. Momentin 2 kohdan mukaan etuosto-oikeutta ei myöskään ole, jos ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren (40/65) 2 ja 4 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso.

Etuostolain 6 §:n 1 momentin mukaan etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Oikeudellinen arviointi ja lopputulos

Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan A on samassa kaupantekotilaisuudessa 29.3.2011 ostanut kolmella eri kauppakirjalla B:n jakamattomalta kuolinpesältä 1/3, C:n jakamattomalta kuolinpesältä 1/6 ja D:ltä 1/3 eli yhteensä 5/6 tilasta Katu-Puisto RN:o 8:47. Tilan pinta-ala on 9 373 neliömetriä. Määräosien kaupat käsittävät siten yhteensä noin 7 811 neliömetrin suuruista aluetta vastaavan alueen, mutta minkään yksittäisen kaupan osalta etuostolain 5 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä oleva kiinteistön yli 5 000 neliömetrin vähimmäispinta-alavaatimus ei ylity.

Asiakirjoista ilmenee edelleen, että A omistaa jo ennestään 1/6 Katu-Puiston tilasta. Tila tulisi määräosien kauppojen myötä näin ollen kokonaisuudessaan A:n omistukseen.

Edellä kuvatuissa olosuhteissa tapahtuneiden määräosien kauppojen on katsottava tosiasialliselta luonteeltaan ja tarkoitukseltaan muodostavan sellaisen tilaa Katu-Puisto RN:o 8:47 koskevan kokonaisuuden, että luovutuksia on pidettävä etuostolain 5 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuna samana kauppana. Koska mainitun lainkohdan mukainen etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä oleva kiinteistön vähimmäispinta-alavaatimus siten ylittyy, säännöksestä ilmenevä ei ole ollut etuosto-oikeuden käyttämisen esteenä.

A ei valituksessaan korkeimmalle hallinto-oikeudelle edes ole väittänyt, että etuosto-oikeuden käyttämiselle ei olisi etuostolain 1 §:n 3 momentissa tarkoitettua perustetta tai että kysymys olisi mainitun lain 5 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta luovutustilanteesta tai että etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä mainitun lain 6 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuuttomana.

Hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei valituksessa esitetyillä perusteilla ole pääasiaratkaisun osalta perusteita.

2. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat ratkaisut

Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta sekä päätöksessä mainitut oikeusohjeet, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta ole perusteita.

Koska valitus hylätään ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Matti Pellonpää, Sakari Vanhala, Hannu Ranta, Mika Seppälä ja Liisa Heikkilä. Asian esittelijä Mikko Rautamaa.

---

[SV]

Med tre olika köpebrev hade A vid samma köpetillfälle köpt av B:s oskiftade dödsbo 1/3, av C:s oskiftade dödsbo 1/6 och av D 1/3, således sammanlagt 5/6 av en lägenhet, vars areal var 9 373 kvadratmeter. Köpet av kvotdelar omfattade således ett område som sammanlagt motsvarade ett ungefär 7 811 kvadratmeter stort område. En förutsättning för att utnyttja förköpsrätten enligt 5 § 1 mom. 1 punkten i förköpslagen var att fastigheten skulle vara mer än 5 000 kvadratmeter. Detta minimikrav som gällde arealen överskreds inte för något av de enskilda köpen. A ägde sedan tidigare 1/6 av lägenheten och i och med köpet av kvotdelar skulle han få hela lägenheten i sin ägo.

Under de förhållanden som beskrivits ovan måste det anses att de köp av kvotdelar som förekommit till sin faktiska natur och till sitt syfte utgjorde en sådan lägenhetshelhet att överlåtelserna skulle anses som ett och samma köp på det sätt som avsågs i 5 § 1 mom. 1 punkten i förköpslagen. Minimikravet för en fastighets areal var en förutsättning för att utnyttja förköpsrätten enligt nämnda lagrum. Eftersom detta minimikrav överskreds, utgjorde det som framgick av bestämmelsen inte något hinder för att utnyttja förköpsrätten.

Förköpslagen 5 § 1 mom. 1 punkten