Supreme Administrative Court allowed building permit despite facade differences from historic area requirements.

Rakennushankkeessa oli kyse kahden asuinkerrostalon rakentamisesta tontille, joka oli asemakaavassa osoitettu asuinkerrostalojen ja palvelukeskuksen korttelialueeksi vanhusten asumista varten (AK-1). Asemakaavamääräyksen mukaan uudisrakennusten massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien tuli olla Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia.

Asemakaavamääräyksen sanamuoto ei edellyttänyt, että rakennus vastaisi julkisivultaan lähiympäristön rakennuksia. Tapiolan vanhan alueen rakennuskanta oli monimuotoista eikä edustanut yksinomaan mitään tiettyä julkisivutyyppiä. Rakennusluvassa tarkoitettujen rakennusten lähiympäristön julkisivut eivät olleet keskenään täysin yhdenmukaisia, vaikkakin julkisivulinjat hahmottuivat pääsääntöisesti horisontaalisesti. Kun otettiin huomioon kaavamääräyksen joustavuus, korkein hallinto-oikeus toimitettuaan katselmuksen arvioi, ettei rakennusluvan myöntäminen julkisivujen jäsentelyn ja ikkunajaon sekä kattomuodon vuoksi ollut vastoin asemakaavamääräyksiä. Äänestys 3-2.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 55 §, 57 § 1 momentti, 117 § 1 momentti, 118 § ja 135 § 1 momentti

Kort referat på svenska

Päätös, josta valitetaan

Helsingin hallinto-oikeus 5.4.2012 nro 12/0330/5

Asian käsittely rakennuslautakunnassa

Espoon rakennuslautakunta

on 23.8.2011 §:n 142 kohdalla tekemällään ja julkipanon jälkeen 31.8.2011 antamallaan päätöksellä myöntänyt Asunto Oy Tapiolan Itäkartanolle päätöksestä tarkemmin ilmenevin lupamääräyksin rakennusluvan kahden asuinkerrostalon rakentamiseen Tapiolan kaupunginosan tontille 49-12-109-1. Rakennusluvassa on sallittu rakennusjärjestyksen 11 §:n nojalla tontin sisäisen rakennusalan ylitys.

Asian käsittely hallinto-oikeudessa siltä osin kuin nyt on kysymys

Vaatimusten perusteluina on muun ohella esitetty, että Tapiola on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö. Mäntyviita-kadun katutila on sr-merkinnällä suojeltu katualue, jonka vaikutus jatkuu Mäntyviitaan liittyvän Neulaspolun alueelle, jonka varrella rakennuskohde sijaitsee. Rakennuksen tulee sopeutua Mäntyviidan rakennuskantaan ja suojeltuun katuympäristöön.

Hanke sijaitsee Tapiolan vanhimmassa osassa, joka rakennettiin 1950-luvulla. Asemakaavamääräyksen 4 §:ssä tämä on otettu huomioon. Hanke ei ole kattomuotojen ja julkisivujäsentelyn osalta määräyksen mukainen. Hankkeessa on tasakatto, kun taas vanhalla alueella on yleisesti harjakatto. Hankkeen levoton julkisivusommittelu ei ole ympäristön hengen mukainen eikä liity naapurirakennusten 1950-luvun levolliseen arkkitehtuuriin.

Parvekkeiden kaiteet ovat lasia, mikä oleellisesti poikkeaa ympäristön rakennuksista ja luo hyvinkin poikkeavan ilmeen. Kaavamääräyksen mukaan julkisivujen on sopeuduttava olemassa olevaan rakennuskantaan. Nyt kyseessä oleva hanke on ympäristöstään irrallisena erottuva, eikä sellaisena täytä kaavamääräyksen vaatimusta.

Tontin käyttötarkoitus on muutettu asemakaavamääräyksen vastaisesti vanhusten asuin- ja palvelukeskuksesta tavallisiksi kerrostaloiksi. Rakennuksen tulee sisältää myös palveluasumisen tilat. Rakennuslupapäätöksessä tätä ei ole otettu huomioon. Rakennuslupa on myönnetty toimenpidemäärittelyllä "kaksi asuinkerrostaloa", joiden asunto-osakkeiden omistusoikeus on rajattu keski-ikäiselle työssä käyvälle henkilöryhmälle. Asukkaina olevan perhekunnan ikärajausta ei ole tehty. Kysymys ei siis ole voimassa olevan kaavan tarkoittamasta palvelutalosta, mikä käyttötarkoitus on kaavaselostuksessa kyseiselle tontille määritelty.

Autopaikkojen määrittelyssä on käytetty kaavan mukaista AK-1-alueen minimiautopaikkanormia (1 ap/200 k-m

). Kun kysymyksessä on tavallinen kerrostalo, on autopaikat määriteltävä vähintään AK-normin mukaan. Autopaikkoja tulee siis olla vähintään 1 ap/150 k-m

. Ellei autopaikkanormia kohteen rakennusluvassa muuteta, pysäköinti muodostuu Mäntyviidan alueella ylipääsemättömäksi ongelmaksi. Tämä on vastoin kaavan suojelutavoitteita, joilla halutaan säilyttää nykyisen asuntoalueen ominaispiirteet ja kaupunkikuva.

Museovirastoa ei ole kuultu. Museoviraston lausunto on vuodelta 2002 ja koskee asemakaavaa. Suojeltuun katutilaan ja kansallismaisemaan liittyvästä rakennushankkeesta on pyydettävä Museoviraston lausunto. Espoon kaupunginmuseo on vastustanut hanketta.

Espoon rakennuslautakunta

on antanut valituksen johdosta lausunnon.

Asunto Oy Tapiolan Itäkartano

on antanut selityksen.

Asunto-osakeyhtiö Oravanpesälle

on varattu tilaisuus antaa vastaselitys.

Hallinto-oikeuden ratkaisu siltä osin kuin nyt on kysymys

Helsingin hallinto-oikeus

on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Asunto Oy Oravanpesän valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut valituksen hylkäämistä seuraavasti:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että

1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;

2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;

3) rakennus soveltuu paikalle;

4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;

5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä

6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n mukaan rakennuksen tulee muun ohella soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan.

Asiaa koskevat tosiseikat

Asemakaava

Rakennuspaikkana käytettävällä korttelissa 109 sijaitsevalla tontilla 1 on voimassa Itäkartanon asemakaava numero 4243, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 18.12.2006. Tontti on asuinkerrostalojen ja palvelukeskuksen korttelialuetta vanhusten asumista varten (AK-1). Korttelin asuntokerrosalan rakennusoikeus on 3 800 kerrosneliömetriä, minkä lisäksi saa rakentaa 200 kerrosneliömetriä asumista tukevia palvelu-, sosiaali-, toimisto- ja liiketiloja. Asemakaavalla on osoitettu kaksi rakennusalaa, joista läntinen on IV-kerroksinen ja itäinen osittain IV- ja osittain V-kerroksinen. Läntinen rakennusala sijoittuu vanhan lämpökeskuksen päälle, joka puretaan asemakaavan toteuttamisen yhteydessä. Tontille on osoitettu myös maanalainen paikoitusalue.

Mäntyviidan ja Neulaspolun katualue on osoitettu asemakaavassa merkinnällä sk-1: kaupunkikuvallisesti tärkeä katuympäristö ja siihen liittyvät etupiha-alueet. Alueelle olemassa oleva puusto ja muu kasvillisuus samoin kuin alueilla sijaitsevat pergolat, ulkoportaat, altaat tai kivetykset tulee säilyttää, hoitaa ja tarvittaessa uudistaa alueen rakennetun ympäristön arvojen mukaisesti (MRL 57.2 §).

Asemakaavamääräyksen 2 §:n mukaan autopaikkoja on rakennettava AK-1-korttelialueella vähintään 1 ap/200 k-m

. Autopaikat on sijoitettava tontille, LPA- tai AH-1-korttelialueelle. Rakennusvalvontaviranomainen voi myöntää lykkäystä autopaikkojen rakentamiselle tai määritellä alhaisemman autopaikkamäärän, jos se miljöön säilyttämistavoitteiden kannalta on tarpeen tai autopaikkojen tarve on kaavassa määrättyä pienempi.

Asemakaavamääräyksen 4 §:n mukaan AK-1-korttelialueen uudisrakennusten massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien tulee olla Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia. Julkisivujen tulee olla paikalla muurattuja ja umpiosiltaan pääosin rapattuja. Kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi saa rakentaa kiinteistöä palvelevia asunnon ulkopuolisia tiloja rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ja kellarikerrokseen. Porrashuoneiden pinta-alasta se osa, joka ylittää 15 m

kerrosta kohden voidaan myös rakentaa kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi.

Toteutettava rakennushanke

Rakennuslupa koskee Asunto Oy Tapiolan Itäkartanon hakemusta kahden asuinkerrostalon ja maanalaisen autohallin rakentamiseksi tontilla 1. Asunnot ovat seniorikoteja ja asuntoja on rakennuksissa yhteensä 40.

Rakennusoikeutta hankkeessa käytetään yhteensä 5 252 k-m

, mikä sisältää 186 m

maankäyttö- ja rakennuslain 115 §:n 3 momentin mukaan sallittua rakennusoikeuden ylitystä, 414 m

asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta rakennuksissa sekä 702 m

kaavan sallimaa lisärakennusoikeutta autohallissa. Näiden vähentämisen jälkeen varsinaista rakennusoikeutta käytetään 3 800 k-m

asuntokerrosalaa ja 150 k-m

asumista tukevaa palvelu-, sosiaali-, toimisto- ja liiketilojen kerrosalaa. Hankkeen yhteydessä on vähäisenä poikkeamisena hyväksytty poikkeaminen asemakaavasta siten, että läntinen kerrostalo ylittää vähäisesti rakennusalan paikoituslaitoksen rakennusalan puolelle.

Asian oikeudellinen arviointi

Museoviraston kuuleminen

Rakennusvalvontakeskus on pyytänyt kaupunginmuseon lausuntoa rakennuslupahakemuksesta. Kaupunginmuseo ei ole 1.7.2011 päivätyssä lausunnossaan puoltanut rakennuslupaa ja on toistanut aiemmin esittämänsä kannanoton siitä, että tutkitaan vaihtoehtoa, jossa kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävä lämpökeskus säilytetään ja uudisrakentaminen toteutetaan tontin itäosan kohdalla asemakaavan mukaisesti. Museovirastoa on kuultu vuonna 2002 asemakaavan muutosehdotuksen yhteydessä.

Hallinto-oikeus toteaa, että valituksenalainen hanke on pääosin asemakaavan mukainen. Asemakaava tai maankäyttö- ja rakennuslaki eivät edellytä Museoviraston kuulemista rakennuslupahakemuksesta.

Hankkeen käyttötarkoitus

Rakennuslupahakemuksen mukaan asunnot ovat seniorikoteja, joiden osalta noudatetaan Espoon kaupungin seniorikoteja koskevaa rakentamisen erityisohjetta. Asunto Oy Tapiolan Itäkartanon yhtiöjärjestykseen tulee rajoitus, jonka mukaan yhtiön asunnoissa ainakin yhden asukkaan tulee olla täyttänyt 55 vuotta tai asukkaan toimintakyvyn tulee olla heikentynyt sairauden tai vamman takia. Hallinto-oikeus toteaa, että rakennushanke ei ole käyttötarkoitukseltaan vastoin asemakaavaa.

Hankkeen kaupunkikuva

Rakennusluvan liitteenä olevista hankepiirustuksista ilmenee, että rakennusten julkisivut ovat pääosin valkoiseksi ohutrapattua tiiltä. Parvekkeet ovat lasitettuja ja parvekkeiden taustaseinät ovat maalattua puuta. Rakennukset ovat kattomuodoltaan tasakattoisia. Kaupunkikuvatoimikunta on puoltanut hanketta käsittelyssä 23.5.2011.

Asiakirjoista ilmenevien valokuvien perusteella olemassa olevat ympäristön rakennukset ovat kattomuodoltaan loivia harjakattoja tai lapekattoja eivätkä rakennushankkeessa esitetyt kattomuodot siten erityisemmin poikkea ympäristöstään. Hallinto-oikeus toteaa, että rakennushankkeessa esitetyt kaidelasit ja parvekelasit eivät sinällään ole Tapiolan vanhalle alueelle luonteenomaisia, mutta kun otetaan huomioon, että väritettyä aluejulkisivua koskevista piirustuksista ilmenee, että rakennushankeen julkisivuun on muutoin otettu viitteitä naapuruston julkisivukäsittelystä, väreistä ja materiaaleista, täyttää rakennushanke kokonaisuutena arvioiden asemakaavamääräyksen 4 §:n sekä maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin vaatimukset sekä soveltuu rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä Mäntyviidan suojeltuun katuympäristöön.

Hankkeen pysäköintipaikat

Maanalaiseen pysäköintilaitokseen toteutetaan 21 autopaikkaa ja pihalle kolme vieraspaikkaa. Rakennushanke täyttää siten kaavamääräyksen 2 §:n määräyksen siitä, että autopaikkoja tulee olla vähintään 1 ap/200 k-m

.

Lopputulos

Hallinto-oikeus toteaa, että maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 3 momentin nojalla yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin 1 momentissa tarkoitetun asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta.

Koska asiassa esitetty rakennushanke täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentissa ja 117 §:ssä rakennusluvalle asetetut edellytykset, ei rakennuslautakunnan päätöstä ole syytä muuttaa.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Maankäyttö- ja rakennuslaki 175 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Liisa Heikkilä, Janne Aer ja Jaana Moilanen, joka on myös esitellyt asian

.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Asunto Oy Oravanpesä

on pyytänyt korkeimmalta hallinto-oikeudelta lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä. Valituksessaan yhtiö on vaatinut, että hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja hakemus hylätään tai toissijaisesti asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi. Päätöksen täytäntöönpano on kiellettävä. Asiassa on toimitettava katselmus.

Yhtiö on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:

Rakennuslupa on asemakaavan vastainen. Rakennuslupa mahdollistaa rakennettuun ympäristöön ja maisemaan soveltumattoman rakennuksen rakentamisen maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n vastaisesti sekä edelleen historiallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaan kaupunkikuvan turmelemisen maankäyttö- ja rakennuslain 118 §:n vastaisesti. Hyväksytty rakennuslupapäätös on lisäksi hallintolain 6 §:n mukaisen luottamuksensuojan periaatteen vastainen.

Rakennuslupapäätös mahdollistaisi tasakattoisen ja julkisivultaan epäsymmetristä ikkunajakoa noudattavan rakennuksen rakentamisen alueelle, jolla nykyinen rakennuskanta koostuu harjakattoisista ja ikkunajaoltaan symmetrisistä rakennuksista. Tämä on nimenomaisen kaavamääräyksen vastaista.

Rakennuslupapäätöksen kohdealue sijoittuu Tapiolan valtakunnallisesti merkittävään kulttuurihistorialliseen ympäristöön. Alue on myös kiinteä osa Tapiolan vanhinta kaupunkikuvallista kokonaisuutta, Itäkartanoa. Valitukseen liitetty Museoviraston lausunto tukee tätä käsitystä.

Rakennushanke muodostaisi Tapiolan perinteiselle ja valtakunnallisesti merkittävälle rakennetulle ympäristölle vieraan elementin, sillä sen ilme on olemassa olevan ympäristön suunnitteluperiaatteista olennaisesti poikkeava. Asiassa olisi tullut toimittaa katselmus.

Asemakaavamääräysten 4 §:n mukaan valituksenalaisen AK-1-kortteli-alueen uudisrakennuksen kattomuotojen ja julkisivun jäsentelyn tulee olla ympäröivälle Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia. Asemakaavamääräysten 4 §:n tavoitteena on detaljikaavatasolla konkretisoida yleispiirteisemmän maankäytön suunnittelujärjestelmän taholta alueelle kohdistuvat suojeluintressit uudisrakentamisen osalta. Kun otetaan huomioon alueen asema osana valtakunnallisesti merkittävää RKY-aluetta ja Tapiolan vanhinta ja arvokkainta 1950-luvun keskustaa, on tätä uudisrakentamista koskevaa asemakaavan suojelumääräystä tulkittava tiukimmalla mahdollisella tavalla.

Kaavamääräyksen tulkinnanvaraisuutta vähentää olennaisesti kaavaselostuksesta nimenomaisesti ilmenevä asemakaavan tavoite ja tarkoitus nyt puheena olevan tontin osalta. Sen mukaan "Kaavassa on annettu palvelutaloa koskevia tarkempia määräyksiä mm. 1 ja 4 §:ssä. Erityistä huomiota on kiinnitettävä uusien rakennusten ja rakennelmien sopeutumiseen kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön. Uudisrakentamisen tulee kappalemuodoiltaan vastata ympäristön mittasuhteita. Kattokaltevuus, julkisivujen jäsentely ja materiaalit on sopeutettava ympäristöön."

Arvioitaessa mainitun kaavamääräyksen noudattamista olennainen seikka ei ole, minkälaista materiaalia uudisrakennuksen julkisivu on tai miten se on pintakäsitelty. Nämä ovat rakennuksen ilmiasun ja siten kaavamääräyksen noudattamisen kannalta toisarvoisia kysymyksiä. Olennaista merkitystä on uudisrakennuksen julkisivukuvan jäsentelyllä, kuten ikkuna-aukkojen sijoittelulla ja muodolla sekä parvekkeilla ja tämän jäsentelyn sopeutumisella alueen nykyiseen rakennettuun ympäristöön ja viereisiin rakennuksiin.

Ollakseen kaavamääräyksen mukainen julkisivukuvan tulee noudattaa ympäröivien rakennusten julkisivun jäsentelyperiaatteita erityisesti ikkunajaon sekä ikkunoiden sijoittelun ja muodon osalta. Se, että uudisrakennuksessa on hallinto-oikeuden toteamalla tavalla viitteitä ympäröivistä rakennuksista, ei toteuta kaavamääräyksen sisältöä ja tarkoitusta. Itäkartanon asemakaavan alueella jo oleviin rakennuksiin ei Espoon lupakäytännön mukaisesti ole saanut tehdä käytännössä mitään muutoksia, jotka vähäisestikin muuttaisivat alueen kaupunkikuvaa.

Alueen suojelun tiukkaa tasoa kuvaa se, että edes esimerkiksi huomaamattomien ja tyyliin soveltuvien sadekatosten rakentamista asuintalojen ulko-ovien eteen ei ole sallittu. Valituksenalainen rakennushanke merkitsisi huomattavaa poikkeusta tästä käytännöstä ja asettaisi maanomistajat epätasa-arvoiseen asemaan. Valituksenalainen rakennushanke on maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n, 117 §:n ja 118 §:n vastainen ja aiheuttaisi merkittävää haittaa muuttumattomana ja esimerkillisenä säilyneen Tapiolan Itäkartanon asuinalueen suojeluasemakaavan tavoitteiden toteutumiselle.

Valituksenalaisella rakennushankkeella mahdollistettaisiin tasakattoisen rakennuksen rakentaminen alueelle, jonka ympäröivä rakennuskanta koostuu harja- ja lapekattoisista rakennuksista. Varsinkin ikkunajäsentely on silmiin pistävän vieras ympäröivään rakennuskantaan verrattuna. Kokonaisuus on Museoviraston asiantuntijalausunnossa todetulla tavalla huomiota herättävän levoton. Tilanteen yksiselitteisyyttä lisää se, että kattomuodosta ja julkisivun jäsentelystä on tässä tapauksessa annettu määräys asemakaavassa.

Rakennuksen asemakaavan mukaista käyttötarkoitusta on muutettu rakennusluvalla. Asemakaavan hyväksymisvaiheessa osallisille kerrottiin, että tontille sallitaan asuinkerrostalojen ja palvelukeskuksen korttelialue vanhusten asumista varten. Rakennusluvassa mainitaan kuitenkin vanhusten palvelukeskuksen sijasta vain, että "kohteen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen määritetään tulevien asukkaiden ikäjakaumaksi yli 55-vuotiaat tai asukkaan toimintakyvyn tulee olla heikentynyt sairauden tai vamman takia". Käytännössä tämä mahdollistaa sen, ettei uudisrakennus tule asemakaavassa tarkoitettuun käyttöön vanhusten palvelukeskusta varten, vaan sen asukkaiksi on tulossa vanhusten sijasta työssä käyviä, hyvin toimeentulevia keski-ikäisiä ihmisiä.

Uudisrakennuksen autopaikkanormi on mitoitettu vain vähän autopaikkoja tarvitsevaa vanhusten palvelukeskusta eikä tavallista asuinkerrostaloa varten. Rakennusluvan mukaan autopaikkoja onkin nyt edelleen tulossa vain asemakaavan alkuperäisen käyttötarkoituksen kannalta riittävät 21 kappaletta, mikä ei kuitenkaan ole riittävä määrä 40 asuntoa käsittävälle tavalliselle asuinkerrostalolle. Osallisilla ei siten ollut asemakaavan käsittelyvaiheissa mahdollisuutta ottaa kantaa ja varautua siihen, että uudisrakennushankkeen myötä autojen katupaikoitustarve osallisten jo nyt vähän pysäköintipaikkoja sijaitsevassa ympäristössä kasvaakin yllättäen huomattavasti. Tällaista viranomaistoiminnan yllättävää ja takautuvaa muuttamista on ilman muuta pidettävä hallinto-oikeudellisen luottamuksensuojan periaatteen vastaisena. Valituksenalainen rakennusluparatkaisu on siten perustunut harkintavallan väärinkäyttöön.

Asunto-osakeyhtiö Oravanpesä

on liittänyt valitukseensa

Museoviraston

yhtiön pyynnöstä antaman 2.5.2012 päivätyn lausunnon, jossa on esitetty muun ohella seuraavaa:

Tapiola on sotien jälkeisen kaupunkirakentamisen merkkiteos ja "new town" -idean sovelluksena aikansa yhdyskuntasuunnittelun merkittävin kokonaisuus Suomessa. Tapiolan rakennettu ympäristö on arvokas erityisesti kokonaisuutena. jonka merkitys perustuu puutarhamaiseen, metsä- ja niittymaisemaa sekä maaston topografiaa hyödyntävään kaupunkirakenteeseen, rakennuksiin, niiden väliseen maisematilaan ja huolellisiin yksityiskohtiin.

Kaupunginosan kokonaisrakenne on tarkoin harkittu. Tapiolan kaupunkirakenteen taustalla on Otto-Ivar Meurmanin tekemä Hagalundin maiden kaavoitus vuosina 1945 - 1946. Asemakaavaa kehitettiin sittemmin Asuntosäätiön toimesta, jonka hallituksen puheenjohtajalla Heikki von Hertzenillä oli merkittävä asema Tapiolan puutarhakaupungin muodostumisessa. Suunnittelu siirtyi Aarne Ervin johtamalle arkkitehtiryhmälle, jonka kukin jäsen suunnitteli alueen osan ja sen rakennukset. Laajat viheralueet jakoivat alueen neljään osaan.

Eri asuinrakennustyyppiä edustavat rakennukset ja rakennusryhmät sovitettiin tarkoin maastoon ja toisiinsa, mikä ilmenee edelleen hyvin Tapiolan vanhoilla asuinalueilla. Maiseman silhuetti jätettiin maaston muotoja korostavia tornitaloja lukuun ottamatta metsän latvusten ja kalliomännikön dominoimaksi. Rakentaminen sijoitettiin etupäässä rinteille sekä rinteen ja pellon rajamaastoon vallitsevan maiseman lähtökohtia noudattaen. Piha- ja puistoalueet suunniteltiin maastoon sulautuviksi ilman tarkasti havaittavia rajoja.

Itäkartano on Tapiolan vanhinta aluetta. Pääosin vuosina 1953 - 1957 rakennetun itäisen lähiön arkkitehdeiksi kutsuttiin nimekkäitä tekijöitä, kuten keskeisessä roolissa ollut Aarne Ervi, sekä Viljo Revell, Aulis Blomstedt ja Markus Tavio. Lisäksi mukana oli maisemasuunnittelijoita, kuten ruotsalainen Nils Orrento.

Museoviraston inventointi valtakunnallisesti merkittävistä rakennetuista kulttuuriympäristöistä (RKY 2009), johon Tapiola kuuluu, on vahvistettu noudatettavaksi valtioneuvoston päätöksellä 22.12.2009. Valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita koskevan valtioneuvoston päätöksen mukaan alueiden käytössä on varmistettava, että valtakunnallisesti merkittävät kulttuuriympäristöjen ja luonnon perinnön arvot säilyvät.

Itäkartanon alueella on voimassa asemakaava, jossa on määritelty sille suojelu- ja kehittämisperiaatteet. Asemakaavaselostuksen (11.10.2006) mukaan asemakaavan muutoksen päätarkoitus on ollut suojella Itäkartanon puutarhakaupunkimiljöö edistämällä asuntoalueen ominaispiirteiden ja kaupunkikuvan säilymistä sekä ohjata alueen hoitoa ja korjausta. Suojelumääräyksiä on annettu arvokkaille rakennuksille, tieympäristölle, pihatiloille ja ensimmäisen maailmansodan linnoitusketjun rakennelmille. Kaavamuutoksella todetaan vakiinnutettavan nykyinen tilanne vähäistä uudisrakentamista lukuun ottamatta. Kaavamuutos sallii senioritalon rakentamisen metsäiseen rinteeseen entiselle Tapiolan Lämmön alueelle sekä pientalojen laajentamisen.

Tontti 49-12-109-1 on merkitty asemakaavassa AK-1-merkinnällä asuinkerrostalojen ja palvelukeskuksen korttelialueeksi vanhusten asumista varten. AK-1-korttelialueen uudisrakentamisesta todetaan (4 §), että massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien tulee olla Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia. Julkisivujen edellytetään olevan paikallaan muurattuja ja umpiosiltaan pääosin rapattuja. Lisäksi kortteli-, katu- ja puistoalueita tulee säilyttää, hoitaa ja tarvittaessa uudistaa alkuperäisen suunnitelman tai toteutuksen luonteen mukaisesti (1 §). Pysäköintialueet tulee maastouttaa osaksi puistomaista ympäristöä (3 §).

Arvioitaessa kyseessä olevaa rakennuslupaa Museovirasto kiinnittää nyt huomiota ennen kaikkea siihen, miten voimassa oleva asemakaava määrittelee alueen suojelutavoitteet. Olennaisena on pidettävä sitä, että kaavamääräykset (4 §) edellyttävät AK-1-korttelialueen uudisrakentamisen olevan Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaista massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien osalta.

Tapiolan kunnianhimoinen suunnittelutavoite oli luoda yksityiskohtia myöten viimeistelty ympäristökokonaisuus, jolloin jälkeenpäin tapahtuva täydentävä rakentaminen on monissa paikoin vaikeaa, jopa mahdotonta. Niissäkin paikoissa, joissa uudisrakentaminen katsotaan mahdolliseksi, on sovittaminen kokonaisuuteen haasteellinen, huolellisuutta ja ympäristön lukutaitoa vaativa suunnittelutehtävä. Alueen uudet kerrostumat tulee suunnitella tapauskohtaisesti ympäröivään miljööseen ja sen rakennetun ympäristön ominaispiirteisiin sovittaen. Olennaista Tapiolan arkkitehtuurille on tavanomaisten rakennusmateriaalien taitava käyttö varsin vaatimattomin, mutta siitä huolimatta pelkistetyn hienostunein yksityiskohdin, pintakäsittelyin ja mittasuhtein. Arkkitehtoniseen ilmaisuun vaikutti myös aikanaan uuden, sarja- ja elementtituotannon mahdollisuuksien kokeilu.

Museovirasto ei katso 17.5.2011 päivätyissä pääpiirustuksissa esitettyjen uudisrakennusten soveltuvan asemakaavan edellyttämällä tavalla Tapiolan Itäkartanon miljööseen. Rakennukset muodostavat julkisivujäsentelyitään Tapiolan perinteiselle rakennetulle ympäristölle vieraan elementin. Uudisrakennuskohteen lähimiljöö koostuu Aarne Ervin ja Viljo Revellin Mäntyviidan ja Neulaspolun varteen suunnittelemista lamellitaloista sekä Markku Tavion Otsonkalliolle suunnittelemista kahdesta pitkästä lamellitalosta ja kolmesta pistetalosta. Lähiympäristön arkkitehtuuri on rauhallisen vähäeleistä, huolellisesti detaljoitua ja yksinkertaisen selkeäpiirteistä, toisinaan jopa ankaran pelkistettyä, edustaen Tapiolan ensimmäisen ja toisen rakennusvaiheen varhaista suunnittelua. Nelikerroksisten lamellitalojen ilme on usein voimakkaan horisontaali nauhaikkuna-, parveke- ja elementtijäsentelyineen.

Suunniteltujen uudisrakennusten ilme on olemassa olevan ympäristön suunnitteluperiaatteista poikkeava. Parvekkeet hahmottuvat pikemminkin vertikaalisuuntaan, mitä niiden väliset, rapatut muurimaiset seinäosuudet edelleen korostavat. Nämä seinäosuudet ovat itsessään vertikaalisuuntaisia, mikä korostaa myös uudisrakennusten kerroskorkeutta vanhoihin lamellitaloihin nähden. Silmiin pistävän vieras aihe on samaisten muurimaisten seinäosuuksien ikkunajäsentely, jossa ikkunat asettuvat toisiinsa nähden pystysuunnassa eri linjaan. Ympäristön pelkistetyn linjakkaan arkkitehtuurin rinnalla aihe on huomiota herättävän levoton.

Espoon kaupunginmuseo ei ole puoltanut rakennusluvan myöntämistä hankkeelle. Museovirasto yhtyy tähän kantaan edellä mainituin perustein.

Espoon rakennuslautakunta

on antanut selityksen, jossa se on lausunut muun ohella seuraavaa:

Asemakaava tai maankäyttö- ja rakennuslaki eivät edellytä Museoviraston kuulemista rakennuslupahakemuksesta, eikä Museoviraston kuulemista ole muutoinkaan pidetty lupahakemuksen käsittelyn yhteydessä tarpeellisena. Museovirastoa on kuultu vuonna 2002 asemakaavan muutosehdotuksen yhteydessä ja rakennusvalvontakeskus on pyytänyt rakennuslupahakemuksesta kaupunginmuseon lausunnon.

Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta ennakkoon ennen luvan sisäänjättöä ja on puoltanut hanketta varsinaisessa käsittelyssä 23.5.2011. Rakennuslautakunta katsoo, että kyseessä oleva hanke hanke soveltuu asemakaavan edellyttämällä tavalla rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.

Rakennuslautakunta on toiminut asiassa sen harkintavallan mukaisesti, jonka maankäyttö- ja rakennuslaki rakennusvalvontaviranomaiselle antaa. Rakennuslautakunta ei ole menetellyt asiassa hallinto-oikeudellisen luottamuksensuojaperiaatteen vastaisesti.

Asunto Oy Tapiolan Itäkartano

on antanut selityksen, jossa se on lausunut muun ohella seuraavaa:

Alueen asemakaavassa 1987 ja asemakaavamuutoksen 2006 yhteydessä on esitetty karkea pienoismalli massoittelusta kiinteistöllä. Rakennettavista rakennuksista ei ole esitetty kaavoituksen yhteydessä detaljikuvia, jonka perusteella rakennukset olisi ollut mahdollista toteuttaa. Tässä yhteydessä ei ole ratkaistu rakentamisen yksityiskohtia vaan yksityiskohtaiset ratkaisut on jätetty rakennuslupavaiheeseen. Koska asemakaavapäätöksissä on päätetty alueiden käytöstä, mutta ei yksittäisen rakennuksen yksityiskohtaisista suunnitteluratkaisuista, ei Asunto Oy Oravanpesälle ole myöskään voinut syntyä viranomaispäätöksen perusteella luottamusta rakennusten toteuttamisesta asemakaavan ja sen muutoksen valmistelussa esitettyjen karkeiden hahmotelmien mukaisiksi.

RKY 2009 on alueiden käytön suunnittelun lähtökohta kaavoituksessa, eikä sillä vaikuteta tai pyritä vaikuttamaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusluvan myöntämiseen voimassa olevilla kaava-alueilla. Rakennusmääräykset ja rakennusoikeus perustuvat kunnan voimassa olevaan kaavoitukseen. Näin ollen RKY 2009 -asiakirjalla ei ole vaikutusta rakennuslupa-asiaan.

Mikäli kaavamääräyksissä ei ole annettu selkeää määräystä esimerkiksi materiaalista tai katon kaltevuusasteesta, ei määräyksen voida päätellä tarkoittavan esimerkiksi sitä, että uudisrakennuksen katto tulisi olla samanlainen ympäröivien kattojen kanssa. Asemakaavassa ei ole määrätty kiinteistöä toteutettavaksi identtisellä tavalla ympäröivän rakennuskannan kanssa, vaan määrätty uudisrakennuksen sopeuttamisesta ympäristöön. Asunto Oy Tapiolan Itäkartanon käsityksen mukaan rakennuslupapäätös ei ole ristiriidassa korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytännön kanssa.

Noin 100 - 200 metrin päässä kiinteistöstä sijaitsee tasakattoisia liikerakennuksia sekä noin 300 metrin päässä kiinteistöstä sijaitsee tasakattoisia asuinrakennuksia. Voimassa olevien rakennusmääräysten mukaan ei voida rakentaa vastaavanlaisia kattoja kaltevuudeltaan kuin vieressä olevien rakennusten katot ovat. Kohteen kattoratkaisu olisi ollut toteutettavissa huomattavasti jyrkempänä lape- tai harjakattona kuin viereisten talojen katot ovat, mutta jyrkät lape- tai harjakatot olisivat poikenneet huomattavasti viereisten talojen katoista ja kaupunkikuvasta. Kaupunkikuvallisesti parempi ratkaisu on toteuttaa kohteen katto tasakattona. Hanke soveltuu asemakaavan edellyttämällä tavalla rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.

Kohteen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä tullaan määrittelemään tulevien asukkaiden ikärajaksi yli 55-vuotiaat tai asukkaan toimintakyvyn tulee olla heikentynyt sairauden tai vamman takia. Asunnot tulevat olemaan seniorivarusteltuja. Asuntojen lisäksi kohteeseen tulee asukkaiden käyttöön tulevaa palvelu- ja muuta vastaavaa tilaa. Rakennushanke on siten käyttötarkoitukseltaan kaavan mukainen.

Kohteeseen tulee asemakaavan ja rakennusoikeuslaskelmien mukaan toteuttaa vähintään 20 autopaikkaa. Autopaikkoja toteutetaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen 21 kappaletta, joista 3 on invamitoitettu. Lisäksi pihalle rakennetaan 3 vieraspaikkaa.

Asunto Oy Oravanpesä

on antanut vastaselityksen, jossa se on lausunut muun ohella seuraavaa:

Itäkartanon asemakaavanmuutoksen asemakaavamääräyksessä ei sinänsä edellytetä uudisrakentamiselta identtisyyttä viereisten rakennusten kanssa, vaan luonteenomaisuutta ympäröivällä vanhalla asuinalueella. Arvioitaessa rakennushankkeen asemakaavamääräyksen 4 §:n mukaisuutta tuleekin olennainen huomio kiinnittää siihen, minkälainen kattomuoto ja julkisivujen jäsentely on määräyksen tarkoittamalle ympäröivälle vanhalle asuinalueelle luonteenomainen, ja sen jälkeen tarkastella, toteutuvatko nämä piirteet uudisrakentamisessa. Luonteenomaisuuden vaatimusta on tulkittava tiukasti, kun kyseessä on RKY-alueella tapahtuva lisärakentaminen.

Rakennushankkeen viereisissä rakennuksissa on alueelle luonteenomainen loiva harja- tai lapekatto. Näin ollen asemakaavamääräyksen 4 § sulkee pois sekä tasakatot että jyrkät harjakatot uudisrakennuksen mahdollisina kattomuotoina. Kyseeseen tulevat kattomuodot voivat siten olla vain loivia harja- tai lapekattoja. Asuinalueelle luonteenomainen ikkunajako on Museoviraston lausunnosta ilmenevällä tavalla pelkistetyn linjakas ja vähäeleinen, horisontaalinen ja nauhaikkunamainen. Näin ollen asemakaavamääräyksen 4 § sulkee pois erilinjaiset, epäsymmetriset ja levottomat ikkunajaot. Museovirasto on lisäksi lausunut, että alueelle luonteenomaiset julkisivut hahmottuvat ikkuna- ja parvekejäsentelynsä perusteella horisontaalisuuntaan, joten asemakaavamääräyksen 4 § sulkee pois erilaiset vertikaalisesti hahmottuvat parvekkeet ja rakenteet uudisrakennuksen julkisivusta. Myöskään kaidelasitetut parvekkeet eivät ole alueelle luonteenomaisia, joten nekin ovat asemakaavamääräyksen mukaan poissuljettuja uudisrakennuksesta.

Kun verrataan uudisrakennuksen julkisivun jäsentelyä ympäröivän vanhan asuinalueen julkisivujen ominaispiirteisiin, ei voida väittää, että julkisivun jäsentely epäsymmetrisine ikkunoineen ja vertikaalisuuntaan hahmottuvine lasitettuine parvekkeineen olisi ympäröivälle asuinalueelle luonteenomainen sen enempää yksityiskohtien kuin kokonaisuutensakaan osalta. Museovirastokin toteaa korkeimmalle hallinto-oikeudelle antamassaan lausunnossa, että uudisrakennus muodostaa ympäristöstään täysin poikkeavan elementin.

Asemakaavamääräysten vastaisuutta korostaa vielä sekin, että uudisrakennus ei ole tulossa alkuperäiseen asemakaavassa edellytettyyn käyttöön vanhusten palvelukeskukseksi, vaan kyseessä on tavanomainen asuinkerrostalo. Yhtiöjärjestysmääräys, jossa asunnot osoitetaan yli 55-vuotiaille, ei esitetyistä tilastoista huolimatta osoita rakennuksen olevan vanhuksille tarkoitettu. Vanhuksina voidaan nykypäivänä pitää vasta yli 70-vuotiaita. Asuinkerrostalon pysäköintipaikkojen määrittelyssä on tästä huolimatta käytetty vanhusten palvelukeskukselle soveltuvaa autopaikkanormia, joka toteutuessaan tulisi haittaamaan alueen erittäin tukkoista pysäköintitilannetta entisestään.

Tapiolan Itäkartanon RKY-alueen säilyttäminen eheänä kokonaisuutena palvelee yleisiä ja valtakunnallisia intressejä. Tapiolan RKY-alueilla tapahtuvan uudisrakentamisen tulee palvella alueen vaalimista ja säilyttämistä eheänä kokonaisuutena tuleville sukupolville.

Välipäätökset ja katselmus

Korkein hallinto-oikeus

on 31.12.2012 antamallaan välipäätöksellä kieltänyt rakennuslautakunnan päätöksen täytäntöönpanon.

Korkein hallinto-oikeus

on 14.3.2013 päättänyt myöntää Asunto Oy Oravanpesälle valitusluvan ja toimittaa asiassa katselmuksen.

Korkein hallinto-oikeus

on toimittanut katselmuksen kohteen ympäristössä 2.5.2013.

Katselmuksesta laadittu pöytäkirja on liitetty asiakirjoihin ja lähetetty tiedoksi katselmukseen kutsutuille.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

1. Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 55 §:n 1 momentin mukaan asemakaava esitetään kartalla. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaavaan kuuluvat myös kaavamerkinnät ja -määräykset. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavaan liittyy selostus, jossa esitetään kaavan tavoitteiden, eri vaihtoehtojen ja niiden vaikutusten sekä ratkaisujen perusteiden arvioimiseksi tarpeelliset tiedot.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n 1 momentin asemakaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan asemakaava-aluetta rakennettaessa tai muutoin käytettäessä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on muun ohella, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen (1 kohta), ja että rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut mainitun lain muutokset tai sen nojalla asetetut vaatimukset (2 kohta) ja että rakennus soveltuu paikalle (3 kohta).

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.

Maankäyttö- ja rakennuslain 118 §:n mukaan rakentamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella.

2. Rakennushankkeesta ja alueen kaavoitustilanteesta saatu selvitys

Valituksen kohteena oleva rakennuslupa on myönnetty Asunto Oy Tapiolan Itäkartanolle kahden asuinkerrostalon ja maanalaisen autohallin rakentamiseen Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelin 109 tontille 1.

Rakennuslupapäätöksessä noudatettaviksi vahvistuneiden rakennuslupapiirustusten ja niiden liitteiden mukaan rakennusten julkisivut ovat pääosin valkoiseksi ohutrapattua tiiltä. Parvekkeet ovat lasitettuja ja parvekkeiden taustaseinät ovat maalattua puuta. Rakennukset ovat kattomuodoltaan tasakattoisia.

Tontti on kaupunginvaltuuston 18.12.2006 hyväksymässä asemakaavassa varattu asuinkerrostalojen ja palvelukeskuksen korttelialueeksi vanhusten asumista varten (AK-1). Merkinnän mukaan aluetta koskevat yleismääräykset § 1, 2, 3, 4 ja 5.

Asemakaavamääräysten 4 §:n ensimmäisen kappaleen mukaan valituksenalaisen AK-1-korttelialueen uudisrakennusten massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien tulee olla Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia. Julkisivujen tulee olla paikalla muurattuja ja umpiosiltaan pääosin rapattuja.

Asemakaavamääräysten 2 §:n ensimmäisen kappaleen mukaan autopaikkoja on rakennettava vähintään seuraavasti: AK-1-korttelialueella 1 ap/200 k-m

.

Asemakaavaselostuksen (päivätty 11.10.2006) mukaan suunnittelun lähtökohtana on ollut, että Tapiola kuuluu valtakunnallisesti arvokkaisiin kulttuurihistoriallisiin ympäristöihin (Museoviraston rakennushistorian osaston julkaisu 16/1993), mikä on valtioneuvoston hyväksymien valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kohdan 4.4. ja maankäyttö- ja rakennuslain 22 §:n mukaan otettava huomioon alueiden käytön suunnittelussa.

Kaavaselostuksen mukaan Itäkartano on Tapiolan vanhinta aluetta. Siellä erottuu hyvin puutarhakaupungin arkkitehtonis-maisemallinen rakenne, jossa muodot ja rytmit perustuvat topografiaan. Toisen maailmansodan jälkeinen, 1940 - 1950-lukujen rakennuskanta on koko maan rakentamisen historiassa poikkeuksellisen tasokasta ja hyvin suunniteltua. Kyseisen ajanjakson arkkitehtuurin arvo ja merkitys viihtyisänä asuinympäristönä koostuu harkituista mittasuhteista, pienistä ja eleettömistä detaljeista sekä materiaaleista ja pintakäsittelystä. Tapiolan väljä rakennuskaava tarjosi mahdollisuuden monille lahjakkaille arkkitehdeille suhteellisen vapaaseen ja kokeilevaan suunnitteluun. Monet puutarhakaupungin rakennuksista ovat jääneet Suomen arkkitehtuurin historiaan aikakautensa parhaina edustajina. Tapiolalle tyypilliseen tapaan Itäkartanon alue koostuu avoimista korttelialuekokonaisuuksista, eri arkkitehtien suunnittelemista rakennussikermistä.

Kaavaselostukseen sisältyy luettelo kaava-alueen rakennuksista, joka perustuu Tapiola-Itäkartanon suojeluraporttiin 21.8.2000 (arkkitehtuuritoimisto Iivanainen & Mustonen Oy). Luettelo sisältää maininnat 55 eri rakennuksesta. Luettelossa mainitaan muun ohella As Oy Oravanpesä 1957 (Aarne Ervi), As Oy Mäntyviita 1954 (Viljo Revell), Kiinteistö Oy Sufika 1955 (Viljo Revell) ja As Oy Mäntykulma 1953-54 (Aarne Ervi).

Kortteliin 12109 osoitetun maankäytön kuvauksessa kaavaselostuksessa todetaan: "Hyvin suunniteltu ja toteutettu senioritalo voidaan sopeuttaa kaupunkikuvaan. Kaavassa on annettu palvelutaloa koskevia tarkempia määräyksiä muun muassa 1 ja 4 §:ssä. Erityistä huomiota on kiinnitettävä uusien rakennusten ja rakennelmien sopeutumiseen kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön. Uudisrakentamisen tulee kappalemuodoiltaan vastata ympäristön mittasuhteita. Kattokaltevuus ja julkisivujen jäsentely ja materiaalit on sopeutettava ympäristöön."

Asemakaavaan ei sisälly määräyksiä, jolla olisi täsmennetty, mitä merkinnän AK-1 yhteydessä tarkoitetaan vanhusten asumisella. Asiakirjoista ilmenee, että aiemmissa suunnitteluvaiheissa korttelialue on ollut merkittynä sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vanhusten palvelukeskuksen siihen liittyvine asuntoineen (YSA-1). Tapiolan kehittämisprojektin johtoryhmässä on kuitenkin päätetty 23.1.2004, että alueen rakennushanke ei muun muassa maanomistuksen vuoksi sovellu Y-hankkeeksi, vaan vapaarahoitteiseksi palvelu-/seniorikotihankkeeksi.

3. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaita ympäristöjä koskevat inventoinnit

Asemakaavaa laadittaessa kaavaselostuksessa mainittu Museoviraston rakennushistorian osaston julkaisu 16/1993 on maankäyttö- ja rakennuslain 24 §:n 2 momentin ja valtioneuvoston 30.11.2000 hyväksymien valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kohdan 4.4. erityistavoitteiden mukaisesti tullut ottaa huomioon asemakaavaa laadittaessa. Mainitussa julkaisussa mainitaan rakennuksina Mäntyviita ja Sufika 1954-55 (V. Revell), Mäntykulma 1954 (A. Ervi) ja Mäntytorni 1954 (A. Ervi).

Mainittu inventointi on sittemmin korvattu 22.12.2009 julkaistulla inventoinnilla "valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt RKY". Mainitussa julkaisussa todetaan muun ohella seuraavaa: "Asemakaavallisesti keskeistä on maaston ja luonnonympäristön huomioiminen sekä avoimet, Otsolahden rannoille jatkuvat laajat niityt ja viheralueet. Asuintalojen piha-alueet liittyvät avoimina hoidettuihin viheralueisiin. Korkeatasoisen rakennuskannan joukossa maamerkkeinä ovat mm. Ervin suunnittelemat Tapion torni ja Mäntytorni sekä Revellin suunnittelemat kerrostalot, ns. Taskumatit. Alueen vaihtelevat asuintalotyypit, kerrostalot, rivitalot, lamellitalot, atriumtalot, ketjutalot ja omakotitalot, on sijoitettu toistensa ja viheralueiden lomaan."

4. Oikeudellinen arviointi

Rakennuksen käyttötarkoitus

Tontti on varattu asemakaavassa yksityiseen rakentamistoimintaan merkinnällä AK-1. Merkinnän selityksen mukaan korttelialue on kokonaisuudessaan varattu vanhusten asumista varten. Kaavassa ei ole tarkemmin määritelty vanhuksen käsitettä. Määräys on kuitenkin kirjoitettu velvoittavaan muotoon.

Rakennuslupa on myönnetty asuinkerrostalon rakentamiseen. Vahvistettujen piirustusten mukaan rakennuksen asumiseen varatut tilat on merkitty asuinhuoneistoksi. Piirustuksiin on merkitty toisen rakennuksen pohjakerrokseen tila palveluille ja toimenpidehuoneelle.

Autopaikat

Rakennusluvan yhteydessä noudatettaviksi vahvistettujen piirustusten mukaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen on osoitettu 21 autopaikkaa ja lisäksi kolme vieraspaikkaa pihamaalle. Asemakaavamääräyksen 2 § mukaisen autopaikkanormin mukaan laskettu autopaikkojen vähimmäismäärä on 20 autopaikkaa. Näin ollen myönnetty rakennuslupa ei ole autopaikkojen osalta asemakaavan vastainen.

Kaavaselostukseen sisältyvän valokuvan oikeudellinen merkitys

Kaavaselostuksessa esitetyn AK-1-korttelialueen maankäytön kuvauksen yhteydessä on esitetty valokuva Bror Södermanin luonnosteleman senioritalon pienoismallista. Mainittu pienoismalli ei sellaisenaan kuvaa kaavan salliman rakennuksen kaikkia yksityiskohtia ja osoittaa vain kaavan sallimien rakennusten kappalemuodon pääpiirteet. Kaavaselostus ei myöskään ole osa oikeusvaikutukset saavaa asemakaavaa, eikä kaavaselostuksessa olevalla pienoismallista otetulla valokuvalla ole välitöntä oikeudellista merkitystä harkittaessa, millaisen rakentamisen asemakaava sallii. Se, millaisen rakentamisen kaava mahdollistaa, ratkaistaan asemakaavamerkintöjen ja -määräysten pohjalta. Oikeudellisesti sitomattomassa kaavaselostuksessa esitetty pienoismallin valokuva ei liioin voi luoda hallintolain 6 §:ssä tarkoitettua oikeutettua odotusta, jonka mukaan korttelialueelle voitaisiin sijoittaa vain tarkalleen pienoismallia vastaava rakennus.

Asemakaavamääräyksessä asetetut kaupunkikuvalliset vaatimukset

Yleisten asemakaavamääräysten 4 §:n ensimmäisen kappaleen sanamuodon mukaan uudisrakennusten massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien tulee olla Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia. Julkisivujen tulee olla paikalla muurattuja ja pääosin rapattuja.

Asemakaavamääräys ei edellytä, että rakennus vastaisi määräyksestä ilmenevien ominaisuuksien osalta lähiympäristön rakennuksia. Sanamuodon mukaan rakennuksen tulee olla näiltä ominaisuuksiltaan Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomainen. Tapiolan vanhalla asuinalueella tarkoitetaan taas lähinnä Itäkartanon aluetta. Kaavaselostuksesta ilmenee, etteivät Itäkartanon alueen rakennukset vastaa muodoiltaan toisiaan, vaan edustavat suhteellisen vapaata ja kokeilevaa suunnittelua. Kaavaselostuksessa todetaan, että Tapiolalle tyypilliseen tapaan Itäkartanon alue koostuu avoimista korttelialuekokonaisuuksista, eri arkkitehtien suunnittelemista rakennussikermistä.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, että asemakaavamääräyksellä on konkretisoitu maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 1 momentista ja 135 §:n 1 momentista ilmeneviä rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä. Rakennusten paikalle soveltuvuutta on asiassa tehdyn valituksen johdosta arvioitava ensi kädessä sanotun kaavamääräyksen perusteella.

Rakennuspaikkana olevan tontin lähiympäristö muodostaa kaavaselostuksessa kuvatun kaltaisten Itäkartanon alueelle tyypillisen eri arkkitehtien suunnittelemista rakennuksista muodostuvan rakennussikermän. Rakennukset eivät ole julkisivujensa jäsentelyn suhteen tai muutoinkaan yhdenmukaisia. Rakennussikermä liittyy lännessä liikekeskukseen, jossa on erikseen mainittu Mäntytorni, ja idässä omakotitaloista koostuvaan väljään puutarhamaiselle alueelle sijoittuvaan rivistöön sekä Otsonkallion lamellitaloalueeseen.

Rakennusluvan mukaiset asuinkerrostalot vastaavat kappalemuodoiltaan ja massoittelultaan ympäristön ja Tapiolan vanhan asuinalueen rakennusten mittasuhteita, eikä luvan mukaisia rakennuksia voida näiltä osin pitää asemakaavamääräyksen vastaisina. Rakennuksia ei voida pitää kaavamääräysten vastaisina myöskään rakennusten julkisivujen rakennustavan, pintamateriaalien taikka värien osalta.

Asiakirjojen ja katselmushavaintojen mukaan Itäkartanon alueen vanhojen asuinrakennusten katot ovat pääosin joko harjakattoja tai pulpettikattoja. Tasakattoja on lähinnä liikerakennuksissa. Vanhat rakennukset ovat peräisin 1950-luvulta ja ne on rakennettu tuolloisten määräysten mukaisesti. Nykyisten rakentamismääräysten mukaan harjakatot edellyttäisivät vanhoista kattokulmista poikkeavia kattokulmia ja paksumpia eristekerroksia ulko- ja välikaton väliselle alueelle. Tämän vuoksi rakennusten rakentaminen harjakattoisiksi johtaisi selvästi alueen aiempien rakennusten kattomuodoista poikkeaviin kattomuotoihin. Katselmuksessa tehtyjen havaintojen mukaan rakennusten kattomuoto ei toisaalta sanottavasti erotu katutilasta käsin havainnoitavassa kaupunkikuvassa. Tähän nähden rakennusluvan mukaisia rakennuksia ei voida pitää myöskään kattomuotojensa osalta asemakaavamääräyksen vastaisina.

Toiseksi julkisivujen jäsentelyn suhteen on kiinnitettävä huomiota rakennusten päätyseinillä oleviin ikkunoihin, jotka eivät ole suorissa linjoissa. Näiltä osin ikkunoiden sijoittelu poikkeaa lähiympäristön rakennuskannan ikkunoiden ryhmittelystä. Tällä tavoin hahmottuvat ikkunat ovat kuitenkin pääosin rakennusten päätyseinillä, eivätkä ole hallitsevia lähinnä Mäntyviidan, Neulaspolun ja Tapionraitin julkiseen katutilaan avautuvassa kaupunkikuvassa. Näin ollen rakennusluvan ei voida katsoa olevan päätyikkunoiden ryhmittelynkään suhteen sillä tavoin vastoin asemakaavaa, että rakennuslupapäätöstä olisi tästäkään syystä perusteita kumota. Tällä kohden on erityisesti otettava huomioon, että asemakaavamääräys edellyttää sanamuotonsa mukaan julkisivun vertaamista Tapiolan vanhan asuinalueen luonteenomaiseen rakennuskantaan, joka on syntynyt suhteellisen vapaan ja kokeilevan suunnittelun tuloksena.

5. Lopputulos

Edellä esitetyn vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Matti Pellonpää, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta ja Mika Seppälä. Asian esittelijä Esa Hakkola.

Äänestyslausunto

Eri mieltä olleen hallintoneuvos Mika Seppälän äänestyslausunto, johon hallintoneuvos Riitta Mutikainen yhtyi:

”Hyväksyn valituksen. Kumoan hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset ja hylkään rakennuslupahakemuksen.

Olen samaa mieltä enemmistön kanssa perusteluiden kohtien 1.-3. osalta sekä kohdan 4. alaotsikkojen Rakennuksen käyttötarkoitus, Autopaikat ja Kaavaselostukseen sisältyvän valokuvan oikeudellinen merkitys osalta.

Perustelujen kohdan 4. Asemakaavamääräyksessä asetetut kaupunkikuvalliset vaatimukset osalta lausun seuraavaa:

4. Asemakaavamääräyksessä asetetut kaupunkikuvalliset vaatimukset

Voimassa olevan asemakaavan asemakaavamääräysten 4 §:n ensimmäisen kappale koskee valituksenalaista AK-1-korttelialuetta. Määräys kuuluu seuraavasti: Uudisrakennuksen massoittelun, kattomuotojen ja julkisivujen jäsentelyn, materiaalien ja värien tulee olla Tapiolan vanhalle asuinalueelle luonteenomaisia. Julkisivujen tulee olla paikalla muurattuja ja pääosin rapattuja.

Asemakaava-alue kuuluu Tapiolan valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY). Tapiolan alueen erityisyys perustuu harkittuun rakentamisen ja puutarhamaisen maiseman vuorotteluun sekä rakennusten ja niiden välisten tilojen yksityiskohtiin. Nyt kysymyksessä oleva Itäkartanon alue on Tapiolan vanhinta aluetta, joka on rakentunut vuosina 1953-1957. Itäkartanon alueen asemakaavassa on määritelty alueen suojelu- ja kehittämisperiaatteet. Asemakaavaselostuksen mukaan asemakaavan muutoksen päätarkoitus on suojella Itäkartanon puutarhakaupunkimiljöötä edistämällä asuntoalueen ominaispiireiden ja kaupunkikuvan säilymistä sekä ohjata alueen hoitoa ja korjausta. Kaavamuutoksella todetaan vakiinnutettavan nykyinen tilanne vähäistä uudisrakentamista lukuun ottamatta. Kaavamuutos sallii nyt kysymyksessä olevan senioritalon rakentamisen ja alueella olevan lämpökeskuksen purkamisen.

AK-1-korttelialuetta koskevaa kaavamääräystä on tulkittava yhdessä alueen erityisluonteen ja sen suojelutavoitteiden mukaisesti. Kaavamääräys on joustava eikä se vaadi, että rakentaminen pitäisi toteuttaa yhdenmukaisesti ja täysin vastaavasti kuin alueen aikaisempi rakentaminen. Kaavamääräys ei kuitenkaan ole yleispiirteinen siten, että määräystä voitaisiin pitää epämääräisenä. Määräyksessä mainitut seikat on suhteutettava Tapiolan alueen luonteenomaiseen rakentamiseen. Koska Tapiolan alue on rakentunut eri aikoina ja tyylillisesti rakennuskanta osin vaihtelee aikakauden mukaan eri osa-alueilla, on tässä tapauksessa määräyksessä tarkoitettua luonteenomaisuutta tarkasteltava AK-1-korttelin lähialueen rakentamisen mukaisesti.

Lähialueen rakennusten kattomuoto on hyvin loiva harjakatto, joka on luonteenomainen 1950-luvun lopun kerrostaloille. Rakennusluvan mukaisten talojen kattojen muoto olisi tasakatto. Tasakattoisuus ei sinänsä hahmotu katuympäristöön Neulaspolulle siten, että se olisi huomiota herättävä. Toisaalta rakennusten ylimpien kerrosten parvekkeiden työntyminen ulospäin johtaa siihen, että ratkaisu mielletään joka tapauksessa tasakattona. Rakennusten sivusuunnasta katon muoto on selvästi havaittava ja luo laatikkomaisen yleisilmeen rakennuksien pohjoissivulle. Sillä seikalla, että rakennusteknisesti tasakattoratkaisu on toteutettavissa helpommin kuin harjakattoratkaisu, ei ole merkitystä arvioitaessa ratkaisua nyt kysymyksessä olevan kaavamääräyksen kannalta.

Edellä todetun perusteella rakennusten massoittelun ja kattomuotojen on katsottava poikkeavan alueelle luonteenomaisesta rakennusten massoittelusta ja kattomuodoista, vaikka poikkeamista voidaan pitää eräiltä osin vähäisenä. Parvekkeiden sijoittelun ja ikkunajakojen sekä ikkuna-aukkojen koon vaihtelun vuoksi rakennusten julkisivut poikkeavat varsin selvästi ja vieraalla tavalla alueelle luonteenomaisesta julkisivujen jäsentelystä. Rakennuslupahakemus on siten kokonaisuutena arvioiden mainittujen seikkojen vuoksi asemakaavamääräyksen vastainen.

Hallinto-oikeuden ja Espoon kaupungin rakennuslautakunnan päätökset ovat maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin 1 kohdan vastaisia ja päätökset on siten kumottava.”

---

[SV]

Ärendet gällde byggandet av två flervåningshus med bostäder på en tomt som i detaljplanen hade anvisats som kvartersområde för flervåningshus och servicecentral för boende för äldre (AK-1). Enligt en bestämmelse i detaljplanen skulle disponeringen av massorna i nybyggnaderna på kvartersområdet, takformerna och fasadernas indelning, material och färger vara karakteristiska för Hagalunds gamla bostadsområde.

Detaljplanebestämmelsens ordalydelse förutsatte inte att de tilltänkta byggnaderna skulle ha en fasad som motsvarade fasaderna hos de närliggande byggnaderna. Byggnaderna i gamla Hagalund var av varierande slag och hade inte fasader av uteslutande en enda typ. De närliggande fastigheter som avsågs i bygglovet hade inte helt likadana fasader, även om dessa oftast bildade en horisontell linje. Efter att ha förrättat syn på platsen ansåg högsta förvaltningsdomstolen att de tilltänkta byggnadernas fasad- och fönsterindelning eller takform inte var sådan att beslutet att bevilja bygglov för byggnaderna skulle ha stått i strid med bestämmelserna i detaljplanen. Omröstning 3-2.

Markanvändnings- och bygglagen 55 §, 57 § 1 mom., 117 § 1 mom., 118 § och 135 § 1 mom.