Legislator Case Law & Legislation
DE FR IT EN
Analyze in Legislator
HFD:2011:102 AI generated

Sale of retained management right of gifted property taxed as income, not exempt capital gain.

Case Number HFD:2011:102
Court / Authority
Jurisdiction Finland (FI)
Decision Date
Outcome Dismissed
Open official source Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

AI generated

The Supreme Administrative Court dismissed the taxpayer's appeal against the Tax Office's decision to tax the profit from selling a retained management right. The taxpayer argued that because the right stemmed from the original 1958 acquisition and two years of ownership/residence had passed, the exemption for selling one's own home should apply. The court rejected this, holding that the sale of the management right was a distinct transaction from the original gift and did not meet the statutory requirements for the home sale exemption.

Legislator headnote

AI generated

Tuloverolain 45 § 1 momentti; Tuloverolain 48 § 1 momentti 1 kohta: The sale of a retained management right over property previously gifted is taxable as income, not as an exempt capital gain from the sale of one's own home.

Keywords

AI generated
management right sale capital gain exemption own home property gifted property tax income tax liability retained rights tax appeal decision

Cited Legislation

AI generated
Tuloverolain 45 § 1 momentti
Tuloverolain 48 § 1 momentti 1 kohta

Cited Case Law

AI generated
KHO 2009:13
Finnish Supreme Administrative Court allows inheritance tax deduction for lifetime right to income retention transfer.
AI generated
kho-precedent_2012_62
Sale of land with demolished former home qualifies for capital gains tax exemption if no new dwelling exists. Verdict: allowed.
admin_1992_turku-and-pori-county__173
Transfer of ownership after Nov 1, 1990 grants first home tax exemption even if contract signed earlier.
admin_2012_kuopio__241
Administrative court ruled that a split gift and sale of a single property must be treated as one gift for tax purposes.
kho-precedent_2006_81
Voluntary land swap under Land Formation Act is not taxable capital gain under Income Tax Act.
kho-precedent_2015_1
Finnish Supreme Administrative Court allows tax-free gain from selling half a plot where the taxpayer lived for years, despite a new building existing. The court ruled that the original residence's location qualifies for tax exemption under the Income Tax Act. The decision clarifies that the existence of a replacement building does not negate the tax-free status of the land portion sold.

Need to analyze how this precedent applies to your matter?

Cross-reference this judgment against statutes, commentaries, and subsequent citing case law inside Legislator AI.

Open in Legislator →

Full text

A oli vuonna 1996 lahjoittanut omistamansa vuonna 1958 hankkimansa ja omana asuntona käyttämänsä omakotitalokiinteistön osuuden tyttärelleen ja pidättänyt itsellään sen hallintaoikeuden. A oli vuonna 2008 luovuttanut pidättämänsä hallintaoikeuden tyttärelleen 21 500 euron kauppahinnalla. Koska luovutuksen kohteena oli ainoastaan hallintaoikeus, luovutuksesta saatuun voittoon ei voitu soveltaa oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevia säännöksiä. Verovuosi 2008. Äänestys 3-2.

Tuloverolaki 45 § 1 momentti ja 48 § 1 momentti 1 kohta

Kort referat på svenska

Päätös, josta valitetaan

Turun hallinto-oikeus 18.5.2009 nro 09/0331/3

Asian aikaisempi käsittely

Lounais-Suomen verovirasto

on 5.11.2008 tekemällään päätöksellä hylännyt A:n vaatimuksen luovutusvoitosta vuodelle 2008 määrätyn ennakkoveron poistamisesta.

A on vaatinut hallinto-oikeudessa valituksenalaisen päätöksen kumoamista ja vuodelle 2008 määrätyn ennakkoveron poistamista.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus

on hylännyt A:n valituksen. Perusteluinaan hallinto-oikeus on lausunut seuraavaa:

Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on pääsääntöisesti veronalaista tuloa. Rakennuksen tai sen osan luovutuksesta saatu voitto on eräiden ehtojen täyttyessä kuitenkin oman asunnon luovutusvoittona verosta vapaata.

Nyt on kyse tilanteesta, jossa A on luovuttanut sen hallintaoikeuden, jonka A puolisoineen oli pidättänyt itsellään lahjoittaessaan vakituisena asuntona käyttämänsä kiinteistön tyttärelleen. Luovutuksen kohteena ei siten ole rakennus tai sen osa eivätkä oman asunnon luovutusvoittoa koskevat säännökset sovellu.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A

on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että korkein hallinto-oikeus kumoaa hallinto-oikeuden päätöksen ja määrää, että veroviraston määräämä veroennakko poistetaan.

Hallintaoikeuden luovutus on katsottava tässä tapauksessa tuloverolain 48 §:n nojalla verovapaaksi oman asunnon luovutukseksi, koska hallintaoikeuden saanto pohjautuu samaan vuonna 1958 tapahtuneeseen omistusoikeuden saantoon. Oman asunnon verovapaata luovutusvoittoa koskevat säännökset soveltuvat, koska kahden vuoden omistusta ja asumista koskevat vaatimukset ovat täyttyneet ennen luovutusta. Tuloverolain 48 §:n soveltaminen ei edellytä, että luovuttaja omistaa kiinteistön enää luovutushetkellä. Riittävää on, että omistusta ja kahden vuoden asumista koskevat vaatimukset ovat täyttyneet ennen luovutusta.

Tapauksessa KHO 2009:13 on katsottu, että kun kiinteistön omistusoikeutta lahjoitettaessa pidätetään hallintaoikeus, omaisuus jää hallintaoikeutta vastaavalta osin lahjoittajalle ja tuohon omaisuuteen on myös osa kiinteistön aikoinaan maksetusta hankintamenosta katsottava kohdistuneen. Tästä päätöksestä olisi selkeästi johdettavissa, että pidätetystä hallintaoikeudesta myöhemmin saatu vastike on kyseisen omaisuuden luovutuksesta saatua tuloa. Kun A:n hallintaoikeutta koskeva saanto pohjautuu samaan saantoon omistusoikeuden hankkimisen kanssa vuonna 1958, myös hallintaoikeudesta saatua kauppahintaa vuonna 2008 on pidettävä rakennuksen luovutuksesta saatuna kauppahintana.

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö

on antanut vastineen. Valitus tulee hylätä kokonaisuudessaan.

Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa ja pykälän 2 ja 3 momentissa on tyhjentävästi lueteltu omaisuus, jonka luovutus on verovapaata oman asunnon luovutusvoittona muiden edellytysten täyttyessä. Tuloverolain 48 §:ssä tai muuallakaan tuloverolaissa ei ole erikseen säädetty, että aikanaan omana asuntona käytettyyn rakennukseen pidätetyn hallintaoikeuden luovutus olisi verovapaata. Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan verovapaussäännöstä on poikkeuksena yleisestä luovutusten veronalaisuudesta tulkittava ahtaasti. Tämän vuoksi hallintaoikeuden luovutusta ei voida nyt käsillä olevassa tapauksessa rinnastaa tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa mainittuun rakennuksen tai sen osan luovutukseen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisusta KHO 2009:13 ei voida tehdä johtopäätöstä, että pidätetyn hallintaoikeuden luovutuksessa olisi kyse samasta, sen kohteena olevan omaisuuden luovutuksesta. Sen sijaan hallintaoikeutta voidaan ratkaisun perusteella pitää tällaisesta omaisuudesta erillisenä omana omaisuuseränä. Hallintaoikeudelle voidaan sen luovutuksessa määrittää hankintameno tai soveltaa vaihtoehtoisesti hankintameno-olettamaa.

Edellä todettua käsitystä hallintaoikeuden luonteesta erillisenä omaisuuseränä tukee myös korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 1.3.2011 taltio 509. Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohtaa on tulkittava ja sovellettava ratkaisun KHO 1.3.2011 taltio 509 perusteella samalla tavalla ahtaasti kuin tuloverolain 48 §:n 1 momentin 3 kohtaa: Koska osakkeisiin pidätettyä osinko-oikeutta ei voida pitää 3 kohdassa tarkoitettuna osakkeena, ei myöskään lahjoitettuun rakennukseen pidätettyä hallintaoikeutta voida pitää 1 kohdassa tarkoitettuna rakennuksena tai sen osana.

Asiassa ei ole merkitystä sillä, että luovutettu hallintaoikeus perustuu samaan saantoon kuin pidätetyn hallintaoikeuden kohteena olevan kiinteistön saanto. Ratkaisussa KHO 2009:13 luovutettu hallinta- ja tuotto-oikeus perustui myös luovuttajan aikaisemmin omistamaan kiinteistöön.

Myös ratkaisussa KHO 1.3.2011 taltio 509 osakkeisiin pidätetyt osinko-oikeudet kohdistuvat samoihin, verovelvollisen aikaisemmin omistamiin osakkeisiin.

A

on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on myöntänyt valitusluvan ja tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Tuloverolain 45 §:n 1 momentin mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa.

Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona

(oman asunnon luovutusvoitto)

.

A on 22.11.1996 lahjoittanut vuonna 1958 hankkimastaan ja omana asuntona käyttämästään kiinteistöstä omistamansa osuuden tyttärelleen ja pidättänyt itsellään kiinteistön hallintaoikeuden. Hän on 10.4.2008 luovuttanut hallintaoikeuden tyttärelleen 21 500 euron kauppahinnalla. Verovirasto on määrännyt hänelle hallintaoikeuden luovutuksesta syntyneestä luovutusvoitosta ennakkoveron.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Ahti Vapaavuori, Tuula Pynnä, Matti Halén, Eila Rother ja Eija Siitari-Vanne. Asian esittelijä Minna Martikainen.

Eri mieltä olleen hallintoneuvos Eija Siitari-Vanteen äänestyslausunto, johon hallintoneuvos Eila Rother yhtyi:

''Myönnän valitusluvan ja tutkin asian. Hyväksyn valituksen. Kumoan hallinto-oikeuden ja veroviraston päätökset sekä palautan asian verovirastolle uudelleen käsiteltäväksi.

Perustelut

A on 22.11.1996 lahjoittanut tyttärelleen omistusoikeuden omistamaansa osuuteen omakotitalokiinteistöstä siten rajoitettuna, että A on pidättänyt itsellään hallintaoikeuden. A on tämän jälkeen käyttänyt kiinteistöllä olevaa rakennusta asuntonaan hallintaoikeutensa nojalla aina siihen saakka, kunnes hän on 10.4.2008 luovuttanut hallintaoikeuden tyttärelleen 21 500 euron kauppahinnasta. Asumistarkoitukseen käytetyn kiinteän omaisuuden luovutus on tullut lopulliseksi vasta tuon luovutuksen myötä. A on siten luovuttanut mainitun omaisuuden kahdella perättäisellä luovutuskirjalla. Koska A on luovuttanut vähintään kahden vuoden ajan omistamansa kiinteistön osuuden, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana vakituisena asuntona, tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa säädetyn verovapauden edellytykset täyttyvät. Tämän vuoksi kumoan hallinto-oikeuden ja Lounais-Suomen veroviraston päätökset.''

---

[SV]

A hade år 1996 som gåva till sin dotter överlåtit sin andel av en egnahemsfastighet som A hade förvärvat år 1958 och använde som sin egen bostad. Vid överlåtelsen hade A förbehållit sig besittningsrätten till fastighetsandelen. Denna besittningsrätt hade A år 2008 överlåtit till dottern för en köpeskilling om 21 500 euro. Eftersom överlåtelsen endast gällde besittningsrätten, kunde bestämmelserna om skattefrihet för vinst från överlåtelse av egen bostad inte tillämpas. Skatteåret 2008. Omröstning 3-2.

Inkomstskattelagen 45 § 1 mom. och 48 § 1 mom. 1 punkten