Supreme Administrative Court allows transfer tax exemption for voluntary pre-payment of building loan share as not consideration for share transfer.

Vaikka ostaja sitoutui perustajarakentajan kanssa tekemässään asunto-osakkeiden kauppakirjassa suorittamaan asunto-osakeyhtiölle 35 prosentin lyhytaikaisen lainaosuuden asunto-osakeyhtiön velasta viimeistään kahden kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta ja osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen ehtona oli mainittu suoritus, maksua ei pidetty vastikkeena omistusoikeuden luovuttamisesta eikä siitä sen vuoksi ollut suoritettava varainsiirtoveroa. Ennakkoratkaisu.

Varainsiirtoverolaki 15 ja 20 §

Kort referat på svenska

Asian aikaisempi käsittely

Ostaja voi halutessaan maksaa yhtiölainan jo kohteen valmistumisen yhteydessä, jolloin omistusoikeus osakkeisiin siirtyy kohteen valmistumishetkellä. Asunnon ostajan asunto-osakeyhtiölle maksama lainan osuus ei millään tavalla edes kiertotietä kulkeudu X Oy:lle osakkeiden kauppahintana. Asunto-osakeyhtiö on jo rakennusvaiheessa maksanut urakkasumman ottamallaan pankkilainalla. Koko urakkasumma on jo maksettu X Oy:lle, kun asunnon ostaja maksaa 35 prosentin lainaosuutensa asunto-osakeyhtiölle.

X Oy hakenut ennakkoratkaisua muun ohessa siitä, tuleeko asunto-osakkeen ostajan suorittaa varainsiirtoveroa maksusta, jolla hän suorittaa kauppakirjan ehdon mukaisesti asunto-osakeyhtiölle yhtiölainan lyhytaikaisen osuuden kahden kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta.

Konserniverokeskus

on päätöksellään ennakkoratkaisuna selittänyt, että asunto-osakeyhtiön osakkeen ostajan lyhentäessä asunto-osakeyhtiön lyhytaikaista yhtiölainaa hakemuksessa selostetulla tavalla kahden kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta, on lyhennys katsottava sellaiseksi vastikkeeksi, josta on suoritettava varainsiirtovero.

Ennakkoratkaisu on annettu ajalle 8.12.2004-31.12.2005.

X Oy

on valituksessaan hallinto-oikeudelle vaatinut Konserniverokeskuksen ennakkoratkaisua muutettavaksi siltä osin kun siinä on katsottu, että asunto-osakeyhtiölle kahden kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta maksettavasta lyhytaikaisen yhtiölainan osuudesta on suoritettava varainsiirtoveroa.

Oikeuskäytännön mukaan asunto-osakkeiden ostajan sitoutumisella osakkeiden kauppakirjassa velka- tai muuhun suoritukseen, ei ole varainsiirtoverotuksellista merkitystä, eikä niin ollen muuta suoritusta kohdeyhtiölle ostajan vastikesuoritukseksi myyjälle. Myöskään yhtiölainan suoritusta ei voida samaistaa rakennusrahastosuoritukseen. Kohdeyhtiön kannalta toinen on sidotun oman pääoman suoritus ja toinen vieraan pääoman suoritus. Osakkaan kannalta molemmat lisäävät osakkeen hankintamenoa. Osakkeiden myyjän kannalta kummatkin suoritukset ovat irrelevantteja. Suoritusten taloudellinen vaikutus ei koidu myyjän hyväksi.

Veroasiamies

on antanut vastineen.

X Oy

on antanut vastaselityksen.

Konserniverokeskus

on antanut lausunnon.

Hallinto-oikeus

on hylännyt valituksen. Perusteluinaan hallinto-oikeus on todennut seuraavaa. Varainsiirtoverolain 15 §:n mukaan arvopaperin omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava veroa. Lain 20 §:n 1 momentin mukaan arvopaperin luovutuksessa vero on 1,6 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Ennakkoratkaisuhakemuksessa tarkoitetussa tilanteessa perustajarakentajana toimiva X Oy myy asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet siten, että osakkeiden ostaja maksaa X Oy:lle 15 prosenttia osakkeiden niin sanotusta velattomasta hinnasta, joka on kauppahinnan ja lainaosuuden yhteismäärä. Asunto-osakeyhtiö ottaa pankista lainan, joka on suuruudeltaan 85 prosenttia yhtiön maa-alueen hankintahinnan ja rakennusurakan kokonaiskustannuksista. Tällä lainalla yhtiö maksaa X Oy:lle sen rakennusurakasta johtuvat veloitukset.

Asunto-osakkeiden ostaja sitoutuu hänen ja X Oy:n välisessä kauppakirjassa maksamaan viimeistään kahden kuukauden kuluessa kohteen valmistumisesta asunto-osakeyhtiölle kaupan kohteena oleviin osakkeisiin kohdistuvasta asunto-osakeyhtiön velasta 35 prosentin lyhytaikaisen osuuden. Ostaja maksaa loput asunto-osakeyhtiön velasta yhtiövastikkeina tai kertasuorituksena asunto-osakeyhtiön hallituksen päättäminä päivinä. Kaupan ehtojen mukaan osakkeiden omistusoikeus siirtyy ostajalle, kun asunto-osakkeiden kauppahinta on maksettu myyjälle kokonaan ja yhtiölainan lyhytaikainen osuus on maksettu asunto-osakeyhtiölle.

Ostaja sitoutuu hänen ja asunto-osakkeiden myyjän väliseen kauppakirjaan otetulla pakottavalla ehdolla suorittamaan puheena olevan lyhytaikaisen velan asunto-osakeyhtiölle. Ottaen tämän lisäksi huomioon erityisesti sen, että osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen ehtona on mainittu suoritus, hallinto-oikeus on katsonut suorituksen olevan asunto-osakkeista maksettavaa vastiketta, josta on suoritettava varainsiirtovero ja ettei Konserniverokeskuksen ennakkoratkaisua ole valituksen johdosta syytä muuttaa.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Veroasiamies

on antanut vastineen.

X Oy

on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on myöntänyt valitusluvan ja tutkinut asian.

Tämän vuoksi korkein hallinto-oikeus kumoaa hallinto-oikeuden päätöksen ja Konserniverokeskuksen ennakkoratkaisun valituksenalaisilta osin ja selittää uutena ennakkoratkaisuna, että asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajan maksaessa osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainasta lyhytaikaisen osuuden viimeistään kahden kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta, maksu ei ole vastiketta osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta eikä maksetusta määrästä ole suoritettava varainsiirtoveroa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Ahti Rihto, Raimo Anttila, Irma Telivuo, Matti Halén ja Marjatta Mäenpää. Asian esittelijä Arja Niemelä.

Hallintoneuvos Marjatta Mäenpään äänestyslausunto, johon hallintoneuvos Matti Halén yhtyi:

Varainsiirtoverolain 20 §:n 1 momentin mukaan arvopaperin luovutuksessa vero on 1,6 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Oikeus- ja verotuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, ettei veroa osakehuoneiston kaupassa määrättäessä oteta huomioon yhtiön velkaa siinäkään tapauksessa, että velka on huoneistokohtainen. Kauppahintana ei oikeuskäytännössä ole pidetty huoneistokohtaista yhtiölainaa myöskään silloin, kun se maksetaan vapaaehtoisesti pois jo ennen osakkeiden omistusoikeuden luovutusta. Tätä voidaan perustella sillä, ettei ole varainsiirtoverotuksen kannalta perusteltua tehdä eroa sen suhteen, missä vaiheessa pitkäaikainen yhtiölaina maksetaan, jos maksun ajankohta on ostajaosakkaan valittavissa.

Toisaalta vakiintuneen käytännön mukaan kauppahinnaksi luetaan sellaisetkin kauppasopimuksen ehtojen perusteella ostajan maksettavaksi tulevat suoritukset, jotka tapahtuvat kolmannelle. Vastaavasti myös kauppasopimukseen perustuvaa ostajan suoritusta yhtiön rakennusrahastoon pidetään kauppahintana.

---

[SV]

Trots att en köpare av bostadsaktier i köpebrevet med byggaren, som var aktiebolagets stiftare, hade förbundit sig att senast två månader efter att objektet hade färdigställts till bostadsaktiebolaget betala den 35-procentiga kortfristiga låneandelen av aktiebolagets skuld, och betalningen av låneandelen var ett villkor för att äganderätten skulle övergå till köparen, ansågs betalningen inte utgöra ett vederlag för överlåtelsen av äganderätten och överlåtelseskatt skulle följaktligen inte betalas för den.

Lagen om överlåtelseskatt 15 och 20 §