Supreme Administrative Court dismisses appeals against zoning plan changes for retail units in a UNESCO World Heritage site.

Rauman kaupunginvaltuuston hyväksymällä asemakaavan muutoksella kaava-alueelle oli osoitettu kaksi liikerakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kysymyksessä ovat kaava-alueen länsiosan muodostava kortteli 242, jolla jo sijaitsee kerrosalaltaan noin 9 000 k-m²:n suuruinen liikerakennus, ja kaava-alueen itäosan muodostava kortteli 114. Hallinto-oikeus hylkäsi kaupunginvaltuuston päätöksestä tehdyt valitukset.

Asemakaavassa osoitettujen vähittäiskaupan suuryksiköiden etäisyys Vanhan Rauman keskustaan on vajaat 500 metriä. Etäisyys Vanhan Rauman puutaloalueeseen on lähimmillään noin 200 metriä ja Pyhän Ristin kirkkoon runsaat 300 metriä. Vanhan Rauman alue on vanhana pohjoismaisena puukaupunkina merkitty maailman kulttuuri- ja luonnonperinnön suojelemista koskevan yleissopimuksen mukaiseen yleismaailmallisesti erityisen arvokkaita kohteita sisältävään maailmanperintöluetteloon. Vanhaa Raumaa voidaan luonnehtia kaupunkirakenteellisesti yhtenäiseksi alueeksi, johon kuuluvat hyvin säilynyt historiallinen rakennuskanta, katuverkosto sekä elävä kaupunkiyhdyskunta monipuolisine palveluineen ja liikkeineen. Vanha Rauma sisältyy kohteena ympäristöministeriön ja Museoviraston valtakunnallisesti merkittäviä kulttuurihistoriallisia ympäristöjä koskevaan inventointiin.

Kortteliin 242 on muun ohella osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön rakennusala, jonka rakennusoikeus on 15 000 k-m². Rakennusalaa koskee merkintä 2010:13 000/mo600, joka osoittaa ennen vuotta 2010 rakennusalalle rakennettavaksi sallitun kokonaisrakennusoikeuden kerrosneliömetreinä ja oheismyymälöiden rakennusoikeuden kerrosneliömetreinä. Kaavamääräyksen mukaan oheismyymäläksi ei lueta paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan tiloja. Rakennusalalle saa rakentaa yhden yli 1 000 k-m²:n suuruisen myymälän sen estämättä, mitä kaavassa on määrätty oheismyymälöiden rakennusoikeudesta. Vuodesta 2010 alkaen mainitut rakennusalalle osoitetun rakennusoikeuden käyttämisen rajoitukset poistuvat. Vähittäiskaupan suuryksikön ja/tai paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan osuuden rakennetusta kerrosalasta tulee kuitenkin olla vähintään 75 prosenttia.

Kortteliin 114 on muun ohella osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön rakennusala, jonka rakennusoikeus on 16 700 k-m². Rakennusalaa koskee, kuten korttelia 242, merkintä

2010:13 000/mo600. Vuodesta 2010 alkaen määräyksessä tarkoitetut rakennusalalle osoitetun rakennusoikeuden käyttämisen rajoitukset poistuvat. Vähittäiskaupan suuryksikön ja/tai paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan osuuden rakennetusta kerrosalasta tulee kuitenkin olla vähintään 78 prosenttia. Lisäksi kortteliin on muun ohella osoitettu merkinnällä kl1 paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan rakennusala, jolle saa rakentaa myös toimistotiloja ja ympäristöön sopivia tuotantotiloja rakennusoikeutena 7 000 k-m².

Liikerakennusten korttelialueet kuuluvat UNESCO:n maailmanperintökohteen suojavyöhykettä koskevan asemakaavamerkinnän sv3 alueeseen. Suojavyöhykettä koskevan kaavamääräyksen mukaan alueen rakennus- ja liikennesuunnitelmissa ja toiminnoissa on otettava huomioon Vanhan Rauman kulttuurihistoriallisen ja kaupunkikuvallisen erityisaseman vaaliminen.

KHO lausui valitukset hyläten, että kun otetaan huomioon asemakaavamuutosalueen etäisyys Vanhasta Raumasta, se seikka, että alueiden välisellä alueella on jo runsaasti ja osin korkeitakin rakennuksia, vesikaton enimmäiskorkeusasemasta kaavassa annetut määräykset ja kaavaan liittyvät rakentamistapaohjeet, kaavan mukaisen rakentamisen kaupunkikuvalliset vaikutukset eivät ole sellaiset, että ne suhteessa Vanhaan Raumaan rakennetun ympäristön vaalimista koskevien maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin ja 39 §:n 2 momentin säännösten osalta olisivat asemakaavan sisältövaatimusten vastaisia tai että ne merkitsisivät kulttuuriperinnön arvojen menettämistä tavalla, joka ei edistäisi valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttamista.

Äänestys 4-1.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §, 24 § 2 mom., 39 §, 54 § ja 210 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 1 § 1 mom.

Rakennuslaki 26 § 1 mom.

Kuntalaki 90 §

Kort referat på svenska

---

[SV]

Stadsfullmäktige i Raumo hade godkänt en ändring av en detaljplan, som innebar att på planområdet skulle finnas två kvartersområden för affärsbyggnader i vilka en stor detaljhandelsenhet fick placeras. Det var frågan om kvarteret nr 242, som bildade planområdes västra del och på vilken redan fanns en affärsbyggnad med ca 9 000 m

våningsyta, samt kvarteret nr 114, som bildade planområdets östra del. Besvär anfördes över stadsfullmäktiges beslut. Förvaltningsdomstolen förkastade besvären.

De stora detaljhandelsenheterna i detaljplanen skulle komma att befinna sig på något mindre än 500 meters avstånd från centrum av Gamla Raumo. Det kortaste avståndet till trähusen i Gamla Raumo skulle bli ca 200 meter och avståndet till Det heliga korsets kyrka något över 300 meter. I sin egenskap av gammalt nordiskt trähusområde har Gamla Raumo upptagits på den världsarvslista över objekt av särskilt stort universellt värde som avses i konventionen om skydd för världens kultur- och naturarv. Gamla Raumo kan karakteriseras som ett i stadsstrukturellt hänseende enhetligt område, till vilket hör ett välbevarat historiskt byggnadsbestånd, gatunät och ett levande stadssamhälle med mångsidiga tjänster och butiker. Gamla Raumo är ett av de objekt som tagits med i miljöministeriets och Museiverkets inventering över kulturhistoriska miljöer av riksbetydelse.

I kvarter nr 242 hade bland annat reserverats byggyta för en stor detaljhandelsenhet med byggrätten 15 000 m

(våningsyta). Byggytan hade angivits med beteckningen 2010:13000/mo660, som i kvadratmeter angav den våningsyta som fick byggas före år 2010, samt byggrätten för näranslutna butiker, även den uttryckt i kvadratmeter våningsyta. Enligt en bestämmelse i planen skulle som näransluten butik inte betraktas lokaliteter för särskilt platskrävande specialaffärer. Oberoende av vad som i planen föreskrevs om näranslutna butikers byggrätt, fick på byggytan dock uppföras en butik med en våningsyta som översteg 1 000 kvadratmeter våningsyta. Begränsningarna i rätten att utnyttja byggytans byggrätten skulle upphöra att gälla år 2010. Minst 75 procent av den byggbara våningsytan måste dock tas i anspråk för en stor detaljhandelsenhet och/eller en särskilt platskrävande specialaffär.

I kvarter nr 114 hade bland annat reserverats byggyta för en stor detaljhandelsenhet med byggrätten 16 700 m

(våningsyta). På samma sätt som i kvarter 242 hade byggytan angivits med beteckningen 2010:13000/m0660. Begränsningarna i rätten att utnyttja byggytans byggrätt skulle upphöra att gälla år 2010. Minst 78 procent av den byggbara våningsytan måste dock tas i anspråk för en stor detaljhandelsenhet och/eller en särskilt platskrävande specialaffär. I kvarteret anvisades dessutom med beteckningen kl1 bl.a. byggyta för en platskrävande specialaffär, dock så att denna byggyta även fick bebyggas med kontorslokaler och andra med den omgivande miljön förenliga produktionslokaler. Byggrätten var 7 000 kvadratmeter (våningsyta).

Kvartersområdet för affärsbyggnader hörde till ett område som i detaljplanen var försett med beteckningen sv3 och som utgjorde skyddszon för ett på UNESCO:s världsarvslista upptaget objekt. För skyddszonen gällde en planbestämmelse som föreskrev att byggverksamheten och trafiken på området skulle planeras och verksamheten där bedrivas med värnande av den särställning som Gamla Raumo hade från kulturhistorisk synpunkt och med hänsyn till sin stadsbild.

Högsta förvaltningsdomstolen förkastade besvären med uttalandet att när hänsyn togs till avståndet mellan Gamla Raumo och det område som ändringen av detaljplanen gällde samt den omständigheten att på detta mellanliggande område redan fanns många och även höga byggnader, planens bestämmelser om högsta tillåtna höjd för vattentak samt de med planen förknippade anvisningarna om byggsätt, skulle ett bebyggande av området i enlighet med detaljplanen inte få sådana verkningar för stadsbilden som med tanke på bestämmelserna i 54 § 2 mom. och 39 § 2 mom. i markanvändnings- och bygglagen, vilka blev tillämpliga när det gällde att värna den byggda miljön i Gamla Raumo, skulle komma innebära att värden som utgjorde kulturarv skulle gå förlorade på ett sätt som inte skulle främja de riksomfattande målen för områdesanvändningen.

Omröstning 4-1.