Supreme Court quashes zoning plan for scattered parcels as it fails to form a coherent planning unit under zoning law.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 74 § 2 mom.

Sotkamon kunnanvaltuuston päätös

Asian käsittely Oulun hallinto-oikeudessa

A

on valituksessaan todennut, että hän on B:n kuolinpesän osakas. Mainittuun kuolinpesään kuuluu Karppilan tila RN:o 52:3, jonka maita on kaava-alueeseen kuuluvien alueiden naapurina Kuorelammen ja Kirjavaisenlahden rannalla.

A on viitannut maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momenttiin ja todennut, että kaavoitettavan alueen tulee olla riittävän laaja ja rakentamisen tulee sopeutua viereisten maa-alueiden maankäytön järjestämiseen. A:n mukaan sekä ympäristölautakunta että tekninen lautakunta ovat lausunnoissaan kiinnittäneet huomiota kaavan hajanaisuuteen. Kaavoitettava alue jakaantuu neljään osa-alueeseen, jotka sijaitsevat lähimmillään 3,3 kilometrin päässä ja enimmillään 11,6 kilometrin päässä toisistaan. Koska kaavoitettavat alueet eivät hajanaisuutensa vuoksi muodosta keskenään tarkoituksenmukaista kokonaisuutta eikä yksikään kaavaan sisältyvistä osa-alueista ole myöskään yksinään riittävän suuri muodostamaan laissa tarkoitettua tarkoituksenmukaista kokonaisuutta, A on vaatinut, että valtuuston kaavan hyväksymistä koskeva päätös kumotaan lainvastaisena.

A on valituksessaan myös katsonut siitä lähemmin ilmenevillä perusteilla, että kaavoitettavaan alueeseen kuuluvalle Kuorelammen alueelle voidaan osoittaa laskennallinen rantaviiva ja lammen erityisolosuhteet huomioon ottaen korkeintaan yksi uusi rakennuspaikka alueella jo olevien neljän loma-asunnon lisäksi.

Sotkamon kunnanhallitus

on antanut lausunnon.

Kainuun ympäristökeskus

on antanut lausunnon.

A

on antanut lausunnoista selityksen.

HN, IN, JN, KN ja LN

ovat kaavoituksen vireillepanijoina antaneet selityksen.

Oulun hallinto-oikeuden päätös

Oulun hallinto-oikeus

on valituksenalaisella päätöksellään 17.5.2002 hylännyt muun ohella A:n valituksen kunnanvaltuuston päätöksestä.

Päätöksen perusteluina on lausuttu kaavan sisällöllisen lainmukaisuuden osalta, sikäli kuin nyt on kysymys, seuraavaa.

Sovellettavat säännökset

Kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 209 §:n 4 momentin siirtymäsäännöksen sisältö, kaavan laillisuus on arvioitava kaavan sisältöä koskevalta osalta mainitun lain perusteella.

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 1 momentin mukaan maanomistaja voi huolehtia

ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Saman pykälän 2 momentin mukaan maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus.

Kaavaehdotus ja kaava-alueen kuvaus

Kaavaselostuksen mukaan kaavoituksen tavoitteeksi on asetettu alueelta laaditun ympäristöselvityksen perusteella muun muassa, että maisemallisesti arimmat osat, kuten pienet saaret ja niemenkärjet, jätetään rakentamatta. Alueita on pyritty jättämään mahdollisimman paljon rakentamatta siten, että rakentamattomiksi jäävät alueet muodostaisivat mahdollisimman pitkiä osuuksia. Uusien rakennuspaikkojen sijoittelussa tavoitteena on ollut, että ne sopeutuisivat mahdollisimman hyvin maastoon. Tällöin niitä tulisi sijoittaa mahdollisuuksien mukaan myös takamaastoon. Tavoitteeksi on myös asetettu rakennusoikeuden siirtäminen ympäristöselvityksen mukaisilta arvokkailta alueilta, erityisesti Hiidenlammelta, vähemmän arvokkaille alueille.

Kaavaselostuksen mukaan kaava-alue koostuu neljästä eri palstasta, jotka sijaitsevat Sotkamon kunnan itäpuolisilla vesistöillä. Alueeseen kuuluvat Sotkamon kunnan Ylisotkamon kylässä sijaitsevat tilat Juusola RN:o 53:26, Kirjavainen RN:o 52:6 ja Kukkoharju RN:o 108:7 sekä Tipasojan kylässä sijaitseva Hiidenlammen tila RN:o 8:45. Juusolan ja Kirjavaisen tilat rajoittuvat Iso-Kiimaseen. Kukkoharjun tila on Kuorelammen rannalla. Hiidenlammen tila sijaitsee Hiidenlammen, Helalammen ja Telkkälammen välisellä alueella. Kaava-alueelta laaditusta ympäristöselvityksestä käy ilmi, että Iso-Kiimanen on säännöstelty vesistö ja se on verrattain puhdasvetinen. Hiidenlampi, Kuorelampi ja Telkkälampi ovat Iso-Kiimasta pienempiä vesistöjä eikä niitä säännöstellä. Helalampi kuuluu osaksi Tipasjokea.

Hallinto-oikeuden johtopäätökset

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A

on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kunnanvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksen perusteluina on lausuttu muun ohella, että kaavoitettu alue koostuu neljästä eri alueesta, jotka sijaitsevat lähimmillään 3,3 kilometrin ja kauimmillaan 11,5 kilometrin päässä toisistaan. Kaava ei sen pirstaleisuuden ja osien välisten etäisyyksien takia muodosta maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n tarkoittamaa kokonaisuutta. Kuorelammen alueen osalta on erikseen lausuttu muun ohella, että hyväksytty kaava on ristiriidassa vesistön kuormituksen kestoon ja luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseen, naapureille aiheutuvaan häiriöön ja vapaaseen virkistyskäyttöön liittyvien rakennustiheyden normien kanssa. Kaava loukkaa myös maanomistajien tasapuolista kohtelua, jos lisärakentaminen sallitaan. Ympäristöselvityksessä mainitut suositukset on Kuore- ja Telkkälammen osalta unohdettu.

Sotkamon kunnanhallitus

on selityksessään lausunut muun ohella, että kaavoitettavien palstojen sijainti useamman kilometrin etäisyydellä toisistaan on mahdollistanut sen, että

rakennuspaikat on voitu siirtää luonnonarvoltaan arvokkaimmilta paikoilta enemmän rakentamista kestäville rantaosuuksille. Näin ollen kaavoitettavan alueen on katsottu muodostavan tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Kuorelammen alueen osalta on lausuttu, että Sotkamon kunta ja Kainuun ympäristökeskus ovat hyväksyneet kaavan mukaisen mitoituksen eikä se ole poikkeuksellisen korkea. Rakennuspaikat on osoitettu ympäristöselvitys huomioon ottaen tarkoituksenmukaisimmalla tavalla.

A

on antanut vastaselityksen.

HN

on selityksessään, jonka hän on antanut myös

IN:n, JN:n, KN:n ja LN:n

puolesta, vaatinut, että valitus hylätään. Selityksessä on lausuttu muun ohella, että Sotkamon kunnan, ympäristökeskuksen ja muidenkin lausunnonantajien mielestä kaavan mitoitus on hyvin kohtuullinen. Luonnonarvoiltaan arvokkain alue jää melkein kokonaan rakentamisen ulkopuolelle. Maanomistajan rakennusoikeutta on kohdennettu pois Hiidenlammelta Juusolan ja Kuorelammen palstoille. Molemmissa kohteissa on olemassa olevaa ranta-asutusta ja liikenneyhteydet lähellä. Rakennusoikeus on laskettu kantatiloittain, mutta sitä on siirretty luonnonympäristöllisten syiden takia. Sen vuoksi Kuorelammelle siirtyy yksi paikka Hiidenlammelta. Saman maanomistajan eri kantatilojen ja palstojen välillä on samassa kaavassa mahdollista siirrellä rakennusoikeutta järkevämmän yhdyskuntarakenteen perusteella.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentin mukaan maanomistajan toimesta laadittavan

asemakaavan alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Säännöksessä tarkoitetaan maankäytön suunnittelun kannalta tarkoituksenmukaista kokonaisuutta.

Kaava-alue koostuu samalle maanomistajalle kuuluvista neljästä palstasta, jotka sijaitsevat useiden eri järvien tai lampien rannalla. Yksi keskeinen suunnitteluperiaate on ollut rakennusoikeuden siirtäminen siten, että luonnonolojensa osalta arvokkaimpana pidettävältä palstalta on siirretty rakennusoikeutta eräille muille kaava-alueen palstoille.

Kun kuitenkin otetaan huomioon, että palstojen etäisyydet toisistaan vaihtelevat noin kolmesta kilometristä yhteentoista kilometriin ja että palstat ovat pääosin eri järvien tai lampien rannalla, kaava-alue ei hajanaisuutensa vuoksi muodosta maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentissa tarkoitettua tarkoituksenmukaista kokonaisuutta. Arvioinnissa on merkitystä myös sillä, että siirrettäessä rakennusoikeutta saman maanomistajan yhden järven tai lammen rannalta toisen järven tai lammen rannalle siirrolla saattaa olla vaikutusta myös tuon toisen järven tai lammen muiden rannanomistajien rakentamismahdollisuuteen. Tällaiset vaikutukset ja rakennusoikeuksien siirtämisen edellytykset ovat yleensä selvitettävissä ja ratkaistavissa vain laajahkoa aluekokonaisuutta ja useiden maanomistajien alueita koskevan ranta-alueiden kaavoituksen yhteydessä.

Sotkamon kunnanvaltuuston päätös on näin ollen lainvastainen. Tämän vuoksi korkein hallinto-oikeus kumoaa Oulun hallinto-oikeuden ja Sotkamon kunnanvaltuuston päätökset.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Pirkko Ignatius, Lauri Tarasti, Marita Liljeström ja Niilo Jääskinen. Asian esittelijä Mikko Rautamaa.