Supreme Administrative Court allows tax deduction for repairs based on official verbal guidance received in good faith.

A:n puolisot olivat ostaneet osakehuoneistoja aloittaakseen vuokraustoiminnan harjoittamisen. He olivat käyneet verotoimistossa tiedustelemassa suunnittelemiensa korjausten aiheuttamien kulujen vähennyskelpoisuutta vuokratuloista. Verotoimiston taholta oli annettu suullinen ohje, jonka mukaan korjaustyön ajankohdalla, suoritettiinpa se heti osakkeiden oston jälkeen ennen vuokrausta tai vasta myöhemmin vuokraustoiminnan alkamisen jälkeen, ei ollut kulujen

vähentämisen kannalta merkitystä, koska kysymys ei ollut peruskorjauksista vaan

vuosikorjauksista. Puolisot olivat sitten toimineet verotoimistosta saamansa ohjeen mukaisesti. Säännönmukaisissa verotuksissa hyväksyttiin heidän vaatimuksensa vähentää korjauskulut vuokratuloista vuosimenoina.

Verotuksen oikaisulautakunta hyväksyi veroasiamiehen oikaisuvaatimuksen siitä, että

välittömästi huoneiston hankkimisen jälkeen tehdyt korjaukset oli katsottava peruskorjauksiksi ja kulut osaksi hankintahintaa. Koska asia ei ollut tulkinnanvarainen tai epäselvä, asiaa ei ratkaistu verotusmenettelystä annetun lain 26 §:n mukaisesti puolisoiden eduksi.

Osakehuoneiston ennen vuokrauksen alkamista tapahtuneesta kunnostuksesta aiheutuneiden menojen vähennyskelpoisuus oli ollut tulkinnanvarainen vuonna 1999, jolloin puolisot olivat käyneet asiaa verotoimistossa tiedustelemassa. Heillä ei ollut ollut syytä epäillä saamansa

suullisen ohjeen paikkansapitävyyttä. Heille ei ollut noissa oloissa, kun otettiin huomioon asian laatu, syntynyt tarvetta pyytää verotusmenettelystä annetun lain 8 luvussa tarkoitettua

ennakkoratkaisua tai -tietoa. Puolisot olivat, saatuaan suullisen ohjeen, toimineet vilpittömässä mielessä viranomaisen ohjeen mukaisesti. Kun asiassa ei ilmennyt sellaisia erityisiä syitä, joista muuta johtuisi, asia oli ratkaistava puolisoiden eduksi.

Laki verotusmenettelystä 26 § 2 mom.

Asian aikaisemmat vaiheet

A:n puolisot ovat vuodelta 1999 antamissaan veroilmoituksissa ilmoittaneet, että he olivat yhdessä hankkineet 7.6.1999 Asunto Oy P -nimisen yhtiön huoneistoon F 47 oikeuttavat osakkeet sekä 7.7.1999 Asunto Oy H:n huoneistoon A 7 oikeuttavat osakkeet. Helinä A oli 18.12.1998 hankkinut Asunto Oy R:n huoneistoon H 60 oikeuttavat osakkeet. Huoneistot oli ensin korjattu ja sitten annettu vuokralle. Vuokrauksesta A:n puolisot ovat ilmoittaneet kumpikin tappiota Asunto Oy P:n

huoneistosta 19 857 markkaa ja Asunto Oy H:n huoneistosta 24 009 markkaa. Asunto Oy R:n huoneistosta Helinä A on ilmoittanut tappiota 34 249 markkaa. Tappiot olivat syntyneet siten, että Asunto Oy P:n huoneiston 20 494 markan vuokratuloista oli vähennetty suoritetut yhtiövastikkeet 7 014 markkaa, vuosikorjauskulut 51 394 markkaa ja lainan nostokulut 1 800 markkaa, Asunto Oy H:n huoneiston 12 696 markan vuokratuloista suoritetut yhtiövastikkeet

6 240 markkaa,

vuosikorjauskulut 52 624 markkaa ja lainan nostokulut 1 850 markkaa sekä Asunto Oy R:n

huoneiston 41 630 markan vuokratuloista suoritetut yhtiövastikkeet 13 766 markkaa,

vuosikorjauskulut 60 688 markkaa sekä lainan nostokulut 1 425 markkaa.

A:n puolisoiden verotukset on toimitettu ilmoitusten mukaan.

Länsi-Suomen veroviraston veroasiamies

on oikaisuvaatimuksissaan verotuksen

oikaisulautakunnalle viitannut korkeimman hallinto-oikeuden 15.8.2000 antamaan päätökseen

taltionumero 2157 ja katsonut, koska huoneistot oli peruskorjattu ennen vuokrausta, että korjauskuluja ei ollut vähennettävä saaduista vuokratuloista vaan ne oli lisättävä osakkeiden hankintamenoon. Vuokratulojen vähennykseksi ei niin ollen ollut Asunto Oy P:n osalta hyväksyttävä

53 194 markan, Asunto Oy H:n osalta 54 474 markan ja Asunto Oy R:n osalta 62 113 markan määrää.

A:n puolisot

ovat antamassaan vastineessa esittäneet, että he olivat verotoimistosta saaneet ohjeet vähentää korjauskulut vuosimenoina. Korkeimman hallinto-oikeuden päätös, johon

veroasiamies on viitannut, on annettu 15.8.2000, joten päätöksestä ei ollut veroilmoitusta tehtäessä tietoa. Ostetut huoneistot olivat olleet tyhjillään remontin ajan.

Verovirasto

on lausunnossaan vahvistanut paikkansa pitäväksi sen, mitä A:n puolisot ovat vastineessaan kertoneet tiedustelemisesta etukäteen verotoimistosta ja annetusta vastauksesta.

Länsi-Suomen veroviraston verotuksen oikaisulautakunta

on 25.10.2001 tekemissään

päätöksissä osittain hyväksynyt veroasiamiehen tekemät veronoikaisuvaatimukset.

Verotuksen oikaisulautakunta on hylännyt veroasiamiehen vaatimuksen pääomatuloista

vähennyskelpoisten, osakkeiden hankintaan kohdistuvien lainojen nostokulujen osalta.

Valitukset Vaasan hallinto-oikeudessa

A:n puolisot ovat valituksissaan hallinto-oikeudessa vaatineet, että oikaisulautakunnan päätökset kumotaan ja heidän verotuksensa toimitetaan annettujen veroilmoitusten mukaisesti. A:n puolisot olivat ennen korjaustoimenpiteiden aloittamista käyneet keskustelemassa asiasta paikallisessa

verotoimistossa. He saivat verotoimistosta neuvon, että huoneistoihin tehtävien korjausten kulut käsiteltäisiin verotuksessa vuosimenoina riippumatta siitä, tehdäänkö korjaukset ennen kuin asunnot oli vuokrattu vai vuokraamisen jälkeen. A:n puolisot olivat ryhtyneet vuokraustoimintaan

ansiotarkoituksessa. Korjauksissa ei ollut kysymys myyntiremontista, vaan ne oli tehty vuokratulojen saamiseksi. Verotuksen oikaisulautakunta ei olisi saanut muuttaa toimitettuja verotuksia

verotusmenettelylain 26 §:stä ilmenevän luottamuksensuojaperiaatteen huomioon ottaen.

Länsi-Suomen veroviraston veroasiamies

on valitusten johdosta antamissaan vastineissa esittänyt, että verovelvollinen saa luottamuksensuojaa, kun kaikki säännöksessä mainitut

soveltamisedellytykset täyttyvät yhtä aikaa. Kun otetaan huomioon 15.8.2000 annettu korkeimman hallinto-oikeuden päätös, asia ei ole ollut tulkinnanvarainen tai epäselvä.

A:n puolisot

ovat antaneet vastaselitykset.

Hallinto-oikeus

on tuloverolain 29 ja 54 §:n nojalla hylännyt valitukset.

Hallinto-oikeus on päätöksensä perusteluina lausunut, että kysymyksessä olevien huoneistojen

ilmoitetut korjauskulut olivat olleet 51 394 markkaa, 52 624 markkaa ja 60 688 markkaa.

Huoneistojen hankintahinta, korjausten ajankohta heti huoneistojen oston jälkeen ja korjauskulujen suuri määrä huoneistojen hankintahintoihin nähden huomioon ottaen oli katsottava, että kysymys ei ollut tavanomaisista, säännönmukaisista vuosikorjauksista, vaan A:n puolisoiden ostamien,

huonohkossa kunnossa olleiden huoneistojen peruskorjauksista, jotka olivat nostaneet huoneistojen arvoa. Noissa olosuhteissa korjauskuluja ei voitu pitää vuokratulosta vähennyskelpoisina

vuosikorjausmenoina, vaan ne oli luettava huoneistojen hankintamenoksi.

Tuloverolain 54 §:n mukaan pääomatuloista voidaan vähentää vain niiden hankkimisesta tai

säilyttämisestä olleet menot. Huoneistojen arvoa merkittävästi korottavien peruskorjauskulujen

vähennyskelvottomuus vuosimenoina ilmenee jo lain sanamuodosta. Sen vuoksi verotoimistosta etukäteen annettu suullinen ilmoitus tällaisten kulujen vähennyskelpoisuudesta ei ole muodostanut A:n puolisoille verotusmenettelystä annetun lain 26 §:n mukaista luottamuksensuojaa siten, että heidän verotuksensa olisi toimitettava tuon ilmoituksen mukaisesti.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A:n puolisot ovat hakeneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja vaatineet hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätösten kumoamista ja toimitettujen verotusten saattamista voimaan. Puolisoiden suorittamien remonttien aiheuttamat kulut on vähennettävä vuoden 1999 vuokratuloista.

Veroasiamies

on antanut vastineen ja

A:n puolisot

sen johdosta vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on myöntänyt valitusluvan ja tutkinut asian.

Asiatiedot

Puolisot ovat velkarahalla ostaneet X:n kaupungissa sijaitsevia osakehuoneistoja aloittaakseen

vuokraustoiminnan harjoittamisen. He ovat käyneet paikallisessa verotoimistossa varta vasten

tiedustelemassa suunnittelemiensa korjausten aiheuttamien menojen vähennyskelpoisuutta

vuokratuloista. He ovat kertoneet olosuhteet ja korjaussuunnitelmat ja nimenomaan tiedustelleet korjaustyön ajankohdan merkitystä verokohteluun. Verotoimistosta on annettu suullinen ohje, jonka mukaan korjaustyön ajankohdalla, suoritettiinpa se heti osakkeiden oston jälkeen ennen vuokrausta tai vasta myöhemmin vuokraustoiminnan alkamisen jälkeen, ei ollut kulujen vähentämisen kannalta merkitystä, koska kysymys ei ollut peruskorjauksista vaan vuosikorjauksista. Puolisot ovat sitten toimineet verotoimistosta saamansa ohjeen mukaisesti.

Verotoimistosta on annettu kirjallinen vahvistus sille, että puolisoille on annettu edellä kerrotun mukainen suullinen ohje.

Puolisot ovat suorittaneet pääosin itse huoneistojen korjaustyöt. Vaadittuihin menoihin sisältyvät materiaalikulujen lisäksi puolisoiden päivittäiset matkakulut kotoa X:n kaupunkiin. Kulujen määriä ei ole riitautettu. Puolisoiden suorittamat korjaustyöt ovat olleet lähinnä niin sanottua pintakorjausta, eivät asunnon kuntotasoa kohottavaa peruskorjausta.

Oikeudellinen arviointi

Tuloverolain 29 §:n mukaan verovelvollisella on oikeus vähentää tuloistaan niiden hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot. Tuloverolaissa ei ole erillistä säännöstä vuokratuloihin kohdistuvien menojen vähentämisestä. Osakehuoneiston korjauskulut voivat näin ollen olla vähennyskelpoisia, tapauksesta riippuen, verovuoden vuokratuloihin kohdistuvina vuosimenoina lain 54 §:n nojalla tai kulujen aktivoimisen jälkeen vuotuisina poistoina lain 114 §:n nojalla. Osakkeiden hankintamenona korjauskulut ovat vähennettävissä lain 47 §:n nojalla niiden luovutushinnasta.

Lopputulos

Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus harkitsee oikeaksi kumota hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätökset ja saattaa toimitetut A:n puolisoiden verotukset voimaan.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Ahti Rihto, Ismo Talikka, Raimo Anttila, Olli Nykänen ja Heikki Kanninen. Asian esittelijä Paula Tenkanen.

---

[SV]

Makarna A hade köpt aktielägenheter i avsikt att inleda uthyrningsverksamhet. De hade besökt skattebyrån för att höra sig för om kostnaderna för reparationer som de hade planerat var avdragbara från hyresinkomsterna. Skattebyrån hade gett makarna en muntlig anvisning om att tidpunkten för reparationsarbetet inte hade någon betydelse för kostnadernas avdragsgillhet, vare sig arbetet utfördes direkt efter aktieköpet före uthyrningen eller först senare, när uthyrningsverksamheten hade inletts, eftersom det inte var fråga om grundliga reparationer utan om årsreparationer. Makarna hade sedan följt skattebyråns anvisning. I den ordinarie beskattningen godkändes deras yrkande att få dra av reparationskostnaderna från hyresinkomsterna som årliga utgifter.

Skatterättelsenämnden godkände skatteombudets rättelseyrkande att reparationerna som hade gjorts omedelbart efter lägenhetsköpet skulle betraktas som grundlig reparation och kostnaderna som en del av anskaffningspriset. Eftersom ärendet varken lämnade rum för tolkning eller var oklart, avgjordes det inte i enlighet med 26 § lagen om beskattningsförfarande till makarnas fördel.

Avdragsgillheten i fråga om utgifter för reparationer som har utförts i en aktielägenhet innan uthyrningen inleds hade varit oklar år 1999 när makarna besökte skattebyrån för att begära upplysningar. De hade inte anledning att ifrågasätta riktigheten av den muntliga anvisningen som de hade fått. De hade inte under rådande omständigheter med beaktande av ärendets art haft behov att begära förhandsavgörande eller förhandsbesked enligt 8 kap. lagen om beskattningsförfarande. Efter att ha fått den muntliga anvisningen hade makarna handlat i god tro i enlighet med myndighetens anvisningar. Då det inte framgick några sådana särskilda skäl som skulle leda till en annan bedömning, skulle ärendet avgöras till makarnas fördel.