Supreme Administrative Court allows appeal; zoning plan approval revoked for property X due to failure to consult owners after essential changes.

Asia

Yleiskaavaa koskeva valituslupahakemus ja valitus

Muutoksenhakijat

A ja hänen kuusi asiakumppaniaan

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Helsingin hallinto-oikeus, 30.11.2023, 6879/2023

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii asian.

Hallinto-oikeuden päätös muutoksenhakijoiden valituksen hylkäämisestä ja Kirkkonummen kunnanvaltuuston päätös osayleiskaavan hyväksymisestä kumotaan siltä osin kuin ne koskevat kiinteistöä X.

Asian tausta

(1)

Kirkkonummen kunnanvaltuusto

on 24.10.2022 (§ 77) hyväksynyt Kirkkonummen kuntakeskuksen 2. vaiheen osayleiskaavan (piirustus numero 3472).

(2)

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus

on tehnyt oikaisukehotuksen osayleiskaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä.

(3)

Kirkkonummen kunnanvaltuusto

on 8.5.2023 (§ 30) pysyttänyt voimassa päätöksensä 24.10.2022 § 77.

(4)

Muutoksenhakijat

ovat valittaneet kunnanvaltuuston osayleiskaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä hallinto-oikeuteen siltä osin kuin päätös koskee kiinteistöä X.

(5)

Hallinto-oikeus

on muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellään, siltä osin kuin nyt on kysymys, hylännyt muutoksenhakijoiden valituksen kunnanvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeuden päätöstä on nyt kysymyksessä olevin osin perusteltu keskeisesti seuraavasti:

(6) Muutoksenhakijoiden omistama kiinteistö X on osoitettu osayleiskaavassa lähivirkistysalueeksi (VL) ja sitä koskee lomarakennuksen kohdemerkintä (ra). Julkisesti nähtäville asetetussa osayleiskaavaehdotuksessa kiinteistö oli osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO/1). Kiinteistölle osoitettuun maankäyttöön nähden kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen tehdyt muutokset koskevat sinänsä yksityistä etua. Valituksesta ja lausunnosta ilmenee, ettei kiinteistön omistajia ole erikseen kuultu kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen tehdystä muutoksesta. Kun otetaan huomioon, että kiinteistölle X on valituksenalaiseen osayleiskaavaan kuitenkin osoitettu loma-asumisen rakennuspaikka nykykäytön mukaisesti, asiassa ei ole katsottava tapahtuneen sellaista menettelyvirhettä, että kunnanvaltuuston päätöstä olisi syytä tällä perusteella kumota.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Jaana Moilanen, Petteri Leppikorpi ja Joonas Ahtonen, joka on myös esitellyt asian.

Vaatimukset ja selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

(7)

A asiakumppaneineen

on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös ja kunnanvaltuuston päätös osayleiskaavan hyväksymisestä kumotaan muutoksenhakijoiden omistamaa kiinteistöä X koskevin osin. Kiinteistön käyttötarkoitus ja rakennusoikeus on pysytettävä Kirkkonummen yleiskaavan 2020 mukaisina.

Vaatimuksia on perusteltu keskeisesti seuraavasti:

(8) Kaavoitusmenettelyssä on tapahtunut virhe, koska maanomistajia ei ole kuultu muutetusta kaavaehdotuksesta. Nähtävillä olleessa osayleiskaavaehdotuksessa muutoksenhakijoiden kiinteistö oli osoitettu erillispientalojen asuntoalueeksi. Osayleiskaavan hyväksymisvaiheessa kaavamerkintä on maanomistajia kuulematta muutettu lähivirkistysalueeksi, jolle sallitaan pienen kesämökin rakentaminen. Muutos ei ole maanomistajan kannalta vähäinen. Muutoksenhakijoiden kiinteistö on perustettu vuonna 1936 ja se on ollut siitä lähtien omakotitalon rakennuspaikka.

(9)

Kirkkonummen kunnanhallitus

on antanut lausunnon.

(10)

Muutoksenhakijat

ovat antaneet vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

(11) Asiassa on muutoksenhakijoiden valituksen johdosta ratkaistavana, onko kunnanvaltuuston päätös osayleiskaavan hyväksymisestä kiinteistöä X koskevin osin kumottava virheellisessä järjestyksessä syntyneenä sen vuoksi, että muutoksenhakijoita ei ole kuultu kaavaehdotukseen tehtyjen muutosten johdosta.

Sovellettavat oikeusohjeet

(12) Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.

(13) Maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 1 momentin mukaan kaavaehdotus on asetettava julkisesti nähtäville. Nähtäville asettamisesta on tiedotettava kaavan tarkoituksen ja merkityksen kannalta sopivalla tavalla. Kunnan jäsenille ja osallisille on varattava tilaisuus esittää mielipiteensä asiassa (muistutus). Saman pykälän 4 momentin mukaan kaavaehdotuksen asettamisesta nähtäville säädetään tarkemmin asetuksella.

(14) Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 32 §:n mukaan jos kaavaehdotusta on olennaisesti muutettu sen jälkeen, kun se on asetettu julkisesti nähtäville, se on asetettava uudelleen nähtäville. Uudelleen nähtäville asettaminen ei kuitenkaan ole tarpeen, jos muutokset koskevat vain yksityistä etua ja niitä osallisia, joita muutokset koskevat, kuullaan erikseen.

(15) Maankäyttö- ja rakennuslain nimike on muutettu alueidenkäyttölaiksi 1.1.2025 voimaan tulleella lailla 752/2023. Uusi nimike ei ole ollut vielä voimassa, kun kunnanvaltuusto on hyväksynyt osayleiskaavan.

Asiassa saatu selvitys

(16) Muutoksenhakijat ovat osakkaina kuolinpesässä, joka omistaa Kirkkonummen kuntakeskuksen 2. vaiheen osayleiskaava-alueella sijaitsevan kiinteistön X.

(17) Kiinteistö oli 31.5. — 2.7.2021 nähtävillä olleessa osayleiskaavaehdotuksessa osoitettu erillispientalojen asuntoalueeksi (AO/1). Merkintään liittyi kaavamääräys, jonka mukaan alueelle saa sijoittaa erillispientaloja. Merkinnän numero (/nro) ilmoittaa rakennuspaikkojen enimmäislukumäärän alueella. Rakennuspaikkoja toteutettaessa on noudatettava kaavaselostuksen rakennusoikeuslaskelmaa, liite 11. Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden erillispientalon sekä siihen liittyviä talousrakennuksia. Erillispientalon kerrosala saa olla enintään 300 k-m

ja suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Erillispientalon kerrosalaan saa sisältyä pääasunnon lisäksi enintään 40 k-m

sivuasunto kuitenkin niin, että rakennuspaikalla on enintään kaksi asuntoa. Alueella ei sallita erillisten sivuasuntojen rakentamista. Muilta osin rakentamisessa noudatetaan rakennusjärjestyksen määräyksiä. Kaavaselostuksen rakennusoikeuslaskelman mukaan kiinteistölle osoitetaan osayleiskaavassa yksi rakennuspaikka.

(19) Kunnanhallituksen hallinto-oikeudelle antamasta lausunnosta ilmenee, että kaavaehdotusta oli nyt kysymyksessä olevan kiinteistön osalta muutettu kunnan rakennusvalvonnan kaavaehdotuksesta antaman lausunnon johdosta.

(20) Kaavaehdotusta ei ole asetettu muutoksen johdosta uudelleen nähtäville, eikä kiinteistön omistajaa ole muutoksen johdosta kuultu.

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

(21) Kaavaehdotukseen sen nähtävillä olon jälkeen tehdyillä, kiinteistöä X koskevilla muutoksilla on yleiskaavan ohjausvaikutus ja yleiskaavasta aiheutuva rakentamisrajoitus huomioon ottaen olennaisesti muutettu mahdollisuuksia käyttää kiinteistön aluetta muun ohella rakentamiseen. Kysymys on maanomistajan kannalta ollut sellaisesta maankäyttö- ja rakennusasetuksen 32 §:ssä tarkoitetusta olennaisesta muutoksesta, jonka johdosta maanomistajaa olisi tullut ennen kaavan hyväksymistä erikseen kuulla. Kaavaehdotukseen tehtyjen muutosten olennaisuutta arvioitaessa ratkaisevaa oikeudellista merkitystä ei ole annettava kiinteistön nykyiselle käytölle.

(22) Koska maanomistajaa ei ole kuultu kaavaehdotuksesta sen jälkeen, kun sitä on olennaisesti muutettu, kunnanvaltuuston päätös osayleiskaavan hyväksymisestä on kiinteistön X osalta syntynyt kuntalain 135 §:n 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellisessä järjestyksessä ja on sen vuoksi mainitulta osin lainvastaisena kumottava.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Mutikainen, Mika Seppälä, Kari Tornikoski, Jaakko Autio ja Joni Heliskoski. Asian esittelijä Hanna-Maria Schiestl.