Supreme Administrative Court dismisses appeal against general plan approval due to lack of unreasonable harm despite lease rights.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Administrative Court dismissed the appellant's appeal against the approval of a general plan for Pirkkala. The appellant argued that the plan's proposed walking route infringed upon long-term leasehold rights and violated administrative principles. The court held that while leasehold rights must be considered to avoid unreasonable harm, the specific plan did not cause such harm based on the evidence presented.
Legislator headnote
AI generatedMaankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa; hallinto-oikeudella on merkitystä, mutta haitan kohtuuttomuuden arvioinnissa ei ole perustetta muutokselle.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asia
Yleiskaavan hyväksymistä koskeva valitus
Valittaja
A
Päätös, jota valitus koskee
Hämeenlinnan hallinto-oikeus 25.11.2014 nro 14/0705/2
Asian aikaisempi käsittely
Pirkkalan kunnanvaltuusto
on 9.12.2013 tekemällään päätöksellä (§ 138) hyväksynyt Pirkkalan taajamayleiskaavan 2020.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Hämeenlinnan hallinto-oikeus
on, siltä osin kuin nyt on kysymys, valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n valituksen Pirkkalan kunnanvaltuuston päätöksestä.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:
(---)
Taajamayleiskaavan sisällön oikeudellinen arviointi
Sovellettavat oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.
Maankäyttö- ja rakennuslain 32 §:n 1 momentin mukaan maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa ja asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.
Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaava voidaan laatia myös maankäytön ja rakentamisen ohjaamiseksi määrätyllä alueella.
Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja muun maankäytön perustaksi.
Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 3 momentin mukaan yleiskaava voidaan laatia myös vaiheittain tai osa-alueittain.
Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on maakuntakaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.
Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon:
1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys;
2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö;
3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus;
4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla;
5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön;
6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset;
7) ympäristöhaittojen vähentäminen;
8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä
9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys.
Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitetut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät.
Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.
Suomen perustuslain 6 §:n 1 momentin mukaan ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä.
Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.
Kaava-aluetta ja kaavaa koskeva yleisselvitys
Kaavaselostuksesta ilmenee, että Pirkkalan taajamayleiskaava sijaitsee kunnan pohjoisosassa Kehätien (VT 3) ja Pyhäjärven rannan välissä. Taajamayleiskaavan maapinta-ala on 19,8 neliökilometriä.
Tavoitteena on väestön kasvun tukeutuminen olevaan yhdyskuntarakenteeseen sitä tiivistäen, mikä on taloudellisilta vaikutuksiltaan edullisinta. Uusi asuminen sijoittuu pääosin joukkoliikennevyöhykkeelle. Tavoitteena on myös riittävien viher- ja virkistysalueiden varaaminen monipuolisen ja viihtyisän elinympäristön sekä luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseksi.
(---)
Ohjeellinen ulkoilureitti
Pirkanmaan maakuntakaavassa on yleiskaavan alueelle merkitty ohjeellinen ulkoilureitti Pyhäjärven rantaan. Taajamayleiskaavassa on osoitettu Pyhäjärven rantaa seuraava ohjeellinen ulkoilureitti valituksenalaisissa kohdissa yleiskaavan mukaisille virkistysalueille. Kaavamääräysten mukaan ulkoilureitit on sovitettava maisemaan tarkemman suunnittelun yhteydessä.
Ohjeellinen ulkoilureitti on merkitty A:n ja hänen asiakumppaneidensa omistamien kiinteistöjen ja rannan välissä tilalle, jota rasittaa A:n ja hänen asiakumppaneidensa 30.8.2073 päättyvä vuokraoikeus. (---)
(---)
Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet
Perusteluissa mainitut
Kuntalaki (365/1995) 90 §
Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Ulla-Maarit Heljasvuo, Marjo Koivu ja Elina Tanskanen. Asian esittelijä Ville Härmä.
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
A
on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Pirkkalan kunnanvaltuuston päätökset kumotaan yleiskaavassa Loukonlahden rannan kiinteistöihin liittyville vuokra-alueille osoitetun ohjeellisen ulkoilureitin osalta ja kaavaprosessi toimitetaan uudestaan osapuolia kuullen ja oikeuksia kunnioittaen.
Vaatimuksensa tueksi A on esittänyt muun ohella seuraavaa:
Loukonlahden rannan kiinteistöjen vuoteen 2073 vuokratuille piha-alueille on osoitettu ohjeellinen ulkoilureitti. Tämä on tehtyjen kauppakirjojen, luovutuskirjojen, sopimusten ja rasitusoikeuksien vastaista.
Yleiskaavassa esitetty ohjeellinen ulkoilureitti loukkaa Loukonlahden kiinteistöjen 604-402-1-534, 604-402-1-535, 604-402-1-536 ja 604-402-1-537 vuokra-alueiden oikeuksia ja kiinnityksiä puistoon 604-402-1-529. Vuokrasopimus on tehty 10.9.1973 ja vuokraoikeus kiinnitetty 17.10.1973 alkaen vuoteen 2073. Kunnanvaltuusto hyväksyi sopimuksen 24.6.1987. Oikeus rantaan ja laituriin on ollut edellytys kiinteistöjen rakentamiselle ja myynnille. Ohjeellinen reittimerkintä antaa ulkopuolisille virheellisen käsityksen alueiden hallintaoikeuksista. Reitti kulkisi sattumanvaraisesti eikä palvelisi tarkoituksenmukaisia kulkuyhteyksiä.
Vuokrasopimuksessa on sovittu alueiden käytöstä ja hoitovelvoitteista. Koska vuokrasopimus on voimassa vuoteen 2073, yleiskaavassa ei tulisi esittää sopimusten vastaisia ulkoilureittejä. Yleiskaavan seurauksena maankäyttöä ohjaa kaksi keskenään ristiriitaista asiakirjaa ja tilanne on kohtuuton vuokrasopimukset tehneiden kiinteistöjen kannalta.
Kaavaprosessin vuosien 2010 - 2011 aikaiset tapahtumat osoittavat huonoa hallintotapaa. Yleiskaavassa ei ole otettu huomioon vastineita eikä muistutuksia. Kaavan laatimisen lähtökohtana ollut esitys Loukonlahden maanomistuksesta on virheellinen. Kaavaprosessi ja kunnan vastine muistutukseen loukkaavat maanomistajien hallintaoikeuksia ja tehtyjä sopimuksia. Kaavoittajan vastineen mukaan kysymyksessä oli yksityisoikeudellinen sopimus, joka voidaan tarvittaessa purkaa, eikä tehdyillä sopimuksilla olisi mitään oikeusvaikutuksia.
Pirkkalan kunnanhallitus
on valituksen johdosta antamassaan selityksessä viitannut lausuntoonsa hallinto-oikeudelle.
A:lle
on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.
Perustelut
Hallinto-oikeus on päätöksensä perusteluissa todennut muun ohella, ettei yksityisoikeudellisella hallintaoikeudella ole kaavapäätöksen lainmukaisuuden kannalta merkitystä.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella A:lla on 10.9.1973 tehdyn vuokrasopimuksen perusteella vuokraoikeus osaan Pirkkalan kunnan omistamasta Loukonniemen tilasta RN:o 1:529. Mainitun tilan alueelle on yleiskaavassa osoitettu ohjeellista ulkoilureittiä tarkoittava merkintä. Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentin perusteella yleiskaava ei saa näiltä osin aiheuttaa A:lle oikeuden haltijana kohtuutonta haittaa. Vuokrasopimukseen perustuvalla hallintaoikeudella on siten lähtökohtaisesti merkitystä yleiskaavan lainmukaisuuden kannalta. Korkein hallinto-oikeus toteaa kuitenkin, että hallinto-oikeuden päätöksessä muilta osin esitetyillä perusteilla yleiskaava ei tällä perusteella aiheuta A:lle maanomistajana tai oikeuden haltijana kohtuutonta haittaa.
Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.
Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen ja Janne Aer. Asian esittelijä Jukka Reinikainen.