Landlord's rent increase notice valid despite pending housing authority approval under Finnish Housing Act.

Kiinteistöyhtiö A on B:tä vastaan ajamassaan kanteessa Helsingin AO:ssa kertonut, että B, joka hallitsi yhtiön omistamaa 3 huonetta ja keittiön käsittävää asuinhuoneistoa, oli jättänyt maksamatta kesäkuun 1978 vuokrasta 195,66 mk. Sen vuoksi A on vaatinut B:n velvoittamista suorittamaan A:lle mainitun määrän korkoineen.

B on kanteesta kuultuna kertonut, että A oli laittomasti perinyt häneltä huoneistosta, jonka kuukausivuokra oli 31.1.1977 saakka ollut 535,33 mk, vuokrana helmikuulta 1977 555,43 mk sekä maalis- ja huhtikuulta 1977 molemmilta 625,11 mk, vaikka huoneistoa koskeva vuokrankorotus oli tullut laillisesti voimaan vasta 1.5.1977, ja että hän ei ollut jättänyt maksamatta A:n ilmoittamaa vuokraosuutta vaan kuitannut kesäkuun 1978 vuokrasta 1.2. ja 30.4.1977 väliseltä ajalta liikaa maksamaansa vuokraa vastaavat 199,66 mk.

AO on tuomiossaan 23.10.1978 lausunut, että A oli 1) 27.1.1976 kirjallisesti ilmoittanut B:lle haluavansa korottaa tälle vuokraamansa huoneiston vuokran 8,29 markkaan m

:ltä 1.4.1976 lukien ja ilmoittanut korotuksen syyn, 2) 15.11.1976 kirjallisesti ilmoittanut korottavansa vuokran samaan määrään samasta syystä 1.2.1977 lukien mikäli ns. vuokrasulkupäätös lakkasi olemasta voimassa, 3) 26.11.1976 kirjallisesti ilmoittanut korottavansa vuokran lisäksi 9,92 markkaan m

:ltä 1.2.1977 lukien ja ilmoittanut korotuksen syyn, 4) 27.1.1977 talon ilmoitustaululle pannulla tiedotteella ilmoittanut talon asukkaille, että koska asuntohallitus ei ehtisi käsitellä vuokrankorotushakemusta 1.2.1977 mennessä, vuokran suuruus oli vuokrasulun päättyessä 15.11.1976 annetun ilmoituksen mukainen ja että muusta korotuksesta ilmoitettaisiin myöhemmin sekä 5) 28.2.1977 kirjallisesti ilmoittanut B:lle, että asuntohallitus oli 24.2.1977 osaksi vahvistanut korotusanomuksen ja vuokra oli 9,33 mk m

:ltä 1.3.1977 lukien. Koska ilmoitustaululle pantua tiedotetta sen sanamuodon vuoksi ei voitu pitää korotusilmoituksen peruutuksena vaan asuntohallituksen tarkoittamana lisäselvityksenä asukkaille, A:lla oli ollut oikeus laillisten, 27.1.1976 ja 26.11.1976 tehtyjen korotusilmoitusten nojalla periä kanteessa tarkoitetut vuokrat. B:lle 28.2.1977 lähetetty kirje, jossa tosin ilmoitettiin korotetun vuokran määrä, mutta ei korotuksen syytä, ei ollut lainmukainen korotusilmoitus. AO on sen vuoksi velvoittanut B:n suorittamaan A:lle vaaditun maksamattoman vuokraosuuden kesäkuulta 1978.

B haki muutosta.

HO: Vuokranantajan on HVL 49 §:n 1 mom. mukaan vuokrankorotusilmoituksessa ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra.

Asuntolainoitettujen kiinteistöjen kohdalla, joiden huoneistojen enimmäisvuokrat vahvistaa asuntohallitus, vuokranantaja voi vasta asuntohallituksen vahvistuksen saatuaan ilmoittaa vuokralaiselle uuden vuokran. Vuokranantaja voi kuitenkin vakiintuneen käytännön mukaan, halutessaan saattaa vuokrankorotuksen voimaan aikaisemmin kuin vasta asuntohallituksen vahvistaman uuden vuokran ilmoittamisesta laskettavan HVL 49 § 1 momentissa säädetyn ajan kuluttua, ilmoittaa vuokralaiselle sen vuokran, jolle hän on hakenut asuntohallituksen vahvistusta, ja sen jälkeen, vuokran tultua vahvistetuksi ilmoittaa vuokralaiselle lopullisen vahvistetun uuden vuokran.

Vuokrankorotus tulee tällöin voimaan ensiksi mainitusta ilmoituksesta eikä vasta vahvistetun vuokran ilmoittamisesta laskettavan määräajan päättyessä edellyttäen, että ilmoitus vahvistetusta vuokrasta on tehty ennen tuon määräajan päättymistä.

Läsnä: Poukka - Seppälä - Piira - Pohjola - Schalin

Vrt. AS1974/60/218, AS1975/80/67 ja A1979/351.

A on pyytänyt KKO:lta muutoksenhakulupaa.

KKO katsoo, että A:n 26.11.1976 uusin perustein tekemä vuokrankorotusilmoitus ei ole kumonnut 15.11.1976 tehtyä ilmoitusta vuokran korottamisesta asuntohallituksen 26.1.1976 vahvistamaan määrään, joten B:n asuinhuoneiston vuokra on 1.2.1977 noussut 555 markaksi 43 penniksi kuukaudessa. Kun asuntohallitus ei ollut 1.2.1977 mennessä tehnyt A:n 26.11.1976 ilmoittaman vuokrankorotuksen johdosta vahvistamispäätöstä, tähän vuokrankorotusilmoitukseen perustuva korotusmahdollisuus ei ole rauennut, vaan korotuksen toteuttamisen ajankohta on lykkääntynyt mainittua asuntohallituksen 25.2.1977 tekemää vahvistamispäätöstä seuranneen vuokranmaksukauden alkuun. Näin ollen A:lla on ollut oikeus 1.3.1977 lukien periä B:ltä sanottua 625 markan 11 pennin suuruista vuokraa kuukaudessa. Tämän vuoksi ja kun B on jättänyt maksamatta kesäkuun 1978 vuokrasta 195 markkaa 66 penniä, KKO, kumoten HO:n tuomion, jätti asian AO:n tuomion lopputuloksen varaan.

Läsnä: Miettinen - Jalanko - Ådahl - Heikkilä - Lager

ES.