Tenant's right to terminate early due to poor condition; landlord must mitigate loss by reletting at lower rate.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal partially allowed the tenant's claim for rent arrears after finding the landlord failed to mitigate losses by reletting the property at a lower rate. The tenant successfully argued for early termination due to poor building conditions, but the court held the landlord must act according to good faith to minimize financial harm. Consequently, the tenant was ordered to pay the difference between the original and the new lower rent for the remaining period.
Legislator headnote
AI generatedHVL 16 §; HVL 17 §: When a tenant terminates a lease early due to the landlord's failure to maintain the premises, the landlord has a duty to mitigate damages by reletting the property, and the tenant is liable for the difference between the original rent and the new lower rent.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
A on B:tä vastaan Tuusulan KO:ssa ajamassaan kanteessa kertonut, että hän oli 18.4.1973 vuokrannut B:lle omistamallaan kiinteistöllä sijaitsevan teollisuushallin siihen kuuluvine konttori- ja sosiaalitiloineen. Vuokrasopimuksen ensimmäiseksi irtisomispäiväksi oli sovittu 30.6.1981 ja irtisanomisajaksi 6 kuukautta. Vuokra oli ollut 1.2.1976 alkaen 5.161 mk kuukaudessa. Tammi-helmikuun vaihteessa 1977 B oli ilman irtisanomista tai edes ennakkoilmoitusta muuttanut vuokraamistaan tiloista.
A on sen vuoksi vaatinut, paitsi muuta, B:n velvoittamista suorittamaan maksamatta olevat tammikuun loppuun 1978 mennessä erääntyneet vuokrat.
KO on tuomiossaan 23.1.1978 lausunut, että B:lle oli syntynyt vuokranantajan toiminnan ja vuokratilojen puutteellisen kunnon perusteella HVL 16 §:n tarkoittama oikeus irtisanoa vuokrasopimus kesken sopimuskauden ja että B oli lähtenyt vuokraamistaan tiloista noudattamatta sovittua 6 kuukauden irtisanomisaikaa. KO on velvoittanut B:n suorittamaan A:lle irtisanomisajan vuokrat 1.2.1977 ja 1.8.1977 väliseltä 6 kuukauden ajalta.
A ja B hakivat muutosta.
HO: Vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisesti on vuokranantajalla rakennuksen tultua tyhjäksi velvollisuus toimia niin, ettei vuokralaiselle aiheudu jatkuvan vuokranmaksun muodossa kohtuutonta vahinkoa. Arvioitiin, että A olisi saanut elokuun alkuun 1977 mennessä rakennuksen uudelleen vuokratuksi, joskin B:n maksamaa vuokraa jonkin verran alemmasta eli arviolta 4.000 mk kuukausivuokrasta. B velvoitettiin, kanne enemmälti hyläten suorittamaan 5.161 mk:n vuokra heinäkuun loppuun 1977 ja vaaditulta 1.8.1977 ja 31.1.1978 väliseltä ajalta 5.161 mk:n ja 4.000 mk:n erotus kuukausittain.
Läsnä: Poukka - Seppälä - Piira - Pohjola - Kaarni
A ja B pyysivät muutoksenhakulupaa KKO:lta.
KKO 5.8.1981 päätös n:o 1974: Ei muutoksenhakulupaa.
Läsnä: Jalanko - Surakka - Mäkinen
ES.