Legislator Case Law & Legislation
DE FR IT EN
Analyze in Legislator
Helsingin HO 11.10.1978 275 AI generated

Court allows tenant to deduct overpaid rent based on index calculation errors from previous period.

Case Number Helsingin HO 11.10.1978 275
Court / Authority
Jurisdiction Finland (FI)
Decision Date
Outcome Partially Allowed
Open official source Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

AI generated

The Court of Appeal dismissed the landlord's claim for unpaid rent but allowed the tenant to deduct an overpayment calculated from prior index adjustments. The tenant argued that due to lack of information, they overpaid rent in late 1977 based on incorrect index calculations, while the landlord contended the contract required full index dependency from September 1977. The Supreme Court quashed the lower court's decision regarding the deduction, remanding the case to uphold the tenant's right to recover the overpaid amount based on the specific index transition rules.

Legislator headnote

AI generated

Laki taloudellisen kehityksen turvaamisesta; Laki vuokrasopimusten indeksisidonnaisuudesta: When transitioning to full index dependency, rent increases are calculated from the adjusted rent amount determined by the previous index basis, allowing tenants to claim deductions for overpayments resulting from calculation errors during the transition period.

Keywords

AI generated
rent index dependency overpayment deduction index calculation error housing rent regulation tenant rent reduction index transition period rent adjustment formula

Cited Legislation

AI generated
Laki taloudellisen kehityksen turvaamisesta
Laki vuokrasopimusten indeksisidonnaisuudesta
AI generated
appeal_1975_helsinki__171
Court orders tenant to return property and pay unjust enrichment difference after subletting without landlord consent.
kko-precedent_2001_125
Failure to claim rent index increases monthly does not constitute waiver of contractual right to future increases.
appeal_1978_helsinki__971
Tenant's right to terminate early due to poor condition; landlord must mitigate loss by reletting at lower rate.
kko-precedent_1998_18
Supreme Court rules that a rent index clause violating the 1978 Act is void and must be returned retroactively.
appeal_1975_helsinki__135
Tenant lawfully occupying premises without formal termination is entitled to damages for unlawful eviction.

Need to analyze how this precedent applies to your matter?

Cross-reference this judgment against statutes, commentaries, and subsequent citing case law inside Legislator AI.

Open in Legislator →

Full text

B on vastustanut kannetta ja kertonut ilmoittaneensa A:lle 30.11.1977 lähettämässään kirjeessä, että siirryttäessä täyteen indeksisidonnaisuuteen oikea vuokra oli, huomioon ottaen että uutena peruslukuna oli pidettävä heinäkuun 1977 indeksilukemaa 510 ja uutena perusvuokrana heinäkuun 1977 vuokraa 14.189,57 mk, 1.9.1977 lukien syyskuun 1977 indeksilukeman 520 mukaan laskettuna 14.467,86 mk. Lisäksi B on ilmoittanut suorittaneensa indeksiehdon soveltamisen ja laskentaperusteiden epätietoisuuden vuoksi erehdyksessä syys-marraskuulta 1977 liikaa vuokraa yhteensä 13.429,29 mk sekä että B katsoi tämän vuoksi olleensa oikeutettu ottamaan mainitun määrän vähennyksenä huomioon joulukuun 1977 vuokranmaksun yhteydessä.

AO on tuomiollaan 6.3.1978, huomioon ottaen vuokrasopimuksen ehdot, joita ei voitu B:n 26.9.1973 päivätyllä kirjeellä katsoa muutetun, hylännyt vuokrasaatavavaatimuksen vuodelta 1977. Edelleen AO on lausunut, että B:n käytössään olevista tiloista maksama vastike on, riippumatta siitä, mitä vastikkeen suuruuden määräämisestä on sovittu, HVL:n mukaista huoneenvuokraa.

Koska 30.12.1977 taloudellisen kehityksen turvaamisesta annetun lain säännösten mukaan mm. huoneenvuokrat pysytetään 31.8.1978 saakka enintään 8.12.1977 vallinneella tasolla, A:lla ei ole oikeutta vaatia vuoden 1978 tammikuulta korkeampaa vuokraa kuin mitä B 8.12.1977 voimassa olleen vuokran mukaan on suorittanut. Sen vuoksi AO on hylännyt vaatimukset.

A haki muutosta.

Läsnä: Seppälä - Iirola - Piira - Pohjola - Kaarni

Eri mieltä oleva jäsen Kaarni oli muuten samaa mieltä kuin HO:n enemmistö, mutta katsoi, että indeksiehdon käyttöä koskevien lakien mukaiset indeksitarkistukset ovat sallittuja myös taloudellisen kehityksen turvaamisesta annetun lain voimassaoloaikana, minkä vuoksi, huomioon ottaen että huoneiston vuokra tammikuun 1978 indeksilukeman 526 mukaan laskettuna on 19.538,62 mk 1.1.1978 lukien, hän velvoitti B:n suorittamaan A:lle maksamatta olevana vuokrana joulukuulta 1977 17.900,96 mk ja tammikuulta 1978 5.070,76 mk.

Eri mieltä oleva jäsen Pohjola katsoi, että siirryttäessä täyteen indeksisidonnaisuuteen vuokrankorotus lasketaan siitä indeksillä tarkistetun vuokran määrästä, jonka suuruiseksi vuokra on voitu aikaisemmin noudatetun indeksiperusteen mukaan tarkistaa. Uutena peruslukuna on siten pidettävä heinäkuun 1977 indeksilukemaa 510 ja uutena perusvuokrana heinäkuun 1977 vuokraa 14.189,57 mk. Tähän nähden ja koska B:n on katsottava, huomioon ottaen sen A:lle lähettämän 26.9.1973 päivätyn kirjeen, vuokrasopimuksen ehdoista poiketen hyväksyneen, että indeksitarkistus suoritetaan täysimääräisenä jo 1.9.1977 lukien, jäsen Pohjola katsoi, ettei ollut syytä muuttaa AO:n tuomion lopputulosta.

B pyysi muutoksenhakulupaa KKO:lta.

510 - 254

254 + 520 2 x x 9.435 markkaa = 14.467,87 markkaa 510 254

eli laskutoimituksen eri vaiheissa tapahtuneiden pyöristysten johdosta 14.467 markkaa 86 penniä. Kun B ei ole ollut velvol- linen maksamaan A:lle kuukausittain sanotulta ajalta tätä mää- rää korkeampaa vuokraa, KKO kumoten HO:n tuomion, jätti asian AO:n tuomion lopputuloksen varaan.

Läsnä: Leivonen - Hämäläinen - af Hällström - Ketola - Rosoki- vi

ES.