Court allows tenant to terminate lease early when landlord needs the unit for personal residence.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal allowed the tenant's appeal against the lower court's order to vacate the premises. While the lower court deemed the arrangement a sublease, the appellate court found the parties had agreed to specific terms excluding sublease classification. The court ruled that the landlord's need for the unit as a personal residence justified an early termination of the lease.
Legislator headnote
AI generatedHVL 37 § 2; HVL 42 § 2: A lease agreement containing specific terms and a form indicating it is not a sublease is not a sublease; however, if the lessor needs the unit for personal residence, the lease may be terminated early upon valid grounds.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
A on B:tä vastaan ajamassaan kanteessa Helsingin AO:ssa kertonut, että hän oli 18.1.1978 kirjallisesti irtisanonut omistamansa 5 huonetta ja keittiön käsittävään asuinhuoneistoon kuuluvaa omalla sisäänkäynnillä varustettua 22 m
:n suuruista huonetta koskevan, huoneiston aikaisemman haltijan ja B:n välisen alivuokrasopimuksen päättymään 28.2.1978 ja ilmoittanut irtisanomisen perusteeksi, että hän tarvitsi huoneen omaan käyttöönsä asuntonaan. Kun B oli vastustanut irtisanomisen perustetta eikä ollut suostunut muuttamaan asunnosta, A on vaatinut että B velvoitettaisiin muuttamaan. Sen varalta, että B:n katsottaisiin hallitsevan asuntoa päävuokralaisena A on vaatinut, että B velvoitettaisiin muuttamaan 30.4.1978.
B on kanteesta kuultuna kertonut, että ko. asunto oli erotettu A:n hallinnassa olevasta huoneiston osasta oviaukon peittävällä levyllä, johon oli kiinnitetty seinäpaperi ja että asunnossa oli erillinen wc sekä keittiö- ja suihkunurkkaus. Asunto muodosti siten A:n välittömässä hallinnassa olevasta huoneistosta erillisen huoneiston. Asuntoa koskeva vuokrasopimus oli laadittu lomakkeelle (Suomen Talokeskus Oy), jota lomakkeessa olevan maininnan mukaan ei käytetty alivuokrasuhteissa. Kun B niin ollen hallitsi vuokraamaansa huoneistoa päävuokralaisena ja kun A ei tarvinnut tuota huoneistoa omaan käyttöönsä asuntona, B on vaatinut kanteen hylkäämistä.
AO on tuomiossaan 9.3.1978 lausunut, että ko. erillisellä sisäänkäynnillä varustettu huone kuului osana huoneistoon, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet A omisti ja jossa A asui, ja että vuokrasuhdetta oli siten pidettävä alivuokrasuhteena. Sen vuoksi AO on velvoittanut B:n muuttamaan.
B haki muutosta.
HO: B on vuokrannut mainitun omalla sisäänkäynnillä ja omilla mukavuuksilla varustetun huoneen, joka on erotettu A:n välittömässä hallinnassa olevasta huoneiston osasta välioven peittävällä levyllä, huoneiston aikaisemmalta omistajalta kirjallisella vuokrasopimuksella muun muassa ehdoin, että vuokrasuhteessa sovelletaan HVL 37 §:n 2 kohtaa ja että irtisanomisaika on vuokranantajan toimittaessa irtisanomisen 3 kuukautta. Sen vuoksi ja huomioon ottaen että käytetyssä vuokrasopimuslomakkeessa on otsikon alla nimenomainen maininta, ettei sitä käytetä alivuokrasuhteissa, HO totesi B:n ja huoneiston aikaisemman omistajan uuttakin omistajaa sitovasti sopineen, että kysymyksessä oli mainitut ehdot sisältävä eikä HVL 42 §:n 2 momentissa tarkoitettu alivuokrasuhteeseen rinnastettava vuokrasuhde.
Edelleen HO katsoi, että A, joka oli asettunut tähän ostamaansa huoneistoon asumaan, tarvitsi sen yhtenä kokonaisuutena omaan käyttöönsä asuntona. Tämän vuoksi HO totesi vuokrasuhteen irtisanomisen johdosta lakanneen 30.4.1978.
Läsnä: Poukka - Seppälä - Piira - Pohjola - Kaarni
Erimielinen jäsen Pohjola katsoi irtisanomisperusteen laillisuuden osalta jääneen näyttämättä, että A tarvitsisi ko. huoneen omaan käyttöönsä asuntona, ja hylkäsi sen vuoksi kanteen.
ES.