Court rejects tenant's claim that partial eviction of a kitchen and hall constitutes a valid termination of the main lease.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe court dismissed the tenant's appeal against the lower court's order to move into the landlord's main apartment. The tenant argued that the kitchen and hall were separate units without direct access, rendering the landlord's notice of termination invalid. However, the court held that the specific circumstances and the lease agreement indicated the tenant intended to rent a portion of the main unit, not a separate property, thus upholding the termination.
Legislator headnote
AI generatedHVL 42 §; The court determined that a lease for a portion of a unit constitutes a sublease rather than a main lease when the unit lacks independent access and is physically integrated into the landlord's property, rendering a termination notice valid.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
A on B:tä vastaan Helsingin AO:ssa ajamassaan kanteessa kertonut, että hän oli 2.11.1977 kirjallisesti irtisanonut omistamastaan huoneistosta B:lle vuokraamansa keittiön ja hallin käsittävän alivuokralaisasunnon vuokrasopimuksen päättymään 31.1.1978. Koska B ei ollut muuttanut sanotuista taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan A:n hallitsemaan huoneistoon kuuluvista asuintiloista, A on vaatinut, että B velvoitettaisiin muuttamaan.
B on kanteesta kuultuna kertonut, että kysymyksessä oleva asunto, jossa oli oma wc ja kylpyhuone sekä vain tätä asuntoa varten asennettu sähkömittari ja johon oli sisäänkäynti eri kadun puolelta kuin A:n huoneistoon, josta ei ollut edes kulkuyhteyttä B:n huoneistoon, muodosti A:n välittömässä hallinnassa
olevasta huoneistosta erillisen huoneiston.
Vuokrasuhdetta oli niin ollen pidettävä päävuokrasuhteena.
Koska A:n irtisanomisilmoituksessa ei ollut mainittu vuokralaisen velvollisuudesta määräajassa ilmoittaa, hyväksyykö hän irtisanomisen perusteen, irtisanominen oli mitätön.
AO on tuomiossaan 20.2.1978 lausunut, ettei sitä seikkaa, että B:n vuokraamat asuintilat oli erotettu muusta huoneistosta sulkemalla ovi, naulaamalla sen päälle kovalevyä, maalaamalla kovalevy ja osoittamalla B:lle oma postiosoite, olosuhteet ja B:lle vuokrattujen tilojen laatu ja yhtiöjärjestyksen määräykset huomioon ottaen ollut pidettävä riittävänä asianosaisten välisen vuokrasuhteen katsomiseksi päävuokrasuhteeksi. Sen vuoksi AO HVL 42 §:n nojalla velvoitti B:n muuttamaan huoneistosta.
B haki muutosta.
HO: Koska A:n ja B:n välisessä vuokrasopimuksessa on nimenomaan mainittu, että vuokratut tilat ovat osa A:lle kuuluvasta huoneistosta eikä sopimuksesta ilmene, että osapuolet olisivat tarkoittaneet perustaa välilleen muun kuin vuokran antajan välittömässä hallinnassa olevan huoneiston osavuokrausta normaalisti koskevan alivuokrasuhteen, HO katsoi, ettei ollut syytä muuttaa AO:n tuomion lopputulosta.
Läsnä: Seppälä - Iirola - Piira - Pohjola - Kaarni
Äänestys: Jäsenet Kaarni ja Piira: Ei muutosta.
Jäsen Pohjola hyväksyen esittelijän ehdotuksen katsoi, että koska B:n vuokraamalla huoneistolla ei ollut A:n välittömässä hallinnassa olevan huoneiston kanssa mitään yhteistä ja sitä siten oli pidettävä erillisenä huoneistona eikä osana A:n välittömässä hallinnassa olevasta huoneistosta ja koska siihen nähden, että B:n hallinnassa olevat asuintilat oli erotettu A:n hallitsemista tiloista jo ennen vuokrasuhteen alkua, osapuolten oli katsottava tarkoittaneen perustaa välilleen päävuokrasuhteen.
B:n oli siten katsottava hallitsevan huoneistoa päävuokralaisena. Tämän vuoksi ja kun irtisanominen oli mitätön, kanne oli hylättävä.
Jäsenet Iirola ja Seppälä antoivat HO:n tuomiolauselman mukaisen lausuman.
ES.