Court dismissed tenant's claim that landlord's termination was unreasonable due to building repairs.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal dismissed the tenant's appeal against the lower court's finding that the landlord's termination of the lease was not unreasonable. The tenant argued that the termination caused significant business loss and relocation costs after the landlord ordered extensive building repairs. The court rejected this, noting the tenant had no right to continue operating in the same premises after the structural work was completed.
Legislator headnote
AI generatedHVL 38 §; The termination of a commercial lease is not unreasonable merely because the landlord orders necessary building repairs, as the tenant cannot claim damages for the inevitable loss of business when the premises are no longer fit for their original purpose.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Vuokralainen B oli jo ennen talvisotaa harjoittanut vuokraamassaan myymälähuoneistossa kangaskauppaa. Myöhemmin oli vuokrattu lisää tilaa ja vuokratiloissa pidetty kenkäkauppaa.
Vuodesta 1952 alkaen oli liikettä harjoitettu osakeyhtiön nimissä.
Vuokranantaja A oli vuonna 1973 irtisanonut vuokrasopimuksen ilmoittaen Helsingin rakennustarkastusviraston antaneen määräyksen korjata rakennus perusteellisesti. Korjaus tultaisiin suorittamaan siten, että ainoastaan rakennuksen ulkoseinät ja kantavat rakenteet säilyisivät. B oli ilmoittanut haluavansa peruskorjauksen jälkeen jatkaa vuokrasuhdetta, mihin A ei ollut suostunut. Uutta vuokratilaa ei ollut löytynyt ja B:n oli ollut pakko lopettaa liiketoimintansa. Kun irtisanomisen perustetta oli pidettävä B:hen nähden kohtuuttomana, B on Helsingin AO:ssa vaatinut, että A velvoitettaisiin suorittamaan korvausta muuton aiheuttamasta asiakaspiirin menettämisestä, muuttokustannuksista ja muusta vahingosta yhteensä 200.000 mk.
AO on tuomiossaan 13.12.1976 lausunut, että A oli saneerauksen jälkeen vuokrannut rakennuksen koko kellarikerroksen sekä ensimmäisen ja toisen kerroksen eräälle asusteliikettä harjoittavalle yhtiölle tämän tarpeita vastaavaksi korjattuina. Sen vuoksi ja kun B oli joutunut lopettamaan toimintansa AO katsoi irtisanomisen B:n kannalta kohtuuttomaksi ja velvoitti A:n HVL 38 §:n nojalla suorittamaan B:lle korvauksena muuton aiheuttamasta asiakaspiirin menettämisestä 50.000 mk.
A ja B hakivat muutosta.
HO: Irtisanomisen perustetta ei ollut pidettävä kohtuuttomana, minkä vuoksi HO hylkäsi kanteen
Läsnä: af Hällström - Iirola - Multia - Wiias - Pohjola
Eri mieltä olivat jäsenet Pohjola ja Multia, jotka lausuivat, että B oli toiminnallaan yhdessä muiden samassa kiinteistössä suurelle ostajakunnalle palveluksiaan tarjonneiden yritysten kanssa osaltaan myötävaikuttanut ko. liikepaikalla toimivien kauppayritysten menestymisen edellytysten lisääntymiseen ja sen seurauksena huoneiston vuokra-arvon lisääntymiseen. Kun huonetilan seuraava haltija oli ryhtynyt harjoittamaan tiloissa, joihin nuo huonetilat oli yhdistetty, olennaisesti samanlaista kauppatoimintaa, irtisanomista oli siihen nähden, että talon aikaisemmille vuokralaisille ei ollut annettu mahdollisuutta ryhtyä jatkamaan toimintaansa kiinteistössä eikä edes tilaisuutta tehdä tarjousta liiketilojen vuokraamisesta, vaan tilat oli alunperin peruskorjattu ja kunnostettu vain muutamien vuokralaisten tarpeita vastaavaksi, pidettävä kohtuuttomana. Tämän vuoksi eri mieltä olevat jäsenet katsoivat, ettei ollut syytä muuttaa AO:n tuomion lopputulosta tältä osin.
B pyysi muutoksenhakulupaa KKO:lta.
KKO 30.1.1980 (päätös n:o 3501/1979): Ei muutoksenhakulupaa.
Läsnä: Jalanko - Grönqvist - Lehtonen - Karetie - Sukura
ES.