Court rules tenant loses lease rights due to repeated rent arrears, rejecting 'minor breach' defense.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe court of appeal initially dismissed the landlord's eviction claim, finding the April 1976 rent arrears minor compared to prior defaults. However, the Supreme Court granted leave to appeal and reversed this, holding that the pattern of arrears from 1972 to 1976 demonstrated a continuous breach rather than an isolated incident. Consequently, the court ruled the tenant had forfeited their right to occupy the premises and ordered them to vacate.
Legislator headnote
AI generatedHVL 32 §; The court established that a tenant's right to occupy is forfeited when rent arrears constitute a continuous pattern of breach, preventing the landlord from treating a specific late payment as a minor breach that excuses eviction.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Vakuutusyhtiö A on B:lle 10.4.1976 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla Espoon AO:ssa kertonut, että B, joka oli vuonna 1970 vuokrannut A:lta 5 huonetta ja keittiön käsittävän huoneiston 575 mk kuukausivuokraa vastaan, oli jättänyt määräaikana suorittamatta vuokransa ja 20 mk saunamaksunsa joulukuulta 1975 sekä tammi-huhtikuulta 1976 suorittaen ne vasta, joulukuun 1975 ja vuoden 1976 tammi-helmikuun osalta 5.4.1976, maaliskuun osalta 6.4.1976 ja huhtikuun osalta 15.4.1976. Koska B oli laiminlyöntinsä vuoksi menettänyt vuokraoikeutensa, A on vaatinut, että B velvoitettaisiin muuttamaan huoneistosta.
AO on tuomiossaan 5.5.1976 lausunut, että B oli maksanut vuoden 1975 joulukuun ja vuoden 1976 tammi-huhtikuun vuokransa A:n selvittämin tavoin myöhästyneinä, mutta koska oikaisu muilta paitsi huhtikuun vuokran osalta oli tapahtunut ennen haasteen tiedoksiantamisella tapahtunutta vuokrasopimuksen irtisanomista ja koska vuokranmaksun laiminlyöntiä huhtikuun osalta oli pidettävä vähäisenä, AO on hylännyt kanteen.
A haki muutosta.
HO: Koska B:n vuokranmaksun laiminlyöntiä, joka asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan on ollut jatkuvaa siten, että A on joutunut tätä ennen vuosina 1972-1975 kolme kertaa nostamaan häntä vastaan kanteen maksamattomien vuokrien takia, ei voida
pitää merkitykseltään vähäisenä, HO totesi, että B oli menettänyt vuokraoikeutensa ja velvoitti hänet muuttamaan.
Läsnä: af Hällström - Seppälä - Multia - Wiias - Pohjola
B pyysi KKO:lta muutoksenhakulupaa.
KKO, myöntäen muutoksenhakuluvan, ratkaisi jutun tuomiollaan 17.2.1978 n:o 2771/77; ja koska B, joka jo vuosina 1972-1974 oli useina kuukausina jättänyt vuokransa sovitussa ajassa suorittamatta ja jota vastaan A tämän johdosta oli kolmesti pannut vireille kanteen, ei ollut esittänyt huhtikuun 1976 vuokranmaksun laiminlyömiselle sellaista syytä, jonka johdosta sitä edellä mainitut sekä HO:n tuomiossa kerrotut joulukuussa 1975 ja tammi-maaliskuussa 1976 tapahtuneet vuokranmaksun laiminlyönnit huomioon ottaen voitaisiin pitää merkitykseltään vähäisenä, KKO katsoi, ettei ollut syytä muuttaa HO:n tuomion lopputulosta.
Läsnä: Leivonen - Heinonen - Ådahl - Nikkarinen - Nybergh
Eri mieltä oleva jäsen Nybergh lausui: Myönnän kuten enemmistökin muutoksenhakuluvan ja koska A:n ja B:n välistä vuokrasopimusta ei ole haasteen tiedoksiannolla tapahtuneella irtisanomisella sanottu irti vuoden 1976 huhtikuun vuokranmaksun laiminlyönnin takia, ja B on ennen sanottua tiedoksiantoa maksanut haastehakemuksessa mainitut vuokramaksut, niin ja kun A:lla siten HVL 32 §:n säännökseen nähden ei ole oikeutta mainittujen seikkojen perusteella vaatia B:tä muuttamaan huoneistosta, jätän asian AO:n tuomion lopputuloksen varaan.
ES.