Tenant lease terminated by landlord; sale of ownership shares to third party does not invalidate termination without new notice.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal dismissed the tenant's appeal against the lower court's decision to order relocation. The tenant had occupied the apartment under a lease terminated by the landlord on November 1, 1973, following a valid notice. Although the landlord later sold the ownership shares to a third party, the tenant failed to demonstrate that this sale invalidated the original termination or provided a new legal basis for continued occupancy. The court held that the sale of shares did not automatically bind the new owner to the original lease terms without a specific notice of termination to the tenant.
Legislator headnote
AI generatedHVL 40 § 3 mom; HVL 33 §: The termination of a lease by the landlord based on their own will remains effective against the tenant even if the landlord subsequently sells the ownership shares, unless the new owner provides a new notice of termination or the tenant proves the original termination was invalid.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Ostettuaan 11.7.1973 huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet A oli samana päivänä irtisanonut huoneiston entisen omistajan ja B:n välisen vuokrasopimuksen päättymään 1.11.1973 ilmoittaen tarvitsevansa huoneiston omaksi asunnokseen. B ei ollut vastustanut irtisanomisen perustetta. A oli 6.9.1973 esikauppasopimukseksi nimitetyllä asiakirjalla myynyt huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet C:lle. Kauppakirjan mukaan osakkeet luovutettiin ostajalle heti, myyjä vastasi yhtiövastikkeesta 1.11.1973 tai aikaisemmin tapahtuvaan vapautumiseen saakka ja kauppakirja oli laadittava 1.11.1973 mennessä. B oli 16.10.1973 laaditun ja A:lle 8.11.1973 tiedoksi toimitetun haastehakemuksen nojalla RO:ssa vaatinut muuttopäivän siirtämistä. A vastusti kannetta ilmoittaen tarvitsevansa asunnon omaan käyttöönsä. RO siirsi 30.11.1973 B:n muuttopäivää 31.10.1974 saakka. C on B:lle 22.11.1974 toimitetun haasteen nojalla Helsingin AO:ssa vaatinut B:n velvoittamista muuttamaan huoneistosta.
AO lausui tuomiossaan 4.12.1974, että B oli asunut huoneistossa sen entisen omistajan kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen nojalla, joka sopimus RO:n päätöksen perusteella oli päättynyt 31.10.1974. Sen vuoksi ja kun B ei ollut näyttänyt olevansa muullakaan perusteella oikeutettu hallitsemaan huoneistoa AO on HVL 40 §:n 3 mom. nojalla hyväksynyt kanteen.
B haki muutosta.
HO: Koska B:n huoneistoa koskeva vuokrasuhde on päättynyt huoneiston omistajan A:n 11.7.1973 toimittaman irtisanomisen ja RO:n muuttopäivän siirtoa koskeneen päätöksen perusteella AO:n toteamin tavoin 31.10.1974, eikä B ole esittänyt selvitystä siitä, että mainittu irtisanominen olisi pätemätön, mitä se seikka, että A on 6.9.1973 myynyt huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet C:lle, ei vielä riitä osoittamaan, HO katsoi, ettei ollut syytä muuttaa AO:n tuomion lopputulosta.
Läsnä: af Hällström - Seppälä - Multia - Wiias - Suonperä
Esittelijän ehdotus: Koska A:n ja B:n välinen vuokrasopimus, joka RO:n päätöksen perusteella oli entisin ehdoin voimassa A:n myydessä huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, sitoo C:tä ja koska C ei ole HVL:n edellyttämin tavoin irtisanonut vuokrasopimuksta päättymään, HO harkinnee oikeaksi hylätä kanteen.
Jäsen Suonperä: Koska vuokrasuhteen irtisanominen on perustunut A:n ja B:n väliseen tahdonilmaisuun ja kun tahdonilmaisu irtisanomisperusteen ja sen vastustamatta jättämisen osalta A:n myytyä huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet C:lle ei oikeustoimilain 33 §:n nojalla enää sido B:tä sekä koska A ei ole esittänyt muuta kuin kanteessa mainitun perusteen vuokrasuhteen irtisanomiselle, hylkään kanteen.
Jäsen af Hällström: A on 11.7.1973 irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 1.11.1973 ilmoittaen tarvitsevansa huoneiston omaan käyttöönsä asuntona. A on 6.9.1973 myynyt huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet C:lle ilmoittaen tällöin huoneiston vuokratuksi. B, jolle myynnistä ei ole ilmoitettu, on 8.11.1973 A:lle toimitetuin haastein RO:ssa vaatinut muuttopäivän siirtämistä. Se seikka , ettei B tuossa vaiheessa ole vastustanut irtisanomisen perustetta, ei estä häntä myöhemmin, kun niissä olosuhteissa joiden vallitessa hän on kysymystä harkinnut on tapahtunut olennainen muutos, vetoamasta perusteen puuttumiseen varsinkin kun C:n on katsottava olleen tietoinen perusteen puuttumisesta. Koska C ei ole esittänyt irtisanomiselle HVL:ssa tarkoitettua perustetta, hylkään kanteen.
ES.