Administrative court allows inheritance tax application by finding the company constitutes an active business enterprise.

A Oy:ssä on suunniteltu osittaisen sukupolvenvaihdoksen toteuttamista siten, että henkilöt B ja C lahjoittavat omistamansa yhtiön B-sarjan osakkeet lapsilleen. A Oy:n toiminta on alkanut vuonna 2019 tapahtuneen D Oy:n osittaisjakautumisen seurauksena. A Oy on jatkanut D Oy:ssä harjoitettua kiinteistötoimintaa. Verohallinnon B:n hakemuksen johdosta antaman ennakkoratkaisun mukaan lahjoitukseen sovelletaan perintö- ja lahjaverolain 55 §:n säännöksiä.

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö on valituksessaan vaatinut ennakkoratkaisun kumoamista, koska yhtiötä ei kokonaisuutena arvioiden tulisi pitää kyseisessä säännöksessä tarkoitettuna yrityksenä.

Ennakkoratkaisuhakemuksen mukaan yhtiön vuonna 2020 päättyneen ensimmäisen tilikauden liikevaihto on ollut noin 15,5 miljoonaa euroa, josta vuokraustoiminnan tuotot ovat olleet 5,5 miljoonaa euroa. Yhtiön teknisen isännöinnin sekä rakennuttamispalveluiden liikevaihto on ollut yhteensä 775 000 euroa ja arvopaperikaupan liikevaihto noin 9,3 miljoonaa euroa.

Ennakkoratkaisuhakemuksen mukaan A Oy aktiivisesti etsii, myy ja vuokraa kiinteistökohteita. Hakija B on esittänyt selvitystä siitä, että kiinteistökohteiden käyttötarkoitusta voidaan muokata tai kiinteistöjä muutoin jatkojalostaa juuri oikeanlaiseksi kullekin asiakkaalle. A Oy:n kohteista suurin osa on rakennutettu itse tai yhtiötä edeltäneen D-konsernin toiminnassa. Yhtiö on vastannut kohteiden rakennuttamisesta, huolehtinut tarpeellisista kaavamuutosprosesseista ja kilpailuttanut urakkatarjoukset. Yhtiö tuottaa palvelua konserniyhtiöilleen ja ulkopuolisille toimijoille. Yhtiön rakennuttamistoiminta on säännöllistä ja sillä on jatkuvasti suunnitteilla tai keskeneräisenä useita hankkeita, joista yhtiö on esittänyt selvitystä.

A Oy:n vuokraustoimintaan kuuluu annetun selvityksen mukaan kohteiden jatkuva seuranta ja jalostaminen ja yhtiö suorittaa vuokrauskohteissa yksittäisille toimijoille räätälöityjä laajamittaisia saneerausprojekteja. Yhtiössä on seitsemän työntekijää, joille on määritelty omat vastuualueet kiinteistöjen rakennuttamis- ja muussa kiinteistötoiminnassa. Lisäksi A Oy harjoittaa lähes päivittäistä arvopaperikauppaa.

Vakiintuneen verotus- ja oikeuskäytännön mukaan vuokraustoimintaa harjoittavan yhtiön toimintaa ei ole lähtökohtaisesti katsottu elinkeinotoiminnaksi. Mikäli vuokraustoimintaan liittyy laajamittaista ja aktiivista kiinteistöjen rakennustoimintaa tai kiinteistöjen kehitys- ja jalostamistoimintaa, on tällaisen yhtiön toiminta joissain tilanteissa voitu sen sijaan katsoa elinkeinotoiminnaksi. Asian arviointiin on voinut vaikuttaa myös, jos vuokraustoimintaa harjoittava yhtiö on lisäksi tarjonnut toimintaansa läheisesti liittyviä palveluita. Yritystoiminnan olemassaolo ratkaistaan kuitenkin perintö- ja lahjaverolakia sovellettaessa itsenäisesti yhtiön toimintaa koskevan tapauskohtaisen kokonaisarvioinnin perusteella ottaen huomioon elinkeinotoiminnan yleiset tunnusmerkit. Hallinto-oikeus katsoo, että perintö- ja lahjaverolain 55 §:n 1 momentin soveltamisen kannalta keskeisintä on, onko luovutuksen kohteena lähinnä omaisuutta vai aktiivisesti harjoitettavaa yritystoimintaa.

Hallinto-oikeus totesi, että A Oy:n harjoittaman arvopaperikaupan liikevaihto on ollut merkittävä osa yhtiön kokonaisliikevaihdosta. Yhtiön toiminnan on kuitenkin muutoin katsottava painottuvan kiinteistöihin liittyvään yritystoimintaan. A Oy:n vuokraustoimintaan liittyy aktiivista kiinteistökehitystoimintaa, jossa asiakkaiden yksilölliset tarpeet pyritään ottamaan huomioon. Yhtiö myös tarjoaa asiakkailleen yritystoiminnaksi katsottavaa teknistä isännöintiä ja rakennuttamispalveluita. Lisäksi yhtiö on suunnitellut myyvänsä kiinteistökohteita ja esittänyt perusteet sille, miksi ei ole niitä viime aikoina myynyt. Yhtiön nykyään harjoittamassa toiminnassa on myös tehty kiinteistökauppoja ennen D Oy:n osittaisjakautumista. Hallinto-oikeus katsoi edellä mainituissa olosuhteissa yhtiön kiinteistötoiminnasta ja arvopaperikaupasta saatua selvitystä kokonaisuutena arvioiden, että A Oy:tä voidaan pitää perintö- ja lahjaverolain 55 §:ssä tarkoitettuna yrityksenä.

Perintö- ja lahjaverolaki 55 § 1 momentti ja 57 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet ylituomari Petri Saukko sekä hallinto-oikeustuomarit Minna Iivanainen ja Miika Laine. Asian esittelevä jäsen Miika Laine.

KHO:n päätös 3.3.2023 nro 69/2023: Valituslupahakemus hylätään.