Administrative court ruled that a 20-year lease agreement for housing shares does not constitute a transfer of ownership for capital gains tax purposes.

Asiassa oli kyse uudenlaisesta asuntorahoitusmallista (Omaksi-asunto), jossa oikeuden asumiseen ja myöhemmin asunto-osakkeiden lunastukseen saa maksamalla varausmaksuna 7 % asunnon kokonaishinnasta. Omaksi-asunnot rakennetaan valtion takaamalla yhtiölainalla, jonka ehtona on 20 vuoden vuokraus eikä rakennuttajayhtiö saa tuona aikana myydä asuntoja kenenkään omistusasunnoiksi. Sopimuksen mukaisten vuosien (20 vuoden määräaikainen vuokrasopimus) jälkeen asukas voi lunastaa huoneistonsa osakkeet sopimuksentekohetkellä sovittuun lunastushintaan.

Kokonaisvuokra muodostuu pääomavuokrasta, lainanhoitokuluista sekä hoito- ja erillisvuokrasta. Varausmaksuna suoritettu ensierä (7 %) ja kuukausittain maksetut pääomavuokrat lasketaan asukkaan eduksi loppukauppahinnassa. Asumisaikana lainaa lyhennetään noin 70 % ja loput noin 30 % maksetaan lunastushintana, kun lopullinen asunto-osakkeiden kauppakirja allekirjoitetaan. Sopimuksessa rakennuttajayhtiö sitoutuu luovuttamaan vuokra-ajan kuluttua asunto-osakkeiden omistusoikeuden, mutta vuokralainen ei sitoudu ostamaan osakkeita. Asukkaalla on määräaikaisen sopimuksen irtisanomisen johdosta oikeus saada kauppahintakertymä takaisin tietyin edellytyksin. Asukkaalla on myös oikeus siirtää sopimus vuokranantajan suostumuksella vapaaseen hintaan, jolloin kauppahintakertymä siirtyy uudelle vuokralaiselle tietyin edellytyksin.

Verohallinto oli A:n hakemuksesta antanut ennakkoratkaisun, jonka mukaan varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuus alkaa, kun A on saanut asuinhuoneiston hallintaansa vuokrasopimukseksi otsikoidun sopimuksen perusteella. Varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuus ei kuitenkaan koske tässä vaiheessa sitä luovutuksen osaa, johon sitoudutaan vasta lopullisessa lunastussopimuksessa. Vuokrasopimukseksi otsikoidun sopimuksen perusteella varainsiirtoveron peruste on noin 72 prosenttia osakkeiden velattomasta hinnasta, josta määrästä lasketaan varainsiirtovero 2 prosenttia.

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö vaati hallinto-oikeudessa muun muassa varainsiirtoverolain 37 §:n veronkiertosäännöksiin vedoten ennakkoratkaisua muutettavaksi siten, että velvollisuus suorittaa asunto-osakkeista varainsiirtoveroa alkaa koko kauppahinnan osalta jo siinä vaiheessa, kun vuokrasopimukseksi nimetty asiakirja on allekirjoitettu ja huoneiston hallintaoikeus siirtyy A:lle. Myös A haki muutosta ja katsoi, että varainsiirtoverovelvollisuus alkaa vasta, kun lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan.

Hallinto-oikeus hylkäsi oikeudenvalvontayksikön valituksen ja kumosi A:n valituksen johdosta Verohallinnon ennakkoratkaisun ja lausui uutena ennakkoratkaisuna, että kysymyksessä oleva vuokrasopimus ei ole osakkeiden omistusoikeuden luovutusta koskeva luovutuskirja, jonka perusteella olisi maksettava varainsiirtovero.

Perusteluinaan hallinto-oikeus totesi asuntojen rakentamiseen saadun valtion takaaman lainan ehdot huomioon ottaen, että asiassa ei ole ryhdytty muihin kuin sen varsinaisen luonteen tai tarkoituksen mukaisiin toimenpiteisiin siinä tarkoituksessa, että verosta vapauduttaisiin. Näin ollen sopimukseen ei voitu soveltaa varainsiirtoverolain 37 §:n veronkiertosäännöstä.

Varainsiirtoverollisessa arvopaperien siirrossa on tarkoitettu verottaa arvopaperin omistusoikeuden siirtoa. Kun otettiin huomioon, että rakennuttajayhtiö ei luovuta asunto-osakkeiden omistusoikeutta ja asunnon hallinta perustuu noin 20 vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen, hallinto-oikeus katsoi, että kyseessä oleva vuokrasopimus ei ole sellainen asunto-osakkeiden omistusoikeuden luovutusta koskeva sopimus, josta olisi suoritettava varainsiirtovero.

Tulevien lunastus- ja vuokraoikeuden siirtojen osalta hallinto-oikeus totesi, että tuolloin on otettava huomioon kulloinkin voimassaoleva lainsäädäntö. Näin ollen ja kun otetaan huomioon, että kyse on noin 20 vuoden määräaikaisesta vuokrasopimuksesta, hallinto-oikeus katsoi, että se ei voi antaa ennakkoratkaisua varainsiirtoveron maksuajankohdan osalta.

Varainsiirtoverolaki 1 §, 15 § 1 mom, 21 § 1 mom ja 37 §