Court allows deduction of rental expenses exceeding income when property bought for rental purposes.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Administrative Court allowed the taxpayer to deduct all rental-related expenses from capital income for 2010, despite the rental activity resulting in a loss. The taxpayer purchased a holiday apartment for rental purposes, but market conditions prevented full occupancy, leading to expenses exceeding the rental income. The court ruled that because the property was acquired specifically for generating rental income, the associated costs are deductible even if the specific tax year yielded no profit. A dissenting judge argued the expenses were disproportionate to the income, but the majority upheld the taxpayer's right to deduct all qualifying costs.
Legislator headnote
AI generatedTuloverolaki 54 §; If property is acquired for the purpose of generating rental income, expenses related to that income generation are deductible from capital income, even if the specific tax year results in a loss.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedCited Case Law
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Päätöslyhennelmä
A oli hankkinut kiinteistöosakeyhtiöltä Lapin hiihtokeskuksessa sijaitsevan lomahuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet joulukuussa vuonna 2007. Niiden ostohinta oli 56 800 euroa ja osakkeisiin kohdistunut yhtiövelkaosuus 85 200 euroa.
A on antanut lomahuoneiston majoituspalveluita tarjoavan yhtiön vuokrattavaksi vuokrasopimuksella, joka on ollut voimassa koko vuoden 2010 ajan. Huoneistoa ei vuokrasopimuksen mukaan voida käyttää omassa käytössä eikä se esitetyn selvityksen mukaan ole ollut A:n tai hänen lähipiirinsä käytössä lainkaan 15.11.2011 mennessä. A on ilmoittanut vuodelta 2010 huoneiston osalta vuokraustoiminnan tappioksi 6 522,85 euroa. Menoista vastikemaksuja oli 9 301,48 euroa (hoitovastike 2 249,22 euroa ja rahoitusvastike 6 812,26 euroa). Verotusta toimitettaessa A:n saamaa vuokratuloa ei luettu tuloksi, joten menoista on hyväksytty vähennettäväksi ainoastaan tuloa vastaava määrä. Verotuksen oikaisulautakunta piti vuokratulosta vähennyskelpoisina kuluja vain siltä ajalta, jonka huoneisto oli ollut tosiasiassa käytössä eli edelleen vuokrattuna. Verotuksessa hyväksyttyjä vuokratulon määräisiä kuluja pidettiin siten riittävänä vähennyksenä.
Hallinto-oikeus totesi, että kiinteistöosakeyhtiön ja osakkaan välillä ei ole väitettykään olevan erityistä etuyhteyttä. Vaikka vuokraustoiminta on ollut verovuonna tappiollista, ei asiassa ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella A:n olisi voitu todeta ilmeisesti ryhtyneen erityisiin toimiin, joiden tarkoituksena olisi verosta vapautuminen. Jos omaisuus on hankittu tulonhankkimistarkoituksessa, on tulon hankkimisesta johtuvat kulut oikeus vähentää verotuksessa, vaikka hankittu omaisuus ei olisi verovuonna tuottanut tuloa. Koska kiinteistöosakeyhtiölle maksetut vastikkeet on kiinteistöosakeyhtiön kirjanpidossa tuloutettu, A:lla todettiin olevan oikeus vuoden 2010 verotuksessaan vähentää kaikki vaatimansa vuokratulon hankkimisesta johtuneet kulut pääomatulostaan. Verovuosi 2010.
Äänestystiedot
Äänestys 2 - 1.
Hallinto-oikeuden vähemmistöön jäänyt jäsen katsoi, että A:lla ei ole oikeutta vähentää tulon hankkimisesta johtuvana menona toteutunutta tuloa suurempia kuluja seuraavin perusteluin:
A on veroilmoituksella ilmoittanut saaneensa vuonna 2010 vuokratuloa kyseessä olevasta lomahuoneistosta 3 588,65 euroa. Menoiksi hän on ilmoittanut vastikemaksut 9 301,48 euroa, sähkökulut 392,42 euroa ja matkakulut 810,02 euroa eli yhteensä 10 111,50 euroa. Tappioksi on siten muodostunut 6 522,85 euroa.
A on verotusta toimitettaessa antamassaan selvityksessä todennut, että lomahuoneisto on hankittu tulonhankkimistarkoituksessa, mutta vuokralainen ei ole kyennyt vuokraamaan huoneistoa edelleen markkinatilanteesta johtuen sekä sen vuoksi, että Lapin hiihtokeskuksissa ei riitä väkeä kaikille vuodenajoille.
Vuokratuoton määrän perusteella on ilmeistä, että huoneistoa ei ole saatu vuokrattua läheskään koko vuoden ajaksi. A:n vuokraaman huoneiston ylläpitoon liittyvä vastike 671 - 808 euroa kuukaudessa on ollut huoneiston vuokraamisesta saatua tuottoa huomattavasti suurempi. Lisäksi huoneiston ylläpidosta on muuta kulua. Lapissa sijaitsevan lomaosakkeen vuokraaminen niin, että siitä muodostuu tuloa vuokratuoton muodossa edellyttäisi tässä tapauksessa niin pitkää vuosittaista vuokrausaikaa, ettei sen toteutuminen ole lomasesongit huomioon ottaen todennäköistä. Huoneistoa ei sen vuoksi voida katsoa hankitun aidosti vuokratulonhankkimistarkoituksessa.
Oikeusohjeet
Tuloverolaki 54 §
KHO:n päätös 18.6.2015 taltio 1624/2015. Päätöstä ei muuteta.
KHO:n vuosikirjaratkaisu 2015:99