Administrative court invalidates building order provisions for lack of impact assessment and improper designation of use.

Maankäyttö ja rakentaminen - Kunnallisasia - Rakennusjärjestys - Rantarakentaminen - Rakennusoikeus - Selvitysten riittävyys

Sammandrag

Fullmäktige hade efter en kommunsammanslagning godkänt en byggnadsordning för den nya kommunen. I byggnadsordningen ingick bland annat föreskrifter om maximal byggrätt för byggplatser för fritidsboende.

För en betydande andel av kommunens område och stränder gällde sådana delgeneralplaner, på grundval av vilka bygglov direkt kan beviljas, men som istället för att innehålla bestämmelser om byggrättens omfattning hänvisar till byggnadsordningen. Förvaltningsdomstolen fann att byggnadsordningsrevisionens faktiska verkningar i synnerhet berörde detta område samt att föreskrifterna inte för byggplatser som anvisats i dessa planer enbart innebar en begränsning av den högsta tillåtna våningsytan, utan i första hand en betydande höjning av denna i förhållande till byggrätten enligt ikraftvarande byggnadsordningar.

Planeområdena i fråga bestod av skört skärgårdsområde med skiftande landskap och natur, där byggande dessutom måste samordnas med intilliggande nationalparks- och Natura 2000 områden. Förvaltningsdomstolen ansåg att kommunen, med beaktande av de krav som markanvändnings- och bygglagen ställer på byggnadsordningens innehåll, är skyldig att i tillräcklig utsträckning utreda de föreslagna föreskrifternas lokala konsekvenser. I detta fall hade verkningarna av ökat byggande på planeområdena i fråga, eller på kommunens område i allmänhet, inte utretts. Enär beaktandet av lokala förhållanden åsidosattes, äventyrades även en likvärdig behandling av markägare, i synnerhet då den nya byggnadsordningen på vissa planeområden utan vederbörliga utredningar avsevärt höjt byggrätterna medan dessa på andra planeområden kvarstod fastställda enligt planläggningen.

Förvaltningsdomstolen fann att föreskrifterna inte överensstämde med vad som förutsätts av de lokala förhållandena och som är nödvändigt med tanke på ett planmässigt och lämpligt byggande och för att kultur- och naturvärden skall kunna beaktas samt en bra livsmiljö skall kunna skapas och bevaras. Föreskrifterna var lagstridiga.

Förvaltningsdomstolen fann lagstridig även en föreskrift enligt vilken det inom strandzonen på varje byggplats för bostadsändamål utöver huvudbyggnaden får uppföras en gästbostad på 40 m2, samt vidare en föreskrift enligt vilken en byggnad betraktas som en bastubyggnad om tvättutrymmenas andel av våningsytan är minst 1/3. I samband med den sistnämnda föreskriften ansåg förvaltningsdomstolen att markanvändnings- och bygglagen inte medger kommunen behörigheten att i sin byggnadsordning föreskriva kriterier enligt vilka byggnaders användningsändamål fastställs.

Markanvändnings- och bygglagen 14 §

Markanvändnings- och bygglagen 188 § 1 mom

Kommunallagen 90 § 2 mom

--

Tiivistelmä

Valtuusto oli kuntaliitoksen jälkeen hyväksynyt uudelle kunnalle rakennusjärjestyksen. Rakennusjärjestykseen sisältyi muun ohella määräyksiä enimmäisrakennusoikeudesta vapaa-ajan asumiseen tarkoitetuilla rakennuspaikoilla.

Merkittävällä osalla kunnan alueesta oli voimassa sellaiset osayleiskaavat, joiden perusteella voidaan suoraan myöntää rakennuslupa, mutta jotka eivät sisällä määräyksiä rakennusoikeuden määrästä vaan viittaavat tältä osin rakennusjärjestykseen. Hallinto-oikeus katsoi, että rakennusjärjestysuudistuksen tosiasialliset vaikutukset koskivat erityisesti tätä aluetta ja että sen määräykset eivät näissä kaavoissa osoitettujen rakennuspaikkojen osalta merkinneet ainoastaan korkeimman sallitun kerrosalan rajoittamista, vaan ensi sijassa tämän huomattavaa korotusta suhteessa voimassa olevien rakennusjärjestysten mukaiseen rakennusoikeuteen.

Kyseiset kaava-alueet koostuivat maisemaltaan ja luonnonoloiltaan vaihtelevasta ja herkästä saaristoalueesta, jolla rakentaminen on lisäksi yhteensovitettava viereisten kansallispuisto- ja Natura 2000 -alueiden kanssa. Ottaen huomioon maankäyttö- ja rakennuslain rakennusjärjestyksen sisällölle asettamat vaatimukset, hallinto-oikeus katsoi, että kunta on velvollinen riittävissä määrin selvittämään ehdotettujen määräysten paikalliset vaikutukset. Tässä tapauksessa lisätyn rakentamisen vaikutuksia kyseisillä kaava-alueilla, tai kunnan alueella yleisesti, ei ollut selvitetty. Koska paikallisten olosuhteiden huomioon ottaminen sivuutettiin, myös maanomistajien tasapuolinen kohtelu vaarantui, varsinkin kun joidenkin kaava-alueiden maanomistajat saivat rakennusjärjestyksen muutoksella ilman asianmukaisia selvityksiä huomattavasti suuremmat rakennusoikeudet kuin mitä toisille kaava-alueille on kaavoituksessa osoitettu.

Hallinto-oikeus katsoi, että rakennusjärjestyksen määräykset eivät olleet sellaiset, jotka johtuvat paikallisista oloista ja jotka ovat sopivan rakentamisen, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamisen sekä hyvän elinympäristön toteutumisen ja säilyttämisen kannalta tarpeelliset. Määräykset olivat lainvastaiset.

Hallinto-oikeus katsoi lainvastaisiksi myös määräyksen, jonka mukaan rantavyöhykkeellä jokaiselle asuinkäyttöön tarkoitetulle rakennuspaikalle voi päärakennuksen lisäksi rakentaa vierasasunnon, jonka suurin sallittu kerrosala voi olla 40 m2, sekä lisäksi määräyksen, jonka mukaan saunarakennukseksi katsotaan rakennus, jossa pesutilojen osuus kerrosalasta on vähintään 1/3. Viimeksimainitun määräyksen osalta hallinto-oikeus katsoi, ettei maankäyttö- ja rakennuslaki myönnä kunnalle toimivaltaa rakennusjärjestyksessään määrätä kriteerejä, joiden mukaan rakennuksen käyttötarkoitus määritellään.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 14 §

Maankäyttö- ja rakennuslaki 188 § 1 mom

Kuntalaki 90 § 2 mom