Administrative court annuls zoning plan designating private land as recreation and nature reserve due to disproportionate harm.

Helsingin kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt Kruunuvuorenrannan osayleiskaavan.

Hallinto-oikeus kumosi kaupunginvaltuuston päätöksen siltä osin kuin valittajien omistamat kiinteistöt oli kaavassa osoitettu virkistysalueiksi ja Kruunuvuorenlammen luonnonsuojelualueeksi.

Hallinto-oikeus lausui perusteluinaan seuraavaa:

Valittajien kaava-alueella omistamasta yhteensä noin 16,5 hehtaarin maa-alueesta on 15,9 hehtaaria osoitettu osayleiskaavassa virkistys- ja luonnonsuojelualueeksi. Valittajilla on kaava-alueella kaksi kiinteistöä. Kaavassa on osoitettu toisesta kiinteistöistä Kruunuvuorenlammen eteläpuolelta noin 0,61 hehtaaria osaksi laajempaa asuntoaluetta (A). Muilta osin kiinteistöt on osoitettu virkistysalueeksi (V) tai luonnonsuojelualueeksi (SL) siten, että virkistysalueen raja noudattelee valittajien kiinteistöjen rajoja. Uudenmaan maakuntakaavassa valittajien kiinteistöt ovat kokonaisuudessaan taajamatoimintojen alueella.

Ympäristöministeriön julkaisussa Yleiskaavamerkinnät ja -määräykset todetaan, että merkinnällä SL osoitetaan luonnonsuojelulain nojalla perustetut tai perustettavaksi tarkoitetut luonnonsuojelualueet. Luonnonsuojeluohjelmien alueet osoitetaan SL-merkinnällä silloin kun ne on toteutettu tai tarkoitus toteuttaa perustamalla luonnonsuojelualue.

Luonnonsuojelualueeksi on osayleiskaavassa osoitettu Kruunuvuoren lehmusmetsikkö ja Kruunuvuorenlampi rantavyöhykkeineen. Tältä osin osayleiskaava vastaa yleiskaava 2002:ta. Lehmusmetsikkö on suojeltu luontotyyppi, jonka rajat on määritetty Uudenmaan ympäristökeskuksen päätöksessä 3.1.2001 dnro 0100L0019-253. Alue on osoitettu osayleiskaavassa luonnonsuojelualueeksi ja sijaitsee pääosin toisella valittajien kiinteistöistä.

Kaava-alueella ja sen lähiympäristössä Laajasalossa on runsaasti virkistykseen soveltuvia alueita. Viheralueita osayleiskaava-alueella on noin 67 hehtaaria.

Valittajien maa-alueesta noin 0,61 hehtaaria on osoitettu asuntoalueeksi. Valittajien yleiskaavasta saama hyöty on vähäisempi kuin muiden alueen maanomistajien. Kaupungin lausunnon mukaan valittajien maalle tulisi suunnitelmien mukaan rakennusoikeutta tehokkuudella e=0,05, kun kahden yhtiön alueille osoitettu tehokkuus on noin e= 0,45-0,5 ja kaupungin omistamalla maalla tehokkuus koko Kruunuvuorenrannan osayleiskaavan ja maankäyttösuunnitelman alueella on e=0,27. Rakentaminen kaupungin alueilla muodostuu kuitenkin tehokkaammaksi, koska kaupungin omistamiin alueisiin on laskelmassa luettu on myös laajoja virkistysalueita.

Osayleiskaavassa osoitetut maankäyttövaraukset kaavan tarkkuus huomioon ottaen ohjaavat alueen maankäyttöä kiinteistökohtaisesti. Valittajien kiinteistöjen tuleva maankäyttö on näin ollen asiallisesti tullut ratkaistuksi osayleiskaavan aluevarauksilla. Maanomistajilla ei ole mahdollisuutta käyttää kiinteistöjä muuhun tarkoitukseen.

Luontoarvojen selvittäminen eri maanomistajien alueilla ei ole tapahtunut tasapuolisesti, eikä asiassa ole ollut kattavaa selvitystä eri alueiden luontoarvoista. Osayleiskaavassa on osoitettu asuntoalueeksi kaupungin omistamat rakentamattomat metsäalueet Stansvikinnummella ja Kaitalahden asuntoalueen kaakkoispuolella. Stansvikinnummen aluevaraus ei ole perustunut riittäviin selvityksiin alueen luontoarvoista. Kruunuvuoren osalta luontoselvitykset on tehty.

Helsingin luonnonsuojeluohjelmaa 2008-2017 ei myöskään ole noudatettu johdonmukaisesti luonnonsuojelualueiden osoittamisessa. Luonnonsuojeluohjelmassa ehdotetaan paitsi Kruunuvuorenlammen suojelua myös kaupungin omistuksessa olevan Tahvonlahdenharjun alueen rauhoittamista. Tahvonlahdenharjun aluetta ei ole osayleiskaavassa kuitenkaan merkitty luonnonsuojelualueeksi, vaan sitä koskevat merkinnät V/S1 ja V/S2.

Kruunuvuoren lehmusmetsikön osalta luonnonsuojelualue-merkintä (SL) perustuu luontotyypin rajaamista koskevaan päätökseen. Merkintä on siten asianmukainen. Kruunuvuorenlammen ja sen rantavyöhykkeiden merkitsemiselle luonnonsuojelualueeksi ei sen sijaan ole ollut perusteita. Maanomistaja ei ole hakenut luonnonsuojelualueen perustamista. Luonnonsuojelulain 24 § huomioon ottaen alueelle ei voida perustaa luonnonsuojelualuetta vastoin maanomistajan tahoa, koska lampi ei kuulu valtakunnallisiin luonnonsuojeluohjelmiin.

Kun otettiin huomioon valittajien osayleiskaavasta saama hyöty, virkistysalueiden riittävyys alueella ja muiden maanomistajien kohtelu yleiskaavassa, ei ollut perusteita yksityisomistuksessa olevan alueen osoittamiseen luonnonsuojelu- ja virkistysalueeksi siinä laajuudessa kuin osayleiskaavassa on tapahtunut. Yleiskaavan toteuttamisesta aiheutui valittajille maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 39 § 4 momentti

Suomen perustuslaki 6 §

KHO:n päätös 7.6.2011 taltionumero 1478: Päätöstä muutetaan