Real estate agent's late disclosure of ownership and significant share in buyer company dismissed appeal against warning.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Administrative Court dismissed the real estate agency's appeal against a county administrative court warning for failing to disclose its ownership stake in the buyer company. The court found the agent had a special interest under the Real Estate Intermediation Act but failed to inform the client until after the price was agreed. Consequently, the court ruled that the agency had not fulfilled its duty to ensure good practice and lawful conduct in the transaction.
Legislator headnote
AI generatedLaki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 8 §; Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 4 §: The court must determine whether an intermediary's undisclosed ownership interest in the buyer company constitutes a special interest requiring disclosure, and failure to do so before contract signing constitutes a breach of the duty to ensure good practice.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asunto-osakkeiden kaupassa välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä oli omistanut kaupantekohetkellä 1/3 ostajayhtiön osakekannasta ja ollut tuon yhtiön hallituksen varsinainen jäsen. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut osakkuudestaan ostajayhtiössä toimeksiantajalle vasta siinä vaiheessa, kun hinta ja muut kauppaehdot oli jo sovittu ja oli lähdetty allekirjoittamaan kauppakirjoja. Toimeksiantaja oli siinä vaiheessa jo ehtinyt sopia uuden asunnon ostamisesta.
Lääninhallitus oli katsonut, että kiinteistönvälittäjällä oli ollut asunto-osakkeiden kaupassa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa tarkoitettu erityinen etu valvottavanaan ja että kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut tuosta erityisestä edusta toimeksiantajalle liian myöhään. Kiinteistönvälittäjä ei siten ollut täyttänyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa säädettyä ilmoitusvelvollisuutta asianmukaisella tavalla.
Lisäksi lääninhallitus oli katsonut kiinteistönvälittäjän osuuden ostajayhtiön omistuksesta ja päätäntävallan yhtiön asioihin olleen niin merkittävä, että yhtiön tekemä asuntokauppa voitiin katsoa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain tarkoittamalla tavalla välitysliikkeen palveluksessa olevan lukuun tehdyksi, eikä välitysliikkeellä siten ollut oikeutta välityspalkkioon.
Edellä mainituista syistä johtuen lääninhallitus oli katsonut, että välitysliikkeen vastaava hoitaja oli laiminlyönyt kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain mukaisen velvollisuuden huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa harjoitetaan muutoinkin lainmukaisesti. Lääninhallitus oli antanut välitysliikkeelle varoituksen.
Välitysliike valitti hallinto-oikeuteen ja vaati lääninhallituksen antaman varoituksen kumoamista. Hallinto-oikeus hylkäsi valituksen.
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 8 § 1 mom
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 8 § 2 mom
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 20 § 4 mom
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 4 §
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 5 § 1 mom
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 17 § 1 mom
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 18 § 2 mom