Administrative court allowed real estate agent's appeal, ruling electronic contracts via fixed software meet statutory requirements.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Administrative Court of Finland allowed the real estate company's appeal against the County Administrative Board's warning. The Board had penalized the company for offering electronic service agreements without a signature, citing the Real Estate Agency Act. The court ruled that the Board lacked authority to mandate electronic signatures and found the company's software-compliant system satisfied the law's requirement for unalterable terms.
Legislator headnote
AI generatedLaki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 5 §; Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 18 § 2 mom: The supervisory authority cannot impose electronic signature requirements not explicitly grounded in statute, and electronic contracts created via fixed software that prevents unilateral modification satisfy the statutory requirement for unalterable terms.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedCited Case Law
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Kiinteistönvälitysliikeyhtiö oli tarjonnut Internet-sivuillaan sähköisessä muodossa olevaa toimeksiantosopimusta. Sopimusteksti sopimusehtoineen oli yhtiön Internet-sivuilla nähtävillä.
Lääninhallitus oli antanut välitystä koskevat soveltamisohjeet, joilla osaltaan on tarkennettu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun 1.3.2001 voimaan tulleen lain (välityslaki) 5 §:n tarkempaa sisältöä ja annettu sisältöä kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun 1.3.2001 voimaan tulleen lain (välitysliikelaki) 4 §:ssä mainitulle hyvälle välitystavalle. Tarkoituksena on, että käytäntö olisi selkeä ja yhdenmukainen sekä hyvän välitystavan mukainen. Ohjeistus on tältä osin selkeä: "Sähköistä sopimusta ei saa tehdä varmentamattomana sähköpostissa tai internetissä"
Kun yhtiö ei muuttanut toimintatapojaan lääninhallitus katsoi, ettei yhtiön sopimusmenettely täyttänyt lain vaatimuksia, koska sopimuksia ei tehty sähköisesti allekirjoittamalla tai muulla vastaavalla laatuvarmenteella tai muutoin lain edellyttämällä tavalla. Yhtiön tarjoamat sopimusehdot olivat Internet-sivustoilla siten, että ehdot olivat sivustoja ylläpitävän osapuolen muutettavissa.
Kun välitysliikkeen vastaava hoitaja oli siten laiminlyönyt välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaisen velvollisuuden huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa harjoitetaan muutoinkin lainmukaisesti, lääninhallitus oli välitysliikelain 18 §:n 2 momentin nojalla antanut yhtiölle varoituksen ja huomauttanut välitysliikkeen vastaavaa hoitajaa lain rikkomisesta.
Yhtiö oli hakenut muutosta hallinto-oikeudelta vaatien lääninhallituksen päätöksen kumoamista. Yhtiö katsoi, että lääninhallituksen vaatimus toimeksiantosopimuksen varmentamisesta on ristiriidassa sähköisestä kaupankäynnistä annetun direktiivin kanssa eikä se myöskään vastaa lainsäätäjän tarkoitusta asunnon vuokravälityksen osalta.
Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiön Internet-sivuilla sähköisesti tekemät toimeksiantosopimukset tehty välityslain 5 §:ssä edellytetyllä tavalla "siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuttaa ja ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla".
Lääninhallituksen ohjeen sisältävän muotoa koskevan käsityksen tulisi perustua välityslain 5 §:ssä säädettyyn vaatimukseen siitä, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuttaa tai siihen samassa lainkohdassa olevaan vaatimukseen, jonka mukaan ehdot on säilytettävä toimeksiantajan saatavilla.
Hallinto-oikeuden käsityksen mukaan sellaisia sopimusehtoja, jotka toimeksiantaja on tallentanut tietokoneelleen tai tulostanut paperille, ei voida välitysliikkeen toimesta muuttaa huolimatta siitä, että Internet-sivustoja ylläpitävä välitysliike voikin niin halutessaan muuttaa sivustojaan. Yhtiön käyttämä tietokoneohjelma on laadittu siten, että sitä käyttäen toimeksiantaja joutuu väistämättä kiinnittämään huomiota sopimusehtojen tallentamiseen/tulostamiseen, jolloin niiden muuttaminen välitysliikkeen toimesta yksipuolisesti estyy ja sopimus säilyy toimeksiantajan saatavilla. Lähettämällä tämän jälkeen täytetty lomake välitysliikkeelle toimeksiantopyyntö tulee voimaan ja välitysliikkeen vastattua hyväksyvästi toimeksiantajan osoitteeseen toimeksiantosopimus syntyy sellaisin ehdoin, kuin toimeksiantajalla on toimeksiantopyyntöä lähettäessään ollut.
Hallinto-oikeus katsoi, että lääninhallitus ei valvontaviranomaisen asemastaan huolimatta ole ollut toimivaltainen asettamaan välitystä koskevilla soveltamisohjeilla sähköisen allekirjoituksen vaatimusta, koska sellainen ei perustu suoraan lakiin eikä tuota toimivaltaa saateta johtaa tässä tilanteessa edes laintulkinnalla. Laintulkinnassa on tullut ottaa huomioon se, että Euroopan yhteisöjen neuvoston direktiivin (2000/31/EY) päämäärä on edistää sähköistä sopimuksentekoa. Yhtiö täyttää luomallaan sähköisen toimeksiannon järjestelmällä välityslain 5 §:ssä säädetyt vaatimukset siitä, millaisen sähköisen toimeksiantosopimuksen tulee olla.
Hallinto-oikeus hyväksyi valituksen ja kumosi lääninhallituksen päätöksen.
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 5 §
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 §
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 5 §
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 17 §
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 18 § 2 mom
Euroopan yhteisöjen neuvoston direktiivi (2000/31/EY) sähköisestä kaupankäynnistä
Äänestys 6-2.
KHO:n päätös 23.12.2005 taltionumero 05/3572. Päätöstä ei muuteta.
KHO:n lyhyt ratkaisuseloste.