53/2019 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 53 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 53/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Χοϊμέ, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 19 Οκτωβρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών, που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Χαράλαμπο Πάλλα με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "..." και το διακριτικό τίτλο "...", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αναστάσιο Μάνο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-7-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1621/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 532/2016 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 24-5-2016 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 24-5-2016 (αρ. κατ. 342/2016) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 532/2016 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν από την τροποποίησή του με το Ν. 4335/2016) έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Aπό την επιτρεπτή κατ' άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης προκύπτει ότι το αναιρεσείον ΝΠΔΔ με την επωνυμία ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ προκήρυξε, με την υπ' αριθμ. 5/2009 Διακήρυξη, δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό για την ανάδειξη αναδόχου εκμετάλλευσης του κυλικείου της Σχολής Νομικών, Οικονομικών και Πολιτικών Επιστημών, που βρίσκεται στο κτίριο επί της οδού …, κατά τον οποίο αναδείχθηκε πλειοδότρια η αναιρεσίβλητη και κατακυρώθηκε το αποτέλεσμα του διαγωνισμού σ' αυτήν με την από 30-6-2009 απόφαση του Πρυτανικού Συμβουλίου. Κατόπιν τούτου μεταξύ του αναιρεσείοντος ως εκμισθωτή και της αναιρεσίβλητης ως μισθώτριας καταρτίσθηκε η από 25-9-2009 σύμβαση μίσθωσης για χρονικό διάστημα τριών ετών, η οποία δηλαδή θα έληγε στις 25-9-2012, αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος 8.621 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, κατά ποσοστό ίσο με το δείκτη τιμών καταναλωτή, πλέον μιας ποσοστιαίας μονάδος επί του μισθώματος του προηγουμένου μισθωτικού έτους. Μετά τις διαδοχικές ετήσιες αναπροσαρμογές το μίσθωμα, κατά το τρίτο (τελευταίο) μισθωτικό έτος ανήλθε συνολικά στο ποσό των 9.511,89 ευρώ. Η μισθώτρια και ήδη αναιρεσίβλητη άσκησε την από 27-7-2011 (αρ. κατ. …76/2011) αγωγή, με την οποία επικαλούμενη την συνδρομή, κυρίως, των προϋποθέσεων του άρθρου 388 ΑΚ και, επικουρικά, του άρθρου 288 ΑΚ ζήτησε την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος (με μείωση) στο ποσό των 4.590,68 ευρώ, προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία του καταβαλλόμενου μισθώματος σε σχέση με τη μισθωτική αξία του μισθίου κυλικείου και να αποκατασταθεί, όπως υποστήριζε, η διαταραχθείσα καλή πίστη, που οφείλεται στην οικονομική κρίση και επέφερε την απρόβλεπτη κάμψη των εσόδων της επιχείρησής της, κατά τα αναλυτικά εκτιθέμενα στην αγωγή. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. …21/2014 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που απέρριψε ως μη νόμιμη την αγωγή ως προς την κύρια βάση αυτής εκ του άρθρου 388 ΑΚ, κρίνοντας ότι τα επικαλούμενα περιστατικά δεν αποτελούν έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα. Αντίθετα έκρινε την αγωγή νόμιμη ως προς την επικουρική βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ και εν μέρει ως ουσιαστικά βάσιμη και κατόπιν τούτου αναπροσάρμοσε με μείωση το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 7.345,09 ευρώ. Το εναγόμενο ΝΠΔΔ και ήδη αναιρεσείον άσκησε κατά της απόφασης αυτής την από 19-12-2014 (αρ. κατ. 8441/ 2014) έφεσή του, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση και επικύρωσε την απόφαση του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου. Κατά το άρθρο 4 παρ. 1 περίπτωση η' του ΠΔ 34/1995 "Εμπορικές μισθώσεις κλπ..." ορίζεται ότι "...δεν υπάγονται στην προστασία του νόμου: ...οι μισθώσεις εντός χώρων που ανήκουν στα ιδρύματα του πανεπιστημιακού και τεχνολογικού τομέα".

Κατά το άρθρο 40 παρ. 1 του ΠΔ 715/1979 "Περί του τρόπου ενεργείας υπό των Ν.Π.Δ.Δ. προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει...", ορίζεται ότι "Διακήρυξη διαγωνισμού - ο διαγωνισμός ενεργείται κατόπιν διακήρυξης του διοικούντος το ΝΠΔΔ συλλογικού οργάνου, η οποία περιέχει τα ακόλουθα στοιχεία..., ζ) τον όρο ότι ο μισθωτής δεν δικαιούται σε μείωση του μισθώματος από την κατακύρωση της μίσθωσης και εφεξής...". Επίσης, κατά το άρθρο 44 του ίδιου ΠΔ/τος "Κατακύρωση διαγωνισμού..." ορίζεται στην παρ. 1 αυτού, κατ' ακριβή λεκτική αντιγραφή ότι "1. Διά της εγγράφου, επί αποδείξει γνωστοποιήσεως εις τον προκριθέντα πλειοδότην, της υπέρ αυτού κατακυρώσεως του αποτελέσματος του διαγωνισμού, ούτος καλείται εντός δέκα πέντε ημερών να προσέλθη διά την υπογραφήν της συμβάσεως μισθώσεως. 2. Η σύμβασις μισθώσεως καταρτίζεται διά συμβολαιογραφικού ή ιδιωτικού εγγράφου, κατά την κρίσιν του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου. 3... 4. Το Ν.Π.Δ.Δ. δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού διά την πραγματικήν κατάστασιν εις ην ευρίσκεται το μίσθιον και ης ώφειλεν να λάβη γνώσιν ούτος και δεν υποχρεούται εκ του λόγου τούτου, εις επιστροφήν ή μείωσιν του μισθώματος ούτε εις την λύσιν της μισθώσεως. 5....".

Σύμφωνα με το ανωτέρω ΠΔ 715/1979 το οποίο εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση της διάταξης του άρθρου 43 παρ. 4 του ΝΔ/τος 496/1974 "Περί λογιστικού των Ν.Π.Δ.Δ.", δεν περιέχεται διάταξη που να απαγορεύει στο μισθωτή να ζητήσει μείωση του μισθώματος. Από το άρθρο 40 του εν λόγω ΠΔ/τος, το οποίο αναφέρεται στη διακήρυξη διαγωνισμού για την εκμίσθωση ακινήτων, τα οποία ανήκουν στα ΝΠΔΔ και γενικά διαχειρίζονται από αυτά, συνάγεται ότι ο όρος που αφορά τη μείωση του μισθώματος πρέπει να περιέχεται στη διακήρυξη και επομένως πρέπει να αποτελεί και όρο της σχετικής σύμβασης. Αν λοιπόν ο όρος αυτός δεν περιληφθεί στη διακήρυξη ή τη σύμβαση, δεν ισχύει για τους συμβαλλομένους. Επομένως, ένας τέτοιος όρος μόνο συμβατική δέσμευση μπορεί να έχει, εφόσον συμφωνηθεί. Ως συμβατικός, όμως, ο όρος αυτός δεν μπορεί να αποκλείσει την εφαρμογή της διάταξης των άρθρων 288 και 388 ΑΚ και τούτο διότι οι κανόνες των άρθρων αυτών είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν επιτρέπεται εκ των προτέρων παραίτηση από αυτούς (ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 762/2015, ΑΠ 669/2011, ΑΠ 195/2010).

Εξάλλου, η προαναφερόμενη ως άνω διάταξη του άρθρου 40 παρ.1 περ.ζ του ΠΔ 715/1979 εφαρμόζεται κατ' αρχήν και στις μισθώσεις, που συνάπτει το αναιρεσείον, αφού αποτελεί ΝΠΔΔ και ασκεί δημόσια υπηρεσία υπό λειτουργική έννοια. Υποχωρεί, όμως, ενώπιον των διατάξεων του ΠΔ/τος 34/1995, οι τελευταίες των οποίων, ως περιέχουσες ειδική ρύθμιση, αφού ρυθμίζουν τις μισθώσεις που υπάγονται σ' αυτόν, ανεξάρτητα από το πρόσωπο του μισθωτή ή του εκμισθωτή, επικρατούν εκείνων της νομοθεσίας που αναφέρεται στη διαχείριση της περιουσίας των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου. Το τελευταίο τούτο, όμως, τελεί υπό την προϋπόθεση ότι οι μισθώσεις που συνάπτονται με νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ως εκμισθωτή, ή με νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου που όμως αποτελεί δημόσια υπηρεσία υπό λειτουργική έννοια, εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής - προστασίας του ΠΔ/τος 34/1995 (ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 762/2015).

Επομένως, από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι η επίδικη μίσθωση του κυλικείου της Σχολής Νομικών, Οικονομικών και Πολιτικών Επιστημών του αναιρεσείοντος ΝΠΔΔ δεν προστατεύεται από το ΠΔ 34/1995 και δεν θεωρείται εμπορική κατά το άρθρο 4 παρ. 1 περ. η' αυτού, όπως προεκτέθηκε. Διέπεται όμως από το ΠΔ 715/1979, με το άρθρο 40 παρ. 1 περ. ζ' του οποίου είναι δυνατόν να συμφωνηθεί συμβατικά η για οποιονδήποτε λόγο απαγόρευση της μείωσης του μισθώματος κατά την κατακύρωση του μισθίου στον μισθωτή. Η διάταξη αυτή όμως δεν υπερισχύει εκείνης των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, οι οποίες είναι αναγκαστικού δικαίου και ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποκλειστεί η εφαρμογή τους εκ των προτέρων ή με παραίτηση του ενός των συμβαλλομένων μερών, είτε με συμφωνία και των δύο συμβαλλομένων.

Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία κατά την ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του ΠΔ/τος 34/1995 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν την σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην προεκτιθέμενη διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση, για να αποκρουσθεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή, αναφορά όλων των προαναφερομένων στοιχείων, που απαιτεί ο νόμος. Ειδικότερα, τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, να αναφέρονται με ακρίβεια σ` αυτό και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς θα είναι αυτή αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Περαιτέρω, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη, ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του προαναφερόμενου άρθρου, δεν αρκεί μόνη η κατά τα άνω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως, το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με την σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους, που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο, που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης, που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (ΑΠ 566/2018, ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 850/2010).

Εξάλλου, η γενική ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, αφορά την εκπλήρωση των υποχρεώσεων, τόσο του οφειλέτη, όσο και του δανειστή, που απορρέουν από οποιαδήποτε έγκυρη ενοχική σχέση, όταν δεν προβλέπεται από το νόμο άλλη προστασία των προσώπων αυτών κατά την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους ή δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την τυχόν προβλεπόμενη ειδική προστασία, λειτουργεί δε όχι μόνο ως συμπληρωματική, αλλά και ως διορθωτική ρήτρα των δικαιοπρακτικών βουλήσεων στις περιπτώσεις, που εξ αιτίας ειδικών συνθηκών μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών στο συμφωνημένο μέτρο και έγιναν δυσβάστακτες για τον οφειλέτη ή το δανειστή. Αντίθετα έτσι με τη ρήτρα του άρθρου 200 ΑΚ, που αναφέρεται στην ερμηνεία των συμβάσεων, όταν οι δηλώσεις βουλήσεως των συμβαλλομένων δεν είναι σαφείς, επιβάλλοντας ως ερμηνευτικά κριτήρια την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη με στόχο την ανεύρεση του αποφασιστικού νοήματος των δηλώσεων βουλήσεως, δηλαδή τον καθορισμό της ενυπάρχουσας στη σύμβαση αυτόνομης δικαιοπρακτικής ρυθμίσεως, η εφαρμογή της ρήτρας του άρθρου 288 ΑΚ έπεται της ερμηνείας της δικαιοπραξίας, με στόχο την προσαρμογή της στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, επιβάλλοντας στα μέρη ετερόνομη ρύθμιση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους, όταν κατά τα παραπάνω χρειάζεται να συμπληρωθούν ή να διορθωθούν για να μην προκαλούνται στο ένα μέρος δυσβάστακτες συνέπειες από τη λειτουργία του ενοχικού δεσμού. Παρέχεται έτσι τότε στο δικαστήριο η δυνατότητα, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, που αντλούνται από την έννομη τάξη και τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, να αποκλίνει από τα συμφωνηθέντα και να επαναπροσδιορίσει τις οφειλόμενες παροχές, αυξάνοντας ή ανάλογα μειώνοντας το συμφωνημένο μέγεθός τους, ώστε αυτές να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο της εκπληρώσής τους (ΟλΑΠ 927/1982 και 9/1997, ΑΠ 398/2008, ΑΠ 756/2003, ΑΠ 63/2000). Η ρήτρα της καλόπιστης και σύμφωνης με τα συναλλακτικά ήθη εκπληρώσεως των παροχών είναι αναγκαστικού δικαίου και συνεπώς δεν επιτρέπεται παραίτηση απ' αυτή, είτε ρητή είτε σιωπηρή. Δεν αποτελεί όμως παραίτηση η ειδικότερη συμφωνία σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, με την οποία προβλέπεται η εκπλήρωση των παροχών, όπως ακριβώς συμφωνήθηκαν, ακόμη και σε περίπτωση συγκεκριμένης μελλοντικής μεταβολής των συνθηκών εκτελέσεως της συμβάσεως, διότι τότε με την ειδική αυτή συμφωνία, που βρίσκεται μέσα στα όρια της ελευθερίας των συμβάσεων και δεν αντίκειται άνευ άλλου τινός στη συναλλακτική καλή πίστη και εντιμότητα, αναλαμβάνεται από τον οφειλέτη ο σχετικός κίνδυνος και τονίζεται η ευθύνη του για την πιστή και στη συγκεκριμένη αυτή περίπτωση εκπλήρωση της παροχής του (ΑΠ 334/2015). Όμως και στην περίπτωση αυτή, που προβλέφθηκε η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα μέρη στήριξαν τη σύμβασή τους, η ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ επεμβαίνει και πάλι διορθωτικά, αλλιώς θα υπήρχε ανεπίτρεπτη απ' αυτήν παραίτηση, αν η μεταβολή που επήλθε είναι τόσο μεγάλη, ώστε η εκπλήρωση πλέον της παροχής ενός των μερών, όπως ακριβώς συμφωνήθηκε, να συνεπάγεται υπέρβαση του κινδύνου ζημίας, που το μέρος αυτό πρόβλεψε και ανέλαβε, συνιστώντας -στην περίπτωση αυτή- η εμμονή στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση της παροχής συμπεριφορά αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.

Συνεπώς η ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και μάλιστα πολύ περισσότερο και όταν, από υπαιτιότητα των μερών, κοινή ή μόνον του οφειλέτη ή του δανειστή, δεν προβλέφθηκε η μεταβολή των συνθηκών εκτελέσεως της συμβάσεως (ΑΠ 1467/2018, ΑΠ 1088/2017). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, που αφορά όλους τους λόγους αναίρεσης, είναι απαράδεκτος ο λόγος αναίρεσης που στηρίζεται σε αυτοτελή ισχυρισμό, ο οποίος δεν προτάθηκε νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, εκτός αν πρόκειται α) για παράβαση που δεν μπορούσε να προβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας, β) για σφάλμα που προκύπτει από την ίδια την προσβαλλόμενη απόφαση (όπως αυτή έχει και χωρίς να συνδυαστεί με άλλα στοιχεία) και γ) για ισχυρισμό που αφορά τη δημόσια τάξη. Η εν λόγω διάταξη αποτελεί εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής, ότι ο Άρειος Πάγος ελέγχει τη νομιμότητα της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας με βάση την πραγματική και νομική κατάσταση, που όφειλε να λάβει υπόψη του ο ουσιαστικός δικαστής, καθιερώνει δε ειδική προϋπόθεση του παραδεκτού των λόγων αναίρεσης, της οποίας η συνδρομή πρέπει να προκύπτει από το αναιρετήριο. Δηλαδή, πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι ο ισχυρισμός που στηρίζει τον λόγο αναίρεσης είχε προταθεί παραδεκτά και νόμιμα στο δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση. Γι` αυτόν τον λόγο πρέπει στο αναιρετήριο να παρατίθεται ο ισχυρισμός, όπως αυτός είχε προταθεί στο δικαστήριο της ουσίας και ακόμη να αναφέρεται ο τρόπος επαναφοράς του ισχυρισμού στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί, με βάση το αναιρετήριο, αν αυτός ήταν παραδεκτός και νόμιμος (ΑΠ 234/2014). Ειδικότερα, αν προσβάλλεται με τον παραπάνω λόγο απόφαση του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου, θα πρέπει ο ισχυρισμός που δεν αξιολογήθηκε, να είχε προταθεί παραδεκτά στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, αλλά και να επαναφέρθηκε παραδεκτά (με λόγο έφεσης ή αναλόγως, κατά το άρθρ. 240 ΚΠολΔ, με τις προτάσεις) και στο δεύτερο βαθμό και να αναφέρεται αυτό στο αναιρετήριο, εκτός αν υπάγεται στις εξαιρέσεις του άρθρ. 562 παρ. 2 ΚΠολΔ ή πρόκειται για ισχυρισμό που παραδεκτά κατά το άρθρ. 527 ΚΠολΔ προτάθηκε για πρώτη φορά στην κατ` έφεση δίκη, που επίσης πρέπει να διευκρινίζεται στο αναιρετήριο.

Συνεπώς για να ιδρύεται ο παραπάνω λόγος αναίρεσης πρέπει σε κάθε περίπτωση ο κρίσιμος ισχυρισμός, που δεν λήφθηκε υπόψη από το δικαστήριο της ουσίας, να προτάθηκε εκεί ευθέως ως ισχυρισμός του ίδιου του αναιρεσείοντος και δεν αρκεί αντίθετα να συνάγεται έμμεσα από τα προσκομιζόμενα απ` αυτόν με επίκληση έγγραφα. Συνακόλουθα δεν ιδρύει τον παραπάνω λόγο αναίρεσης, ούτε η παράλειψη του δικαστηρίου της ουσίας να απαντήσει σε ισχυρισμό εκπρόθεσμο, αόριστο και γενικώς απαράδεκτο, μη νόμιμο ή αλυσιτελή ή σε απλώς αρνητικό ή διευκρινιστικό ισχυρισμό, δηλαδή σε ισχυρισμό, που δεν καταλήγει στην επίκληση έννομης συνέπειας και βέβαια το δικαστήριο δεν υποχρεούται να απαντήσει, ούτε στα πραγματικά επιχειρήματα των διαδίκων που αντλούν αυτοί από τα προσκομιζόμενα αποδεικτικά μέσα, έστω και αν διατυπώνονται υπό τη μορφή λόγου έφεσης, ούτε στα νομικά επιχειρήματά τους, που σε αντίθεση με τους αυτοτελείς ισχυρισμούς τους δεν περιέχουν κρίση ως προς την επέλευση ή όχι μιας έννομης συνέπειας, αλλά προβάλλονται με σκοπό να συμβάλλουν στον καθορισμό του αληθινού νοήματος του επικαλούμενου ή αποκρουόμενου στη συγκεκριμένη περίπτωση κανόνα δικαίου. Ο ίδιος λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως αβάσιμος, αν το δικαστήριο έλαβε μεν υπόψη του τον κρίσιμο ισχυρισμό του αναιρεσείοντος, όμως τον απέρριψε, ρητά ή και σιωπηρά, για οποιαδήποτε τυπική ή ουσιαστική αιτία (ΑΠ 1995/2017, ΑΠ 1545/2017, ΑΠ 180/2014).

Περαιτέρω, η νομική αοριστία της αγωγής, δηλαδή εκείνη που συνδέεται με την νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται αναιρετικώς ως παράβαση του άρθρου 559 αριθμός 1 ΚΠολΔ, αν το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να κρίνει το σύννομο της αγωγής αξίωσε περισσότερα ή διαφορετικά στοιχεία από όσα πράγματι ο νόμος απαιτεί ή αρκέσθηκε σε λιγότερα. Η τυχόν περαιτέρω ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, που ανάγεται στην παράθεση στο αγωγικό δικόγραφο των πραγματικών περιστατικών, τα οποία εξειδικεύουν την ασκούμενη αξίωση και το με βάση αυτά προβαλλόμενο αίτημα, ώστε το τελευταίο, ως λογικό επακόλουθό τους, να είναι σαφές, ελέγχεται, αντίστοιχα, ως παράβαση προβλεπόμενη από το άρθρο 559 αριθμός 8 και 14 ΚΠολΔ (ΑΠ 634/2018, ΑΠ 320/2016, ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 1182/2012). Επίσης, από τις διατάξεις των άρθρων 118 αρ. 4, 566 παρ. 1 και 577 παρ. 3 ΚΠολΔ, προκύπτει, ότι, αν η αγωγή κρίθηκε κατ` ουσίαν βάσιμη ή αβάσιμη, για να είναι ορισμένος και άρα παραδεκτός ο λόγος αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδεται στο δικαστήριο της ουσίας ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ), πρέπει να καθορίζονται η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου, που παραβιάστηκε, το κατά την εκδοχή του αναιρεσείοντος ερμηνευτικό ή υπαγωγικό σφάλμα και, επιπλέον, να αναφέρονται με πληρότητα και σαφήνεια τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε το δικαστήριο, ενόψει των οποίων εξέφερε την κρίση του για τη βασιμότητα ή μη της αγωγής. Διότι, μέσω των πραγματικών αυτών παραδοχών πραγματώνεται εκάστοτε η συγκεκριμένη ερμηνεία και εφαρμογή του κανόνα του ουσιαστικού δικαίου και μόνο ενόψει αυτών μπορεί να ελεγχθεί, αν η νομική πλημμέλεια, που αποδίδεται στην απόφαση οδήγησε σε εσφαλμένο διατακτικό, από το οποίο και εξαρτάται τελικά η ευδοκίμηση της αναίρεσης, κατ' άρθρο 578 ΚΠολΔ (Ολ.ΑΠ 28/ 1998, Ολ.ΑΠ 57/1990, ΑΠ 566/2018, ΑΠ 86/2015, ΑΠ 274/2015). Στην προκειμένη περίπτωση με τον 1ο λόγο της αίτησης αναίρεσης το αναιρεσείον ΝΠΔΔ αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1Περ. α' ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 40 παρ. 1 περ. ζ'και 44 παρ. 4 του ΠΔ 715/1979, τις οποίες εσφαλμένα ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε αξιώνοντας περισσότερα στοιχεία από όσα ο νόμος απαιτεί, καθώς επίσης, την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ την οποία εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε, κατά τη νομική εκτίμηση της αγωγής της αναιρεσίβλητης, με την ειδικότερη αιτίαση, ότι αν και η επίδικη σύμβαση μίσθωσης του κυλικείου της Σχολής Νομικών, Οικονομικών και Πολιτικών Επιστημών του αναιρεσείοντος εκμισθωτή, δεν προστατεύεται από το ΠΔ 34/1995 και διέπεται από τις διατάξεις του ΠΔ 715/1979, το Εφετείο δέχθηκε εσφαλμένα, ότι η μισθώτρια αναιρεσίβλητη, έχει δικαίωμα να αξιώσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος με μείωση αυτού, διότι δήθεν οι ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ εφαρμόζονται σε κάθε μισθωτική σύμβαση, άρα και στην επίδικη σύμβαση μίσθωσης ακινήτου με εκμισθωτή το αναιρεσείον ΝΠΔΔ.

Ο ανωτέρω αναιρετικός λόγος προτείνεται παραδεκτά ενώπιον του Αρείου Πάγου, κατ' άρθρ. 562 αρ. 2 ΚΠολΔ, ζήτημα που ερευνάται αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο τούτο (ανεξάρτητα από την σχετική ένσταση της αναιρεσίβλητης περί απαράδεκτης προβολής αυτού, η οποία άλλωστε δεν προτείνεται παραδεκτά κατ' άρθρ. 570 παρ. 1 ΚΠολΔ, με τις από 18-10-2018 προτάσεις της, διότι δεν τηρήθηκε η 20ήμερη προθεσμία πριν από τη συνεδρίαση του Δικαστηρίου τούτου), εφόσον είχε προταθεί από το εναγόμενο και ήδη αναιρεσείον, ως αρνητικός ισχυρισμός για την απόρριψη, ως νομικά αβάσιμης της εναντίον του αγωγής της αναιρεσίβλητης - ενάγουσας μισθώτριας, κατά τη νομική εκτίμηση αυτής, ως προς αμφότερες τις αγωγικές της βάσεις και είχε επαναφερθεί παραδεκτά, ενώπιον του δευτεροβάθμιου Δικαστηρίου, κατ' άρθρ. 527 παρ. 1 σε συνδυασμό 240 ΚΠολΔ, όπως τούτο ειδικότερα προκύπει από την επιτρεπτή επισκόπηση του εφετηρίου και των κατ' έφεση προτάσεων του αναιρεσείοντος ως εκκαλούν, στη σελίδα 11 των οποίων έχουν ενσωματωθεί οι πρωτόδικες προτάσεις αυτού, αναφορικά με τον ανωτέρω αρνητικό ισχυρισμό, που προβάλλεται ως 1ος αναιρετικός λόγος. Εξάλλου, ο λόγος αυτός είναι και αρκούντως ορισμένος, εφόσον στο αναιρετήριο αναφέρεται η νομική πλημμέλεια της προσβαλλόμενης απόφασης κατά τρόπο σαφή και ευσύνοπτο και ειδικότερα, οι συγκεκριμμένες ουσιαστικές διατάξεις που παραβιάστηκαν (ΑΠ 224/2015) και επίσης εκτίθεται το περιεχόμενο και το αίτημα της αγωγής και οι διαπιστώσεις με τη νομική κρίση του Δικαστηρίου για την έννοια των ουσιαστικών διατάξεων αναγκαστικού δικαίου των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, οι οποίες εφαρμόζονται σε κάθε μισθωτική σύμβαση και συνιστούν ειδικότερα, το σφάλμα της προσβαλλόμενης απόφασης περί την ερμηνεία της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, κατά τη νομική εκτίμηση της αγωγής ως προς την επικουρική της βάση, ως προς την οποία κρίθηκε νόμιμη και ερευνήθηκε κατ' ουσίαν. Το ανωτέρω ζήτημα περί του ορισμένου του 1ου αναιρετικού λόγου ερευνάται επίσης αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο τούτο (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ), ανεξάρτητα από την σχετική περί αοριστίας αυτού ένσταση της αναιρεσίβλητης, η οποία προτείνεται απαράδεκτα με τις προτάσεις της κατ' άρθρ. 570 παρ. 1 ΚΠολΔ, σύμφωνα με όσα έχουν προεκτεθεί αναφορικά με την παραδεκτή κατ' άρθρ. 562 παρ. 1 ΚΠολΔ προβολή του λόγου αυτού, το πρώτον ενώπιον του Αρείου Πάγου, για την αποφυγή άσκοπης επανάληψης.

Περαιτέρω και αναφορικά με την ουσιαστική βασιμότητα του ερευνώμενου 1ου αναιρετικού λόγου από την επιτρεπτή κατ' άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο, μετά από εκτενή νομική ανάλυση της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, δέχθηκε τα ακόλουθα, κατ' ακριβή λεκτική διατύπωση: "

ΙΙΙ. Αναπροσαρμογή με το άρθρο 288 ΑΚ μπορεί να ζητηθεί σε κάθε μισθωτική σύμβαση, όπως στις μισθώσεις που διέπονται από τον ΑΚ, στις εμπορικές μισθώσεις που υπάγονται στο π.δ 34/1995, στις μισθώσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, καθώς και σε εκείνες που συνάπτονται ύστερα από πλειοδοτικό διαγωνισμό... Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ... εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ... Επίσης, η αγωγή με το ως άνω ιστορικό, ως προς το επικουρικό αίτημά της να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα κατ' εφαρμογή της διατάξεων του άρθρου 288 ΑΚ είναι νόμιμη, στηριζόμενη στη διάταξη αυτή, καθόσον αναπροσαρμογή με το άρθρο αυτό μπορεί να ζητηθεί σε κάθε μισθωτική σύμβαση, όπως στις μισθώσεις που διέπονται από τον ΑΚ, στις μισθώσεις του Δημοσίου, στις μισθώσεις ακινήτων ΑΕΙ, όπως εν προκειμένω (που διέπονται από τις διατάξεις του ΠΔ 715/1979 με εκμισθωτή ΝΠΔΔ), καθώς και σε εκείνες που συνάπτονται ύστερα από πλειοδοτικό διαγωνισμό...".

Με τις ανωτέρω παραδοχές του το Εφετείο με το να κρίνει την αγωγή κατά την επικουρική της βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ νόμιμη, με την ειδικότερη αιτιολογία, ότι η διάταξη αυτή ως αναγκαστικού δικαίου κατισχύει των διατάξεων των άρθρων 40 παρ. 1 περ. ζ' και 44 παρ. 1 του ΠΔ 715/1979, δεν αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί κατά τη νομική εκτίμηση της αγωγής, ως προς την επικουρική βάση αυτής, αλλά, ορθά ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε τους ανωτέρω κανόνες ουσιαστικού δικαίου, τους οποίους επομένως δεν παραβίασε ευθέως.

Συνεπώς, ο 1ος αναιρετικός λόγος εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Περαιτέρω, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζομένης στην διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ' αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από την σύναψη της μισθώσεως ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της πρώτης, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά, από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων, 4) αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους αποκλίσεως του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 320/2016, ΑΠ 423/2008, ΑΠ 2045/2006). Εξάλλου, για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται η αναφορά της ύπαρξης στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών, διότι τα εν λόγω στοιχεία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 566/2018, ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 893/2010, ΑΠ 850/2010).

Κατά το άρθρο 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, υπάρχει λόγος αναιρέσεως αν το δικαστήριο παρά το νόμο κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως αναφέρεται σε ακυρότητες, δικαιώματα και απαράδεκτα από το δικονομικό δίκαιο (ΑΠ 67/2015, ΑΠ 902/ 2008). Μέσω του λόγου αυτού ελέγχεται και το παραδεκτό της άσκησης του ενδίκου μέσου της έφεσης (ΑΠ 371/2008). Με τον 2ο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά το Α' σκέλος αυτού, το αναιρεσείον αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την ίδια πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να κρίνει την αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος του κυλικείου του αναιρεσείοντος ως ορισμένη κατά την επικουρική της βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ, αν και δεν διευκρινιζόταν η μισθωτική αξία παρόμοιων μισθίων ακινήτων, που δεν παρατίθεντο ως συγκριτικά στοιχεία, ούτε η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην περιοχή, παραβίασε ευθέως την ανωτέρω ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη αξιώνοντας λιγότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί για την υπαγωγή της ιστορικής βάσης της αγωγής στο πραγματικό του ανωτέρω κανόνα δικαίου. Επίσης, με το παρεμφερείς Β' σκέλος του ίδιου 2ου αναιρετικού λόγου το αναιρεσείον αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση και την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, με την αιτίαση, ότι το Εφετείο με το να απορρίψει την ένσταση αοριστίας της αγωγής, την οποία το αναιρεσείον είχε προβάλλει παραδεκτά τόσο στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο όσο και στο Εφετείο με τον 3ο λόγο της έφεσής του κρίνοντας ορισμένη την επικουρική αγωγική βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ, παραβίασε τη δικονομική διάταξη του άρθρου 216 ΚΠολΔ μη κηρύσσοντας παρά το νόμο δικονομικό απαράδεκτο.

Στην προκειμένη περίπτωση από το αγωγικό δικόγραφο, που επιτρεπτά επισκοπείται ως διαδικαστικό έγγραφο της δίκης (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ), προκύπτει ότι η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη εκθέτει τα ακόλουθα: "Το εναγόμενο Ν.Π.Δ.Δ. με την υπ' αριθ. 5/2009 Διακήρυξή του, προκήρυξε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό προκειμένου να εκμισθώσει το κυλικείο της Σχολής Νομικών, Οικονομικών και Πολιτικών Επιστημών, το οποίο βρίσκεται στο διατηρητέο κτίριο επί της οδού ..., Αίθουσα Οικονομίδου, επιφανείας περίπου 324 τ.μ. Ο διαγωνισμός διενεργήθηκε την 02.06.2009 και η εταιρεία μας αναδείχθηκε πλειοδότρια και μας κατακυρώθηκε το αποτέλεσμα του διαγωνισμού με την από 30.06.2009 απόφαση του Πρυτανικού Συμβουλίου που ελήφθη κατά την 15η συνεδρίασή του. Κατόπιν των ανωτέρω υπογράφηκε μεταξύ του εναγομένου, διά του νομίμου εκπροσώπου του, ήτοι του Αντιπρύτανη αυτού και της εταιρείας μας το από 25.09.2009 μισθωτήριο συμβόλαιο, δυνάμει του οποίου το εναγόμενο μας εκμίσθωσε το προπεριγραφόμενο κυλικείο, προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί ως κυλικείο για την εξυπηρέτηση των φοιτητών και των εργαζομένων στο κτίριο της Ν.Ο.Π.Ε. Σύμφωνα με το άρθρο 2 της από 25.09.2009 σύμβασης, η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών, ήτοι από 25.09.2009 έως 24.09.2012. Σύμφωνα με το άρθρο 5 της από 25.09.2009 σύμβασης, το μηνιαίο μίσθωμα για το πρώτο μισθωτικό έτος ορίστηκε στο ποσό των οκτώ χιλιάδων εξακοσίων είκοσι ενός ευρώ (8.621 €), αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό ίσο με το δείκτη τιμών καταναλωτή πλέον μίας (1) ποσοστιαίας μονάδας, επί του μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους. Ήδη δε σήμερα μετά τις διαδοχικές ετήσιες αναπροσαρμογές το μηνιαίο μίσθωμα για το τρέχων μισθωτικό έτος ανέρχεται στο ποσό των 9.181,36 €, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% ποσού 330,53 €, ήτοι συνολικά στο ποσό των εννέα χιλιάδων πεντακοσίων έντεκα ευρώ και ογδόντα εννέα λεπτών f9.511.89 €). Αξίζει δε να υπογραμμισθεί ότι καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και μέχρι σήμερα κατεβάλαμε και καταβάλλουμε ανελλιπώς το οριζόμενο ως άνω μίσθωμα και ποτέ παρά το υψηλό ως άνω μίσθωμα και τις αντίξοες συνθήκες εκμετάλλευσης του κυλικείου που έχουν δημιουργηθεί δεν φανήκαμε ασυνεπείς...".

Στη συνέχεια μετά από νομική ανάλυση των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη, με χρονική σειρά παραθέτει αναλυτικά τα περιστατικά, που αφορούσαν τη γενική κρίση της Χώρας, που άρχισαν, κατά τα εκτιθέμενα, να διαφαίνονται περί το τέλος Δεκεμβρίου 2009 και οριστικοποιήθηκαν το Μάϊο 2010 με την ψήφιση του Ν. 3845/2010 (μνημόνιο), τα φορολογικά μέτρα του Οκτωβρίου 2010, την ψήφιση, το μήνα Ιούνιο 2011, του μεσοπρόθεσμου πλασίου δημοσιονομικής στρατηγικής για τα έτη 2012-2015, την αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή, που επηρρέασε και τη μισθώτρια - ενάγουσα, κατά τα αναλυτικά εκτιθέμενα. Στη συνέχεια, στο αγωγικό δικόγραφο αναλύονται οι λόγοι για τους οποίους ψηφίστηκε το άρθρο 21 του Ν. 4002/2011 περί μειώσεως των μισθωμάτων, που καταβάλει το Δημόσιο και τα ΝΠΔΔ ως μισθωτές και, ακολούθως, μετά την εκτενή ως άνω γενική αναφορά της οικονομικής κρίσης, η ενάγουσα αναφορικά πλέον με την επιχείρηση κυλικείου της ένδικης σύμβασης μίσθωσης εκθέτει επίσης και τα εξής: "1.3. Ως προς την υπέρμετρη επάχθεια της παροχής μας. α) Εν προκειμένω, το τελευταίο διάστημα, λόγω της ανωτέρω απρόβλεπτης εκτεθείσας κατάστασης, ήτοι της γενικότερης ύφεσης και της οικονομικής δυσπραγίας, της υπερβολικής αύξησης του κόστους ζωής και της μείωσης της αγοραστικής κίνησης, ο κύκλος εργασιών (τζίρος) του κυλικείου μας έχει μειωθεί δραματικά και ως εκ τούτου, η καταβολή μηνιαίου μισθώματος ποσού 9.511,89 € (συμπεριλαμβανομένου του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου) είναι δυσβάσταχτη για την επιχείρησή μας. Το ως άνω υπέρογκο μίσθωμα είναι άκρως δυσανάλογο με την παροχή που λαμβάνουμε από τη μίσθωση του κυλικείου, καθώς τον τελευταίο χρόνο η πελατεία μας έχει μειωθεί δραματικά, ενώ παράλληλα τα πάγια έξοδά μας για το κυλικείο, λόγω των συνεχών ανατιμήσεων των αγαθών και των υπηρεσιών, αυξάνονται συνεχώς. Η αύξηση των συντελεστών Φ.Π.Α. σε προϊόντα ευρείας κατανάλωσης, οι αυξήσεις στα τιμολόγια της ΔΕΗ έχουν επιβαρύνει κατά πολύ τα πάγια έξοδα του κυλικείου, ενώ τα έσοδα έχουν μειωθεί λόγω της δυσπραγίας κίνησης της αγοραστικού κοινού, ιδίως δε των σπουδαστών, στους οποίους απευθύνεται κατά κύριο λόγο το κυλικείο μας. Ειδικότερα, ο κύκλος εργασιών της επιχείρησης μας (Κυλικείο) το τελευταίο έτος σε σχέση με τον αντίστοιχο κύκλο εργασιών του προηγούμενου έτους, ανά τρίμηνο είναι ο ακόλουθος:

Από τους παραπάνω πίνακες προκύπτει ξεκάθαρα ότι το τελευταίο έτος παρουσιάζεται μία συνεχής μείωση του τζίρου μας σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Ειδικότερα, ξεκινώντας από το τελευταίο τρίμηνο του έτους 2010 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του έτους 2009 ο τζίρος της επιχείρησής μας παρουσιάζει μείωση κατά 20% περίπου, η οποία το επόμενο τρίμηνο Ιανουαρίου - Μαρτίου του 2011 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2010 υπερέβη το 21%, φτάνοντας πλέον το δίμηνο Απριλίου - Μαΐου του 2011 σε σύγκριση με το αντίστοιχο δίμηνο του έτους 2010 να υπερβαίνει το 35% και είναι βέβαιο ότι με τις υπάρχουσες συνθήκες το ποσοστό αυτό μήνα με τον μήνα θα ανεβαίνει ακόμη περισσότερο. Είναι αδύνατον να επιβιώσει η επιχείρησή μας με ενοίκιο που αγγίζει 9.511,89 €, όταν ο τζίρος μας υπάρχουν μήνες που δεν υπερβαίνει τις 7 με 8.000 €, ήτοι μόνο το ενοίκιο υπερκαλύπτει το συνολικό τζίρο, χωρίς να προσμετρώνται τα υπόλοιπα έξοδα (μισθοδοσία προσωπικού, αγορά προϊόντων, τιμολόγια λογαριασμών κοινής ωφέλειας κλπ) και με δεδομένο ότι η οικονομική κρίση μέρα με τη μέρα λαμβάνει μεγαλύτερες διαστάσεις και η οικονομική δυσπραγία της αγοράς αυξάνεται. Ήδη τον τελευταίο χρόνο δίνουμε πλέον αγώνα για την επιβίωση της επιχείρησής μας αλλά πλέον με τη δραματική μείωση των εσόδων μας έχουμε φτάσει στο χείλος της οικονομικής καταστροφής και μας είναι αδύνατο να καταβάλουμε το μίσθωμα των 9.511,89 €. Καθίσταται σαφές κατά τα ανωτέρω ότι η μείωση του ως άνω μισθώματος κατά ποσοστό 50% είναι αναγκαία ώστε να είμαστε έστω σε θέση να αντεπεξέλθουμε στα έξοδα της επιχείρησής μας, άλλως κινδυνεύουμε άμεσα κυριολεκτικά να καταστραφούμε οικονομικά. Είναι πασίδηλο λοιπόν ότι κατά τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης κανένας εκ των συμβαλλομένων δεν μπορούσε να υπολογίσει την εκ των υστέρων ανακύψασα διάσταση του δημοσιονομικού προβλήματος της χώρας, την πιθανότητα χρεοκοπίας του Ελληνικού Κράτους και δανειοδότησης από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, ούτε να προβλέψει την άσκηση σκληρής δημοσιονομικής πολιτικής, την επιβολή επαχθών μέτρων και φορολογικών επιβαρύνσεων και την ανατροπή κεκτημένων δικαιωμάτων του εργαζομένου - πολίτη και κατ' επέκταση την παρούσα δυσκαμψία της αγοράς. Σήμερα όμως εξαιτίας αυτής της κατάστασης απειλείται η επιβίωση της επιχείρησής μας. Έχει διαμορφωθεί, συνεπώς, μια κατάσταση της αγοράς τελείως διαφορετική από την υφιστάμενη κατά την σύναψη της εν λόγω μισθωτικής συμβάσεως, ώστε να διαταραχθεί η αρχική αναλογία των παροχών και το μίσθωμα, το οποίο καταβάλλουμε στο εναγόμενο - εκμισθωτή να είναι δυσανάλογο με αυτό που επιτάσσει η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, υπέρμετρα δε επαχθές και δυσβάστακτο για την εταιρεία μας. β) Επίσης, πρέπει να σημειωθεί ότι το ύψος των μισθωμάτων σε άλλα αντίστοιχα κυλικεία ΝΠΔΔ ανά τη χώρα, δηλαδή σε ακίνητα με πανομοιότυπη θέση, φύση και χρήση κυμαίνεται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, όπως ενδεικτικά το μίσθωμα του κυλικείου στο ΔΗΜΟΣΙΟ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ ΕΙΔΙΚΩΝ ΠΑΘΗΣΕΩΝ ….., ανέρχεται στο ποσό των 1.821.00 € μηνιαίως, το μίσθωμα του κυλικείου στο ΓΕΝΙΚΟ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ …… ανέρχεται στο ποσό των 5.189.50 €. Ακόμη, πρέπει να σημειωθεί ότι λόγω της βαθειάς και διαρκούς οικονομικής ύφεσης, μειώσεις μισθωμάτων των ακινήτων που μισθώνουν έχουν ζητήσει και σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν ήδη πετύχει εταιρίες μεγαθήρια όπως η ... καθώς και πολυεθνικές όπως η ..., κ.τ.λ. Στην ίδια κατεύθυνση μείωσης των μισθωμάτων των κτιρίων που νοικιάζουν, έχουν ήδη κινηθεί και μεγάλοι τραπεζικοί όμιλοι, όπως η .... Το εναγόμενο, εκμεταλλευόμενο το γεγονός ότι δεσμευόμαστε από τη συναφθείσα μεταξύ μας μισθωτική σύμβαση και θα είναι καταστροφικό για την εταιρεία μας να την καταγγείλουμε και να διακόψουμε τη λειτουργία της επιχείρησής μας και ενώ έχουμε επενδύσει ένα τεράστιο ποσό για την ανακαίνιση του μισθίου και επομένως μια τέτοια ενέργεια θα ήταν λίαν επιβλαβής και καταστροφική οικονομικά για την εταιρεία μας, ενεργεί ενάντια στην καλή πίστη και τα συναλλακτική ήθη ζητώντας να του καταβάλλουμε το υπέρογκο και υπερβολικό με βάση τις σημερινές συνθήκες μηνιαίο μίσθωμα των 9.511,89 € (συμπεριλαμβανομένου του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου), παρά τις προφορικές μας εναντιώσεις και την εξωδικαστική προσπάθειά μας μείωσης του μισθώματος λόγω της απρόοπτης μεταβολής των πραγμάτων, αν και έχει πλήρη γνώση της μείωσης της πελατείας και του τζίρου της επιχείρησής μας. γ) Περαιτέρω, κατά την συμμετοχή μας στο διαγωνισμό και την υποβολή της προσφοράς μας για την μίσθωση του κυλικείου, σε καμία περίπτωση δεν ήμασταν σε θέση να προβλέψουμε τα γεγονότα που ακολούθησαν την υπογραφή της σύμβασης και τα οποία διέψευσαν όλες τις προσδοκίες μας και τα επιχειρηματικά μας πλάνα. Καταρχήν από τις αρχές του έτους 2010 έλαβε χώρα πλήθος απεργιών όσο και καταλήψεων του κτηρίου της Νομικής σχολής, με αποτέλεσμα την απώλεια αναρίθμητων ωρών διδασκαλίας και γενικότερα ωρών εργασίας και περαιτέρω συνέπεια την κατακόρυφη μείωση του κύκλου εργασιών του εν λόγω κυλικείου και την εντεύθεν ζημία της εταιρείας μας, αφού δεν προσέρχονταν στη σχολή ούτε οι σπουδαστές ούτε το διδακτικό προσωπικό. Το πλέον όμως απρόβλεπτο γεγονός συνέβη στα τέλη Ιανουαρίου του 2011, οπότε και για χρονικό διάστημα μιας περίπου εβδομάδας εγκαταστάθηκαν εντός του κτιρίου της νομικής περίπου 300 λαθρομετανάστες, με αποτέλεσμα όχι μόνον την μη λειτουργία στην ουσία του κυλικείου μας για αυτό το χρονικό διάστημα αλλά και την ταυτόχρονη ανάγκη παρουσίας του προσωπικού της εταιρείας στο χώρο του κυλικείου, αφού ανά πάσα στιγμή, αυτό μπορούσε να λεηλατηθεί. Όλα τα ανωτέρω προβλήματα εκθέσαμε στο εναγόμενο με την από 02.03.2011 επιστολή μας, ζητώντας την μείωση του μισθώματος ώστε να είναι δυνατή η επιβίωση της επιχείρησής μας όμως το εναγόμενο δίχως καμία αιτιολογία απέρριψε το αίτημά μας με την υπ' αριθ. 1011024412/27.05.2011 επιστολή του. Τα προβλήματά μας όμως δεν σταμάτησαν στα προπεριγραφόμενα γεγονότα. Στο τέλος Ιουνίου του 2011, άγνωστοι, εκμεταλλευόμενοι την ανύπαρκτη φύλαξη του κτιρίου από το εναγόμενο διέρρηξαν το κυλικείο μας, προκαλώντας φθορές τόσο στην εξωτερική όσο και στην εσωτερική πόρτα και αφαίρεσαν από το κυλικείο μας μέρος του εξοπλισμού του, ήτοι 1 ΤΟΣΤΙΕΡΑ ΔΙΠΛΗ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ, 1 ΤΗΛΕΟΡΑΣΗ LCD 37', 1 ΦΡΑΠΙΕΡΑ, 1 ΚΑΦΕΤΙΕΡΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ, 3 ΠΥΡΟΣΒΕΣΤΗΡΕΣ, εξοπλισμό που αναγκαστήκαμε να αγοράσουμε εκ νέου, αφαίρεσαν από το ταμείο 500 € καθώς και αναλώσιμα, ήτοι συγκεκριμένα 7 κιβώτια ΠΑΓΩΤΑ, 30 ποτά RED BULL, 3 κιβώτια NESTEA 500ML, 50 χυμούς FRULITE 330ML, 2 κιβώτια χυμό MOTION 330ML, 20 πακέτα ΠΑΤΑΤΑΚΙΑ, 4 κουτιά SENSES ΤΣΙΧΛΕΣ, 20 τεμάχια BAKE ROLLS, 60 τεμάχια BREAK ΣΟΚΟΛΑΤΑ, 15KG τυρί EDAM σε φέτες, 2 κιβώτια ΣΦΟΛΙΑΤΑ ΤΥΡΟΚΟΥΛΟΥΡΟ και 2 κιβώτια ΚΡΟΥΑΣΑΝ ΣΟΚΟΛΑΤΑΣ. Όλα αυτά τα προϊόντα έπρεπε να τα παραγγείλουμε και να τα πληρώσουμε ξανά, με μεγάλο κόστος για την εταιρεία μας. Κατόπιν των προεκτεθέντων, είναι βέβαιο ότι εάν γνωρίζαμε τον πραγματικό χρόνο λειτουργίας της νομικής σχολής εξαιτίας των συνεχών απεργιών αλλά και το τεράστιο πρόβλημα της ελλιπούς φύλαξης της νομικής σχολής, θα είχαμε καταθέσει μικρότερη προσφορά, αφού θα έπρεπε να υπολογίσουμε ακόμη και την πρόσληψη φύλακα για το κυλικείο μας. δ) Λόγω των ανωτέρω αναλυτικά εκτεθέντων απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μεταβολή των συνθηκών της κρινόμενης μίσθωσης, ώστε, με τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του ενασγόμενου εκμισθωτού για την συμβατική καταβολή του μισθώματος του ως άνω κυλικείου και την καταβολή του υπέρογκου και εξωπραγματικού για την αξία, τη φύση και τη θέση του μισθίου, μισθώματος, ανερχόμενου στο ποσό των 9.511,89 €, είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτείται στις συναλλαγές και επιβάλλεται από τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, λόγω της υπερβολικά δυσανάλογης και υπέρμετρης παροχής και αντιπαροχής και είναι φανερό ότι μας είναι αδύνατο να συνεγίσουμε εφεξής να καταβάλλουμε το υπερβολικό αυτό ποσό. Η προσκόλληση στο ισχύον σήμερα συμβατικό μίσθωμα καθώς και η μελλοντική συμβατική αναπροσαρμογή και προσαύξηση του μισθώματος και για το επόμενο μισθωτικό έτος μέχρι τη λήξη της επίδικης μισθωτικής σύμβασης θα οδηγήσει σε νέα αύξηση του μισθώματος, υπέρμετρη και δυσανάλογη με αυτή που επιτάσσει η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Το μίσθωμα, επομένως, πρέπει να αναπροσαρμοσθεί στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Ακόμα δε και στην περίπτωση που συμφωνήθηκε ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, η αναπροσαρμογή πρέπει να γίνεται στο επίπεδο εκείνο με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία σε όση έκταση και όποιο μέτρο επιβάλλουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό μαθηματικό υπολογισμό. Για το λόγο αυτό παρίσταται αναγκαίο από τούδε και στο εξής να καταβάλλουμε το μηνιαίο μίσθωμα μειωμένο κατά ποσοστό τουλάχιστον πενήντα (50%) τοις εκατό, ήτοι να καταβάλλουμε μηνιαίο μίσθωμα ποσού (9.181.36 € * 50% =) 4.590.68 €. 2. Εκπλήρωση της παροχής με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (Άρθρο 288 Α.Κ.). Άλλως και όλως επικουρικώς, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 Α.Κ., αιτούμεθα την μείωση του μισθώματος που καταβάλλει η εταιρεία μας δυνάμει της διάταξης του άρθρου 288 Α.Κ., που προσδιορίζει τον τρόπο εκπλήρωσης της παροχής, όπως απαιτεί η καλή πίστη με την αντικειμενική της έννοια, δυναμένου του Δικαστηρίου Σας να προσδιορίσει την παροχή με περιστολή, έτσι ώστε το αποτέλεσμα από την εκπλήρωσή της να είναι σύμφωνο με το περί δικαίου αίσθημα και να επέρχεται η εξισορρόπηση των συμφερόντων. Η παραπάνω δε διάταξη εφαρμόζεται σε όσες περιπτώσεις ναι μεν δεν συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 388 Α.Κ., πλην όμως, ένεκα ειδικών συνθηκών, οι οποίες αναλυτικά παρουσιάστηκαν ανωτέρω, όπως είναι εν προκειμένω η οικονομική κρίση που μαστίζει τη χώρα μας και η υπογραφή του Μνημονίου, η σημαντική αύξηση του τιμάριθμου (έχει κριθεί -ΑΠ 1487/2005- ότι μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 Α.Κ. αποτελεί η σημαντική αύξηση του τιμάριθμου), η μείωση των μισθωμάτων εκ μέρους του Δημοσίου, οι συνεχιζόμενες απεργίες στο κτίριο όπου βρίσκεται το μίσθιο, η ελλιπής φύλαξη αυτού, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών, παρέχοντας έτσι στο Δικαστήριό Σας τη δυνατότητα όπως, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, προσδιορίσει την παροχή, κατ' απόκλιση των συμφωνηθέντων, περιστέλλοντας το συμφωνηθέν μέγεθός της, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως δυνάμεθα και με τη διάταξη αυτή να αιτηθούμε τη μείωση του μισθώματος κατά ποσοστό τουλάχιστον 50%, αφού εξαιτίας των απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση των εσόδων της εταιρείας μας (που απεικονίζεται ξεκάθαρα στον "τζίρο" της εταιρείας μας), ώστε με βάση τις προαναφερθείσες συνθήκες, η επιμονή του εκμισθωτή - εναγόμενου στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να είναι ως εκ τούτου επιβεβλημένη σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθεϊσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997), ήτοι εν προκειμένω μείωση του μισθώματος κατά ποσοστό τουλάχιστον πενήντα τοις εκατό (50%). Επειδή, υπό τα πιο πάνω δεδομένα καθίσταται προφανές ότι η συνέχιση καταβολής τόσο υψηλού μηνιαίου μισθώματος και η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τη συμβατική προσαρμογή αποβαίνουν εξοντωτικά για την εταιρεία μας, η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβάλουν να υπάρξει αντίστοιχη μείωσή του, αφού πρέπει να υπάρχει αρμονία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής στις συμβάσεις. Επειδή, ενόψει των κρατουσών συνθηκών στην κατηγορία του μισθίου και της μεταβολής των προϋποθέσεων εκπλήρωσης εκατέρωθεν των συμβατικών παροχών, είναι αναγκαίο να αναπροσαρμοσθεί εφεξής αναλόγως το καταβλητέο μηνιαίως μίσθωμα μειωμένο κατά ποσοστό πενήντα (50%) τοις εκατό ή άλλως μειωμένο κατά τέτοιο ποσοστό ώστε το μίσθωμα να καταστεί ανάλογο με αυτό που επιτάσσουν η καλή πιστή και τα συναλλακτικά ήθη. Επειδή το Δικαστήριό Σας πρέπει να αναγνωρίσει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 Α.Κ., άλλως του άρθρου 288 Α.Κ. και να διατάξει τη μείωση την μείωση του καταβαλλόμενου από την εταιρεία μας μισθώματος κατά ποσοστό 50%, άλλως να διατάξει τη μείωση κατά το προσήκον μέτρο, από την επίδοση της παρούσας αγωγής μας και εφεξής...".

Έχουσα αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή περιείχε όλα τα κατά νόμο στοιχεία για τη νομική θεμελίωση του ασκούμενου με αυτήν δικαιώματος, δηλαδή της αξίωσης αναπροσαρμογής του μισθώματος με μείωση αυτού, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, όπως το πραγματικό της έχει προεκτεθεί. Ειδικότερα, στην αγωγή εκτίθενται οι συγκεκριμένες συνθήκες οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων και δικαιολογούσαν με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις συναλλακτικές αντιλήψεις τη μείωση του μισθώματος, ενώ επίσης περιείχε όλα τα αναγκαία στοιχεία για το ορισμένο αυτής, δηλαδή το καταβαλλόμενο μίσθωμα, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής αναπροσαρμογής, τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το ύψος του μισθώματος, που ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήδη, καθώς επίσης την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος εξαιτίας των οποίων επιβάλλεται η αναπροσαρμογή αυτού με μείωση. Εξάλλου, δεν ήταν αναγκαίο, όπως αβάσιμα επικαλείται το αναιρεσείον, για το ορισμένο της επικουρικής ως άνω αγωγικής βάσης εκ του άρθρου 288 ΑΚ να παρατίθενται ως συγκριτικά στοιχεία άλλα μίσθια ακίνητα, το μίσθωμα αυτών και η μισθωτική τους αξία (ανεξάρτητα βέβαια από το ότι τα στοιχεία αυτά ως εκ περισσού αναφέρονται στην αγωγή), ούτε η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην περιοχή, διότι τα ανωτέρω συνιστούν ζητήματα, που θα προκύψουν από τις αποδείξεις και όχι στοιχεία για το ορισμένο της ως άνω αγωγικής βάσης, σύμφωνα και με όσα στην προηγηθείσα νομική σκέψη αναφέρθηκαν. Επομένως, το Εφετείο με το να αποφανθεί, ότι η αγωγή, κατά την επικουρική βάση αυτής εκ του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ερευνήθηκε, ήταν ορισμένη, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ως άνω διάταξη το πραγματικό της οποίας στήριζαν τα ιστορούμενα περιστατικά της αγωγής και συνεπώς, δεν ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ, εφόσον το Εφετείο δεν αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία από εκείνα που ήταν αναγκαία για τη θεμελίωση του αγωγικού αιτήματος. Επομένως ο 2ος λόγος αναίρεσης κατά το Α' σκέλος αυτού πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Ούτε όμως η προσβαλλόμενη παρά το νόμο δεν κήρυξε δικονομικό απαράδεκτο λόγω αοριστίας της αγωγής, εφόσον ορθά κρίθηκε, ότι η επικουρική βάση της αγωγής ήταν επαρκώς ορισμένη και συνεπώς δεν ιδρύεται ούτε η αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ. Συνακόλουθα το Β' σκέλος του 2ου αναιρετικού λόγου πρέπει επίσης να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμο.

Κατόπιν όλων αυτών και εφόσον δεν υπάρχει άλλος αναιρετικός λόγος για να ερευνηθεί, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της ως ουσιαστικά αβάσιμη. Διάταξη περί παραβόλου δεν πρέπει να ορισθεί, διότι το αναιρεσείον ως ΝΠΔΔ δεν έχει καταθέσει παράβολο για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης (άρθρο 28 παρ. 4 του Ν. 2579/ 1998). Τέλος πρέπει να καταδικαστεί το αναιρεσείον λόγω της ήττας του (άρθρο 176, 183 ΚΠολΔ) στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, μειωμένα όμως κατ' άρθρ. 22 του Ν. 3693/1957 λόγω της ιδιότητάς του ως ΝΠΔΔ, που εξομοιώνεται με το Ελληνικό Δημόσιο, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 24-5-2016 (αρ. κατ. 342/2016) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 532/2016 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών). Και

Καταδικάζει το αναιρεσείον ΝΠΔΔ στα μειωμένα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που ορίζει σε τριακόσια (300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 7 Δεκεμβρίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Ιανουαρίου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ