Supreme Court quashes appeal court ruling on vertical co-ownership and parking area alterations under Greek Civil Code.

Απόφαση 532 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 532/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Φεβρουαρίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ1, 2) Χ2, κατοίκων ..., οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Παρασκευά Κουτουρούσιο με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, 2) Ψ2, κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημοσθένη Λιόντο και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 24/10/2005 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 22784/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2162/2007 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 26/11/2007 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Πολυζωγόπουλος, ανέγνωσε την από 4/11/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των πρώτου και δεύτερου λόγων αναιρέσεως και την απόρριψη του τρίτου λόγου.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Στη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 "περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου" ορίζεται ότι "εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κωδικός δύναται να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ημερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων".

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋπόθεση για τη σύσταση της κατά τη διάταξη αυτή διαιρεμένης ιδιοκτησίας, της λεγομένης κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων είτε ανεγερθέντων ή μελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους, οπότε μπορεί να συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα (απλή κάθετη συνιδιοκτησία), είτε σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων των αυτοτελών τούτων οικοδομημάτων, οπότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία (σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία).

Και στις δύο περιπτώσεις η κάθετη συνιδιοκτησία διέπεται κατά τα λοιπά από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, οι οποίες ισχύουν απαραλλάκτως και επί της κάθετης ιδιοκτησίας, διότι ο ανωτέρω ν. 1024/1971 δεν επέφερε καμία μεταβολή στη νομική κατασκευή του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως διαμορφώθηκε με τις ανωτέρω διατάξεις.

Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 ν. 3741/192 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου.

Περαιτέρω από την πιο πάνω διάταξη του ν. 1024/1971 και τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4, 13 ν. 3741/1929, 1002, 1108 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι υπό τους όρους των άρθρων 4 και 13 του νόμου όλοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορούν με την αρχική συστατική πράξη (Κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που αποτελούν ενδοτικό δίκαιο.

Αν δε με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 115/2003).

Γι' αυτό δεν είναι αναγκαία η έρευνα των προϋποθέσεων τούτων για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικειμένη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη όταν επιδιώκεται να αρθεί η παράνομη αυτή κατάσταση που δημιουργήθηκε. Τέλος, με την συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων.

Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπόμενου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001). Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθμ.1 ΚΠολΔ, λόγο αναιρέσεως συνιστά η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, η οποία υπάρχει όταν λάβει χώρα ψευδής ερμηνεία ή εσφαλμένη εφαρμογή κανόνα ουσιαστικού δικαίου.

Ψευδής ερμηνεία είναι η απόδοση στο συγκεκριμένο κανόνα μη αληθινής και μη αρμόζουσας έννοιας, εσφαλμένη δε ή μη ορθή εφαρμογή είναι η εφαρμογή κάποιου κανόνα ουσιαστικού δικαίου αν και δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ή μη εφαρμογή εφαρμοστέου κανόνα, ενώ συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις του. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, αναφορικά με την παράβαση εκ μέρους των αναιρεσιβλήτων του κανονισμού του οικισμού "..." ...

δέχτηκε ανελέγκτως ότι αποδείχθησαν τα εξής: Με το με αριθμ. ... συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Αναστασίας Θεωδορίδου - Λαζαροπούλου, που νομίμως μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κασσάνδρας, τόσο ως μεταβιβαστικό της κυριότητας συμβόλαιο όσο και ως σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, στον τόμο ...

υπ' αύξοντα αριθμό ..., οι ενάγουσες κατέστησαν συγκύριες κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου έκαστη της με αριθμό (6) διώροφης μεζονέτας, τύπου (β1), με όλα τα παρακολουθήματα και εξαρτήματα της, που αποτελείται από ισόγειο και πρώτο πάνω από το ισόγειο όροφο, και βρίσκεται στην οικοδομή με αριθμό (Ι), η οποία είναι κτισμένη στο με αριθμό (IV) οικόπεδο ευρισκομένου στη θέση "..." του χωριού ...

της περιφέρειας του Ειρηνοδικείου και Υποθηκοφυλακείου Κασσάνδρας. Επί της ως άνω μεζονέτας αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής 16,80% εξ αδιαιρέτου. Οι εναγόμενοι με το με αριθμ. ... συμβόλαιο της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου, το οποίο μεταγράφηκε νομίμως στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κασσάνδρας, τόσο ως μεταβιβαστικό της κυριότητας συμβόλαιο όσο και ως σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, στον τόμο ...

και υπ' αύξοντα αριθμό ..., κατέστησαν, συγκύριοι κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου έκαστος της με αριθμό (3) διώροφης μεζονέτας, τύπου (β3), με όλα τα παρακολουθήματα και εξαρτήματα της, που αποτελείται από ισόγειο και πρώτο πάνω από το ισόγειο όροφο, και βρίσκεται στην οικοδομή με αριθμό (Ι), η οποία είναι κτισμένη, επίσης, στο με αριθμό (IV) οικόπεδο ευρισκόμενο στη θέση "..." του χωριού ...

της περιφέρειας του Ειρηνοδικείου και Υποθηκοφυλακείου Κασσάνδρας. Οι δύο ως άνω με αριθμ. (Ι) και (II) οικοδομές, που είναι κτισμένες επί του ως άνω με αριθμ. (IV) οικοπέδου, αποτελούν οικισμό, που φέρει την ονομασία "...". Οι ανωτέρω οικοδομές, οι οποίες ανεγέρθηκαν κατόπιν εκδόσεως της υπ' αριθμ. ... οικοδομικής άδειας του Πολεοδομικού Γραφείου ..., έχουν υπαχθεί νομίμως στο καθεστώς του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και οι σχέσεις των συνιδιοκτητών της διέπονται από τον ...

Κανονισμό Διοίκησης Οικισμού της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Αναστασίας Θεοδωρίδου - Λαζαροπούλου, που νόμιμα μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κασσάνδρας στον τόμο ... και με αύξοντα αριθμό ... . Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι με τα ίδια ως άνω συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας, παραχωρήθηκαν τόσο στις ενάγουσες όσο και στους εναγόμενους το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης ενός χώρου στάθμευσης σε κάθε έναν από αυτούς στη συγκεκριμένη θέση των κοινόχρηστων χώρων του οικοπέδου, εμβαδού 12 τ.μ., περίπου, ο κάθε ένας, όπως αυτοί (χώροι στάθμευσης) φαίνονται στα επισυναφθέντα στα συμβόλαια τους τοπογραφικά διαγράμματα κάλυψης οικοπέδων και χωροταξίας οικοδομών του αρχιτέκτονος μηχανικού ... .

Οι ως άνω χώροι στάθμευσης βρίσκονται μπροστά από την ιδιοκτησία των εναγουσών. Περαιτέρω, με το άρθρο 6 του κανονισμού ορίσθηκε ότι "Απαγορεύεται η με οποιονδήποτε τρόπο αλλοίωση της εξωτερικής εμφάνισης των οικοδομών και του χαρακτήρα του περιβάλλοντος είτε στους κοινόχρηστους χώρους είτε στους χώρους αποκλειστικής χρήσης κάθε κατοικίας, καθώς και η με οποιονδήποτε τρόπο περίφραξη των χώρων αυτών, εκτός από τις οριοθετήσεις των χώρων αποκλειστικής χρήσεως των ιδιοκτησιών που αναφέρονται παραπάνω, οι οποίες θα γίνουν μόνο με εμφυτεύσεις θαμνοειδών φυτών τα οποία δεν θα υπερβαίνουν σε ύψος το ένα (1) μέτρο".

Τον Φεβρουάριο του 2005 οι εναγόμενοι για να προστατεύσουν τα αυτοκίνητα τους από έκτακτα και αντίξοα καιρικά φαινόμενα (βροχή, μεγάλη ζέστη κ.τ.λ.), κατασκεύασαν στον παραχωρηθέντα αυτόν χώρο στάθμευσης μια ξύλινη κατασκευή - πέργκολα, μήκους 2,5 μ. αποτελούμενη από τέσσερα όρθια ξύλινα δοκάρια και πάνω σ' αυτά είναι τοποθετημένα, ανά διαστήματα, 10 ξύλινα δοκάρια, που σκεπάζονται από αναρριχόμενα φυτά.

Η κατασκευή αυτή, για την οποία εκδόθηκε η με αριθμ. ... άδεια της Δ/νσης Πολεοδομίας ..., λόγω του τρόπου και των υλικών κατασκευής (ξύλο Σουηδίας, φυτά), αλλά και των μικρών διαστάσεων της, είναι καλαίσθητη και δεν προκαλεί αλλοίωση της εξωτερικής εμφάνισης της οικοδομής. Επίσης το επίπεδο της κατοικίας των εναγουσών είναι υψηλότερο από τη πέργκολα και συνεπώς δεν παρεμποδίζεται η θέα προς τον κοινοτικό δρόμο κατά τρόπον ώστε να μειώνεται η αξία της (κατοικίας).

Πρέπει στο σημείο αυτό να λεχθεί ότι το θέμα της κατασκευής πάρκινγκ σε όλους τους χώρους στάθμευσης του οικισμού απασχόλησε την Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών την 6-8-95, στην οποία παρίστατο και η δεύτερη ενάγουσα και κατά την οποία αποφασίσθηκε η αρχιτέκτων του οικισμού να προτείνει στη Γ.Σ. διάφορες λύσεις, καθώς και τη Γ.Σ.

της 13-8-05, στην οποία επίσης παρίστατο η δεύτερη ενάγουσα και κατά την οποία οι εναγόμενοι κατέθεσαν και παρέδωσαν στην ενάγουσα αυτή την παραπάνω άδεια, χωρίς η Γ.Σ. ή η Διαχειριστική Επιτροπή να διαπιστώσουν, όπως είχαν δικαίωμα, κάποια παράβαση και να απαγορεύσουν στους εναγόμενους την κατασκευή και σε περίπτωση μη συμμορφώσεώς τους να τους καταλογίσουν ποινική ρήτρα (αρθρ. 13 του κανονισμού).

Τέλος, πρέπει στο σημείο αυτό να λεχθεί ότι δεν πρόκειται περί προσβολής κοινόχρηστου μέρους της οικοδομής, όπως αβάσιμα ισχυρίζονται οι ενάγουσες, οπότε θα εφαρμόζονταν άλλες διατάξεις του κανονισμού και του ν. 3741/29, αλλά περί παραβάσεως του κανονισμού από τους εναγόμενους σχετικά με την κατασκευή πέργκολας σε χώρο αποκλειστικής τους χρήσης.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφαση του έκρινε ότι η κατασκευή της πέργολας αυτής απαγορεύεται από το άρθρο 6 του κανονισμού λειτουργίας και ότι μεταβάλλεται η εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής, εσφαλμένα σε βάρος των εναγομένων εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις ...". Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο έκρινε ως ουσιαστικά βάσιμη την έφεση των αναιρεσιβλήτων κατά της 22784/2006 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης με την οποία έγινε δεκτή η από 24-10-2005 αγωγή των αναιρεσειόντων.

Στη συνέχεια, αφού εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, κράτησε και δίκασε την υπόθεση κατ'ουσίαν και απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη, υποχρεώνοντας τους αναιρεσείοντες ενάγοντες να επαναφέρουν τα πράγματα στην προτέρα κατάσταση με την κατασκευή και επανατοποθέτηση του ξύλινου στεγάστρου. Κρίνοντας όμως έτσι το Εφετείο, δεν ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε ορθά τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου που προαναφέρθηκαν.

Και τούτο, διότι, ενώ βεβαιώνει ότι η θέση στάθμευσης του αυτοκινήτου των αναιρεσιβλήτων βρίσκεται σε κοινόκτητο αλλά αποκλειστικώς των αναιρεσιβλήτων χρήσης χώρο και ότι κατ' άρθρο 6 του Κανονισμού απαγορεύεται η με οποιονδήποτε τρόπο αλλοίωση της εξωτερικής εμφάνισης των οικοδομών και του χαρακτήρα του περιβάλλοντος είτε στους κοινόχρηστους χώρους είτε στους χώρους αποκλειστικής χρήσης κάθε κατοικίας, καθώς και η με οποιονδήποτε τρόπο περίφραξη των χώρων αυτών, εκτός από τις οριοθετήσεις των χώρων αποκλειστικής χρήσης των ιδιοκτησιών, οι οποίες θα γίνουν μόνο με εμφυτεύσεις θαμνοειδών φυτών, τα οποία δεν θα υπερβαίνουν το ένα (1) μέτρο, δέχεται ότι η ενέργεια των αναιρεσιβλήτων, οι οποίοι κατασκεύασαν την προπεριγραφείσα "πέργκολα" δεν αντίκειται στις πιο πάνω διατάξεις του Κανονισμού για απαγόρευση της αλλοίωσης και του χαρακτήρα των χώρων αποκλειστικής χρήσης και της διενέργειας επ' αυτών άλλων κατασκευών εκτός από την οριοθέτησή τους και τη φύτευση θαμνοειδών ειδών διότι τάχα με την εν λόγω κατασκευή δεν παραβλάπτωνται οι αναιρεσείοντες, παρότι τούτο δεν αποτελεί προϋπόθεση για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπιτρέπτως, ως αντικειμένη στον κανονισμό ενέργεια συνιδιοκτήτη, όταν επιδιώκεται να αρθεί η παράνομη κατάσταση που δημιουργήθηκε.

Επομένως, κατά παραδοχή του πρώτου λόγου αναιρέσεως από το εδάφιο 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, πρέπει ν' αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που εξέδωσαν την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 580 παρ.3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2162/2007 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο συγκροτούμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσειουσών την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες (2.000) Ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 25 Φεβρουαρίου 2009.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 4 Μαρτίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ