Supreme Court dismisses appeal on lease rent reduction, ruling arguments are factual denials not procedural grounds.

Απόφαση 531 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 531/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα και Κωνσταντίνο Παναρίτη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Δεκεμβρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Μ. Μ. του Ι., κατοίκου ..., 2) Ι. Π. του Χ., 3) Γ. Π. του Ι., κατοίκων ... και 4) Γ. συζ. Ι. Μ., το γένος Χ. Π., κατοίκου ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Λάζαρο Κολιοφώτη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χρήστο Ανδρουτσόπουλο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 26-7-2013 αγωγή της ομόρρυθμης εταιρίας "... ΟΕ", μη διαδίκου στην παρούσα δίκη, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκε με την από 19-2-2014 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 893/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1604/2017 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 19-1-2018 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Κωνσταντίνο Παναρίτη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 19-1-2018 (αριθμ. καταθ. 66/2018) αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 1604/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, έχει ασκηθεί νόμιμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ). Με την προσβαλλόμενη απόφαση, απορρίφθηκε η από 12-6-2015 έφεση των εναγομένων και ήδη αναιρεσειόντων κατά της υπ' αριθμ. 893/2015 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η από 19-2-2014 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης περί μειώσεως του μισθώματος για το περιγραφόμενο μίσθιο ακίνητο, που της είχαν εκμισθώσει οι εναγόμενοι, λόγω έκτακτων και απρόβλεπτων περιστατικών.

H διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει την υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Επομένως, με βάση τη διάταξη αυτή, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 3/2014, ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 778/2018, ΑΠ 762/2015).

Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι (ΑΠ 778/2018, 867/2013). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 762/2015).

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου", για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (ΟλΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στο μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με τη μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 3/2014).

Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατ' άρθρο 288 ΑΚ, απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ανάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ' αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται, αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς τη μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 778/2018, ΑΠ 203/2017, ΑΠ 320/2016, ΑΠ 867/2013).

Περαιτέρω κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμόσθηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμόσθηκε, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά, που το δικαστήριο της ουσίας ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και την υπαγωγή τους στο νόμο και ιδρύεται αυτός ο λόγος αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση.

Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν, δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του, ή δεν εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται.

Με το λόγο αυτόν ελέγχεται αν υπήρξε σφάλμα στη μείζονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού είτε αυτό διατυπώνεται ρητά είτε εξυπακούεται ή σφάλμα στην υπαγωγή της ελάσσονος πρότασης, την οποία συνιστούν οι πραγματικές παραδοχές, στη μείζονα πρόταση. Για να είναι ορισμένος ο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης, πρέπει να καθορίζονται, μεταξύ άλλων, η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου που φέρεται ότι παραβιάσθηκε, το αποδιδόμενο στο δικαστήριο νομικό σφάλμα ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του ουσιαστικού νόμου και η επίδραση αυτού στο διατακτικό της απόφασης και, εφόσον το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η ελάσσων πρόταση του νομικού του συλλογισμού, δηλαδή, τα πραγματικά γεγονότα που αυτό δέχθηκε, υπό τα οποία και συντελέσθηκε η προβαλλόμενη παραβίαση των κανόνων του ουσιαστικού δικαίου (ΟλΑΠ 28/1998, ΟλΑΠ 32/1996).

Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 577 ΚΠολΔ συνάγεται ότι για να γίνει δεκτός λόγος αναίρεσης, από τους προβλεπόμενους στο άρθρο 559 του Κώδικα αυτού, πρέπει να είναι, κατ' αρχάς, παραδεκτός. Έτσι είναι απαράδεκτος ο αλυσιτελής λόγος αναίρεσης, δηλαδή όταν η επικαλούμενη πλημμέλεια δεν επιδρά κατά νόμο στο διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης.

Στην ερευνώμενη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της αναίρεσης προσάπτεται στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση πλημμέλεια από τον αριθμό 1 εδαφ. α' του άρθρου 559 ΚΠολΔ, που συνίσταται στο ότι το Εφετείο εφάρμοσε το άρθρο 288 του ΑΚ, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, και περαιτέρω το Εφετείο, αναπροσαρμόζοντας το μηνιαίο μίσθωμα βάσει μαθηματικού τύπου εσφαλμένα εφάρμοσε τη διάταξη του παραπάνω άρθρου.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, όπως από αυτήν προκύπτει, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του, ως αποδειχθέντα, μετά από συνεκτίμηση των αποδεικτικών μέσων που αναφέρει, τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα των λόγων της αναιρέσεως, πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του από 22-3-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού οι α) Χ.

Π., β) Ι. Π., γ) Γ. θυγ. Ι. Π. και δ) Γ. Π. συζ. Ι. Μ., ως συνιδιοκτήτες ενός οικοπέδου, κειμένου στη ... και επί της ..., μετά της επ' αυτού οικοδομής, που αποτελείται από μια ισόγεια αίθουσα και πατάρι συνολικής επιφανείας 342 τ.μ., εκμίσθωσαν στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "..." τμήμα του ως άνω οικοπέδου και οικοδομής, στο οποίο λειτουργούσε πρατήριο υγρών καυσίμων με πλυντήριο-λιπαντήριο αυτοκινήτων, που βρίσκεται στο ισόγειο της ανωτέρω οικοδομής, και αποτελείται από αίθουσα mini market, την έμπροσθεν του κτιρίου πλατφόρμα, λιπαντήριο και πλυντήριο ευρισκόμενα στον πλάγιο ακάλυπτο και το δωμάτιο αεροσυμπιεστή, που βρίσκεται στην πίσω πλευρά του κτιρίου, προκειμένου η τελευταία να λειτουργεί ως πρατήριο πώλησης υγρών καυσίμων με πλυντήριο λιπαντήριο.

Ειδικότερα το εν λόγω μίσθιο αποτελείται από α) γραφείο διοίκησης-κατάστημα, επιφανείας περίπου 52,59 τ.μ. με αποθήκη και vc, β) κεντρικό υπόστεγο ανεφοδιασμού βενζίνης, επιφανείας περίπου 55 τ.μ. και υπόγειες δεξαμενές καυσίμων, γ) υπόστεγο ανεφοδιασμού πετρελαίου κίνησης, δ) κλειστό χώρο πλυντηρίου επιφανείας περίπου 35 τ.μ., ε)κλειστό χώρο λιπαντηρίου, επιφανείας περίπου 30 τ.μ.

και ζ) δύο ανοικτές θέσεις στάθμευσης οχημάτων. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε να είναι δώδεκα έτη, αρχομένη την 1-10-2006 και λήγουσα την 30-9-2018. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε στο ποσό των 3.000 ευρώ, σταθερό για το πρώτο μισθωτικό έτος και αναπροσαρμοζόμενο από το δεύτερο μισθωτικό έτος (1-10-2007), δηλαδή από την 1η Οκτωβρίου κάθε έτους, κατά ποσοστό ίσο με τον τιμάριθμο του κόστους ζωής, επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, προσαυξημένο κατά 2% και καταβαλλόμενο εντός των πρώτων ημερών κάθε μισθωτικού μήνα, πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6%....

Σύμφωνα δε με το άρθρο 10 του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης η μισθώτρια είχε το δικαίωμα να υπεκμισθώνει το μίσθιο προς οιονδήποτε τρίτο, χωρίς να απαιτείται προς τούτο η συναίνεση των εκμισθωτών. Την αυτή ως άνω ημερομηνία (22-3-2006), δυνάμει του υπό ιδία ημερομηνία ιδιωτικού συμφωνητικού υπεκμίσθωσης και εμπορικής συνεργασίας, η μισθώτρια εταιρεία "..." υπεκμίσθωσε περεταίρω το μίσθιο πρατήριο υγρών καυσίμων προς την ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία "...

ΟΕ", προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως έδρα της και να το εκμεταλλεύεται με το εμπορικό της σήμα για όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η μίσθωση, προμηθευόμενη τα καύσιμα και τα λιπαντικά που θα διέθετε από το εν λόγω πρατήριο προς το καταναλωτικό κοινό, αποκλειστικά και μόνο από την υπεκμισθώτρια.... Το εν λόγω πρατήριο υγρών καυσίμων, που διαθέτει πολύ καλές εγκαταστάσεις, βρίσκεται στη ..., ήτοι σε μια από τις αναπτυγμένες περιοχές του Λεκανοπεδίου, και όπου οι χρήσεις γης δεν επιτρέπουν πλέον τη χορήγηση νέων αδειών λειτουργίας πρατηρίων καυσίμων, πέρα των ήδη υφισταμένων, ενώ είναι το μοναδικό επί της οδού ..., που συνδέει τη ...

με τη Λεωφόρο ..., από όπου διέρχεται καθημερινά μεγάλος αριθμός οχημάτων. Ωστόσο στις αρχές του έτους 2010, προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές της ανάγκες, η χώρα κατέφυγε στη στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στο μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων, η εμπορική κίνηση περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πολλές επιχειρήσεις έκλεισαν με συνέπεια την απώλεια σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας.

Προσέτι από το έτος 2010 αυξήθηκαν κατακόρυφα οι επιβαρύνσεις επί της τιμής των καυσίμων (Ειδικός Φόρος Κατανάλωσης, Φ.Π.Α. κλπ), με αποτέλεσμα, σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση της καταναλωτικής δύναμης των πολιτών, τη μεγάλη πτώση των πωλήσεων καυσίμων. Οι ανωτέρω ειδικές συνθήκες οδήγησαν σε πτώση της κατανάλωσης και του επιδίκου πρατηρίου.

Συγκεκριμένα, όπως προκύπτει και από τα προσκομισθέντα και επικαλούμενα από την υπομισθώτρια αντίγραφα της κίνησης του πρατηρίου της επί του ένδικου μισθίου, το έτος 2009 οι συνολικές καταναλώσεις υγρών καυσίμων παντός είδους ανήλθαν σε 7.783.577 λίτρα. Το έτος 2010 οι συνολικές καταναλώσεις καυσίμων ανήλθαν σε 6.489.328 λίτρα...

Το έτος 2011 οι συνολικές καταναλώσεις καυσίμων ανήλθαν σε 4.320.679 λίτρα... Το έτος 2012 οι συνολικές καταναλώσεις καυσίμων ανήλθαν σε 3.372.097 λίτρα... Το έτος 2013 οι συνολικές καταναλώσεις καυσίμων ανήλθαν σε 2.050.104 λίτρα... Κατά δε το έτος 2014 οι συνολικές καταναλώσεις είχαν ανέλθει έως και τις 10-11-2014 σε 1.236.835 λίτρα..., ήτοι επήλθε μείωση κατά 31% περίπου σε σχέση με το έτος 2013 και 73% περίπου σε σχέση με το έτος 2009.

Τη μείωση δε αυτή του τζίρου της υπομισθώτριας δεν αμφισβητεί η υπεκμισθώτρια με τις έγγραφες προτάσεις της. Εξάλλου, σύμφωνα με τα επικαλούμενα από την τελευταία στοιχεία, ενώ για το χρονικό διάστημα από 1-1-2009 έως 31-12-2009, οι αγορές της υπομισθώτριας σε καύσιμα από αυτήν (τη μισθώτρια-υπεκμισθώτρια) ανέρχονταν συνολικά σε 7.784 κυβικά...

το έτος 2010 οι αγορές της υπομισθώτριας για το μίσθιο πρατήριο μειώθηκαν σε 6.489 κυβικά, με αναλογική μείωση σε όλα τα είδη καυσίμου.... Το έτος 2011 το σύνολο των αγορών της υπομισθώτριας εταιρείας μειώθηκαν περαιτέρω σε 4.321 κυβικά.... Το έτος 2012 οι ποσότητες καυσίμων που διατέθηκαν από το μίσθιο πρατήριο μειώθηκαν ακόμη περισσοτερο σε 3.372 κυβικά μέτρα...

Τέλος, για το 2013 οι ποσότητες καυσίμων που διατέθηκαν από το μίσθιο πρατήριο μειώθηκαν έτι περισσότερο και ανήλθαν σε 2.050 κυβικά μέτρα... Η γενικότερη αυτή κατάσταση αντανακλάται και στη μισθωτική αξία των προσφερόμενων προς μίσθωση πρατηρίων στην ευρύτερη, αλλά και γειτονικές περιοχές, που εμφανίζει πτωτική πορεία.

Σύμφωνα με τα επικαλούμενα από την υπομισθώτρια συγκριτικά στοιχεία: α) πρατήριο πώλησης υγρών καυσίμων σε οικόπεδο επιφανείας 4.000 τ.μ. ευρισκόμενο στο 20ο χλμ Λεωφ. ..., εκμισθώνεται από την εταιρεία "... ΑΕ" στην εταιρεία "... ΕΕ" με μηνιαίο μίσθωμα 3.108 ευρώ, β) πρατήριο στη ... επί της ..., εκμισθώνεται στην εταιρεία "...

ΟΕ" με μηνιαίο μίσθωμα 3.000 ευρώ, γ) πρατήριο στη ... επί της οδού …. εκμισθώνεται από τον ... έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.590 ευρώ. Σύμφωνα δε με την επικαλούμενη από την ίδια από 2-5-2014 έγγραφη εκτίμηση της κτηματικής εταιρείας "..." η μισθωτική αξία επιδίκου πρατηρίου κατά τον εν λόγω χρόνο ανερχόταν σε 2.000 - 2.200 ευρώ.

Εξάλλου, σύμφωνα με τα επικαλούμενα από τη μισθώτρια - υπεκμισθώτρια συγκριτικά στοιχεία: α) πρατήριο υγρών καυσίμων στην ..., επί της παραλιακής Λεωφόρου ... και της οδού ... μισθώνεται από την ίδια, αντί μηνιαίου μισθώματος 2.005,89 ευρώ, β) πρατήριο υγρών καυσίμων και πλυντήριο-λιπαντήριο αυτοκινήτων στο Δήμο ...

στη γωνία των Λεωφόρων ... και ..., μισθώνεται από την ίδια έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.500 ευρώ. Αντίθετα, σύμφωνα με τα επικαλούμενα από τους εκμισθωτές συγκριτικά στοιχεία: α) πρατήριο υγρών καυσίμων επί της Λεωφ... εκμισθώνεται από τους ίδιους στην υπομισθώτρια εταιρεία "... ΟΕ" με μηνιαίο μίσθωμα 10.528,73 ευρώ, β) πρατήριο στο ...

επί της ..., εκμισθώνεται από τον Γ. Ν. στην εταιρεία πετρελαιοειδών ... με μηνιαίο μίσθωμα 7.000 ευρώ, γ) πρατήριο στη ... επί της ... εκμισθώνεται από τον Χ. Γ. στην εταιρεία πετρελαιοειδών … με μηνιαίο μίσθωμα 7.000 ευρώ. Εξ όλων των ανωτέρω και εν όψει ιδίως της εξαιτίας της οικονομικής κρίσης μείωσης της κίνησης και των εσόδων της ασκούμενης επί του μισθίου επιχείρησης, αλλά και των εντεύθεν εν γένει δεδομένων περί τη μισθωτική αξία των ακινήτων της ευρύτερης περιοχής κρίνεται ότι η μισθωτική αξία του επιδίκου, υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, ανέρχεται στο ποσό των 2.500 ευρώ.

Συνεπώς, προκύπτει ότι μεταξύ του συμβατικώς οφειλομένου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης ("ελεύθερου μισθώματος"), υπάρχει διαφορά σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, να αναπροσαρμοστεί το καταβαλλόμενο μίσθωμα της αρχικής μίσθωσης, αλλά και εντεύθεν της υπομίσθωσης στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Η δε εμμονή των εναγομένων στην πληρωμή του συμφωνημένου μισθώματος, προσκρούει στην απαιτούμενη από τις συναλλαγές καλή πίστη, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία, όπως προαναφέρθηκε, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος και υπομισθώματος σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, στο ποσό των 2.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την 30-6-2016.

Κατά συνέπεια οι ιδιοκτήτες εκμισθωτές οφείλουν, συμμέτρως στη μισθώτρια τη διαφορά μεταξύ του ισχύοντος μισθώματος κατά την άσκηση της αγωγής της τελευταίας (4.290,42 ευρώ) και του αναπροσαρμοζόμενου κατά τα ανωτέρω μισθώματος (2.500 ευρώ), για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής έως την ημερομηνία συζήτησης αυτής και συνολικά το ποσό των 17.904,20 ευρώ (1.790,42 ευρώ χ 10 μήνες), με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της τελεσίδικης απόφασης".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμες την από 12-6-2015 έφεση των εκμισθωτών, τις από 4-6-2015 δύο εφέσεις της μισθώτριας - υπεκμισθώτριας και την από 8-6-2015 έφεση της υπομισθώτριας κατά της εκκαλουμένης υπ' αριθμ. 893/2015 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία έγιναν εν μέρει δεκτές α) η από 26-7-2013 αγωγή της υπομισθώτριας κατά της υπεκμισθώτριας και καθορίσθηκε το μηνιαίο μίσθωμα για το επίδικο πρατήριο υγρών καυσίμων στο ποσό των 2.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής μέχρι την 30-6-2016 και β) η από 19-2-2014 αγωγή της μισθώτριας-υπεκμισθώτριας κατά των εκμισθωτών και αφενός καθορίσθηκε το μηνιαίο μίσθωμα για το ως άνω πρατήριο υγρών καυσίμων στο ποσό των 2.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής μέχρι την 30-6-2016 και αφετέρου υποχρεώθηκαν οι εναγόμενοι-εκμισθωτές να καταβάλουν συμμέτρως στην ενάγουσα-μισθώτρια το ποσό των 17.904,20 ευρώ.

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα πραγματικά περιστατικά πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση της εν λόγω διατάξεως. Ειδικότερα εκτίθενται στην απόφαση α) η σημαντική μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης και τον αρχικό προσδιορισμό του μισθώματος μέχρι την άσκηση της αγωγής της μισθώτριας, οφειλόμενη κυρίως στη συνεπεία της μεγάλης και μακροχρόνιας οικονομικής κρίσης μείωση της εμπορικής κίνησης και των εσόδων της ασκούμενης στο μίσθιο εμπορικής επιχείρησης, β) η σημαντική διαφορά που υπάρχει μεταξύ του μισθώματος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης και του αρχικά συνομολογημένου και οφειλόμενου μισθώματος, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημιά στην ενάγουσα, της οποίας η κατανάλωση των προϊόντων της μειώθηκε σημαντικά στο εν λόγω πρατήριο υγρών καυσίμων, και γ) ότι η μεγάλη απόκλιση μεταξύ του συμβατικώς οφειλομένου μισθώματος και του με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενου οφείλεται στην κατά τα ανωτέρω μεταβολή των συνθηκών.

Η περαιτέρω αιτίαση, που προβάλλεται με τον ίδιο (πρώτο) λόγο αναίρεσης, ότι το Εφετείο εσφαλμένα εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, αναπροσαρμόζοντας το μίσθωμα στο ποσό του ελεύθερου μισθώματος, κρίνεται αβάσιμη και απορριπτέα, για το λόγο ότι το δικαστήριο μπορεί να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο του ελεύθερου μισθώματος, εφόσον κρίνει ότι με την αναπροσαρμογή στο επίπεδο αυτό αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη..

Επομένως ο πρώτος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, της ευθείας παραβιάσεως της ως άνω διατάξεως, πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως αβάσιμος. Σε κάθε περίπτωση δε απαραδέκτως προβάλλεται, γιατί, υπό το πρόσχημα της ευθείας παραβιάσεως του παραπάνω κανόνα ουσιαστικού δικαίου, πλήττεται στην πραγματικότητα η ανέλεγκτη από τον Άρειο Πάγο εκτίμηση των αποδείξεων.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ο από αυτήν λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν, από το αιτιολογικό της αναισεσιβαλλόμενης αποφάσεως, δεν προκύπτουν σαφώς και επαρκώς τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι κατά το νόμο αναγκαία για την εφαρμογή, στη συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού ουσιαστικού δικαίου.

Αντιθέτως δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης, όταν πρόκειται για ελλείψεις, οι οποίες υπάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και ειδικότερα στην ανάλυση, στάθμιση και αξιολόγηση του πορίσματος που εξήγαγε από αυτές το δικαστήριο, εφόσον αυτό εκτίθεται σαφώς (ΑΠ 270/2018, 203/2017). Στην προκειμένη περίπτωση, με το δεύτερο λόγο της αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη πλημμέλεια από το αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ότι το Εφετείο δέχθηκε τη συνδρομή των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ και προέβη σε αναπροσαρμογή του μισθώματος σε 2.500 ευρώ αντί των 4.290,42 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής της αναιρεσίβλητης (24-2-2014) μέχρι τις 30-6-2016, χωρίς να αιτιολογεί επαρκώς την κατά 42% μείωση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου ακινήτου.

Με τις παραπάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, προκύπτει ότι αυτή έχει νόμιμη βάση, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια το πραγματικό του εφαρμοσθέντος κανόνα ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 288 ΑΚ, την οποία η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε, εκ πλαγίου, με ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες.

Ειδικότερα, το Εφετείο, αφού έλαβε υπόψη και συνεκτίμησε τη λόγω της δυσμενούς οικονομικής κατάστασης στη χώρα σημαντική μείωση των πωλήσεων καυσίμων στο μίσθιο ακίνητο και την αντίστοιχη μείωση των αγορών της υπομισθώτριας σε καύσιμα από την αναιρεσίβλητη, την καλή κατάσταση των εγκαταστάσεων στο μίσθιο, τη θέση του επιδίκου πρατηρίου στη συγκεκριμένη περιοχή και τα δεδομένα που σχετίζονται με τη μισθωτική αξία πρατηρίων υγρών καυσίμων στις γύρω από το επίδικο περιοχές, έκρινε ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου ακινήτου έχει μειωθεί σημαντικά και ότι μεταξύ του ελεύθερου και του συμφωνημένου μισθώματος κατά το χρόνο συζήτησης των αγωγών υπάρχει σημαντική διαφορά, η οποία επέφερε σημαντική ζημία στη μισθώτρια, που είναι, κατά την κρίση του, τόσο ουσιώδης ώστε να επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, μείωση του μισθώματος στο ποσό των 2.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και μέχρι 30-6-2016, προκειμένου να επέλθει ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής.

Επομένως, ο δεύτερος λόγος αναιρέσεως είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, στοιχειοθετείται όταν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ως "πράγματα" θεωρούνται οι πραγματικοί ισχυρισμοί που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, παρακώλυση ή κατάλυση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος, που ασκήθηκε είτε ως επιθετικό, είτε ως αμυντικό μέσο και, ως εκ τούτου, στηρίζουν το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης ή λόγου έφεσης.

Οι εν λόγω αυτοτελείς ισχυρισμοί πρέπει να είχαν προταθεί παραδεκτά και νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, το οποίο διαφορετικά δεν μπορούσε να τους λάβει υπόψη αλλά και να είχαν επαναφερθεί νόμιμα, σύμφωνα με το άρθρο 240 του ΚΠολΔ, και στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο (ΟλΑΠ 2/2001). Αντίθετα δεν αποτελούν "πράγματα" οι αιτιολογημένες αρνήσεις αυτοτελών ισχυρισμών, ούτε οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, που συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων (ΟλΑΠ 3/1997), έστω και αν προτείνονται ως λόγος εφέσεως (ΑΠ 29/2012, ΑΠ 1862/2008).

Στην προκειμένη περίπτωση οι αναιρεσείοντες με τον τρίτο λόγο αναιρέσεως προβάλλουν ότι με λόγους της εφέσεώς τους και προς απόκρουση της συνδρομής των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ υποστήριξαν ότι α) η αναιρεσίβλητη αναφέρεται με την αγωγή της σε οικονομική ζημιά που υπέστη, λόγω της γενικής οικονομικής κρίσης, κατά τα έτη 2010-2012 χωρίς αναφορές για ζημία της στα έτη 2013-2014, στοιχείο κρίσιμο αν κατά τη συζήτηση της αγωγής υφίστατο ζημία συνεπεία της γενικότερης οικονομικής κατάστασης, β) η αναιρεσίβλητη με την από 29-5-2014 ανακοίνωσή της αναφέρεται στα ευοίωνα γι' αυτήν οικονομικά αποτελέσματα κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους 2014, γ) εσφαλμένα το Εφετείο συνέπλεξε το περιεχόμενο της από 26-7-2013 αγωγής της υπομισθώτριας εταιρείας με την αγωγή της αναιρεσίβλητης εναντίον της, διότι υφίσταται αυτοτέλεια και ανεξαρτησία μεταξύ των δύο συμβάσεων, αφού η ομαλή εξέλιξη και εκτέλεση καθεμιάς εξαρτάται από διαφορετικές προϋποθέσεις και δ) η εκ μέρους της αναιρεσίβλητης άσκηση της αγωγής της οφείλεται αποκλειστικώς στην εκ μέρους της υπομισθώτριας εταιρείας άσκηση της από 26-7-2013 όμοιας αγωγής, μη οφειλόμενης αυτής σε μείωση του κύκλου συναλλαγών και στη γενικότερη οικονομική κατάσταση που επικαλείται αλλά στις προβληματικές σχέσεις της υπομισθώτριας εταιρείας με την αναιρεσίβλητη υπεκμισθώτρια, και ότι το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του δεν έλαβε υπόψη τους ισχυρισμούς αυτούς, που αποτέλεσαν λόγους της έφεσής τους και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, καθόσον θα οδηγούσαν στο αποτέλεσμα ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ και στη μη αναπροσαρμογή του συνομολογημένου και καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος.

Ο λόγος αυτός αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι οι μεν υπό στοιχεία α', β' και δ' ισχυρισμοί, εκτός του ότι το Εφετείο έλαβε αυτούς υπόψη και μετ' εκτίμηση των αποδείξεων τους απέρριψε, δεχόμενο ότι είναι αναγκαία η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος και του υπομισθώματος σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, δεν αποτελούν "πράγματα" κατά την προεκτεθείσα έννοια της διάταξης του αριθμού 8 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, αλλά αιτιολογημένη άρνηση των συγκροτούντων την ιστορική βάση της αγωγής πραγματικών περιστατικών, για την οποία (άρνηση) δεν ιδρύεται ο παραπάνω λόγος, ο δε υπό στοιχείο γ' ισχυρισμός δεν συνιστά "πράγμα" κατά την έννοια της ως άνω διάταξης, καθόσον ανήκει στην κυριαρχική κρίση του δικαστηρίου της ουσίας το ζήτημα της συνεκδίκασης περισσοτέρων ενώπιόν του εκκρεμών δικών.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, εφόσον δεν υπάρχει άλλος αναιρετικός λόγος προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που κατέθεσαν οι αναιρεσείοντες για την άσκηση της αιτήσεως αναιρέσεως, στο Δημόσιο Ταμείο. Τέλος, πρέπει να καταδικαστούν οι αναιρεσείοντες, λόγω της ήττας τους, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19-1-2018 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 1604/2017 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ. Και Διατάσσει να εισαχθεί στο Δημόσιο Ταμείο το παράβολο, που κατατέθηκε για την ως άνω αίτηση αναίρεσης.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 4 Απριλίου 2019. ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Μαΐου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ