Supreme Court allows appeal against land ownership ruling in border area due to lack of retrospective permit validity.

Απόφαση 527 / 2021 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 527/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ασπασία Μαγιάκου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Παρασκευή Καλαϊτζή, Γεώργιο Παπανδρέου, Αναστασία Περιστεράκη, Μαρουλιώ Δαβίου-Απέργη - Εισηγήτρια, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 4 Νοεμβρίου 2020, με την παρουσία και του Γραμματέα Παναγιώτη Μπούκη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ε. Δ. του Ι., κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Σάββα Μαγουλά και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Δ. Μ. του Χ., κατοίκου Αθηνών, ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως λόγω της δικηγορικής του ιδιότητας και κατέθεσε προτάσεις, 2) Λ. Μ. του Γ., κατοίκου …, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Νικόλαο Ποταμιά με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 11-9-2008 αγωγή του ήδη α' αναιρεσιβλήτου και την από 10-3-2009 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Νάξου και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 83/2010 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 105/2012 του Εφετείου Αιγαίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 19-6-2013 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Μαρουλιώ Δαβίου-Απέργη ανέγνωσε την από 6-12-2019 έκθεση του κωλυομένου να μετάσχει στη σύνθεση του παρόντος Δικαστηρίου Αρεοπαγίτη Λάμπρου Καρέλου, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του πρώτου λόγου της από 19-6-2013 αίτησης αναίρεσης.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο α' αναιρεσίβλητος την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η υπό κρίση αίτηση αναιρέσεως στρέφεται κατά της 105/2012 αποφάσεως του Τριμελούς Εφετείου Αιγαίου. Με την απόφαση αυτή έγιναν δεκτές αντιμωλία των διαδίκων οι εφέσεις των αναιρεσιβλήτων κατά της 83/2010 οριστικής αποφάσεως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Νάξου, με την οποία είχε γίνει δεκτή διεκδικητική αγωγή του αναιρεσείοντος ενώ είχε απορριφθεί η συνεκδικαζόμενη αγωγή του πρώτου αναιρεσιβλήτου περί αναγνωρίσεως ότι το επίδικο ακίνητο είναι νόμιμα μισθωμένο στον ίδιο. Η αίτηση έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα κατά τις διατάξεις των άρθρων 495 παρ. 1 και 4 και 552 Κ. και 552,553,556,558,564,566 παρ. 1 Κ.Πολ.Δικ. Επομένως αυτή είναι παραδεκτή και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρα 571 και 577 Κ.Πολ.Δικ.).

Με το άρθρο μόνο του ΠΔ της 22/24 Ιουνίου 1927 " περί συμπληρώσεως του ν. 3250/1924 περί κυρώσεως του από 3.9.1924 Ν. Δ/τος περί απαγορεύσεως δικαιοπραξιών επί ακινήτων κλπ" ορίσθηκε στο εδάφιο 1, ότι: " ως παραμεθόριοι επαρχίαι του Κράτους θεωρούνται αι ήδη δια διαταγμάτων ούτω χαρακτηρισθείσαι ή και πάσα άλλη εν τω μέλλοντι ως παραμεθόριος χαρακτηρισθεισομένη δια διατάγματος εκδιδομένου μετ'απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου" και στο εδάφιο 2, ότι: "η παρ'αλλοδαπών φυσικών ή νομικών προσώπων απόκτησις κυριότητος ή ετέρου εμπραγμάτου δικαιώματος, πλην υποθήκης, επί ακινήτων κτημάτων κειμένων εις παραμεθορίους περιοχάς του Κράτους, απαγορεύεται επί ποινή απολύτου ακυρότητος της σχετικής δικαιοπραξίας και επί ταις εν εδαφίω 7 του παρόντος αναγραφομέναις ποιναίς".

Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει, ότι απαγορεύεται η με οποιοδήποτε τρόπο απόκτηση από αλλοδαπό κυριότητας σε ακίνητο παραμεθόριας περιοχής, όχι μόνο με δικαιοπραξία, όπως ρητά στο κείμενο των διατάξεων αυτών αναφέρεται, αλλά, για την ταυτότητα του νομικού λόγου και με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη, αφού και αυτή επάγεται την απόκτηση κυριότητας.

Και τούτο, διότι, με την αντίθετη εκδοχή, θα μπορούσε να ματαιωθεί ο σκοπός του νομοθέτη, που συνίσταται στη διαφύλαξη της εθνικής ασφάλειας της Χώρας. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 11 του νόμου 1540/1985 "την ακυρότητα δικαιοπραξιών που καταρτίσθηκαν μέχρι τη δημοσίευση του νόμου αυτού, κατά παράβαση του άρθρου 2 παρ. 4 του ν. 3250/1924, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το ΠΔ 22/24 Ιουνίου 1927, καθώς και του άρθρου 1 του ΑΝ 1366/1938, μπορεί να επικαλεσθεί μόνο το Δημόσιο.

Η επίκληση της ακυρότητας γίνεται αποκλειστικά με έγερση αγωγής εναντίον του αγοραστού ή των ειδικών ή καθολικών διαδόχων του", ενώ, κατά το άρθρο 12 παρ. 3 του ίδιου νόμου, "οι διατάξεις των άρθρων 11 και 12 εφαρμόζονται και στις εκκρεμείς υποθέσεις, εφόσον δεν έχει εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση". Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει, ότι η ρύθμισή τους αφορά όλες τις δικαιοπραξίες που καταρτίσθηκαν μέχρι τη δημοσίευση του νόμου αυτού (1540/1985), κατά παράβαση του άρθρου 2 παρ. 4 του ν. 3250/1924, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το ΠΔ 22/24 Ιουνίου 1927, καθώς και του άρθρου 1 του ΑΝ 1366/1938, που αναφέρεται στο παραπάνω ΠΔ 22/24.6.1927 και όχι μόνο τις δικαιοπραξίες μεταβίβασης, με αιτία την πώληση, στις οποίες αναφέρεται το εδάφιο β' της ίδιας παραγράφου και η παράγραφος 2 επ., γιατί η αναφορά αυτή έγινε επειδή ο νομοθέτης θέλησε να ρυθμίσει ειδικότερα την τύχη του ακινήτου και του τιμήματος των πωλήσεων.

Η ρύθμιση, εξάλλου, αυτή αφορά και την απαγόρευση απόκτησης από αλλοδαπό κυριότητας ακινήτου παραμεθόριας περιοχής με χρησικτησία, εφόσον και σε αυτή την περίπτωση, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, δεν ενδείκνυται η γενική και αδιάκριτη επέλευση της ακυρότητας, αλλά επιβάλλεται αυτή αναφορικά μόνο με τις χρησικτησίες που είχαν ήδη συμπληρωθεί κατά τη δημοσίευση του παραπάνω νόμου, για τις οποίες το Δημόσιο μπορεί να επικαλεσθεί την ακυρότητα (σχετική ακυρότητα), όταν συντρέχει επαρκής για τούτο λόγος.

Επομένως, η παρ. 1 του άρθρου 11 του νόμου 1540/1985, που έτρεψε αναδρομικά την ακυρότητα από απόλυτη, που ήταν πριν από το νόμο αυτό, σε σχετική μόνο υπέρ του Δημοσίου, εφαρμόζεται και για τη χρησικτησία, εφόσον, όμως, αυτή είχε συμπληρωθεί μέχρι τη δημοσίευση του εν λόγω νόμου (10.4.1985), περίπτωση που κατά τα κατωτέρω δεν συντρέχει εν προκειμένω.

Αντίθετα δεν εφαρμόζεται για τις χρησικτησίες, που δεν είχαν συμπληρωθεί μέχρι τον ανωτέρω χρόνο, αφού ο ίδιος ο νόμος (άρθρα 30 και 31 παρ. 2) καθιερώνει για τον μετέπειτα χρόνο, απόλυτη ακυρότητα (ΟλΑΠ 9/2001). Εξάλλου, με τα άρθρα 24 παρ. 1, 25 παρ. 1, 26 παρ. 1 και 30 του νόμου 1892/1990 " Για τον εκσυγχρονισμό και την ανάπτυξη", που περιλαμβάνονται στο Κεφάλαιο Β' με τίτλο "Δικαιοπραξίες στις παραμεθόριες περιοχές", ορίζονται τα εξής :

α) η νήσος Θήρα (άρθρο 24). Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων ή εταιρειών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους στις περιοχές αυτές.

Από την απαγόρευση εξαιρούνται οι συμβάσεις γονικής παροχής, μισθώσεις μέχρι έξη έτη, κανονισμός ορίων, διανομής κοινού και οι συμβάσεις μεταβιβάσεως ποσοστού εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων (άρθρο 25 παρ. 1). Φυσικά ή νομικά πρόσωπα Ελληνικής ιθαγένειας και ομογενείς στους οποίους περιλαμβάνονται και οι Κύπριοι, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν την ιθαγένεια ενός των κρατών μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων, μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης της παρ. 1 του προηγούμενου άρθρου με αίτησή τους, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο (άρθρο 26 παρ. 1).

Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε επιτροπή που συνιστάται...σε κάθε νομό με απόφαση του Νομάρχη (άρθρο 26 παρ. 1γ). Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού είναι απολύτως άκυρες (άρθρο 30 εδάφιο α).Από την ισχύ του νόμου αυτού καταργείται ο αν 1366/1938 (άρθρο 31 παρ. 1). Από τις διατάξεις αυτές συνάγονται τα ακόλουθα:

Κατ'αρχήν δικαιοπραξία εν ζωή είτε μονομερής είτε σύμβαση είτε ενοχική είτε εμπράγματη, που έχει ως αντικείμενο τη σύσταση υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων, ημεδαπών ή αλλοδαπών, οποιουδήποτε εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος σε ακίνητο παραμεθόριας περιοχής, μεταξύ των οποίων και η νήσος Θήρα απαγορεύεται εκτός από τις παραπάνω δικαιοπραξίες που εξαιρούνται ρητά από το νόμο και για τις οποίες δεν πρόκειται στην κρινόμενη υπόθεση. 'Όμως, για φυσικά ή νομικά πρόσωπα, που έχουν Ελληνική ιθαγένεια ή ιθαγένεια κράτους - μέλους της Ευρωπαϊκής 'Ενωσης, καθώς και για ομογενείς, αίρεται η απαγόρευση και είναι δυνατή η απόκτηση εμπραγμάτων ή ενοχικών δικαιωμάτων σε ακίνητα παραμεθόριων περιοχών με απόφαση της προβλεπόμενης αρμόδιας Διοικητικής Επιτροπής, που εκδίδεται μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο. 'Ετσι με το νόμο 1892/1990 δεν διευκολύνθηκε η κτήση κυριότητας σε ακίνητα παραμεθόριων περιοχών, ούτε κατά βάση άλλαξε το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει για τις περιοχές αυτές, καθόσον υπό το καθεστώς του αρχικού νόμου (ΠΔ 22/24.6.1927) η απαγόρευση αφορούσε αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα, στη συνέχεια, ο α.ν. 1366/1938 επεξέτεινε την απαγόρευση και σε ημεδαπά πρόσωπα, πλην όμως πρόσωπα με ελληνική ιθαγένεια μπορούσαν να ζητήσουν να αρθούν οι απαγορεύσεις με την έκδοση ειδικής άδειας ( άρθρο 2.2.).

Δηλαδή, στην πράξη η απαγόρευση ίσχυε για τους αλλοδαπούς για τους οποίους προβλεπόταν άλλος δυσμενέστερος, τρόπος άρσης απαγόρευσης, ενώ με το νόμο 1892/1990 παρέμεινε μεν η απαγόρευση κτήσης εμπραγμάτων και ενοχικών δικαιωμάτων σε ακίνητα παραμεθόριων περιοχών, διευρύνθηκε όμως ο κύκλος των προσώπων που μπορούσαν να ζητήσουν την άρση των απαγορεύσεων, έτσι ώστε, λόγω προσαρμογής προς τις υποχρεώσεις της Χώρας προς την Ευρωπαϊκή 'Ενωση, πρόσωπα που έχουν την ιθαγένεια κράτους - μέλους της εξομοιώθηκαν με τους ημεδαπούς.

Ωστόσο, το καθεστώς ελέγχου στις παραμεθόριες περιοχές παρέμεινε το ίδιο (ελεγχόμενη απόκτηση κυριότητας και λοιπών εμπραγμάτων δικαιωμάτων). Δηλαδή, και υπό το καθεστώς του νόμου 1892/1990 ημεδαποί και πολίτες κράτους - μέλους της Ευρωπαϊκής 'Ενωσης δεν μπορούν να αποκτήσουν κυριότητα (ούτε με δικαιοπραξία, ούτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία) σε ακίνητο παραμεθόριας περιοχής, εκτός αν επιτραπεί από την αρμόδια επιτροπή με τη χορήγηση άδειας.

Δικαιοπραξία που συνάπτεται χωρίς την προηγούμενη άρση της απαγόρευσης θεωρείται ότι έγινε κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού και είναι απολύτως άκυρη, ως σύμβαση απαγορευμένη, της οποίας το περιεχόμενο αντίκειται σε κανόνες δημοσίας τάξεως, όπως είναι οι εν λόγω διατάξεις του νόμου 1892/1990. Οι ως άνω περιορισμοί, που θεσπίσθηκαν με βάση την ίση μεταχείριση ημεδαπών και υπηκόων των άλλων κρατών-μελών της Κοινότητας για λόγους δημοσίου συμφέροντος, ενόψει συγκεκριμένων προβλημάτων που αντιμετωπίζει η Ελλάδα στις σχέσεις της από τρίτες χώρες, έγκεινται στην κατοχύρωση της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας, μέσω των νομοθετικών περιορισμών κτήσεως ή χρήσεως και εκμεταλλεύσεως ακινήτων κειμένων στις παραμεθόριες περιοχές, από πρόσωπα ανεπιθύμητα, ημεδαπούς και αλλοδαπούς.

Σκοπός του νομοθέτη είναι ο περιορισμός της ελευθερίας των συναλλασσομένων να αποκτήσουν δυνατότητα χρησιμοποιήσεως ακινήτου κειμένου στις παραμεθόριες περιοχές με κατάρτιση σύμβασης εν ζωή είτε ενοχικής είτε εμπράγματης, πριν ή εκδοθεί απόφαση της ως άνω αρμοδίας διοικητικής Αρχής (Επιτροπής) για άρση της απαγόρευσης κατάρτισης τέτοιας συμβάσεως.

Ειδικότερα, με τις απαγορεύσεις του άρθρου 25 του άνω νόμου περιορίζεται αφενός η εξουσία του προσώπου να απαλλοτριώσει το εμπράγματο δικαίωμά του, μεταβιβάζοντας ή επιβαρύνοντάς το, αφετέρου στην περίπτωση των ενοχικών συμβάσεων περιορίζεται η εξουσία καρπώσεως και γενικότερα απολαύσεως του ακινήτου, δηλαδή, περιστέλλεται η δυνατότητα ασκήσεως εξουσιών που απορρέουν από το δικαίωμα της κυριότητας.

Αντίθετα, για τον επιθυμούντα να αποκτήσει εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα σε ακίνητο που βρίσκεται σε παραμεθόριες περιοχές, περιορίζεται απλώς η φυσική ελευθερία προσβάσεως (μέσω συμβάσεως) σε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα επί παραμεθορίου ακινήτου. Καθένας, επομένως, εκ των συμβαλλομένων που επιθυμεί να συμβληθεί σε μια από τις ως άνω δικαιοπραξίες, καθόσον μέρος αυτής καταλαμβάνεται από τους άνω περιορισμούς, δικαιούται να ζητήσει την άρση των περιορισμών και τη χορήγηση της αδείας της διοικητικής αρχής, προκειμένου να αποκτήσει δικαίωμα (εμπράγματο ή ενοχικό).

Η άδεια της διοικητικής αρχής αποτελεί, σύμφωνα με το άρθρο 30 του Ν.1892/1990, σε συνδυασμό με το άρθρο 174 ΑΚ, στοιχείο του κύρους της σκοπούμενης δικαιοπραξίας και δεν μπορεί, κατ'αρχήν, να καταρτισθεί εγκύρως η σύμβαση (υποσχετική και εκποιητική) χωρίς την εκ των προτέρων θετική απόφαση της διοικήσεως. Εξάλλου, ο σκοπός της νομοθεσίας για τον έλεγχο της κτήσης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητα παραμεθόριων περιοχών, που, όπως προαναφέρθηκε, είναι η διαφύλαξη της κρατικής εθνικής ασφάλειας, είναι υπέρτερος του σκοπού των διατάξεων για τη χρησικτησία, ειδικά την έκτακτη, που αποβλέπει στην οικονομική αξιοποίηση του ακινήτου και στην επιβράβευση της μακροχρόνιας εκμετάλλευσής του.

Η ύπαρξη της ανωτέρω αδείας πρέπει να υπάρχει κατά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, αφού για την έκδοσή της η αρμόδια Επιτροπή σταθμίζει τις περιστάσεις που υπάρχουν κατά τον κρίσιμο αυτό χρόνο, από την άποψη της προστασίας των συμφερόντων της εθνικής ασφάλειας της Χώρας, για τη χορήγησή της ή μη στον ενδιαφερόμενο.

Μεταγενέστερη, δε, τυχόν χορήγηση της άδειας μετά την κατάρτιση της (άκυρης) δικαιοπραξίας δεν θεραπεύει την ακυρότητα, δηλαδή, δεν επέρχεται θεραπεία αυτής ούτε με την πάροδο του χρόνου ούτε με συναφείς επικυρωτικές δηλώσεις βουλήσεως των συμβληθέντων μερών που κατά τον ΑΚ (άρθρο 183) δεν είναι ικανές να προσδώσουν εκ νέου ισχύ στην άκυρη σύμβαση ούτε με τυχόν εκπλήρωση των υποχρεώσεων από την άκυρη σύμβαση, ούτε με την μεταγενέστερη ex nunc νομοθετική άρση των λόγων, που προκάλεσαν την ακυρότητα και, συνεπώς, εφόσον η μεταγενέστερη χορήγηση της άδειας δεν επάγεται την αναδρομική επικύρωση της (άκυρης) δικαιοπραξίας θα πρέπει αυτή, εφόσον είναι ακόμη δυνατόν, να επαναληφθεί.

Η αναδρομική επικύρωση των άκυρων δικαιοπραξιών περιορίστηκε, κατά τη σχετική βούληση του νομοθέτη, αποκλειστικά στις δικαιοπραξίες που αναφέρονται στο άρθρο 8 του νόμου 1892/1990, ήτοι σε εκείνες που καταρτίστηκαν χωρίς άδεια της Επιτροπής από την έναρξη της ισχύος του νόμου αυτού (31.7.1990) μέχρι και 31.8.1990 και οι οποίες καθίστανται έγκυρες, εφόσον μεταγενέστερα αποκτηθεί η άδεια αυτή.

Η απόλυτη ακυρότητα των δικαιοπραξιών που καταρτίσθηκαν χωρίς να προηγηθεί η έκδοση αδείας της διοικητικής αρχής πλήττει όχι μόνο την εκποιητική δικαιοπραξία του άρθρου 1033 ΑΚ, αλλά και την υποσχετική δικαιοπραξία (πώληση, προσύμφωνα κλπ), ώστε και η ανάληψη υποχρέωσης για μεταβίβαση ακινήτου παραμεθόριας περιοχής να είναι άκυρη, ήτοι η ακυρότητα πλήττει όλη τη δικαιοπραξία και όχι μόνο την παροχή.

Η απαγόρευση αυτή, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, ισχύει και υπό το καθεστώς του νόμου 1892/1990, για την κτήση κυριότητας στα παραπάνω ακίνητα και με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, καθόσον ο πρωτότυπος αυτός τρόπος κτήσης κυριότητας προϋποθέτει, εκτός από την πάροδο του χρόνου και την ιδιότητα του πράγματος ως δεκτικού χρησικτησίας, την οποία δεν έχουν τα ακίνητα αυτά (παραμεθόρια) χωρίς την παραπάνω άδεια.

Μολονότι, δε, η μεταβίβαση της νομής δεν περιλαμβάνεται μεταξύ των ρητά απαγορευμένων στο νόμο δικαιοπραξιών, αφού αυτή (νομή) δεν είναι ούτε εμπράγματο, ούτε ενοχικό δικαίωμα, ωστόσο, σύμφωνα με το σκοπό του νόμου, που είναι όχι μόνο η απαγόρευση κάθε δικαιοπραξίας, αλλά και κάθε πράξης νομικά κρίσιμης για την κτήση κυριότητας, περιλαμβάνει και αυτή, διότι η μεταβίβασή της εγκυμονεί τους ίδιους κινδύνους για την εθνική ασφάλεια με τη μεταβιβαστική εμπραγμάτου ή ενοχικού δικαιώματος δικαιοπραξία.

Τούτο σημαίνει ότι η κτητική παραγραφή δεν αρχίζει αν ο χρησιδεσπόζων σε ακίνητο παραμεθόριας περιοχής δεν έχει εφοδιασθεί με την παραπάνω άδεια. Περαιτέρω, η άδεια, ως διοικητική πράξη, δεν έχει αναδρομική ισχύ. Και τούτο, διότι, σύμφωνα με γενική αρχή του διοικητικού δικαίου, οι διοικητικές πράξεις ισχύουν για το μέλλον, εκτός αν ειδικά επιτρέπεται να ανατρέχει η ισχύς τους στο παρελθόν, όπως έγινε με το προαναφερθέν άρθρο 8 του νόμου 1892/1990 για τις δικαιοπραξίες που έγιναν χωρίς άδεια της Επιτροπής το διάστημα από 31.7.1990 μέχρι 31.8.1990.

Για τις διοικητικές πράξεις ισχύει η αρχή της μη αναδρομικότητας. Κατά την έννοια της αρχής αυτής, κάθε διοικητική πράξη ισχύει για τον εφεξής, από της έκδοσής της, χρόνο και δεν έχει αναδρομική (ανατρέχουσα) ισχύ. Τα έννομα, δηλαδή, αποτελέσματά της δεν μπορούν να ανατρέξουν σε χρόνο προγενέστερο από την έκδοσή της ή την κοινοποίησή της, εκτός αν ο νόμος, με εξουσιοδότηση του οποίου εκδίδεται η διοικητική πράξη το επιτρέπει.

Ενόψει τούτων, με τη λήψη της παραπάνω άδειας του άρθρου 26 του νόμου 1892/1990, ο κάτοχός της δεν μπορεί να προσμετρήσει το χρόνο που διήνυσε στη νομή του ακινήτου πριν από την έκδοση της αδείας, ώστε να συμπληρώσει το χρόνο χρησικτησίας (ΑΠ 306/2017, Α.Π. 568/2013). Μετέπειτα εκδόθηκε ο ν. 3978/2011, με το άρθρο 114 παρ. 2 του οποίου αντικαταστάθηκε το ως άνω άρθρο 25 παρ. 1 ν. 1892/1990 και έτσι ορίζεται πλέον ότι: " Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιριών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές".

Σύμφωνα, δε, με την παράγραφο 3 του ιδίου ως άνω άρθρου: "το άρθρο 26 του ν. 1892/1990 αντικαθίσταται ως εξής: Ι.α. Φυσικά ή νομικά πρόσωπα που δεν ανήκουν στις κατηγορίες της παραγράφου 1 του άρθρου 25 μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης για τις παραμεθορίους περιοχές με αίτηση τους, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο, β.

Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε επιτροπή, που συνιστάται, γ. Η απαγόρευση αίρεται με απόφαση της επιτροπής. 2. Αιτήσεις, που έχουν ήδη υποβληθεί και επί των οποίων δεν έχει εκδοθεί απόφαση της διοίκησης εξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος". Τέλος, στο άρθρο 114 § 4 περ. β` του άνω νόμου ορίζεται ότι: "β.

Στην παράγραφο 1 του άρθρου 31 του ν. 1892/1990 προστίθεται εδάφιο β` ως εξής: β. Κάθε γενική και ειδική διάταξη που αντίκειται στις διατάξεις του νόμου αυτού ή ρυθμίζει τα ίδια θέματα με διαφορετικό τρόπο καταργείται, εκτός των περιπτώσεων στις οποίες ρητά προβλέπεται, στις διατάξεις του νόμου αυτού, ότι ειδικές διατάξεις διατηρούνται σε ισχύ".

Σύμφωνα, επομένως, με τη νέα αυτή ρύθμιση, που ισχύει από 16.6.2011, φυσικά ή νομικά πρόσωπα με ιθαγένεια ή έδρα εντός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών μπορούν να αποκτήσουν οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, χωρίς να απαιτείται απόφαση διοικητικής αρχής.

Η κατάργηση των περιορισμών αφορά και στις μισθώσεις ακινήτων, οι οποίες πλέον συνάπτονται ελεύθερα μεταξύ των εμπιπτόντων στις παραπάνω κατηγορίες προσώπων, χωρίς να απαιτείται άδεια της προβλεπόμενης επιτροπής, η οποία ήταν αναγκαία για το πέραν της εξαετίας διάστημα κύρος των μισθώσεων υπό τις προϊσχύουσες διατάξεις του ν. 1892/1990.

Ο ως άνω νέος νόμος δεν περιέχει ρητή και ειδική διάταξη για αναδρομική ισχύ, ώστε να καταλαμβάνει και τις εμπράγματες και ενοχικές δικαιοπραξίες επί ακινήτων κειμένων στις παραμεθόριες περιοχές που είχαν συναφθεί υπό το προγενέστερο νομικό καθεστώς χωρίς άδεια (και επομένως ήταν απολύτως άκυρες), προκειμένου να καταστούν αναδρομικά έγκυρες.

Ειδικότερα, δεν καταλαμβάνει εμπράγματες ή ενοχικές δικαιοπραξίες, για τις οποίες δεν είχε ληφθεί άδεια της επιτροπής για την άρση του περιορισμού κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990, υπό το καθεστώς του οποίου είχαν συναφθεί. Ούτε πάλι με το άρθρο 114 παρ. 2 του ν. 3978/2011, που αντικατέστησε το άρθρο 25 Ν. 1892/1990, προβλέπεται μεταβατική διάταξη αναφερόμενη στο κύρος των προ αυτού εμπραγμάτων δικαιοπραξιών, που καταρτίστηκαν χωρίς προηγούμενη άδεια, ή στο κύρος των κατά την έναρξη ισχύος του ευρισκόμενων σε εξέλιξη μισθωτικών συμβάσεων.

Η μόνη μεταβατική διάταξη είναι εκείνη του άρθρου 114 παρ. 3 κατά την όποια "αιτήσεις, που έχουν ήδη υποβληθεί και επί των οποίων δεν έχει εκδοθεί απόφαση της διοίκησης εξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος", η οποία -ως εκ του όλου περιεχομένου της διατάξεως συνάγεται- αναφέρεται σε αιτήσεις φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών που είχαν υποβληθεί προ της 16.6.2011.

Τέλος, ούτε ερμηνευτικά μπορεί να συναχθεί από το όλο πλέγμα των νέων διατάξεων (σε συνδυασμό με το επιδιωκόμενο σκοπό του νομοθέτη, που είναι η πλήρης απελευθέρωση των συναλλαγών στα παραμεθόρια ακίνητα για τους υπηκόους των κρατών-μελών της ΕΕ και των κρατών της ΕΖΕΣ) νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος, πράγμα άλλωστε που θα ανέτρεπε επελθούσες ακυρότητες εμπραγμάτων δικαιοπραξιών (ΑΠ 1883/2017).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση, για ευθεία παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, επιτρέπεται, αν το δικαστήριο της ουσίας ερμήνευσε εσφαλμένα τον κανόνα αυτό, του προσέδωσε δηλαδή έννοια διαφορετική από την αληθινή ή δεν τον εφάρμοσε ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις εφαρμογής του ή τον εφάρμοσε, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, απαιτώντας περισσότερα ή αρκούμενο σε λιγότερα, αντίστοιχα, στοιχεία από όσα αξιώνει ο νόμος για την εφαρμογή του ή αν τον εφάρμοσε εσφαλμένα (ΟλΑΠ 7/2006).

Αν το δικαστήριο απεφάνθη για την ουσία της υπόθεσης, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται βάσει των πραγματικών περιστατικών που ανέλεγκτα δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και της υπαγωγής αυτών στο νόμο. Ιδρύεται δε ο παραπάνω λόγος, αν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή αν δεν τον εφάρμοσε, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε, αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΟλΑΠ 4/2018).

Με τον παραπάνω λόγο ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση της νομιμότητας της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, κυρία παρέμβαση, ένσταση κλπ ορθά απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή στην ουσία (ΟλΑΠ 10/2011).

Στην προκειμένη περίπτωση από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης 105/2012 απόφασης (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ), προκύπτει ότι το Εφετείο Αιγαίου που την εξέδωσε δέχτηκε με αυτή, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), τα ακόλουθα : "ο ενάγων της πρώτης αγωγής Ε. Δ. από εξ αδιαθέτου κληρονομία της αποβιωσάσης κατά το έτος 1982 μητέρας του Μ.

Μ. χήρας Ι. Δ., την οποία αποδέχθηκε και μετέγραψε τη σχετική πράξη αποδοχής της κληρονομίας, μεταξύ άλλων ακινήτων, απέκτησε την κυριότητα ενός αγροτεμαχίου - αμπελιού, το οποίο είναι ήδη οικόπεδο. Το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται στη θέση "..." του οικισμού της ..., έχει έκταση 2.003,65 τμ και όχι 2.711,12 τμ, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται ο παραπάνω ενάγων με την αγωγή του και αποτυπώνεται στο από Μαρτίου 2008 τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού, που ενσωματώνεται στην από 11.9.2008 δεύτερη αγωγή του ενάγοντος-εναγομένου Δ.

Μ. και συνορεύει με τις αναφερόμενες στο ως άνω τοπογραφικό ιδιοκτησίες. Το ανωτέρω ακίνητο ο Ε. Δ. στις 7.1.1986 το πώλησε ατύπως στο ζεύγος των Γερμανών υπηκόων E. H. και G. S. αντί συμφωνηθέντος τιμήματος 10.000 μάρκων, το οποίο και καταβλήθηκε στον ως άνω πωλητή. Ωστόσο, παρά την καταβολή του τιμήματος τα συμβαλλόμενα μέρη δεν προχώρησαν στην ολοκλήρωση της μεταβίβασης του επιδίκου με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, καθώς αυτό βρίσκεται σε περιοχή (…) που είναι χαρακτηρισμένη ως παραμεθόριος και δεν είναι δυνατή η απόκτηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων από αλλοδαπό, χωρίς προηγούμενη άρση της απαγόρευσης από τη διοίκηση. 'Ετσι προς απόδειξη της σύμβασης πώλησης του ως άνω ακινήτου, καταρτίσθηκαν από τους συμβαλλομένους, δύο ιδιωτικά συμφωνητικά που υπογράφηκαν από αυτούς, με ημερομηνία 7-1-1986, εκ των οποίων το ένα συντάχθηκε στη Γερμανική γλώσσα, του οποίου προσκομίζεται νόμιμη μετάφραση στην Ελληνική γλώσσα και το άλλο στην Ελληνική γλώσσα, που έχει τον τίτλο "πωλητήριο ακινήτου".

Στα εν λόγω ιδιωτικά συμφωνητικά, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται από τους διαδίκους, αναφέρεται ρητά ότι ο Ε. Δ. πωλεί στο προαναφερθέν ζεύγος των Γερμανών υπηκόων ένα αγροτεμάχιο εκτάσεως χιλίων τετραγωνικών μέτρων που βρίσκεται στην ανωτέρω θέση, αντί του ανωτέρω τιμήματος, εκ του οποίου έλαβε προκαταβολικά το ποσό των 5.000 μάρκων και ότι τα υπόλοιπα θα τα λάβει, με χρηματική εμβάσματα μέσω τραπέζης από τη Γερμανία και ότι αυτοί μπορούν να χρησιμοποιήσουν το πωληθέν ακίνητο όπως θέλουν.

Εν προκειμένω ο Ε. Δ. ισχυρίζεται με την αγωγή του ότι δεν καταρτίσθηκε μεταξύ αυτού και των προαναφερομένων αλλοδαπών, σύμβαση πωλήσεως του παραπάνω ακινήτου, αλλά σύμβαση χρησιδανείου τμήματος 1000 τμ. Ο ανωτέρω όμως ισχυρισμός του, διαψεύδεται πλήρως από το περιεχόμενο των πιο πάνω ιδιωτικών συμφωνητικών, στα οποία αναφέρεται ρητά ότι αυτός πώλησε στο εν λόγω ζεύγος των Γερμανών υπηκόων, το παραπάνω ακίνητό του, στους οποίους παρέδωσε τη νομή και κατοχή του αντί τιμήματος 10.000 μάρκων, εκ των οποίων έλαβε προκαταβολικά 5.000 μάρκα και ότι τα υπόλοιπα θα τα λάβει από αυτούς με τραπεζικά εμβάσματα από τη Γερμανία, τα οποία και έλαβε και ότι ακόμη παραιτείται του δικαιώματος κυριότητάς του επί του ακινήτου αυτού.

Προκύπτει ακόμη από το περιεχόμενο των εν λόγω ιδιωτικών συμφωνητικών, ότι ο Ε. Δ. πώλησε ολόκληρο το προαναφερθέν ακίνητό του και δεν πώλησε μόνο ένα τμήμα αυτού 1.000 τμ, καθότι αν υπήρχε τέτοια συμφωνία (περί πωλήσεως τμήματος) θα αναφέρετο οπωσδήποτε (στα παραπάνω ιδιωτικά συμφωνητικά) ότι αυτός πωλεί και μεταβιβάζει τμήμα μείζονος ακινήτου του και επίσης θα αναφέρετο η θέση και τα όρια του πωληθέντος τμήματος σε σχέση με το μείζον ακίνητο.

Η αναφορά δε στα ως άνω ιδιωτικά συμφωνητικά, ότι το πωληθέν ακίνητο έχει έκταση 1.000 τμ, προφανώς έγινε από εσφαλμένο υπολογισμό της ακριβούς εκτάσεως του πωληθέντος από τους συμβληθέντες, λαμβανομένου υπόψη ότι η έκταση του πωληθέντος ακινήτου, δεν επιμετρήθηκε ούτε από τους ίδιους (τους συμβληθέντες) ούτε από κάποιο πολ.

μηχανικό, που θα συνέτασσε και σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα. Μετά την πώληση του παραπάνω ακινήτου, ο Ε. Δ., όπως προαναφέρθηκε παρέδωσε τη νομή και κατοχή του επιδίκου, στο προαναφερθέν ζεύγος των Γερμανών υπηκόων, οι οποίοι έκτοτε το ενέμοντο διανοία κυρίου και ασκούσαν επ'αυτού τις αρμόζουσες στη φύση του ακινήτου διακατοχικές πράξεις και ειδικότερα, το επισκέπτοντο και το επέβλεπαν για τυχόν καταπάτησή του από τρίτους.

Ακόμη δε με δαπάνες των ιδίων (του ζεύγους Γερμανών), αμέσως μετά, άρχισε και κτίστηκε σταδιακά επί του αγορασθέντος ακινήτου, μία ισόγεια οικία, με ισόγειο και πατάρι 180 τμ, καθώς και μία ισόγεια αποθήκη 38 τμ περίπου και ένα ακόμη ημιτελές κτίσμα. Επειδή όμως οι παραπάνω αλλοδαποί, σύμφωνα με τους ισχύοντες τότε νόμους δεν μπορούσαν να αποκτήσουν με παράγωγο τρόπο εμπράγματα δικαιώματα, σε ακίνητα που βρίσκονται σε παραμεθόριες περιοχές, όπως είναι η νήσος …, συμφωνήθηκε μεταξύ αυτών και του Ε.

Δ., η οικοδομική άδεια για την ανέγερση της παραπάνω οικίας και της αποθήκης να εκδοθεί εικονικά στο όνομα αυτού (Ε.Δ.), πράγμα το οποίο και έγινε και έτσι για την ανοικοδόμηση της εν λόγω οικίας και αποθήκης εκδόθηκαν οι …/7-1-1988 και .../24-7-1988 οικοδομικές άδειες του Πολεοδομικού Γραφείου .... Μετά την αποπεράτωση της παραπάνω οικίας, το ζεύγος των Γερμανών υπηκόων εγκαταστάθηκε και διέμενε συνεχώς σ'αυτήν, την οποίαν ενέμοντο και κατείχαν διανοία κυρίου και εμφανίζονταν πλέον στη ...

ως κύριος του οικοπέδου και της υπάρχουσας σ'αυτό οικίας και προέβαιναν σε όλες τις εργασίες συντήρησης αυτής και μετά τον θάνατο του E. H. που επήλθε την 1-1-2000 στην εν λόγω οικία διέμενε μόνη της η σύντροφός του Γ. Σ.. Η συννομή όμως αυτού επί του ακινήτου μεταβιβάσθηκε στους κληρονόμους του (άρθρο 983 ΑΚ). Στην εν λόγω οικία η Γ.

Σ. διέμενε μέχρι τις αρχές του έτους 2001, οπότε λόγω του προχωρημένου της ηλικίας της, αναχώρησε και εγκαταστάθηκε στην ιδιαίτερη πατρίδα της τη Γερμανία, η οποία όμως κατά τακτά χρονικά διαστήματα, ερχόταν στη ... για διακοπές και διέμενε σ'αυτήν. Πριν όμως την αναχώρησή της αυτή, δυνάμει του .../23.1.2001 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Χ.

Σ., διόρισε τον δεύτερο εναγόμενο Λ. Μ. ως αντιπρόσωπο, πληρεξούσιο και αντίκλητό της και έδωσε σ'αυτόν την εντολή να νέμεται, κατέχει, διαχειρίζεται και επιβλέπει το ως άνω ακίνητο με την υπάρχουσα σ'αυτό οικία, για λογαριασμό της, πράγμα το οποίο αυτός έπραξε από τότε. Τον Μάϊο του 2003 ο ενάγων της δεύτερης αγωγής Δ.

Μ. πληροφορηθείς ότι το παραπάνω ακίνητο προσφέρεται για εκμίσθωση ενδιαφέρθηκε για τη μίσθωσή του και για την εγκυρότητα της εν λόγω μισθώσεως, υπέβαλε πριν τη μίσθωση αυτού, σχετική αίτηση προς την επιτροπή του Επαρχείου ... (άρθρο 26 του Ν. 1892/1990) με την οποία ζήτησε να αρθεί ως προς το πρόσωπό του η απαγόρευση του άρθρου 25 του Ν. 1892/1990 και να του επιτραπεί να αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα ή δικαιώματα μισθώσεως άνω της εξαετίας επί του παραπάνω ακινήτου.

Η προαναφερθείσα Επιτροπή με την .../23.5.2003 απόφασή της, έκανε δεκτή την αίτησή του και του επέτρεψε να μισθώσει το εν λόγω ακίνητο. Μετά τη χορήγηση της παραπάνω αδείας, ο προαναφερθείς πληρεξούσιος και αντίκλητος της Γ. Σ., Λ. Μ. το επίδικο ακίνητο, εν γνώσει αυτής, το εκμίσθωσε στις 31-5-2003 ως αντιπρόσωπός της και για λογαριασμό της, προφανώς και για λογαριασμό των κληρονόμων του αποβιώσαντος συννομέως E. H., τη συννομή του οποίου επί του επιδίκου όπως και των κληρονόμων του, ουδέποτε αμφισβήτησε η Γ.

Σ., στον ενάγοντα της δεύτερης αγωγής Δ. Μ., αντί συμφωνηθέντος μισθώματος 1.500 ευρώ ετησίως, αναπροσαρμοζόμενο κατά 2% ετησίως, για χρονικό διάστημα δέκα (10) ετών, ήτοι μέχρι 31.5.2013, που κατά τη συμφωνία του με την παραπάνω εκμισθώτρια αυτός είχε δικαίωμα, πριν τη λήξη του πρώτου συμβατικού χρόνου, να την παρατείνει με μονομερή συμβολαιογραφική του δήλωση για άλλα 14 χρόνια, ήτοι μέχρι 31-5-2027.

Η σύναψη της παραπάνω σύμβασης μισθώσεως καταρτίσθηκε με το .../3.6.2003 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Χ. Σ., το οποίο ως αφορών μίσθωση υπερβαίνουσα τα εννέα έτη, μεταγράφηκε νομίμως (άρθρο 618 ΑΚ). Μετά την υπογραφή του ως άνω μισθωτηρίου ο ενάγων Δ. Μ. κατέχει και χρησιμοποιεί αυτό ως μισθωτής μέχρι την άσκηση της αγωγής του, χωρίς να ενοχληθεί από κανένα.

Ακολούθως η παραπάνω εκμισθώτρια Γ. Σ., με την από 28.11.2005 αίτησή της προς την Επιτροπή του Επαρχείου ..., ζήτησε την άρση της απαγόρευσης της παρ. 1 του άρθρου 25 του Ν. 1892/90 ως προς το πρόσωπό της, προκειμένου να της επιτραπεί να αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα επί του επιδίκου, το οποίον κατείχε και ενέμετο διανοία κυρίου πέραν της εικοσαετίας.

Η εν λόγω αίτησή της έγινε δεκτή και περαιτέρω η επιτροπή, με την .../8.12.2005 απόφασή της επέτρεψε να αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα επί του επιδίκου, τόσο με παράγωγο τρόπο, όσο και με πρωτότυπο (έκτακτη χρησικτησία). Το ακίνητο αυτό μετά τη χορήγηση του ως άνω πληρεξουσίου εγγράφου, το ενέμετο διανοία κυρίου μέσω του ως άνω αντιπροσώπου της Λ.

Μ., μέχρι την 10.3.2008, οπότε απεβίωσε και ακολούθως η συννομή της επ'αυτού μεταβιβάστηκε στους κληρονόμους της (άρθρο 983 ΑΚ). Από όσα εκτέθηκαν παραπάνω προκύπτει ότι από την 7-1-1986, οπότε ο ενάγων Ε. Δ. επώλησε ατύπως και παρέδωσε τη νομή και κατοχή του επιδίκου στη Γερμανίδα Γ. Σ. και τον επίσης Γερμανό σύντροφό της Ε.

Χ., αυτός αποξενώθηκε πλήρως από το ακίνητο αυτό και από τότε τη νομή και κατοχή διανοία κυρίου επ'αυτού, ασκούσαν οι προαναφερόμενοι Γερμανοί υπήκοοι και μετά τον θάνατο του Ε. Χ. την 1-1-2000, η συννομή αυτού επί του επιδίκου μεταβιβάστηκε στους κληρονόμους του, εξακολούθησε όμως η Γ. Σ. να νέμεται και να κατέχει το επίδικο και για λογαριασμό των ως άνω κληρονόμων του Ε.

Χ. μέχρι το θάνατό της, που επήλθε, όπως προαναφέρθηκε την 10.3.2008.

Συνεπώς με την άσκηση εικοσαετούς νομής από την 7.1.1986 έως 7.1.2007 η δικαιοπάροχος του ενάγοντος - εναγομένου Δ. Μ., Γ. Σ. από κοινού με τον ως άνω σύντροφό της και τους κληρονόμους του οι οποίοι υπεισήλθαν στη συννομή του επιδίκου, κατέστησαν συγκύριοι του επιδίκου με έκτακτη χρησικτησία, καθόσον μάλιστα αυτή (χρησικτησία) δεν διακόπηκε για κάποιο λόγο (απώλεια νομής ή έγερση διεκδικητικής εναντίον της αγωγής άρθρα 1048 και 1049 ΑΚ) μέχρι την 7-1-2007, ημεροχρονολογία κατά την οποία συμπληρώθηκαν 20 χρόνια νομής στο πρόσωπό της και έτσι ο Ε.

Δ. απώλεσε την κυριότητά του επί του επιδίκου. Το γεγονός δε ότι η Γ. Σ. μέχρι την 28-11-2005 δεν είχε λάβει την απαιτούμενη άδεια απόκτησης ακινήτου σε παραμεθόριες περιοχές δεν ασκεί, όπως αναφέρθηκε στη μείζονα σκέψη της παρούσας, έννομη επιρροή στην απόκτηση του επιδίκου από αυτήν και τους κληρονόμους του Ε.

Χ. με έκτακτη χρησικτησία, αφού είναι υπήκοοι χώρας μέλους της Ευρωπαϊκής 'Ενωσης, πολύ περισσότερο, εφόσον πριν τη συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας, ήρθησαν ως προς αυτήν οι απαγορεύσεις του Ν. 1892/1990 για την απόκτηση του επιδίκου ακόμη και με παράγωγο τρόπο (βλ. την .../8-12-2005 απόφαση της Επιτροπής του Επαρχείου ...

του άρθρου 26 Ν. 1892/1990). Συνακόλουθα, η ανωτέρω καταρτισθείσα σύμβαση μίσθωσης μεταξύ αυτής και του ενάγοντος-εναγομένου ήταν έγκυρη και ισχυρή. Επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίον με την εκκαλουμένη απόφαση, έκρινε ότι η Γ. Σ., δικαιοπάροχος του ενάγοντος-εναγομένου Δ. Μ., η οποία ενεργούσε και για λογαριασμό των άλλων συνομμέων, δεν κατέστη κυρία του επιδίκου με έκτακτη χρησικτησία και ότι ο Ε.

Δ. εξακολουθεί να είναι κύριος αυτού, τον οποίο και αναγνώρισε κύριο, και ότι περαιτέρω, η εν λόγω σύμβαση μίσθωσης ήταν άκυρη, έσφαλε στην ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και στην εκτίμηση των αποδείξεων..." Στη συνέχεια δε των παραδοχών του αυτών το Εφετείο, αφού δέχθηκε τις εφέσεις των αναιρεσιβλήτων, εξαφάνισε την εκκληθείσα 83/2010 απόφαση του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και απέρριψε ως αβάσιμη τη διεκδικητική του επιδίκου ακινήτου αγωγή του αναιρεσείοντος, ενώ δέχθηκε την αναγνωριστική της εγκυρότητας της μίσθωσης του ίδιου ακινήτου αγωγή του πρώτου αναιρεσιβλήτου. 'Ετσι που έκρινε και με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο παραβίασε ευθέως τις αναφερόμενες στη μείζονα σκέψη διατάξεις των άρθρων των άρθρων 2 ΑΚ, 114 παρ. 2 και 117 ν. 3978/2011, 24 παρ. 1, 25 παρ. 1, 26 παρ. 1, 30 του ν. 1892/1990 και 974, 976,1045 και 1051 ΑΚ.

Και τούτο, διότι εσφαλμένα έκρινε ότι η Γερμανίδα υπήκοος G. S., η οποία από το έτος 2005 εφοδιάσθηκε με την προβλεπόμενη από το άρθρο 26 του ν. 1892/1990 άδεια, ώστε να μπορέσει να αποκτήσει, κατ'εξαίρεση, ως έχοντας την ιθαγένεια χώρας -μέλους των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων, εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου που βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή, καθώς και τη νομή του, απέκτησε την κυριότητα αυτού με έκτακτη χρησικτησία, προσμετρώντας στο χρόνο νομής της και το διάστημα πριν από την απόκτηση της σχετικής άδειας, δηλαδή από το έτος 1983, κατά το οποίο αυτή δεν μπορούσε, διότι στερούνταν της πιο πάνω άδειας, να ασκεί νομή επί του επιδίκου, ενώ ο χρόνος που μεσολάβησε από τότε που αποκτήθηκε η μη έχουσα αναδρομική ισχύ άδεια (2005) μέχρι τον χρόνο θανάτου της G.

S. (2008) δεν αρκεί για τη συμπλήρωσή της, κατ'άρθρο 1045 ΑΚ, 20ετούς νομής έκτακτης χρησικτησίας, με αποτέλεσμα : 1) να μην έχει αποκτήσει η τελευταία δικαίωμα κυριότητας με πρωτότυπο τρόπο στο επίδικο ακίνητο, ώστε να καταλύσει το δικαίωμα κυριότητας που απέκτησε σε αυτό ο αναιρεσείων με παράγωγο τρόπο ούτε να της έχει μεταβιβάσει εγκύρως τη νομή του εν λόγω ακινήτου, όπως έγινε δεκτό με την προσβαλλόμενη απόφαση, δεδομένου ότι οι περιπτώσεις αυτές δεν καταλαμβάνονται από τις νεότερες ρυθμίσεις του ν. 3978/2011 (άρθ. 114 παρ. 2, 3, 4 περ.

β' αυτού ) περί άρσης των περιορισμών που είχαν τεθεί με τον ν. 1892/1990 (άρθ. 25 παρ. 1, 26 αυτού), οι οποίες δεν έχουν αναδρομική ισχύ και δεν καταλαμβάνουν τις εμπράγματες (συμπεριλαμβανομένων και των μεταβιβάσεων της νομής) και ενοχικές δικαιοπραξίες επί ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές που είχαν συναφθεί υπό το προγενέστερο νομικό καθεστώς χωρίς άδεια και 2) η G.

S., ως αντιπρόσωπος και για λογαριασμό της οποίας ενεργούσε ο δεύτερος αναιρεσίβλητος, να μην έχει στην κυριότητα ούτε στη νομή της το επίδικο κατά την εκμίσθωσή του στον πρώτο αναιρεσίβλητο, που καταρτίσθηκε μεταξύ τους. Το γεγονός δε αυτό ήταν σε γνώση της εκμισθώτριας (και όχι του αναιρεσείοντα), με βάση το .../3.6.2003 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Χ.Σ.

που μεταγράφηκε νόμιμα και την .../23.5.2003 απόφαση της Επιτροπής του άρθρου 25 του ν. 1892/1990,που επέτρεψε την απόκτηση του εν λόγω δικαιώματος.

Συνεπώς, πρέπει να γίνει δεκτός ο πρώτος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο προβάλλεται πλημμέλεια από τον αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγω της αναιρετικής εμβέλειας του οποίου παρέλκει η έρευνα των υπόλοιπων αναιρετικών λόγων. Κατόπιν αυτών, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο δευτεροβάθμιο δικαστήριο, εφόσον είναι δυνατή η συγκρότησή του από άλλους δικαστές εκτός από εκείνους που την εξέδωσαν (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να επιστραφεί το παράβολο σ'αυτόν που το κατέθεσε (άρθρ. 495 παρ 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητοι στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος, όπως αυτά προσδιορίζονται στο διατακτικό της παρούσας (άρθρ. 176, 183, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 105/2012 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αιγαίου.

Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου σ'εκείνον που το κατέθεσε.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, την οποία προσδιορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 13 Ιανουαρίου 2021.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 23 Απριλίου 2021.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ