Supreme Court allows appeal against eviction based on unacceptably delayed construction completion and debt. The court found the lower court erred in requiring excessive evidence for the delay defense.

Απόφαση 526 / 2022 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 526/2022

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

A2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Κρυσταλλίδου, Μαρία Ανδρικοπούλου, Κυριάκο Μπαμπαλίδη και Μαρί Δεργαζαριάν - Εισηγήτρια Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 25 Οκτωβρίου 2021, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ο. Ν. του Β. συζύγου Σ. Χ., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Νισύριο, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Κ. Γ. του Α., κατοίκου ..., 2) Μ. Γ. του Α., κατοίκου ..., 3) Ε. Γ. του Α., κατοίκου ..., 4) Α. Γ. του Α., κατοίκου ..., 5) Α. Γ. του Κ., κατοίκου ..., 6) Π. συζύγου Α. Γ., το γένος Π. Κ., κατοίκου ..., 7) Ε. Κ. του Α., κατοίκου ..., 8) Α. Κ. του Ι., κατοίκου ... και 9) Ε. Γ. του Ι., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Παπαδημητράκη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-01-2017 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 13396/2018 του ίδιου Δικαστηρίου, όπως αυτή διορθώθηκε με την υπ' αριθ. 15985/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και 20/2020 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης καθώς και της υπ' αριθμ. 13396/2018 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-02-2020 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με τη κρινόμενη από 17-2-2020 αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η αντιμωλία των διαδίκων εκδοθείσα, κατά την τακτική διαδικασία, με αριθμό 20/2020 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, με την οποία απορρίφθηκε κατ' ουσία η έφεση της εναγομένης και ήδη αναιρεσείουσας κατά της υπ' αριθ. 13396/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία είχε γίνει δεκτή ως κατ' ουσία βάσιμη η αγωγή των αναιρεσιβλήτων κατά της αναιρεσείουσας. Η αίτηση ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα και, συνεπώς, είναι παραδεκτή [άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566 παρ.1 ΚΠολΔ], πρέπει δε να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ.3 ΚΠολΔ).

Από τις διατάξεις των άρθρων 410, 411, 513 επ., 681 επ. και 974 επ. του ΑΚ προκύπτει, ότι η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να ανεγείρει, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, πολυώροφη οικοδομή σε οικόπεδο του πρώτου, ο οποίος υπόσχεται ότι, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, θα μεταβιβάσει, κατά κυριότητα, ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του προς τον εργολάβο ή σε κάποιον τρίτο, τον οποίο θα υποδείξει ο εργολάβος, που μπορεί να είναι και αυτός που προσυμφώνησε με τον εργολάβο την αγορά διαμερίσματος της ανεγειρόμενης οικοδομής, δεν αποτελεί την κατά τα άρθρα 410 και 411 ΑΚ γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου.

Συνεπώς, ο τρίτος που συνήψε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με τον εργολάβο, στο οποίο δεν μετείχε και ο οικοπεδούχος, δεν μπορεί να στραφεί κατά του τελευταίου και να αξιώσει τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος, έστω και αν έχει εξοφλήσει το προσυμφωνημένο τίμημα προς τον εργολάβο, με τον οποίο συμβλήθηκε.

Ο εργολάβος και, μόνον αυτός, δικαιούται να ζητήσει από τον οικοπεδούχο την εκπλήρωση της παροχής στον τρίτο - αγοραστή διαμερίσματος (ΟλΑΠ 1237/1982, ΟλΑΠ 850/1982). Κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πολυώροφης οικοδομής, νομέας εξακολουθεί να είναι ο οικοπεδούχος, στο όνομα του οποίου, με βάση την πιο πάνω ενοχική σχέση, ο εργολάβος ασκεί την κατοχή στο όλο ακίνητο (άρθ. 974, 980, 997 ΑΚ), εκτός αν με νεότερη, έστω άτυπη, σύμβαση μεταβιβαστεί η νομή οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιέρχεται στον εργολάβο ως αντάλλαγμα, μαζί με τα ποσοστά συννομής εξ αδιαιρέτου στο έδαφος που της αναλογούν, προς τον εργολάβο ή τον υποδεικνυόμενο απ` αυτόν τρίτο (ΑΠ 362/2021, ΑΠ 1792/2005, ΑΠ 1199/2004).

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 361, 374 παρ.1, 389, 397 και 686 παρ.1 ΑΚ προκύπτει, ότι αν συνομολογηθεί μεταξύ εργολάβου και εργοδότη η "ρήτρα εκπτώσεως", σε περίπτωση καθυστέρησης εκτέλεσης του έργου, αυτή έχει την έννοια ότι παρέχεται στον εργοδότη το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και από την περιέλευση της σχετικής δήλωσης στον εργολάβο καταργείται ex tunc η σύμβαση, αν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό.

Έκτοτε ο οικοπεδούχος δικαιούται να διαθέσει, για δικό του πλέον λογαριασμό, ελευθέρως προς τρίτους αγοραστές, τα εν λόγω διαμερίσματα που αντιστοιχούν στην εργολαβική αμοιβή, έστω και αν είχε προσυμφωνηθεί η μεταβίβασή τους σε τρίτο που είχε συμβληθεί με τον ήδη εκπεσόντα εργολάβο και είχε ήδη καταβληθεί προς εκείνον ολόκληρο το τίμημα (ΑΠ 1147/2011).

Όμως, η φύση και ο σκοπός της εργολαβικής σύμβασης με το σύστημα της αντιπαροχής, με την οποία σκοπείται, κυρίως, η σύσταση ιδιοκτησιών και η πώλησή τους, στη συνέχεια, σε τρίτους, αλλά και η συναλλακτική πρακτική, σύμφωνα με την οποία ο εργολάβος επιτυγχάνει, κατά πολύ, την αποπεράτωση της οικοδομής και την παράδοση του έργου, ήτοι και των περιερχομένων στους οικοπεδούχους οριζοντίων ιδιοκτησιών, με χρήματα που οι αγοραστές καταβάλλουν σ' αυτόν κατά την κατάρτιση σχετικού προσυμφώνου και μάλιστα κατά τη διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών, προβαίνοντας ουσιαστικά, με τον τρόπο αυτό σε έμμεση χρηματοδότηση του έργου, προς όφελος και των οικοπεδούχων, χωρίς την οποία πολλές φορές θα ήταν αμφίβολη η ολοκλήρωσή του, επιβάλλουν τη μέγιστη δυνατή προστασία του τρίτου, ιδιαίτερα στην περίπτωση που ο εργολάβος εγκατέλειψε ημιτελή την οικοδομή ή κηρύχθηκε έκπτωτος από τον οικοπεδούχο.

Κατά το άρθρο 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, ή οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου.

Τούτο συμβαίνει, ιδίως, όταν από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Μόνη η αδράνεια του δικαιούχου ή του δικαιοπαρόχου του για μακρό χρόνο και πάντως μικρότερο απ' αυτόν της παραγραφής, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μετέπειτα άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και σε αιτιώδη μεταξύ τους συνάφεια ευρισκόμενες, με βάση τις οποίες, καθώς και την αδράνεια του δικαιούχου, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης, που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και διατηρήθηκε για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ.

Δεν είναι πάντως απαραίτητο η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της διαμορφωμένης αυτής κατάστασης να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στον οφειλέτη, αλλά αρκεί να έχει και απλώς δυσμενείς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (Ολ ΑΠ 7/2002, ΟλΑΠ 8/2001). Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του, όμως, αυτή ότι ορισμένη συμπεριφορά υπερβαίνει, και μάλιστα προφανώς, τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο.

Ο Άρειος Πάγος, δηλαδή, ελέγχει μόνο αν τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας συνιστούν την προεκτεθείσα νομική έννοια του άρθρου 281 ΑΚ (Ολ. ΑΠ 2/2019, Ολ 8/2018, ΑΠ 7/2002). Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμός 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνον αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου.

Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα (Ολ. Α.Π. 4/2005), η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, όταν προσδίδεται στον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου έννοια διαφορετική από την αληθινή έννοιά του, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών γεγονότων που δέχθηκε ανέλεγκτα το Δικαστήριο στον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου (Ολ.

Α.Π. 8/2006, ΑΠ 1388/2021, ΑΠ 1182/2020).

Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο δέχθηκε, με την προσβαλλομένη απόφασή του, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Η Ε. Κ. και Α. Γ., ήταν συγκύριοι, συννομείς και συγκάτοχοι (αρχικά κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου 22,916% ο Α. και 27,085% εξ αδιαιρέτου η Ε.) του υπ' αριθ. 1052 αγρού Ε' κατηγορίας, συνολικής έκτασης 7.240 τμ.

κείμενου στην κτηματική περιοχή της πρώην Κοινότητας ....., Με την με αριθμό 69 πράξη εφαρμογής της πολεοδομικής μελέτης τμήματος του οικισμού ...,... το παραπάνω ακίνητο απέκτησε την ιδιότητα του αστικού ακινήτου, ήτοι κατέστη οικόπεδο που βρίσκεται στο με αριθμό ..., φέρει αριθμό οικοπέδου…, έχει έκταση 2.385,61 τμ,....

Κατόπιν της δημιουργίας του ανωτέρω αυτοτελούς αστικού ακινήτου, ως μοναδικοί εξ αδιαιρέτου συγκύριοι και συννομείς ορίσθηκαν ο Α. Γ. και η Ε. Κ. και τα ποσοστά της συνιδιοκτησίας και συννομής ανήλθαν σε 42,62% και 57,38%, αντίστοιχα. Εν συνεχεία, δυνάμει του υπ' αριθμ. 15.859/16-10-2007 προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών οικοπέδου και προσυμφώνου σύμβασης εργολαβίας της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Μαρίας Γυφτέα, οι ανωτέρω συνήψαν με τον Κ.

Κ...., αρχιτέκτονα μηχανικό, σύμβαση εργολαβίας, σύμφωνα με την οποία ο εργολάβος ανέλαβε να οικοδομήσει εντός του ως άνω οικοπέδου τέσσερις ανεξάρτητες πολυώροφες οικοδομές, με αριθμούς 1, 2, 3, 4, ως αμοιβή του δε, ορίστηκε η μεταβίβαση προς αυτόν ή σε τρίτα πρόσωπα που επρόκειτο να υποδειχθούν από αυτόν, ποσοστού 450/1000 εξ αδιαιρέτου, το οποίο αντιστοιχεί στα διαμερίσματα της οικοδομής 1 και σε ορισμένες ιδιοκτησίες της οικοδομής 3.

Σημειώνεται ότι το εργολαβικό αντάλλαγμα δεν περιγράφεται σαφώς στην εργολαβική σύμβαση, παρά προκύπτει από το σύνολο των ιδιοκτησιών που επρόκειτο να ανεγερθούν, αφαιρουμένων των ιδιοκτησιών που ρητά αναγράφετο σ' αυτή (σύμβαση) ότι επρόκειτο να περιέλθουν στους οικοπεδούχους, ως αντιπαροχή. Ακολούθως, προ της έναρξης των εργασιών, έγιναν από τους αρχικούς οικοπεδούχους οι ακόλουθες μεταβιβάσεις:....

Η συγκυριότητα και η συννομή των εναγόντων κατά τα παραπάνω ποσοστά δεν αμφισβητούνται από την εναγομένη. Μεταξύ των διαμερισμάτων, που αποτελούσαν την εργολαβική αμοιβή συμπεριλαμβάνονται και τα ακόλουθα ακίνητα (επίδικα): α) ένα αυτοτελές και ανεξάρτητο διαμέρισμα που βρίσκεται στο ισόγειο της οικοδομής 1..., έχει μικτό εμβαδό 74 τμ και καθαρό 59,05 τμ, και αποτελείται από δύο δωμάτια, σαλόνι κουζίνα και λουτροαποχωρητήριο και β) ένα αυτοτελές και ανεξάρτητο διαμέρισμα που βρίσκεται στον πρώτο όροφο της οικοδομής 1 (1ος εξώστης),...

έχει μικτό εμβαδό 74 τμ και καθαρό 59,05 τμ, και αποτελείται από δύο δωμάτια, σαλόνι κουζίνα και λουτροαποχωρητήριο. Για τα παραπάνω διαμερίσματα δεν έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, αντιστοιχούν δε σε αυτά αδιάθετα ποσοστά επί του οικοπέδου 60/1000,... Περαιτέρω,... αποδείχθηκε ότι το έργο άρχισε να οικοδομείται βάσει της υπ' αριθμόν 805/13-6-2008 οικοδομικής άδειας, αλλά η σύμβαση δεν εξελίχθηκε ομαλά, κυρίως λόγω της μη εμπρόθεσμης αποπεράτωσης των κοινοχρήστων χώρων, καθώς και συνεπεία της δημιουργίας οφειλής στο ΙΚΑ, προερχόμενης από τη μη πληρωμή ενσήμων, που ανερχόταν κατά το χρόνο εκείνο στο ποσό των 95.126,63 ευρώ, λόγο για τον οποίο είχαν εκδοθεί σε βάρος των οικοπεδούχων οι υπ' αριθμ....

ΠΕΕ, με αποτέλεσμα για όλους τους παραπάνω λόγους οι ενάγοντες να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση με την από 9-7-2014 εξώδικη δήλωσή τους, που επιδόθηκε στον εργολάβο στις 11-7-2014... Εν τω μεταξύ, όμως, με το υπ' αρ. 17285/28-11-2011 προσύμφωνο πώλησης της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, Μαρίας Γυφτέα, ο εργολάβος είχε υποσχεθεί να πωλήσει στην εναγομένη μεταξύ των άλλων και τις πιο πάνω περιγραφόμενες δύο ιδιοκτησίες, αντί τιμήματος 50.000 € έκαστη.

Στην κατάρτιση, όμως, του προσυμφώνου αυτού οι οικοπεδούχοι δεν είχαν συμπράξει, ως εκ τρίτου συμβαλλόμενοι, ουδέ αναφέρεται σ' αυτό ότι ο εργολάβος ενεργούσε ως πληρεξούσιος ή εντολοδόχος για λογαριασμό των οικοπεδούχων, αφού τέτοια εντολή ή πληρεξουσιότητα δεν προκύπτει ότι είχε χορηγηθεί σ' αυτόν από τους οικοπεδούχους με τη σύμβαση εργολαβίας.

Ως εκ τούτου... καθόλη τη διάρκεια ανέγερσης της οικοδομής αυτής με το σύστημα της αντιπαροχής οι οικοπεδούχοι βρίσκονταν στη νομή αυτής, ο δε εργολάβος, μέχρι το χρόνο καταγγελίας της σύμβασης εργολαβίας και κήρυξης αυτού ως εκπτώτου (11-7-2014), μόνον δικαίωμα κατοχής είχε επί των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, που ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει στην εκκαλούσα.

Όταν, συνεπώς, αυτός το θέρος του έτους 2010 παρέδωσε τα κλειδιά των οριζόντιων αυτών ιδιοκτησιών στην εκκαλούσα, δεν παρέδωσε και τη νομή τους, αφού νομή ο εργολάβος δεν είχε, ούτε η μετάθεση της φυσικής εξουσίας αυτών στην εκκαλούσα έγινε με τη θέληση των μέχρι τότε νομέων - οικοπεδούχων και συνεπώς αν και έκτοτε τα κατέχει, χωρίς όμως να έχει συναφθεί έως και σήμερα οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης, το γεγονός της έκπτωσης του εργολάβου, έχει ως αποτέλεσμα η νομή και κυριότητα τους να έχει περιέλθει οριστικά στους ενάγοντες οικοπεδούχους.

Οι τελευταίοι με την από 25-1-2016 εξώδικη δήλωση τους, που επιδόθηκε νόμιμα στην εναγόμενη την 2-2-2016, αφού της εξέθεσαν ότι κήρυξαν έκπτωτο τον εργολάβο της ζήτησαν να τους παραδώσει τα επίδικα διαμερίσματα εντός προθεσμίας 30 ημερών από την επίδοση. Η εναγομένη αρνήθηκε να το πράξει και με την από 16-2-2016 εξώδικη δήλωση της αμφισβήτησε την κυριότητα των εναγόντων και έκτοτε αντιποιείται τη νομή τους.

Ειδικότερα, με την πιο πάνω εξώδικη δήλωσή της ισχυρίσθηκε, ισχυρισμό που επανέλαβε με τις πρωτόδικες προτάσεις της, ότι οι αντίδικοί της ασκούν καταχρηστικά τα υπόψη δικαιώματα τους, κατά παράβαση των όσων ορίζονται στο άρθρο 281 ΑΚ διότι: α) δεν αντιτάχθηκαν στην ενοίκηση και την εκμίσθωση από την ίδια, ήδη από τον Ιούλιο του 2010, των επιδίκων διαμερισμάτων σε τρίτα πρόσωπα (Αν.

Γ. 4-7-2012 έως 12-1-2015 και Χ. Μ. από 3-4-2015 μέχρι σήμερα), β) τα επίδικα διαμερίσματα συνδέθηκαν με δαπάνες της με τα δίκτυα ηλεκτροδότησης και ύδρευσης, καθώς επίσης εντάχθηκαν με μέριμνά της στη διαδικασία του ν. 3843/2010, γ) καταβλήθηκε ολόκληρο το τίμημα της αγοράς στον εργολάβο με τον οποίο υπάρχει και συγγενική σχέση (γαμβρός, σύζυγος της αδελφής της), δ) οι ενάγοντες της ζητούσαν να συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες και ο γιός της διετέλεσε ένας εκ των τεσσάρων διαχειριστών του συγκροτήματος και ε) της ζήτησαν να συμπράξει οικονομικά και στην ολοκλήρωση ορισμένων εργασιών των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος.

Ο ισχυρισμός αυτός που επαναφέρεται στο παρόν Δικαστήριο με το σχετικό λόγο έφεσης δεν είναι νόμιμος και γι' αυτό πρέπει ν' απορριφθεί. Συγκεκριμένα, για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, δεν αρκεί η έλλειψη διαμαρτυρίας των οικοπεδούχων, αλλά απαιτείται αυτοί να είχαν συναινέσει στην εγκατάσταση της εναγομένης στα επίδικα και να την είχαν διαβεβαιώσει ότι θα κατάρτιζαν, πράγματι, με αυτήν το οριστικό συμβόλαιο, ώστε αυτή εύλογα, να προχωρούσε εν συνεχεία στη διενέργεια δαπανών για την αποπεράτωσή τους, περαιτέρω :

α) η επικαλούμενη από την εναγόμενη εξόφληση του τιμήματος των επιδίκων με καταβολή του στον εργολάβο δεν ασκεί επιρροή, αφού δεν έγινε προς τους ίδιους τους ενάγοντες, β) η διάθεση απ' αυτήν χρηματικών ποσών για την αποπεράτωση των επιδίκων, που έγινε, κατά την εναγόμενη, χωρίς να υπάρξει διαμαρτυρία εκ μέρους των αντιδίκων της που γνώριζαν την εγκατάστασή της σ' αυτά και τις δαπάνες της, δεν είναι ικανή, από μόνη της, να δημιουργήσει στην εναγόμενη την εύλογη πεποίθηση ότι αυτοί δεν θα ασκήσουν ποτέ τα επίδικα δικαιώματά τους, αφού...

δεν αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες είχαν συναινέσει στην εγκατάσταση της στα επίδικα, απλώς δεν διαμαρτυρήθηκαν για αυτή. Άλλωστε η απαίτηση των εναγόντων να ολοκληρώσει η εναγομένη με δικές της δαπάνες ορισμένες εργασίες στους κοινόχρηστους χώρους, αποτελούσε όρο των εναγόντων- οικοπεδούχων, προκειμένου να συμπράξουν αυτοί στην πώληση της έτερης, μη επίδικης, ιδιοκτησίας που με το ίδιο προσύμφωνο συμβόλαιο είχε υποσχεθεί ο εργολάβος να της πωλήσει και ειδικότερα ενός υπογείου χώρου και ουδόλως συνδεόταν με τις επίδικες ιδιοκτησίες,....

Αναφορικά δε με τη σύνδεση των επιδίκων με τους οργανισμούς κοινής ωφελείας και τη ειδικότερα με ρεύμα και νερό, οι ενέργειες αυτές ήταν απαραίτητες για να καταστεί εφικτή η εγκατάσταση της ίδιας σ' αυτά, αλλά και μεταγενέστερα για τον πορισμό της εισοδήματα με την εκμίσθωση τους, όπως και έπραξε. Τέλος η συμμετοχή της στις κοινόχρηστες δαπάνες ήταν εύλογη, καθόσον έκανε η ίδια χρήση των κοινόχρηστων χώρων...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο απέρριψε ως μη νόμιμη την ένσταση της αναιρεσείουσας περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων, την οποία αυτή προέβαλε πρωτοδίκως και απορριφθείσα επανέφερε με λόγο έφεσης και, ακολούθως, αφού αντικατέστησε εν μέρει τις αιτιολογίες της πρωτόδικης απόφασης, με την οποία είχε γίνει δεκτή ως κατ' ουσίαν αβάσιμη η αγωγή των αναιρεσιβλήτων, απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της ανωτέρω απόφασης.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο, παραβίασε, με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή, τη διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ, η οποία ήταν εφαρμοστέα στη συγκεκριμένη περίπτωση, καθόσον τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά, τα οποία διαλαμβάνονται στην προσβαλλόμενη απόφαση και τα οποία επικαλέστηκε η αναιρεσείουσα προς θεμελίωση της ενστάσεώς της, αληθή υποτιθέμενα, πληρούν το πραγματικό του άρθρου 281 ΑΚ και καθιστούν καταχρηστική την άσκηση του ως άνω δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων, δεδομένου ότι η αναιρεσείουσα, εκτός από την επί μακρό χρόνο αδράνεια των οικοπεδούχων, επικαλέστηκε και άλλα περιστατικά, ήτοι α) ότι οι αναιρεσίβλητοι δεν αντιτάχθηκαν στην ενοίκηση και την εκμίσθωση από την ίδια, ήδη από τον Ιούλιο του 2010, των επιδίκων διαμερισμάτων σε τρίτα πρόσωπα, συναινώντας έτσι σιωπηρά στην εγκατάστασή της στα δύο διαμερίσματα εξ αρχής αλλά και μετά την υπαναχώρησή τους από τη σύμβαση εργολαβίας, β) ότι τα εν λόγω διαμερίσματα συνδέθηκαν με δαπάνες της με τα δίκτυα ηλεκτροδότησης και ύδρευσης, καθώς επίσης εντάχθηκαν με μέριμνά της στη διαδικασία του ν. 3843/2010, γ) ότι η ίδια κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα της αγοράς στον εργολάβο, δ) ότι συμμετείχε κανονικά στις κοινόχρηστες δαπάνες, ενώ ο γιός της διετέλεσε ένας εκ των τεσσάρων διαχειριστών του συγκροτήματος και ε) ότι συνέπραξε οικονομικά και στην ολοκλήρωση των εργασιών των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος, τα οποία (περιστατικά), λαμβανόμενα υπόψη αθροιστικώς, σε συνδυασμό και με τις παραδοχές της προσβαλλόμενης ότι οι παραπάνω οριζόντιες ιδιοκτησίες αποτελούν μόνον το 60/1000 από τα 450/1000 του εργολαβικού ανταλλάγματος, οπότε αντίστοιχη ήταν και η επιβάρυνση των οικοπεδούχων λόγω των οφειλών του εργολάβου στο ΙΚΑ και, επίσης, ότι η μη ομαλή εξέλιξη της σύμβασης οφειλόταν κυρίως στη μη εμπρόθεσμη αποπεράτωση των κοινόχρηστων χώρων και όχι των αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών των τεσσάρων οικοδομών, δημιουργούσαν, συνεκτιμώντας τις εκατέρωθεν δυσμενείς συνέπειες από την άσκηση ή μη του δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, λόγω των οποίων η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από το θέρος του 2010, που κατά τις ως άνω παραδοχές του εφετείου παραδόθηκαν στην αναιρεσείουσα τα κλειδιά των οριζοντίων ιδιοκτησιών από τον εργολάβο και από την κατάρτιση του από 28-11-2011 προσυμφώνου πώλησης, μέχρι την άσκηση της εναντίον της αγωγής εκ μέρους των αναιρεσιβλήτων, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζει τη γένεση ή να επάγεται την απόσβεση του δικαιώματος αυτών, καθιστούσε μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ενόψει και του ότι η επιχειρούμενη από τους δικαιούχους, αναιρεσιβλήτους ανατροπή της διαμορφωμένης κατάστασης δεν απαιτείται να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στην οφειλέτρια-αναιρεσείουσα, αλλά αρκεί να έχει και απλώς δυσμενείς επιπτώσεις στα συμφέροντά της.

Κατά συνέπεια, το Εφετείο, αξιώνοντας για τη θεμελίωση της, κατ` άρθρο 281 ΑΚ, ένστασης τη συνδρομή περισσότερων στοιχείων από εκείνα που η αμέσως ανωτέρω διάταξη ουσιαστικού δικαίου απαιτεί, υπέπεσε στην αναιρετική πλημμέλεια της, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ευθείας παραβίασής του άρθρου 281 ΑΚ, και συνεπώς ο τρίτος λόγος αναίρεσης είναι βάσιμος.

Μετά ταύτα, κατά παραδοχή του ανωτέρω κριθέντος βασίμου τρίτου, αναιρετικού λόγου από το άρθρο 559 αρ.1 ΚΠολΔ, για ευθεία παραβίαση της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, η αναιρετική εμβέλεια του οποίου καθιστά αλυσιτελή την εξέταση των λοιπών λόγων αυτής, πρέπει να γίνει δεκτή η υπό κρίση αίτηση, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλο δικαστή, εκτός εκείνου, ο οποίος εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση, να διαταχθεί, συμφώνως προς το άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ, η επιστροφή του παραβόλου στην καταθέσασα αυτό και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ ΑΝΑΙΡΕΙ την υπ' αριθ. 20/2020 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

ΠΑΡΑΠΕΜΠΕΙ την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή, από εκείνο που εξέδωσε την αναιρεθείσα απόφαση.

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή του παραβόλου στην καταθέσασα αυτό.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους αναιρεσιβλήτους στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 19 Ιανουαρίου 2022.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 31 Μαρτίου 2022.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ