Supreme Court dismisses appeal on lease termination due to landlord's delay in fixing premises, ruling tenant's right to withhold rent valid.

Απόφαση 517 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 517/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Χ, κατοίκου ......, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Στυλιανό Ποταμίτη και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Ψ, κατοίκου ......, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Διονύσιο Μαρίνο και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 5/5/2004 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Ζακύνθου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 161/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 104/2006 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ζακύνθου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 1/6/2007 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Γεωργία Λαλούση, ανέγνωσε την από 28/11/2008 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αναίρεσης.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 π.δ. 34/1995), συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο διαρκεί η μίσθωση. Επίσης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν (ΟλΑΠ 50/2005), ενώ ο μισθωτής έχει, στην περίπτωση αυτή, εκτός από άλλα, και το δικαίωμα να ζητήσει μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος (ΑΠ 498/2002).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος ως καταχρηστική, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (ΟλΑΠ 17/1995).

Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ζακύνθου, που δίκασε έφεση του αναιρεσιβλήτου κατά απόφασης του Ειρηνοδικείου Ζακύνθου, η οποία είχε δεχθεί αγωγή του αναιρεσείοντος για απόδοση του μισθίου και καταβολή μισθωμάτων, δέχθηκε ανέλεγκτα τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Με το από 31-7-1987 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο εφεσίβλητος-ενάγων, έχει εκμισθώσει στον εκκαλούντα-εναγόμενο, ένα κατάστημα ιδιοκτησίας του, επιφάνειας 18 τ.μ.

περίπου, κείμενο στον ισόγειο όροφο της διώροφης οικοδομής επί της οδού ...... στην πόλη της ...... και το οποίο ο εκκαλών-εναγόμενος χρησιμοποιεί έκτοτε ως επαγγελματική στέγη και δη ως δικηγορικό γραφείο. Η μίσθωση ορίστηκε εξαετής από 1-8-1987 έως 31-7-1993 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε στις 5.000 δρχ. Ο εκκαλών-εναγόμενος μισθωτής παρέμεινε στη χρήση του μισθίου και μετά τη λήξη της μίσθωσης χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, μετατρεπόμενη έτσι αυτή η εμπορική μίσθωση σε αορίστου χρόνου, το δε μίσθωμα έχει αναπροσαρμοστεί στο ποσό των 73,37 Ε, το οποίο προκαταβάλλεται μέσα στις πέντε πρώτες ημέρες του μήνα.

Περαιτέρω, το Μάιο του 2002, σε ακίνητο όμορο του επίδικου μισθίου, ιδιοκτησίας Α και Β, ξεκίνησε η εκτέλεση εργασιών κατεδάφισης και ανέγερσης οικοδομής. Κατά την εκτέλεση των εργασιών αυτών και συγκεκριμένα κατά την κατεδάφιση του προϋπάρχοντος κτιρίου, χρησιμοποιήθηκε μηχανοκίνητο διατρητικό κρουστικό μηχάνημα το οποίο λόγω των κραδασμών που δημιουργούσε προκάλεσε σοβαρές ζημίες στο μίσθιο που χρησιμοποιούσε ο εκκαλών-εναγόμενος ως δικηγορικό γραφείο.

Συγκεκριμένα, η πλάκα επικαλύψεως φέρει φουσκώματα, αλλά κυρίως παρουσίασε κατάρρευση στο μετά τη δοκό βορεινό τμήμα της, από το οποίο έχουν αποκολληθεί τμήματα του μπετόν πάχους 3-5 εκατοστών περίπου. Ο σιδηροπλισμός του ανατολικού τμήματος έχει αποκαλυφθεί και εισέρχονται εντός του τα όποια νερά υπάρχουν επί της πλάκας.

Επίσης ο δυτικός τοίχος παρουσιάζει μεγάλη υγρασία και έχουν φουσκώσει οι χρωματισμοί του και ιδιαίτερα το κάτω μέρος αυτού, με αποτέλεσμα να έχει αποσαρθρωθεί και το χονδρό επίχρισμα, ένεκα εισροής υδάτων από όλη την εξωτερική δυτική πλευρά του μισθίου, λόγω των τραυμάτων που δημιουργήθηκαν σε αυτό από την κατεδάφιση της δυτικής οικοδομής, με μη ελεγχόμενο μεγάλο μηχανοκίνητο διατρητικό μηχάνημα και του εν συνεχεία εγκλωβισμού των νερών της βροχής στο φελιζόλ που τοποθετήθηκε στον αρμό διαστολής.

Αποτέλεσμα των προαναφερόμενων ζημιών που προκλήθηκαν στο επίδικο μίσθιο ήταν να παρακωλυθεί η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση του μίσθιου από τον εκκαλούντα-εναγόμενο, ο οποίος αναγκάσθηκε να μη χρησιμοποιεί από το Μάιο του 2002 περίπου το μίσθιο λόγω του ότι αυτό απέπνεε έντονη δυσοσμία εξαιτίας της υγρασίας και να είναι πλέον παντελώς ακατάλληλος ο χώρος προς χρήση για το σκοπό για τον οποίο είχε μισθωθεί δηλαδή ως δικηγορικό γραφείο.

Επί των ελαττωμάτων αυτών ο εκκαλών-εναγόμενος μισθωτής ενημέρωσε τον εφεσίβλητο-ενάγοντα εκμισθωτή όσο και τους ιδιοκτήτες της νεοανεγειρόμενης όμορης οικοδομής, τόσο προφορικά όσο και με εξώδικες δηλώσεις-διαμαρτυρίες και ενώ είχε λάβει τη διαβεβαίωση από τον εκμισθωτή και από τους ιδιοκτήτες του όμορου ακινήτου ότι θα μεριμνήσουν για την αποκατάσταση των βλαβών που προκλήθηκαν στο μίσθιο από τις ενέργειες των δεύτερων, δεν προέβησαν σε καμία ενέργεια προς τούτο.

Ο ισχυρισμός δε, τόσο του εφεσιβλήτου-ενάγοντος όσο και των ιδιοκτητών του όμορου ακινήτου ότι ο εκκαλών-εναγόμενος δεν τους επέτρεψε να εισέλθουν στο μίσθιο ώστε να προχωρήσουν στην αποκατάσταση των βλαβών από κανένα στοιχείο δεν αποδείχθηκε, με αποτέλεσμα ο εφεσίβλητος-ενάγων να καταστεί υπερήμερος ως προς την υποχρέωση που έχει σύμφωνα με τη διάταξη του άρθ. 575 ΑΚ ως εκμισθωτής, να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση του σ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Εξαιτίας της υπερημερίας αυτής του εκμισθωτή ως προς την άρση των ελαττωμάτων του μίσθιο, το δικαίωμα χρήσης που έχει ο εκκαλών-εναγόμενος, το οποίο απορρέει από τη σύμβαση μίσθωσης, κατέστη πλέον χωρίς περιεχόμενο και επομένως έχει το δικαίωμα σύμφωνα με το άρ. 576 ΑΚ και με τα ανωτέρω στη μείζονα σκέψη διαλαμβανόμενα, να μη καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα".

Με την αίτηση αναίρεσης ο αναιρεσείων προσάπτει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 560 ΚΠολΔ, διότι το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ζακύνθου, που δίκασε ως δευτεροβάθμιο δικαστήριο, εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 575 και 576 ΑΚ καθώς και του άρθρου 281 ΑΚ.

Ο λόγος αναιρέσεως που αναφέρεται στην παραβίαση των διατάξεων 575, 576 ΑΚ, είναι αόριστος διότι δεν προσδιορίζεται σε τι συνίσταται η επικαλούμενη ψευδής ερμηνεία και εσφαλμένη εφαρμογή, τα αναπτυσσόμενα δε στο αναιρετήριο αποτελούν περιστατικά που κατά τις εκτιμήσεις του αναιρεσείοντος αποδεικνύονται και όχι περιστατικά που δέχθηκε το δικαστήριο κι' έτσι κατά τούτο ο λόγος είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος διότι πλήττει την ανέλεγκτη αναιρετικά ουσιαστική κρίση του δικαστηρίου.

Ο δε λόγος που αφορά την παραβίαση της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος διότι από την προσβαλλόμενη απόφαση, αλλά και από το αναιρετήριο, προκύπτει ότι το δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με την ένσταση αυτή. Εξάλλου, ο από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ προβαλλόμενος αναιρετικός λόγος δεν ιδρύεται στη συγκεκριμένη περίπτωση, διότι η αναιρεσιβαλλομένη είναι απόφαση του πολυμελούς πρωτοδικείου που δίκασε έφεση κατά απόφασης του ειρηνοδικείου, κι' έτσι υπόκεινται σε αναίρεση μόνο για τις περιπτώσεις που αναφέρονται στο άρθρο 560 ΚΠολΔ, στις οποίες δεν περιλαμβάνεται η προαναφερόμενη πλημμέλεια.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 1-6-2007 αίτηση του Χ για αναίρεσης της 104/2006 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ζακύνθου.

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσιβλήτου, την οποία ορίζει σε χίλια διακόσια (1200) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 10 Φεβρουαρίου 2007.

Δημοσιεύτηκε σε δημόσια στο ακροατήριο συνεδρίαση στις 4 Μαρτίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ