316/2006 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 316 / 2006 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 316/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Βούλγαρη, Δημήτριο Κυριτσάκη, Αχιλλέα Νταφούλη και Ελένη Μαραμαθά, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Οκτωβρίου 2005, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Λ. - Ε. Κ., κατοίκου ..., η οποία παραστάθηκε αυτοπροσώπως με την ιδιότητά της ως δικηγόρος.

Του αναιρεσίβλητου: Β. Π. του Σ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Παπακωνσταντίνου.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 15 Νοεμβρίου 2002 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2006/2003 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2485/2004 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 3 Ιουνίου 2004 αίτησή της και τους από 27 Ιουλίου 2005 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ελένη Μαραμαθά, ανάγνωσε την από 20 Σεπτεμβρίου 2005 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων αυτής. Η αναιρεσείουσα ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και των πρόσθετων λόγων, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή τους και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 ν. 1703/1987 (όπως αντικ. με το άρθρο 1 παρ. 5 ν. 2235/1994) η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νόμου αυτού, ορίζεται, ότι "Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997". Εξάλλου ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθμός 1 εδ. α' Κ.Πολ.Δ. λόγος για μη εφαρμογή από το δικαστήριο της ουσίας των άρθρων 173 και 200 Α.Κ. για να είναι ορισμένος πρέπει να εκτίθεται στο αναιρετήριο, ότι το δικαστήριο μολονότι διεπίστωσε κενό ή αμφιβολία, εν τούτοις δεν προσέφυγε στους ερμηνευτικούς κανόνες των παραπάνω άρθρων.

Στην προκειμένη περίπτωση με τον πέμπτο αναιρετικό λόγο και τον όμοιο των προσθέτων προσάπτεται στην προσβαλλομένη απόφαση η αιτίαση, ότι δεν ερμήνευσε την καταρτισθείσα την 1η Δεκεμβρίου 2001 συμπληρωματική μεταξύ των διαδίκων (ενάγουσας και εναγομένου) συμφωνία, η οποία διατυπώθηκε στην τελευταία σελίδα του από 7 Δεκεμβρίου 2006 συμφωνητικού μισθώσεως μεταξύ των αυτών διαδίκων σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 Α.Κ.

προκειμένου να διαπιστώσει την αληθινή βούληση των ως άνω συμβληθέντων μερών. Ειδικότερα προσάπτεται με τον ως άνω αναιρετικό λόγο και τον πρόσθετο όμοιο, ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη την αληθινή βούληση των μερών και ιδιαίτερα της ενάγουσας και ήδη αναιρεσείουσας, η οποία κατευθυνόταν στην παράταση της συμβάσεως μισθώσεως, γεγονός που διατυπώθηκε ρητά με τη χρήση δύο φορές στη συμπληρωματική σύμβαση της λέξεως παράταση και περαιτέρω, καίτοι διεπίστωσε ασάφεια περί της παρατάσεως και των αναφερομένων στην συμπληρωματική συμφωνία ημεροχρονολογιών δεν προσέφυγε στους κανόνες της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών προς ανεύρεση της αληθινής βουλήσεως των συμβληθέντων μερών.

Το Εφετείο με την προσβαλλομένη απόφασή του δέχθηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα: Με το από 7.12.2000 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως η ενάγουσα εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα διαμέρισμα της ιδιοκτησίας της για να χρησιμοποιηθεί μόνο ως κύρια κατοικία. Η διάρκεια ορίστηκε διετής από 7.12.2000 μέχρι 6.12.2002, πλην η διάρκεια σύμφωνα με το νόμο είναι τριετής δηλαδή μέχρι 6.12.2003.

Με τον όρο 18 περ. δ' του μισθωτηρίου συμφωνητικού οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν, ότι "ο μισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιήσει προφορικώς και εγγράφως την εκμισθώτρια την 1η Οκτωβρίου 2002 σχετικά με την πρόθεσή του να παρατείνει τη μίσθωση ή να αναχωρήσει από το μίσθιο, ώστε η εκμισθώτρια να έχει κατάλληλο χρόνο για να εκμισθώσει εκ νέου το μίσθιο.

Όμως ο όρος αυτός, αν ήθελε θεωρηθεί ότι συντέμνεται με αυτόν η τριετής νόμιμη διάρκεια της μισθώσεως σε δύο έτη είναι άκυρος. Επομένως ανεξάρτητα από τον όρο αυτό η διάρκεια της μισθώσεως ήταν τριετής και έληγε στις 6.12.2003. Μετά τη συμπλήρωση του πρώτου μισθωτικού έτους μεταξύ των διαδίκων καταρτίσθηκε συμπληρωματική συμφωνία έχουσα ούτω: "Κατά τα ως άνω συμφωνηθέντα, παρετάθη η μίσθωση μέχρι 30.11.2002 με μηνιαίο μίσθωμα 143.000 δρχ.

πλέον χαρτοσήμων 6,6%, ήτοι 152.438 δρχ. ή σε ευρώ 440 μηνιαίως, το οποίο ο μισθωτής υπόσχεται ότι θα καταβάλλει κάθε πρώτη (1η) του μηνός.... Σήμερα ο μισθωτής ήδη κατέβαλε το πρώτο και το τελευταίο μίσθωμα της παράτασης (Δεκέμβριος 2001 - Νοέμβριος 2002). Κατά τα άλλα ισχύουν όλα τα ως άνω συμπεριλαμβανομένων και όλων των προσθέτων όρων περί ειδοποιήσεως της ιδιοκτήτριας την 1η Οκτωβρίου 2002 για την επόμενη παράταση ή για την τυχόν αποχώρηση του μισθωτή, ώστε να μπορεί να δείχνει το διαμέρισα στους υποψηφίους ενοικιαστές τους δύο τελευταίους μήνες εγκαίρως η εκμισθώτρια.

Αθήνα 1η Δεκεμβρίου 2001. Οι Συμβαλλόμενοι (έπονται υπογραφές). Με βάση τη συμφωνία αυτή σαφώς περιορίζεται ο χρόνος της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης, αφού καθορίζεται σ'αυτήν, ότι θα διαρκέσει για ένα ακόμη χρόνο και συγκεκριμένα μέχρι το Νοέμβριο του 2002 οπότε, αν ο εναγόμενος το επιθυμεί, μπορεί να ζητήσει την περαιτέρω παράτασή της.

Η άνω συμφωνία κατά τον εναγόμενο, αλλά και το προεκτεθέν περιεχόμενο αυτής καταρτίσθηκε την 1.12.2001, προβάλλει δε ο τελευταίος τον ισχυρισμό ότι με αυτή τη νεώτερη συμφωνία συντμήθηκε η διάρκεια της συμβάσεως μισθώσεως μέχρι 30.11.2002. Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα ισχυρίσθηκε ότι εκ παραδρομής ανεγράφει στην άνω νεώτερη συμφωνία ότι η μίσθωση παρατείνεται μέχρι 30.11.2002 αντί του ορθού 30.11.2003.

Τούτο όμως δεν ευσταθεί διότι με βάση το χρόνο κατάρτισης της συμφωνίας αυτής (1.12.2001) την αναφορά του μισθώματος που πρέπει να καταβάλλεται (143.000 δρχ.), το οποίο είναι αυτό που ορίσθηκε με το μισθωτήριο συμφωνητικό για το δεύτερο μισθωτικό έτος (Δεκέμβριος 2001 έως Νοέμβριος 2002 σύμφωνα με 18 όρο περ. β' μισθωτηρίου) ενώ για το τρίτο έτος είχε συμφωνηθεί το μίσθωμα του δευτέρου έτους με προσαύξηση κατά 5%, την καταβολή κατά την κατάρτιση της νέας αυτής συμφωνίας του πρώτου και του τελευταίου μισθώματος του νέου μισθωτικού έτους (Δεκέμβριος 2001 και Νοέμβριος 2002) και την υπόμνηση και πάλι ότι την 1η Οκτωβρίου 2002 πρέπει να ειδοποιηθεί η ενάγουσα για τις προθέσεις του εναγομένου για την επόμενη παράταση ή την αποχώρησή του, σαφώς καθορίστηκε ότι η μίσθωση θα ισχύσει από 1.12.2001 έως 30.11.2002 και μόνο δια το διάστημα αυτό.

Και είναι βέβαια αλήθεια ότι τα ίδια είχαν συνομολογηθεί μεταξύ των διαδίκων και με το αρχικό μισθωτήριο συμφωνητικό, προέβησαν όμως στην κατάρτιση της άνω νεότερης συμφωνίας προκειμένου αφ' ενός μεν να διευκρινίσουν αν το μίσθωμα του δευτέρου μισθωτικού έτους θα καταβληθεί εφάπαξ, όπως έγινε και κατά το προηγούμενο έτος και με τη σχετική έκπτωση ή τμηματικά κατά μήνα, εφ' ετέρου δε να προσδιορίσουν ότι η μίσθωση θα ισχύει για δύο μόνο έτη ήτοι μέχρι 30.11.2002 κάτι που είχαν κάνει και στο αρχικό μισθωτήριο συμφωνητικό που όμως δεν ήταν έγκυρο.

Επομένως με νεότερη συμφωνία των διαδίκων η ένδικη μίσθωση λήγει στις 30.11.2002 και όχι στις 30.11.2003 όπως θα συνέβαινε αν δεν είχε καταρτισθεί η άνω νεότερη συμφωνία συντμήσεως της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης. Με βάση τις ως άνω παραδοχές το Εφετείο δέχθηκε ως ουσία βάσιμο τον ισχυρισμό του εναγομένου εκκαλούντος και ήδη αναιρεσιβλήτου, ότι με νεότερη συμφωνία την 1.12.2001 μεταξύ αυτού και της ενάγουσας ήδη αναιρεσείουσας περιορίστηκε η διάρκεια της μισθώσεως μέχρι 30.11.2002 και όχι μέχρι 30.11.2003 όπως θα συνέβαινε αν δεν είχε καταρτισθεί η άνω νεότερη συμφωνία συντμήσεως της χρονικής διάρκειας της μισθώσεως.

Ακολούθως μετά παραδοχή σχετικού λόγου της εφέσεως εξαφάνισε την πρωτόδικο απόφαση και απέρριψε την αγωγή της ενάγουσας και ήδη αναιρεσείουσας. Κρίνοντας ως άνω το Εφετείο ενώ δέχεται ότι είναι σαφής η έννοια της παρατάσεως μέχρι 30.11.2002 που περιέχεται στη συμπληρωματική συμφωνία των διαδίκων περαιτέρω προβαίνει σε ερμηνεία του ίδιου όρου για την ανεύρεση της εννοίας της συντμήσεως που περιέχεται στην αναφερομένη παράταση ερμηνεύοντας για την ανεύρεση αυτής τους όρους της κυρίας συμβάσεως μισθώσεως, δηλαδή εμμέσως πλην σαφώς δέχεται την ύπαρξη αμφιβολίας ως προς την βούληση των δικαιοπρακτούντων χωρίς όμως να προσφεύγει, όπως υποχρεούταν στους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών των άρθρων 173 και 200 Α.Κ.

Επομένως πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος ο διαληφθείς αναιρετικός λόγος και ο πρόσθετος όμοιος με τους οποίους αποδίδεται η πλημμέλεια στην προσβαλλομένη απόφαση από το άρθρο 559 αριθμός 1 εδ. α' Κ.Πολ.Δ.

Ένα μέλος του Δικαστηρίου η Αρεοπαγίτης Ελένη Μαραμαθά, έχει τη γνώμη ότι με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο ορθά δεν προσέφυγε στις ερμηνευτικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 Α.Κ., αφού ούτε εμμέσως δεν δέχεται την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας ως προς τη βούληση των δικαιοπρακτούντων κατά τη σύναψη της συμπληρωματικής συμφωνίας την 1η Δεκεμβρίου 2001, και ως προς την βούληση αυτών περί συντμήσεως της τριετούς διάρκειας της μισθώσεως σε διετή τοιαύτη.

Συνεπώς ο προβαλλόμενος ως άνω αντίθετος αναιρετικός λόγος και ο όμοιος πρόσθετος είναι αβάσιμοι και πρέπει να απορριφθούν.

Μετά ταύτα πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση, να παραπεμφθεί σύμφωνα με το άρθρο 580 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ. η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, αφού είναι εφικτή η σύνθεσή του από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν και να καταδικασθεί ο αναιρεσίβλητος λόγω της ήττας του (άρθρα 176 και 183 Κ.Πολ.Δ.) στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας που παραστάθηκε και κατέθεσε πρόσθετους λόγους και προτάσεις.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2485/2004 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές εκτός από εκείνους που εξέδωσαν την προσβαλλομένη απόφαση. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας τα οποία ορίζει σε χίλια τριακόσια (1.300) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 25 Ιανουαρίου 2006. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 17 Φεβρουαρίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ