Supreme Court dismisses appeal regarding landlord's waiver of lease termination right after earthquake damage. The court rejects the claim that the landlord waived the right to terminate the lease.

Απόφαση 311 / 2006 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 311/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Βούλγαρη, Δημήτριο Κυριτσάκη, Αχιλλέα Νταφούλη και Ανδρέα Μαρκάκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 13 Ιανουαρίου 2006, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ι. Ν., κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Λάμπρο Μακρυγιάννη.

Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... Α.Ε." και τον διακριτικό τίτλο "... S.A.", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χαρίτωνα Σταυρόπουλο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 5 Οκτωβρίου 2000 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4218/2002 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3235/2004 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 8 Οκτωβρίου 2004 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Βούλγαρης, ανέγνωσε την από 27 Αυγούστου 2005 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Επειδή κατά τη διάταξη του άρθρου 585 ΑΚ στην περίπτωση που το μίσθιο παρουσιάσει πραγματικό ελάττωμα και μάλιστα άσχετα αν αυτό έγινε πριν ή μετά την παραχώρηση της χρήσης και ανεξάρτητα αν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα, ακόμη δηλαδή και αν το ελάττωμα ή η μη παραχώρηση της χρήσης οφείλονται σε τυχηρό ή ανώτερη βία, όπως είναι λ.χ.

ο σεισμός, παρέχεται στον μισθωτή, εκτός από τα δικαιώματα των άρθρων 575 και 576 Α.Κ., το πρόσθετο δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση προκειμένου να επιφέρει τη λύση της για το μέλλον και να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής των μισθωμάτων. Για την καταγγελία αυτή η οποία προϋποθέτει αφαίρεση παρακωλυτική χρήσεως του μισθίου πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη.

Εξ άλλου η διάταξη του άρθρου 586 ΑΚ, με την οποίαν ορίζεται ότι "ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται γιαυτά ο εκμισθωτής" εφαρμόζεται σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται ο εκμισθωτής για τις ελλείψεις, δηλαδή στις περιπτώσεις των άρθρων 579-582 (γνώση ή από βαρειά αμέλεια, άγνοια του μισθωτή του ελαττώματος ή της συνομολογηθείσης ιδιότητας, ανεπιφύλακτη παραλαβή εκ μέρους του μισθωτού του μισθίου εν γνώσει του ελαττώματος, ρήτρα περί μη ευθύνης), ή όταν υπάρχει υπαιτιότητα του μισθωτή στην εμφάνιση του ελαττώματος, όχι δε και στην περίπτωση εμφανίσεως του ελαττώματος συνεπεία τυχαίου γεγονότος (σεισμού), διότι τοιαύτη ερμηνεία θα ανέτρεπε την κατ' αρχήν ευθύνη του εκμισθωτή επί πραγματικού ελαττώματος, μη οφειλόμενου σε υπαιτιότητα αυτού (εκμισθωτή).- Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε κατά ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων τα εξής:

Ότι με το από 5.10.1998 μισθωτήριο, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το από 30.12.1998 ιδιωτικό συμφωνητικό, ο ενάγων εκμίσθωσε προς την εταιρία "... A.E." - στη θέση της οποίας υπεισήλθε, λόγω συγχώνευσης η εναγομένη - μία πολυώροφη οικοδομή που βρίσκεται στη ... και επί της οδού ..., αποτελούμενη από υπόγειο, ισόγειο, πατάρι και τέσσερις πάνω από το ισόγειο ορόφους, συνολικής επιφάνειας περίπου 840 τ.μ.

Ότι η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για εννέα έτη, ήτοι από 1.1.1999 έως 31.12.2007 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε σε 875.000 δρχ. για τους τρεις πρώτους μήνες του πρώτου μισθωτικού έτους και σε 1.750.000 δρχ. για τους υπόλοιπους εννέα μήνες του ίδιου έτους, ενώ για κάθε ένα από τα υπόλοιπα δύο μισθωτικά έτη συμφωνήθηκε να καταβάλλεται το αμέσως προηγούμενο μίσθωμα, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό ίσο με τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου έτους πλέον δύο μονάδων.

Ότι συνεπεία του σεισμού της 7.9.1999 που έπληξε το λεκανοπέδιο της Αττικής, το μίσθιο χαρακτηρίσθηκε από την αρμόδια Επιτροπή (ΤΑΣ) της Νομαρχίας Αττικής προσωρινά ακατάλληλο για χρήση (κίτρινο). Τούτου ένεκα η εναγομένη, με την από 10.9.1999 εξώδικη δήλωση που κοινοποίησε στον ενάγοντα στις 23.9.1999, του γνωστοποίησε ότι λόγω φθορών του μισθίου εκ του σεισμού καθίσταται προβληματική ή παραμονή της σε αυτό και του ζήτησε να προβεί στην επισκευή του.

Στη συνέχεια όμως η εναγομένη, λαβούσα γνώση από τους πολιτικούς μηχανικούς που διενήργησαν αυτοψία στο κτίριο στις 8, 11 και 16.9.1999 ότι δεν επρόκειτο για απλές φθορές, αλλά για σοβαρές βλάβες που για την αποκατάστασή τους απαιτείτο χρονικό διάστημα 140 ημερών, κατά το οποίο θα αποκλειόταν η χρήση του, με την από 4.10.1999 εξώδικη δήλωση που κοινοποίησε στον ενάγοντα την επομένη (βλεπ.

την υπαριθμ. ….6δ/5.10.99 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή Πρωτοδικείου Αθηνών Π. Τ.) κατήγγειλε τη μίσθωση, ως μη έχουσα πλέον συμφέρον στην εξακολούθηση της σύμβασης μισθώσεως, η εν λόγω δε καταγγελία επέφερε για το μέλλον (από 6-10-99 και εφεξής την λύση της μισθώσεως.- Και κατέληξε το Εφετείο ότι η εναγομένη (αναιρεσίβλητη) δεν οφείλει τα ζητούμενα με την αγωγή για μεν το μέχρι 5-10-99 χρονικό διάστημα διότι παρακωλύθηκε παντελώς στη χρήση του μισθίου συνεπεία των ως άνω ελαττωμάτων, μεταγενεστέρως δε ήτοι από 6-10-99 και εφεξής διότι η μνησθείσα καταγγελία επέφερε την λήξη της μισθώσεως.- Και αφού απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη την έφεση του ήδη αναιρεσείοντος επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση, η οποία είχε απορρίψει την αγωγή κατά το κεφάλαιο περί καταβολής μισθωμάτων.- Κρίνοντας έτσι το Εφετείο δεν παραβίασε τις διατάξεις των άρθρων 585 και 586 ΑΚ, αφού, ως ελέχθη, εκρίθη ότι στο μίσθιο ακίνητο προκλήθηκαν φθορές από το σεισμό της 7-9-99, εκ των οποίων το μεν παρεκωλήθη η αναιρεσίβλητη μισθώτρια παντελώς στη συμφωνηθείσα χρήση αυτού (και για το ως άνω χρονικό διάστημα), το δε ότι συνεπεία των εν λόγω ζημιών (ελλείψεων) η αποκατάσταση των οποίων απαιτούσε μακρό χρόνο δεν συνέφερε την εναγομένη - μισθώτρια, (γεγονός το οποίον και δικαιολογούσε τη λύση της μισθώσεως με καταγγελία) γι'αυτό και αυτή προέβη, ως άνω, στην καταγγελία της επίδικης σύμβασης μισθώσεως, η οποία και επέφερε τη λύση της μίσθωσης στο μέλλον.- Αλλά ούτε και τη διάταξη του άρθρου 586 ΑΚ (παραβίασε το Εφετείο με την εξενεχθείσα κρίση του), διότι η διάταξη αυτή όπως ήδη έχει εκτεθεί, εφαρμόζεται στις περιπτώσεις των άρθρ. 579 - 582 ΑΚ κατά τις οποίες δεν ευθύνεται ο εκμισθωτής για τις ελλείψεις ή όταν υπάρχει υπαιτιότητα του μισθωτή στην εμφάνιση του ελαττώματος, όχι δε και της εμφανίσεως του ελαττώματος από τυχαίο γεγονός (σεισμός) όπως εν προκειμένω, ως εκ του οποίου την έλλειψη οφείλει να αποκαταστήσει ο εκμισθωτής.- Συνεπώς είναι απορριπτέος ο δεύτερος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως με τον οποίο αποδίδεται αιτίαση για παραβίαση των άρθρων 585 και 586 Α.Κ., ως κατ'ουσίαν αβάσιμος.-

ΙΙ. Επειδή κατά το άρθρο 527 ΚΠολΔ είναι απαράδεκτη η προβολή στην κατ' έφεση δίκη πραγματικών ισχυρισμών που δεν προτάθηκαν στην πρωτόδικη δίκη, εκτός αν: 1) προτείνονται από τον εφεσίβλητο ως υπεράσπιση κατά της έφεσης 2) γεννήθηκαν μετά την τελευταία συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και 3) συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 269, ήτοι ότι δεν προεβλήθησαν εγκαίρως από δικαιολογημένη αιτία, προέκυψαν μεταγενέστερα ή αποδεικνύονται εγγράφως ή με δικαστική ομολογία του αντιδίκου (Ολ.

ΑΠ 2/94). Στην προκειμένη περίπτωση ο αναιρεσείων με τον πρώτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως προσάπτει την αιτίαση ότι το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 § 14 ΚΠολΔ με το να απορρίψει ως απαράδεκτο, (και δη διότι προεβλήθη το πρώτο στο δεύτερο βαθμό) τον ισχυρισμό αυτού σύμφωνα με τον ποίο η αναιρεσίβλητος είχε παραιτηθεί του δικαιώματος να καταγγείλει την επίδικη σύμβαση μισθώσεως, γεγονός το οποίο προέκυπτε (κατά τον αναιρεσείοντα) από το ότι ευθύς μετά το σεισμό της 7-9-99 η αναιρεσίβλητη - εναγομένη (προφανώς για να μην αποκαλυφθεί ή μη ασφάλιση του μισθίου από αυτήν - όπως είχε υποχρέωση από το μισθωτήριο) εδήλωσε προς αυτόν - (αναιρεσείοντα) ότι θα αποκαταστήσει αυτές τις εκ του σεισμού ζημίες, δήλωση η οποία συνιστά επιλογή αυτής (αναιρεσίβλητης) μεταξύ των δύο δικαιωμάτων της ήτοι της καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως και δικαιώματος παραμονής της στο μίσθιο το οποίο και επέλεξε η εναγομένη παραιτηθείσα του δικαιώματος της καταγγελίας, καθόσον τον ισχυρισμό αυτό ο αναιρεσείων είχε προβάλλει και πρωτοδίκως τόσο, καθ' υποφοράν στην αγωγή αλλά και στις προτάσεις του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου.- Ο λόγος αυτός της αιτήσεως αναιρέσεως είναι απορριπτέος ως αβάσιμος διότι από την παραδεκτή κατ' άρθρον 561 § 2 ΚΠολΔ επισκόπηση των δικογράφων της αγωγής και των πρωτόδικων προτάσεων του αναιρεσείοντος δεν προκύπτει ότι είχε υποβληθεί ο ως άνω ισχυρισμός περί παραιτήσεως της αναιρεσίβλητης από το δικαίωμά της για καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως (και ότι συνεπώς η αναιρεσίβλητη, μετά την ως άνω παραίτηση δεν είχε δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση).

Με το τελευταίο αυτό περιεχόμενο ο ειρημένος ισχυρισμός του αναιρεσείοντος διατυπώθηκε το πρώτον στην έφεση και στις κατά την εκδίκαση αυτής υποβληθείσες έγγραφες προτάσεις. Αντιθέτως στην αγωγή και στις πρωτόδικες προτάσεις γίνεται λόγος μόνο περί ασκήσεως του απορρέοντος (κατά την άποψη του αναιρεσείοντος) εκ του άρθρου 585 ΑΚ δικαιώματος επιλογής της αναιρεσίβλητης να παραμείνει στο μίσθιο μετά την έγγραφη ειδοποίηση της τελευταίας ότι προτίθεται να αποκαταστήσει τις εκ του σεισμού της 7-9-99 προκληθείσες βλάβες, αντί να καταγγείλει τη μίσθωση, ουδόλως δε ούτε εμμέσως συνάγεται εκ του όλου περιεχόμενου των μνησθέντων δικογράφων ότι εμπεριείχε το στον ως άνω ισχυρισμόν και το ουσιώδες για την αυτοτέλεια αυτού στοιχείο περί παραιτήσεως της αναιρεσίβλητης από το δικαίωμα καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως.

Συνεπώς το Εφετείο το οποίο απέρριψε τον εκ μέρους του αναιρεσείοντος άνω ισχυρισμό προβληθέντα το πρώτο στην κατ' έφεση δίκη χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 527 ΚΠολΔ κατά τις οποίες επιτρέπεται τούτο, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 § 14 ΚΠολΔ.-

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 8-10-2004 αίτηση του Ι. Ν. για αναίρεση της υπ'αριθμ. 3235/2004 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης, την οποία καθορίζει στο ποσό των επτακοσίων εβδομήντα (770) Ευρώ.-

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, την 1η Φεβρουαρίου 2006. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 15 Φεβρουαρίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ