Supreme Court annuls lower court for failing to apply mandatory interpretation rules on co-ownership regulations.

Απόφαση 303 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 303/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ1, κατοίκου ......, ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Σεραφείμ Πέτσα, 2) Χ2, κατοίκου ......, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Σεραφείμ Πέτσα που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, 2) Ψ2, κατοίκων ......, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Βύρωνα Βοσκίδη με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 14/11/2000 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 18157/2001 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3161/2002 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησαν οι ως άνω αναιρεσίβλητοι με την από 10/1/2003 αίτησή τους, επί της οποίας εκδόθηκε η 188/2004 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την 3161/2002 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο συντιθέμενο από άλλους δικαστές. Στη συνέχεια, εκδόθηκε η 223/2005 οριστική απόφαση του ως άνω δικαστηρίου, επί της οποίας εκδόθηκε η 1151/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου, που αναίρεσε την εν λόγω απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο συντιθέμενο από άλλους δικαστές. Ακολούθως, εκδόθηκε η 2903/2007 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, την αναίρεση της οποίας ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 4/2/2008 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Πολυζωγόπουλος, ανέγνωσε την από 26/11/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1 και 13 παρ. 1 του ν.3741/1929, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, προκύπτει, ότι στον κανονισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο οποίος πρέπει να περιβληθεί τον συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί, μπορεί, στο πλαίσιο της ιδιωτικής αυτονομίας και εφόσον δεν υπάρχει αντίθεση σε κανόνες αναγκαστικού δικαίου ή στα χρηστά ήθη, να περιέχονται και ρυθμίσεις σχετικώς με τον τρόπο χρήσεως των κοινών μερών της οικοδομής από τους δικαιούχους των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Έτσι, με τον κανονισμό αυτόν, του οποίου οι όροι δεσμεύουν και τους διαδόχους (καθολικούς και ειδικούς) των συμβληθέντων και αντιτάσσονται κατά των τρίτων, μπορεί να παραχωρηθεί σε ένα συνιδιοκτήτη το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινόχρηστου χώρου (ακαλύπτου, αυλής, πρασιάς) γεγονός που, κατά λογική αναγκαιότητα, ενέχει περιορισμό του δικαιώματος των λοιπών συνιδιοκτητών για σύγχρηση του ίδιου χώρου (ΑΠ 878/2007, ΑΠ 374/2003).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αρ. 1 Κ.Πολ.Δ. ιδρύεται λόγος αναιρέσεως, όταν το δικαστήριο της ουσίας παραβίασε ευθέως κανόνα ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου υπάρχει, όταν το δικαστήριο, βάσει των παραδοχών του στη συγκεκριμένη περίπτωση, παρέλειψε να εφαρμόσει ένα ουσιαστικό κανόνα δικαίου, ο οποίος ήταν εφαρμοστέος, ή εφάρμοσε ουσιαστικό κανόνα δικαίου τον οποίο βάσει των παραδοχών του δεν έπρεπε να εφαρμόσει Ειδικότερα, το δικαστήριο της ουσίας παραβιάζει τους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, που εισάγουν οι διατάξεις 173 και 200 ΑΚ και όταν δέχθηκε κενό ή ασάφεια έστω και έμμεσα και εν τούτοις δεν προσέφυγε σ' αυτούς ή μολονότι βεβαιώνεται στην απόφαση ότι η δήλωση βουλήσεως είναι σαφής, προέβη σε ερμηνεία της δικαιοπραξίας, λ.χ.

με τη λήψη στοιχείων εκτός συμβάσεως, τη χρησιμοποίηση επιχειρημάτων ή ενδοιαστικών εκφράσεων. Επίσης, οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών παραβιάζονται ευθέως και όταν το ερμηνευτικό πόρισμα, στο οποίο, μετά από ερμηνεία της δικαιοπραξίας, κατέληξε το δικαστήριο δεν είναι σύμφωνο προς την καλή πίστη αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη (ΑΠ 355/2004, Απ 254/2003).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο δέχτηκε, ανελέγκτως, ότι αποδείχθησαν τα εξής: "... Στη συμβολή των οδών ...... και ...... της ......, υφίσταται πολυώροφος οικοδομή [πολυκατοικία], η οποία αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, ημιώροφο, πέντε κύριους ορόφους, έναν όροφο σε εσοχή και ένα δώμα.

Οι διάδικοι κατέστησαν κύριοι αυτοτελών και διαιρεμένων ιδιοκτησιών της πιο πάνω πολυκατοικίας, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας με την υπ' αριθ. ...... πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Δημ. Σοφοκλείδη, που υποβλήθηκε σε νομότυπη μεταγραφή, με τα παρακάτω συμβολαιογραφικά έγγραφα, που έχουν μεταγραφεί νόμιμα ως εξής: 1] 0ι πρώτος και δεύτερος των εκκαλούντων Χ1 και Χ2 κατ' ισομοιρία ο καθένας εξ αδιαιρέτου, ενός διαμερίσματος του δευτέρου υπέρ το ισόγειο ορόφου, εμβαδού 128 μ2, με ποσοστό συμμετοχής στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής 5,70% με το υπ' αριθ. 28.......

πωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Δημ. Σοφοκλείδη, 2] οι εφεσίβλητοι Ψ1 και Ψ2, κατ' ισομοιρία ο καθένας εξ αδιαιρέτου, α] ενός ισογείου καταστήματος και μιας ισόγειας αποθήκης, εμβαδού 108,50 μ2 και 47 μ2, αντιστοίχως, με ποσοστά συμμετοχής στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής 9,40% το πρώτο και 1% η δεύτερη, με τα υπ' αριθμ. ......

και ...... πωλητήρια συμβόλαια των συμβολαιογράφων Θεσσαλονίκης Αικατερίνης Βαλσομούδη το πρώτο και Αρτέμιδος Μπουλάκη, το δεύτερο. Η λειτουργία της εν λόγω πολυκατοικίας διέπεται από κανονισμό, που περιλαμβάνεται στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο [......] με την πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, στον οποίο προσχώρησαν και οι εκκαλούντες Χ1 και Χ2, με σχετικές δηλώσεις τους, που περιλαμβάνονται στον πιο πάνω τίτλο κτήσεως του διαμερίσματός τους.

Στο άρθρο 3 παραγ. 1η του Κανονισμού αυτού αναφέρεται ότι "Η επί της πρασιάς της ...... αποθήκη δύναται να χρησιμοποιηθεί δια πάσαν νόμιμον χρήσιν, με δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως υπ' αυτής του ελευθέρου χώρου της πρασιάς". Και στο άρθρο 8 παρ. α] "... Ωσαύτως η πρασιά ανήκει κατά χρήσιν εις την αποθήκην, ήτις ευρίσκεται επ' αυτής, η οποία, εφόσον θα χρησιμοποιή ταύτην, θα επιμελείται της συντηρήσεως, περιποιήσεως και της καθαριότητος της, με την υποχρέωσιν των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων" να μη ρίπτουν απορρίμματα και διάφορα αντικείμενα, εκ των εξωστών και παραθύρων των".

Στο υπ' αριθ. ...... πωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αρτέμιδος Μπουλάκη [φύλλο 3 περ.β] αναφέρεται ρητά ότι "β] το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσεως της ανωτέρω πρασιάς, μέτρων τετραγωνικών 140,97 περίπου ή όσης εκτάσεως και αν είναι πλέον ή έλαττον, όπως αναφέρεται στο εργολαβικό και τον κανονισμό της οικοδομής της υφισταμένης έμπροσθεν της ανωτέρω αποθήκης και σε εκτέλεση του υπ' αριθμόν ......

προσυμφώνου συμβολαίου του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Μηνά Σεϊσόγλου, πωλεί, παραχωρεί, μεταβιβάζει ... στους αγοραστές" δηλαδή τους εφεσίβλητους. Το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο, για τον προσδιορισμό του χώρου της πρασιάς, παραπέμπει στο από Αύγουστο 1982 σχεδιάγραμμα του αρχιτέκτονα - μηχανικού ......, στο οποίο η πιο πάνω πρασιά προσδιορίζεται με τα αλφαβητικά ΑΕΔΓΘΙΚΛΜΑ και περιλαμβάνει όλο τον ακάλυπιο χώρο, που βρίσκεται δεξιά της οικοδομής, σε σχέση με αυτόν που βλέπει από την οδό ...... .

Επίσης στο ανωτέρω συμβόλαιο αναφέρεται ότι η εν λόγω αποθήκη έχει είσοδο μόνο από την οδό ...... . Οι εκκαλούντες, με την υπ' αριθ. καταθ. 41326/15-11-2000 αγωγή τους, ισχυρίζονται ότι ο οικοπεδούχος, πριν την έκδοση της υπ' αριθ. ...... οικοδομικής αδείας για την ανέγερση της πολυκατοικίας, προέβη σε δήλωση του ν. 960/1979, για την οποία συντάχθηκε η υπ' αριθ. ......

πράξη του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ιωάννου Κοτσανίδη, στην οποία αναφέρει ότι θα προβεί στη δημιουργία έξι θέσεων χώρου σταθμεύσεως, στον ελεύθερο χώρο του ισογείου της μέλλουσας να ανεγερθεί οικοδομής. Ότι μολονότι και οι θέσεις αυτές, σύμφωνα και με το σχετικό σχεδιάγραμμα το οποίο είχε επισυναφθεί στη δήλωση, βρίσκονται στον ακάλυπτο χώρο του όλου οικοπέδου, εμβαδού 160 μ2, έμπροσθεν και δεξιά στον εισερχόμενο από την οδό ......, οι εναγόμενοι, οι οποίοι κατέστησαν συγκύριοι κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου του καταστήματος και της πιο πάνω αποθήκης, κατέλαβαν το χώρο αυτό αυθαίρετα και απέκλεισαν τους ενάγοντες από τη δυνατότητα συγχρήσεως των θέσεων σταθμεύσεως, γι'αυτό και ζήτησαν την άρση της προσβολής.

Από το κείμενο των πιο πάνω περικοπών του κανονισμού, στον οποίο προσχώρησαν και οι ενάγοντες με το παραπάνω συμβόλαιο αγοράς τους, καθώς και από το κείμενο του τελευταίου, το οποίο στο σημείο αυτό είναι πανομοιότυπο, προκύπτει κατά τρόπο σαφή και αναμφισβήτητο, ότι το δικαίωμα της χρήσεως των θέσεων σταθμεύσεως, που βρίσκονται εντός του χώρου της πρασιάς, ανήκει αποκλειστικά, στον εκάστοτε κύριο ή συγκυρίους της αποθήκης του ισογείου.

Πιο συγκεκριμένα, στον τίτλο κτήσεως του διαμερίσματος των εκκαλούντων και συγκεκριμένα, στο υπ' αριθμ. ...... πωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Δημ. Σοφοκλείδη, αναφέρεται ρητά ότι "οι αγορασταί ουδέν δικαίωμα έχουν ... και (επί) της έμπροσθεν της εις το ισόγειο ευρισκομένης αποθήκης πρασιάς".

Οι ενάγοντες, και ήδη εκκαλούντες, επικαλούμενοι την ελαφρώς διάφορη διατύπωση του κανονισμού, με την οποία παρέχεται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως "του ελευθέρου χώρου" της πρασιάς, ισχυρίζονται ότι η λέξη "ελευθέρου" έχει την έννοια ότι εξαιρεί της αποκλειστικής χρήσεως το χώρο των έξι θέσεων σταθμεύσεως των αυτοκινήτων, ο οποίος παραμένει στην ελεύθερη χρήση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και οι ίδιοι.

Μάλιστα αυτοί προσκομίζουν με επίκληση την από 26-3-2005 τεχνική έκθεση του μηχανικού ......, από την οποία προκύπτει ότι αυτός [ακάλυπτος χώρος] έχει συνολικό εμβαδό 188,78 μ2 και όχι 140,97 μ2, όπως αναφέρεται στον τίτλο κτήσεως των εφεσίβλητων, ο δε "ελεύθερος" χώρος, που απομένει προς "αποκλειστική" χρήση των εφεσίβλητων και συγκυρίων της αποθήκης, ανέρχεται σε 45,51 μ2.

Βεβαίως υπάρχει η πιο πάνω διαφορά ως προς το εμβαδόν, αλλά όπως συνάγεται από τα προηγούμενα, ο προσδιορισμός του εμβαδού της "πρασιάς", γίνεται κατά προσέγγιση και περίπου. Ας σημειωθεί, ότι ο πιο πάνω χώρος ήταν πάντοτε περίκλειστός με περίφραξη μεταλλική και τα κλειδιά της μοναδικής εισόδου του τα κρατούσε πάντοτε ο εκάστοτε κύριος της αποθήκης.

Συνεπώς, αποδείχθηκε ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης του επιδίκου χώρου [πρασιάς] έχουν μόνο οι εφεσίβλητοι. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με τις ίδιες παραδοχές απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη την αγωγή, ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις και πρέπει ν' απορριφθούν οι λόγοι της εφέσεως ως κατ' ουσίαν αβάσιμοι και αυτή στο σύνολο της, κατά το μέρος που αφορά τον πρώτο και την δεύτερη των εκκαλούντων ...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση των τεσσάρων εναγόντων, μεταξύ των οποίων και οι δύο ήδη αναιρεσείοντες, κατά της πρωτόδικης απόφασης, που απέρριψε κατ' ουσίαν την αγωγή τους. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο, παραβίασε ευθέως παραλείποντας να εφαρμόσει, καίτοι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής, τις ερμηνευτικές των δικαιοπραξιών διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ.

Διότι, αν και δέχθηκε ανελέγκτως ότι από τους μνημονευόμενους όρους των σχετικών δικαιοπραξιών (κανονισμός και αγοραπωλητήρια συμβόλαια) προκύπτει κατά τρόπο σαφή και αναμφισβήτητο ότι το δικαίωμα της χρήσης των θέσεων στάθμευσης, που βρίσκονται στο χώρο της πρασιάς της πολυκατοικίας, ανήκει αποκλειστικά στους εναγομένους και ήδη αναιρεσιβλήτους συγκυρίου της αποθήκης του ισογείου και κατά συνέπεια δεν έχουν ανάγκη συμπλήρωσης ή ερμηνείας, στη συνέχεια, προς θεμελίωση του αποδεικτικού του αυτού πορίσματος, διαπιστώνοντας προφανώς εμμέσως κενό και ασάφεια ως προς την διαλαμβανόμενη στην ανωτέρω δικαιοπραξία δήλωση βουλήσεως αναφορικά με το χώρο της πρασιάς, στον οποίο οι αναιρεσίβλητοι φέρονται ότι έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, προέβη σε ερμηνεία των δικαιοπραξιών αυτών με τη λήψη στοιχείων εκτός των αγοραπωλητηρίων συμβολαίων και του κανονισμού της πολυκατοικίας και με τη χρησιμοποίηση επιχειρημάτων που άντλησε από τα στοιχεία αυτά.

Πιο συγκεκριμένα, για τη θεμελίωση του ως άνω αποδεικτικού του πορίσματος το Εφετείο χρησιμοποίησε την από 26-3-2005 τεχνική έκθεση του μηχανικού ...... και δέχθηκε ότι η διαφορά ως προς το εμβαδόν της πρασιάς μεταξύ της τεχνικής αυτής εκθέσεως και των παραπάνω συμβολαίων οφείλεται στο ότι στα τελευταία το εμβαδόν προσδιορίζεται "κατά προσέγγιση και περίπου", αλλά και περαιτέρω, άντλησε επιχείρημα από το γεγονός, που δέχθηκε, πως αποδείχθηκε, ότι ο πιο πάνω χώρος ήταν πάντοτε περίκλειστος και με περίφραξη μεταλλική και τα κλειδιά της μοναδικής εισόδου του τα κρατούσε πάντοτε ο εκάστοτε κύριος της αποθήκης.

Αλλά ενώ το Εφετείο έπρεπε, μετά την πιο πάνω διαπίστωση, να προσφύγει στους περιεχόμενους στα άρθρα 173 και 200 ΑΚ ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, προκειμένου να αποσαφηνίσει το νόημα της επίμαχης δήλωσης βουλήσεως με τα μέτρα της καλής πίστης και των χρηστών ηθών, δεν έκανε χρήση των εν λόγων κανόνων, ούτε παραθέτει στην απόφασή του στοιχεία δηλωτικά της χρήσης των κανόνων αυτών.

Επομένως, ο πρώτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, κατά το πρώτο μέρος του, με τον οποίο αποδίδεται στο Εφετείο η αιτίαση από το εδάφιο 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος και πρέπει, κατά παραδοχή αυτού, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, η σύνθεση του οποίου είναι δυνατή από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2903/2007 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές.

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσειόντων, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 13 Ιανουαρίου 2009. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 3 Φεβρουαρίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ