Supreme Court dismisses appeal on commercial lease termination, ruling statutory extension inapplicable to expired contracts.

Απόφαση 297 / 2021 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 297/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Μαρία Τζανακάκη, Αικατερίνη Βλάχου και Ευστάθιο Νίκα, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Οκτωβρίου 2020, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΚΕΝΤΡΩΝ ΕΣΤΙΑΣΕΩΣ" και διακριτικό τίτλο "ΑΚΤΑΙΟΝ ΑΕ", που εδρεύει στην Κέρκυρα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Νικόλαο Αγαπηνό με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Του αναιρεσιβλήτου: Δήμου Κέρκυρας και ήδη Δήμου Κεντρικής Κέρκυρας και Διαποντίων Νήσων, νόμιμα εκπροσωπουμένου, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Σπυρίδωνα Δεσεγγρίνη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και ο οποίος, στην ως άνω από 13-10-2020 δήλωση, καθώς και στις κατατεθείσες από 17-10-2020 προτάσεις του, δήλωσε την ως άνω μεταβολή του αναιρεσιβλήτου Δήμου.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18-02-2014 αγωγή του Δήμου Κέρκυρας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κέρκυρας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 848/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 74/2019 του Μονομελούς Εφετείου Κέρκυρας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 04-09-2019 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Αικατερίνη Βλάχου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

[Α] Για το παραδεκτό της εκπροσώπησης του αναιρεσιβλήτου Δήμου Κεντρικής Κέρκυρας και Διαποντίων Νήσων, ο οποίος υπεισήλθε στη θέση του καταργηθέντος-αρχικώς αναιρεσιβλήτου Δήμου Κέρκυρας, από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του, προσκομίζονται, κατ' άρθρο 72 παρ. 1 εδ. ιγ' και ιε' του ν. 3852/2010 σε συνδυασμό με το άρθρο 96 παρ. 2 ΚΠολΔ, το ΦΕΚ 434Γ/11-5-2017 περί διορισμού αυτού με πάγια αντιμισθία, το ΦΕΚ 3406Β/6-9-2019 περί κατανομής του προσωπικού του καταργούμενου Δήμου Κέρκυρας στους νεοσύστατους Δήμους Βόρειας Κέρκυρας, Κεντρικής Κέρκυρας και Διαποντίων Νήσων και Νότιας Κέρκυρας και το 25411/17-10-2019 πληρεξούσιο του συμβολαιογράφου Κέρκυρας Φιλήμονα Παϊπέτη.

Από την επιτρεπτή, κατ' άρθρο 561 αρ 2 του ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης προκύπτουν, ως προς τη δικαστική πορεία της υπόθεσης, τα ακόλουθα:

Ο Δήμος Κέρκυρας, στη θέση του οποίου υπεισήλθε ο αναιρεσίβλητος Δήμος Κεντρικής Κέρκυρας και Διαποντίων Νήσων, με την από 18-02-2014 αγωγή του κατά της αναιρεσείουσας ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας, ισχυρίστηκε ότι δυνάμει μισθωτικής σύμβασης που καταρτίστηκε στις 13-07-1972 μεταξύ αυτού και του Λ. Δ., εκμίσθωσε στον τελευταίο για πέντε έτη, το σ' αυτή περιγραφόμενο δημοτικό ακίνητο, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο, μπαρ και καφεζαχαροπλαστείο.

Ότι ο παραπάνω μισθωτής συνέστησε με τον Β. Σ. το έτος 1992 την ετερόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία "... ΚΑΙ ΣΙΑ Α.Ε.", η οποία το 1997 μετατράπηκε σε ανώνυμη με την επωνυμία "... ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ ΚΕΝΤΡΩΝ ΕΣΤΙΑΣΕΩΣ" και υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση ως μισθώτρια.

Ότι η μίσθωση, ως εμπορική, υπήχθη στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 και η διάρκειά της παρατάθηκε αναγκαστικά έως 31-08-1997.

Ότι λόγω μη καταγγελίας αυτής εντός εννέα μηνών από την προαναφερόμενη νόμιμη λήξη της, παρατάθηκε επί τέσσερα ακόμη έτη και ότι, μετά τη λήξη της μίσθωσης, αυτός προέβη σε καταγγελία αυτής δυνάμει της από 16-01-2013 εξώδικης πρόσκλησης-δήλωσής του προς την εναγομένη.

Με αυτό το ιστορικό ζήτησε την απόδοση της χρήσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης. Επί της αγωγής εκδόθηκε η 848/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας, με την οποία, αφού απορρίφθηκε ο ισχυρισμός της εναγομένης περί παράτασης της μίσθωσης με την από 30-06-2014 εξώδικη δήλωσή της κατ' άρθρο 45 του ν. 4257/2014 και κρίθηκε ότι η μίσθωση έληξε με την πάροδο του νόμιμου χρόνου της ως εμπορική, υποχρεώθηκε η εναγομένη να αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον ενάγοντα.

Κατά της απόφασης αυτής η εναγομένη άσκησε έφεση, επαναφέροντας τον ως άνω ισχυρισμό της περί μονομερούς παράτασης της μίσθωσης, η οποία απορρίφθηκε με την προσβαλλομένη, 74/30-4-2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας.

[Β] Ο νόμος 813/1978 "περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων", ο οποίος κωδικοποιήθηκε με το π.δ. 34/1995, εισήγαγε ειδικό σύστημα ιδιαίτερης προστασίας της επαγγελματικής στέγης, στην ειδική δε αυτή προστασία υπήχθησαν όλες οι δραστηριότητες και τα επαγγέλματα που αναφέρονται στα άρθρα 1 και 2 αντίστοιχα του π.δ. 34/1995, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του εκμισθωτή, συνεπώς και οι μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ), τα οποία εκμισθώνονται (κατά κανόνα) με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό, ύστερα από απόφαση του διοικούντος αυτόν οργάνου (π.δ. 270/1981) και σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από τις διατάξεις του ισχύοντος εκάστοτε Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (άρθρα 236 π.δ. 323/1989, 253 π.δ. 410/1995, 192 ν. 3463/2006).

Έτσι, επί των τελευταίων μισθώσεων, επί μη διαδικαστικών ζητημάτων, όπως είναι η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης, εφαρμοστέες, ως ειδικότερες, είναι οι διατάξεις του π.δ. 34/1995. Με το άρθρο 5 παρ. 1 του ν. 2041/1992, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 παρ. 2 του ν. 2235/1994, οι αναφερόμενες στα άρθρα 1 και 2 του ν. 813/1978 μισθώσεις, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν. 1962/1991 και την 13992/1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132 Β), έληγαν στις 30-04-1992, παρατάθηκαν αναγκαστικά ως ακολούθως:

α) μέχρι την 31 Αυγούστου 1995, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ετών, β) μέχρι την 31 Αυγούστου 1996, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (2) ετών, γ) μέχρι την 31 Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών.

Ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, κατά το άρθρο 58 παρ. 11 του π.δ. 34/1995, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται στο πρόσωπο του μισθωτή, συνυπολογιζομένου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων του. Με το άρθρο 7 παρ. 6 του ν. 2741/1999 αντικαταστάθηκαν οι παρ. 1 και 2 του άρθρου 5 του π.δ. 34/1995 περί ελάχιστης διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης και ορίστηκε ότι η εμπορική μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκε για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, ενώ με την παρ. 15 του αυτού άρθρου του ίδιου νόμου (2741/1999), με την οποία αντικαταστάθηκε το άρθρο 61 του π.δ. 34/1995, ορίστηκε, εκτός των άλλων, ότι εάν δεν ασκηθεί αγωγή απόδοσης του μισθίου εντός εννέα μηνών από τη λήξη της μίσθωσης, αυτή θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα χρόνια.

Με την παρ. 19 του άρθρου 7 του ν. 2741/1999 υπό τον τίτλο "Παράταση μισθώσεων Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ. και Ο.Τ.Α." ορίστηκε ότι με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 17 του άρθρου 41 του ν. 2648/1998, μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή το Δημόσιο ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή Ο.Τ.Α. ή την Κτηματική Εταιρία του Δημοσίου, που υπάγονται στο π.δ. 34/1995 και έληξαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 58 παράγραφοι 10 και 12 αυτού ή που λήγουν οποτεδήποτε, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου του Δημοσίου ή του Ν.Π.Δ.Δ.

ή των Ο.Τ.Α. ή της Κτηματικής Εταιρίας του Δημοσίου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. Με την τελευταία ρύθμιση παρασχέθηκε η δυνατότητα στο Δημόσιο τα ΝΠΔΔ και τους ΟΤΑ, ως εκμισθωτές εμπορικής μίσθωσης, κατ' απόκλιση από τις διατάξεις που ορίζουν την υποχρεωτική διενέργεια διαγωνισμού για την εκμίσθωση ακινήτων τους να παρατείνουν, υπό τις σ' αυτή αναφερόμενες προϋποθέσεις, τις υφιστάμενες μισθώσεις για χρονικό διάστημα μέχρι 12 έτη από τη λήξη του νόμιμου χρόνου προστασίας της εμπορικής μίσθωσης.

Τέλος, με το άρθρο 45 του ν. 4257/14-4-2014 προστέθηκε παρ. 2β στο άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 (η παρ. 2 μετονομάστηκε σε 2α), η οποία έχει ως εξής:

"Ειδικά οι επαγγελματικές μισθώσεις δημοτικών ακινήτων με εκμισθωτή Ο.Τ.Α. α βαθμού ή Ν.Π.Δ.Δ. ή Ν.Π.Ι.Δ. ή δημοτική ή κοινωφελή επιχείρηση ή δημοτικό ίδρυμα, υπαγόμενα σε αυτόν, που έχουν συμπληρώσει δεκαετή τουλάχιστον διάρκεια από την αρχική έναρξη της μίσθωσης, παρατείνονται αυτοδικαίως με επίδοση σχετικής δήλωσης βουλήσεως του μισθωτή, για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπεφωνημένο συμβατικό, εφόσον: α) ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο κατά το χρόνο δημοσίευσης του παρόντος, β) καταβάλει το μίσθωμα κατά τους τελευταίους δώδεκα μήνες προ της δημοσιεύσεως του παρόντος και γ) έχει συναφθεί η μίσθωση κατόπιν διαγωνιστικής δημόσιας πλειοδοτικής διαδικασίας".

Με το άρθρο 69 του ν. 4373/1-4-2016 προστέθηκε ως προϋπόθεση για την προαναφερόμενη παράταση της μίσθωσης και η σύμφωνη γνώμη του ΟΤΑ. Από το συνδυασμό των προαναφερόμενων διατάξεων προκύπτει ότι η εκμίσθωση ακινήτου από ΟΤΑ για άσκηση στο μίσθιο εμπορικής δραστηριότητας, υπάγεται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 (ν. 813/1978), η κατάρτιση όμως της σχετικής μισθωτικής σύμβασης και η τυχόν παράτασή της υπόκεινται στις προβλεπόμενες για κάθε περίπτωση από το νόμο διατυπώσεις, σιωπηρή δε αναμίσθωση, κατ' άρθρο 611 του ΑΚ, λόγω παραμονής του μισθωτή στη χρήση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης χωρίς την εναντίωση του εκμισθωτή, δεν επιτρέπεται.

Οι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων ΟΤΑ, των οποίων η διάρκεια παρατάθηκε αναγκαστικά μέχρι 31-08-1997 και για τις οποίες δεν ασκήθηκε αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου εντός εννέα μηνών από τη λήξη τους (31-08-1997) παρατάθηκαν εκ νέου, κατ' άρθρο 7 παρ. 15 του ν. 2741/1999, για τέσσερα έτη, ήτοι έως 31-08-2001, οπότε, εφόσον δεν έχει καταρτιστεί σύμβαση παράτασης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή, κατ' άρθρο 7 παρ. 19 του ν. 2741/1999, έληξαν.

Με τη διάταξη του άρθρου 45 του ν. 4257/2014, όπως είχε πριν τη συμπλήρωσή της με το ν. 4373/2016, παρασχέθηκε η δυνατότητα στο μισθωτή δημοτικού ακινήτου για εμπορική χρήση, να παρατείνει μονομερώς, υπό τις σ' αυτή προβλεπόμενες προϋποθέσεις, στις οποίες δεν περιλαμβάνεται η σύμφωνη γνώμη του ΟΤΑ, τη μίσθωση για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμφωνημένο συμβατικό, κατ' απόκλιση των διατάξεων περί διενέργειας πλειοδοτικού διαγωνισμού.

Η παράταση όμως αυτή αφορά μισθώσεις που ήταν ενεργές, δηλαδή μισθώσεις των οποίων δεν έχει λήξει, έως την επίδοση της σχετικής δήλωσης βουλήσεως του μισθωτή, η συμβατική ή η νόμιμη διάρκεια, καθόσον δεν νοείται παράταση μίσθωσης που έχει λήξει, ενώ επί παρόδου του συμβατικού ή του νόμιμου χρόνου μίσθωσης ακινήτου ΟΤΑ, και αν ακόμη δεν υπάρχει εναντίωση του τελευταίου στη χρήση του μισθίου από το μισθωτή, επέρχεται η λήξη της μίσθωσης και όχι η ανανέωση αυτής για αόριστο χρόνο.

Εάν δε ο νομοθέτης ήθελε την αναδρομική εφαρμογή της ως άνω διάταξης, ώστε να καταλάβει και μισθώσεις των οποίων είχε ήδη συμπληρωθεί ή νόμιμη διάρκεια και να τις παρατείνει με αφετηρία το χρόνο της νόμιμης λήξης τους, τότε θα το όριζε σαφώς, όπως στην περίπτωση του άρθρου 7 παρ. 19 του ν. 2741/1999 που προαναφέρθηκε.

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή. Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν.

[Γ] Στην προκείμενη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλομένη την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να δεχτεί ότι η από 30-06-2014 εξώδικη δήλωσή της δεν επέφερε παράταση της μεταξύ αυτής και του Δήμου Κέρκυρας σύμβασης μίσθωσης, παραβίασε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή, την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 45 του ν. 4257/2014, με την οποία τροποποιήθηκε το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 (ν. 813/1978). Ως προς το κρίσιμο αυτό ζήτημα το Εφετείο δέχτηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά περί των πραγμάτων κρίση του, τα ακόλουθα:

"Με το από 13/07/1972 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο ενάγων εκμίσθωσε, στον Λουδοβίκο Δεμπόνο, το δημοτικό περίπτερο <ΑΚΤΑΙΟΝ>, αποτελούμενο από ισόγειο χώρο συνολικού εμβαδού 125 τμ περίπου, με τον περί αυτόν ασκεπή (ακάλυπτο) χώρο, εμβαδού 480 τμ περίπου, που βρίσκεται επί της οδού αγωνιστών Πολυτεχνείου, στο ανατολικό άκρο της άνω πλατείας της πόλης της Κέρκυρας και στην ομώνυμη θέση ΑΚΤΑΙΟΝ, για την εκμετάλλευση κέντρου αναψυχής, περιλαμβάνοντος εστιατόριου, μπαρ και καφεζαχαροπλαστείο, σύμφωνα με τους όρους της υπ αριθμ. 6905/02/06/1972 διακηρύξεως του Δημάρχου Κερκυραίων για πλειοδοτική δημοπρασία (βλ.

σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό). Σύμφωνα με τον υπ' αριθμ. 16 όρο της πιο πάνω αναφερόμενης διακήρυξης, ο αρχικός μισθωτής είχε δικαίωμα πρόσληψης συνεταίρου ώστε με το από 15-12-1992 ιδιωτικό συμφωνητικό σύστασης, ετερόρρυθμης εταιρείας, που κατατέθηκε νόμιμα στο Πρωτοδικείο Κέρκυρας, μεταξύ του πρώτου αρχικού μισθωτή Λ.

Δ. και του Β. Σ., συστήθηκε ετερόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία «Β. Σ. και ΣΙΑ ΕΕ», με σκοπό την εκμετάλλευση του αναφερόμενου περιπτέρου ΑΚΤΑΙΟΝ, ενώ στη συνέχεια με τις υπ' αριθμούς .../21/03/1997 και .../25/08/1997 συμβολαιογραφικές πράξεις, η ανωτέρω ετερόρρυθμη εταιρεία, μετατράπηκε σε ανώνυμη εταιρεία με τον ίδιο ως άνω σκοπό και με την επωνυμία «...

ΑΕ ΚΕΝΤΡΟΝ ΕΣΤΙΑΣΕΩΣ» και τον διακριτικό τίτλο «ΑΚΤΑΙΟΝ» (εναγομένη), η οποία και υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης, την οποία συνεχίζει μέχρι σήμερα. Η αρχική διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε πενταετής, ήτοι από 14-06-1972 έως 13-06-1977, με αρχικό μίσθωμα 6.500 δραχμές. Έκτοτε, μετά την πάροδο της συμβατικής διάρκειας της, η ως άνω μίσθωση παρατάθηκε αναγκαστικώς ως εμπορική (άρθρο 1 παρ 1 α ΠΔ 34/1995), μέχρι 31-08-1984 (άρθρο 30 παρ 1 του ν. 813/1978) και ακολούθως διαδοχικά παρατάθηκε μέχρι:

α) 31-08-1986 (άρθρο 1 ν. 1417/1984), β) 31-12-1987 (άρθρο 4 ν. 1598/1986), γ) 31-08-1989 (άρθρο 16 ν.1738/1987), δ) 31-08-1990 (άρθρο 1 ν. 1861/1989), ε) 31-08-1991 (άρθρο 6 παρ 1 ν. 1898/1990), στ) 29-02-1992 (άρθρο 1 παρ 1 ν. 1962/1991), ζ) 30-04-1992 (ΑΥΔ 13992/1992) και τέλος 31-08-1997, εφόσον η εναγομένη, είχε συμπληρώσει δώδεκα έτη στη χρήση του μισθίου ακινήτου, κατά τον χρόνο δημοσίευσης του ν.2041/1992 (άρθρο 58 παρ. 10 περ γ ΠΔ 34/1995).

Η μίσθωση αυτή μετά την ανωτέρω λήξη της, την 31-08-1997, ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο (άρθρο 611 ΑΚ) και ο εναγόμενος μισθωτής παρέμεινε στο μίσθιο νόμιμα μετά την λήξη της μίσθωσης, εφόσον ο ενάγων Δήμος δεν εναντιώθηκε στη συνέχισή της. Η αορίστου χρόνου παράταση της μίσθωσης, ίσχυσε μέχρι τις 28-09-1999, που ήταν η ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 2741/1999.

Ειδικότερα με την διάταξη του άρθρου 7 παρ. 19 του ν. 2741/1999, το οποίο αναφέρθηκε στην ως άνω μείζονα σκέψη, καθώς και τις διατάξεις των άρθρων 82 του ν. 2362/1995 και 611 ΑΚ, σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 115 του από 11-12.11.1929 διατάγματος «περί διοικήσεως δημοσίων κτημάτων», το οποίο εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του άρθρου 2 του ν. 2466/1929 και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 του ν. 5895/1933, όπως περαιτέρω τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε και 5 παρ. 4 του αν 263/1968, δεδομένου ότι το άρθρο 611 ΑΚ στην ένδικη εμπορική μίσθωση δεν ήταν εφαρμοστέο, αφού το μίσθιο είχε την ιδιότητα του δημοσίου κτήματος και κατά το άρθρο 7 παρ. 19 του ν. 2741/1999 που εισήγαγε τροποποίηση της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις, ναι μεν παρακάμπτεται και δεν είναι υποχρεωτική η εκμίσθωση με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό από τον Δήμο, κύριο του μισθίου, πλην τούτο τελεί υπό τις εξής προϋποθέσεις, ότι:

α) έγινε με απόφαση του αρμόδιου οργάνου του εκμισθωτή, β) συνήφθη με τον ήδη εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή και γ) το μίσθωμα συμφωνήθηκε στο προβλεπόμενο από το δεύτερο εδάφιο της παρ. 19 άρθρο 7 ν. 2741/1999 ελάχιστο όριο, προϋποθέσεις που στην προκειμένη περίπτωση, ούτε τις επικαλούνται οι διάδικοι, ούτε αποδεικνύονται από τα σχετικά από αυτούς προσκομιζόμενα και επικαλούμενα έγγραφα, ότι συνέτρεξαν, ώστε, εις το εξής, να θεωρείται άκυρη η ένδικη μισθωτική σχέση (ΑΠ 197/2018 οπ).

Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, η προκείμενη σύμβαση μίσθωσης, λύθηκε αυτοδικαίως με την έναρξη της ισχύος του ν. 2741/1999, ήτοι λύθηκε στις 28-09-1999, εφόσον δεν ακολουθήθηκε η άνω διαδικασία του άρθρου 7 παρ. 19 του ν. 2741/1999 για την εν συνεχεία παράταση της μίσθωσης για δώδεκα έτη.

Συνεπώς, σύμφωνα με τα παραπάνω, δεν απαιτείται κατά το νόμο, περαιτέρω καταγγελία εκ μέρους του ενάγοντος Δήμου, για την λύση της άνω μισθωτικής σχέσης, εφόσον όπως προειπώθηκε το άρθρο 611 ΑΚ, δεν ήταν εφαρμοστέο στην ένδικη εμπορική μίσθωση. Ο ισχυρισμός συνεπώς της εναγομένης μισθώτριας, που διατυπώνεται με τον δεύτερο λόγο έφεσης της, ότι η από 16-01-2013 καταγγελία της μίσθωσης από τον Δήμο είναι άκυρη, πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμος, εφόσον όπως προειπώθηκε η σύμβαση μίσθωσης είχε ήδη λυθεί αυτοδικαίως, στις 28-09-1999, χωρίς να ισχύει έκτοτε σιωπηρή ανανέωση της, για αόριστο χρόνο και κατά συνέπεια, χωρίς να απαιτείται καταγγελία για την λύση αυτής, η ασκηθείσα δε καταγγελία εκ μέρους του Δήμου, ανεξαρτήτως αν ήταν έγκυρη ή άκυρη, ασκήθηκε ως εκ περισσού, χωρίς να επιδράσει, στη λύση, της ήδη λυθείσης μίσθωσης.

Εξάλλου με το άρθρο 45 του ν. 4257/2014, προστέθηκε η παράγραφος 2β στο άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995, σύμφωνα με την οποία «ειδικά οι επαγγελματικές μισθώσεις, δημοτικών ακινήτων, με εκμισθωτή ΟΤΑ α βαθμού ή ΝΠΔΔ ή ΝΠΙΔ ή Δημοτική ή κοινωφελή επιχείρηση ή Δημοτικό ίδρυμα, υπαγόμενα σε αυτόν, που έχουν συμπληρώσει δεκαετή τουλάχιστον διάρκεια από την αρχική έναρξη της μίσθωσης, παρατείνονται αυτοδικαίως με επίδοση σχετικής δήλωσης βουλήσεως του μισθωτή, για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπεφωνημένο συμβατικό, εφόσον: α) ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο κατά τον χρόνο δημοσίευσης του παρόντος, β) καταβάλει το μίσθωμα κατά τους τελευταίους δώδεκα μήνες προ πριν της δημοσιεύσεως του παρόντος και γ) έχει συναφθεί η μίσθωση κατόπι διαγωνιστικής δημόσιας πλειοδοτικής διαδικασίας». Από την σαφή γραμματική και τελολογική ερμηνεία της ως άνω διάταξης, προβλέπεται η παράταση των εν ενεργεία και σε ισχύ έγκυρων μισθώσεων και όχι αυτών που κατά την έναρξη ισχύος του νόμου έχουν ήδη λήξει και μάλιστα αυτοδικαίως, χωρίς έκτοτε να έχει εφαρμογή γι'αυτές, η διάταξη του άρθρου 611 ΑΚ, ήτοι των άκυρων μισθώσεων, όπως η συγκεκριμένη μίσθωση.

Συνεπώς, η ως άνω διάταξη δεν περιλαμβάνει στο πλαίσιο της ρύθμισης της, αυτού του είδους τις μισθώσεις (άκυρες), όπως η επίδικη και θα το είχε προβλέψει με σαφή και κατηγορηματικό τρόπο εάν τις περιλάμβανε.

Ενόψει αυτών, ο ισχυρισμός της εναγομένης, που διατυπώνεται με τον πρώτο λόγο έφεσης της ότι, τούτη μπορούσε να υπαχθεί στην διάταξη του ως άνω νόμου και έτσι απέστειλε στον ενάγοντα Δήμο την από 30-06-2014 εξώδικη δήλωση μετά προσκλήσεως, με την οποία του δήλωνε την βούληση της για υπαγωγή στην ως άνω διάταξη, πρέπει να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμος. Με βάση τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά, η επίδικη μίσθωση έχει λήξει και συνεπώς οφείλει η εναγομένη να αποδώσει στον ενάγοντα Δήμο την ελεύθερη χρήση του περιγραφόμενου μισθίου".

Με αυτά που δέχτηκε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε, ως προς τη λήξη της ένδικης μισθωτικής σύμβασης, την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 45 του ν. 4257/2014, όπως ίσχυε πριν το ν. 4373/2016, η οποία δεν ήταν εφαρμοστέα, αφού, υπό τις παραδοχές της προσβαλλομένης, επρόκειτο για εμπορική μίσθωση δημοτικού ακινήτου, υπαγόμενη στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995 που κωδικοποίησε το ν. 813/1978 περί εμπορικών μισθώσεων, η οποία είχε λήξει πριν την επίδοση στον εκμσθωτή (Δήμο Κέρκυρας) της δήλωσης παράτασης της αναιρεσείουσας, με την πάροδο του χρόνου της νόμιμης διάρκειάς της, καθόσον σιωπηρή αναμίσθωση ακινήτου ΟΤΑ δεν επιτρέπεται, η δε προβλεπόμενη από την ως άνω διάταξη του άρθρου 45 του ν. 4257/2014 παράταση αφορά ενεργές συμβάσεις μίσθωσης. Κατά συνέπεια, ο πρώτος λόγος αναίρεσης είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Απορριπτέος ως αβάσιμος κρίνεται επίσης και ο δεύτερος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο η αναιρεσείουσα προσάπτει στην προσβαλλομένη την αιτίαση ότι το Εφετείο, παρά το νόμο δεν κήρυξε άκυρη την από 16-01-2013 καταγγελία της ένδικης μισθωτικής σύμβασης από μέρους του εκμισθωτή, ως ασκηθείσα χωρίς απόφαση του Δημοτικού του Συμβουλίου, γιατί στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, καθόσον το Εφετείο, δέχτηκε λήξη της μίσθωσης λόγω παρόδου του νόμιμου χρόνου της και όχι λύση αυτής συνεπεία της παραπάνω καταγγελίας, το κύρος της οποίας δεν ερεύνησε.

Κατόπιν όλων αυτών και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος αναίρεσης προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου που κατέθεσε η αναιρεσείουσα για την άσκησή της στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα, που ηττήθηκε στη δίκη, στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, ο οποίος κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά του (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ), μειωμένα όμως κατ' άρθρο 281 παρ. 2 του ν. 3463/2006, σε συνδυασμό με το άρθρο 285 του ν. 3852/2010, που εφαρμόζεται και υπέρ της αναιρεσείουσας, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 04-09-2019 (αριθμ. εκθ. καταθ. 22/2019) αίτηση για αναίρεση της 74/2019 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Κέρκυρας.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου που κατέθεσε η αναιρεσείουσα για την άσκησή της στο Δημόσιο Ταμείο. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει σε πεντακόσια (500) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 22 Ιανουαρίου 2021.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 9 Μαρτίου 2021.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ