Supreme Court annuls appeal decision and retains case for substantive trial as second instance court.

Απόφαση 293 / 2021 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 293/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αικατερίνη Κρυσταλλίδου, Μυρσίνη Παπαχίου και Μαρία Ανδρικοπούλου - Εισηγήτρια, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Νοεμβρίου 2020, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Δ. Θ. του Θ., κατοίκου …. Παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Εμμανουήλ Γρηγοριάδη.

Του αναιρεσιβλήτου: Σ. Σ. του Ε., κατοίκου …. Εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Αλεξάνδρα Ζάκκα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 4-6-2008 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος και την από 15-9-2009 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4891/2011 του ίδιου Δικαστηρίου και 4416/2014 του Εφετείου Αθηνών. Κατά της τελευταίας απόφασης ασκήθηκε αναίρεση και εκδόθηκε η υπ' αριθ. 20/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την υπ' αριθμ. 4416/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω συζήτηση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές.

Στη συνέχεια εκδόθηκε η υπ' αριθ. 2981/2019 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζητεί ο αναιρεσείων με την από 20-9-2019 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1.Με την υπό κρίση αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η με αριθμό 2981/2019 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών, κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής, κατ' επιτρεπτή (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ) εκτίμηση των σχετικών εγγράφων: Ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ασκήθηκαν: α) η από 4-6-2008 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, με την οποία ζητούσε να αναγνωρισθεί ως άκυρη η από 18/9/2007 δήλωση του εναγόμενου και ήδη αναιρεσίβλητου περί έκπτωσής του ενάγοντος-αγοραστή, άλλως υπαναχώρησης του εναγόμενου-πωλητή από το …/2004 συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και να καταδικαστεί ο εναγόμενος σε δήλωση βούλησης για τη σύναψη οριστικής σύμβασης πώλησης του αναφερόμενου στο ιστορικό της αγωγής ακινήτου και β) η από 15-9-2009 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, με την οποία ζητούσε να αναγνωριστεί ότι το ως άνω προσύμφωνο έχει καταργηθεί αναδρομικά λόγω υπαναχώρησής του άλλως λόγω πλήρωσης της τεθείσας αίρεσης μη αποπληρωμής του συμφωνηθέντος τιμήματος, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του αποδώσει τη νομή του επίδικου ακινήτου και να του καταβάλει το ποσό των 219.005,96 ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί στα μισθώματα που έχει εισπράξει από το ακίνητο για το χρονικό διάστημα μετά την υπαναχώρηση του ενάγοντος και να αναγνωρισθεί ότι η πληρεξουσιότητα που χορηγήθηκε στον εναγόμενο με το ως άνω προσύμφωνο για σύναψη αυτοσύμβασης έχει παύσει να ισχύει.

Επί των αγωγών αυτών, οι οποίες συνεκδικάσθηκαν, εκδόθηκε η 4891/2011 απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου, με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή του αναιρεσείοντος (αγοραστή) και έγινε μερικά δεκτή η αγωγή του αναιρεσίβλητου (πωλητή). Κατά της απόφασης αυτής άσκησε έφεση ο αναιρεσείων και επ' αυτής εκδόθηκε η 4416/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία έκρινε ότι η υπαναχώρηση του πωλητή από το επίδικο προσύμφωνο έγινε κατά παράβαση της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ και κατόπιν αυτού δέχθηκε την έφεση, εξαφάνισε την εκκαλουμένη και δικάζοντας επί της ουσίας δέχτηκε την αγωγή του αναιρεσείοντος και απέρριψε την αγωγή του αναιρεσίβλητου, Κατά της τελευταίας αυτής απόφασης ασκήθηκε αναίρεση και εκδόθηκε η 20/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την 4416/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω συζήτηση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές.

Ειδικότερα, ο Άρειος Πάγος αναίρεσε την απόφαση: α) για έλλειψη νόμιμης βάσης εξ αιτίας ανεπαρκών αιτιολογιών ως προς τη συνδρομή νόμιμων όρων και προϋποθέσεων εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ (559 αρ. 19 ΚΠολΔ), και β) για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων περί καταβολής και επιταγής (559 αρ. 1 ΚΠολΔ).

Στη συνέχεια και αφού επαναφέρθηκε με κλήση η έφεση, εκδόθηκε η 2981/2019 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία έκρινε νόμιμη την υπαναχώρηση του πωλητή από το προσύμφωνο και ουσιαστικά αβάσιμη την ένσταση του άρθρου 281 ΑΚ, κατόπιν δε αυτού απέρριψε την έφεση του αναιρεσείοντος. Την αναίρεση της απόφασης αυτής ζητεί ο αναιρεσείων με την από 20-9-2019 αίτησή του για τους αναφερόμενους σ' αυτήν λόγους οι οποίοι αναλύονται ειδικότερα κατωτέρω.

2.Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 383, 385, 387 § 1, 389 § 2, 340, 341 ΑΚ προκύπτει ότι αν κάποιος από τους συμβαλλόμενους είναι υπερήμερος ως προς την οφειλόμενη προς αυτόν παροχή, δικαιούται ο άλλος να τάξει σ' αυτόν εύλογη προθεσμία εκπλήρωσης, δηλώνοντας συγχρόνως ότι μετά την πάροδο της προθεσμίας αποκρούει την παροχή.

Αν περάσει άπρακτη η προθεσμία, ο τελευταίος έχει δικαίωμα ή να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκπλήρωση ή να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Δεν απαιτείται να ταχθεί στον υπερήμερο οφειλέτη προθεσμία για την εκπλήρωση της παροχής, αν από την όλη στάση του προκύπτει ότι το μέτρο αυτό θα ήταν άσκοπο. Όταν επέλθει η υπαναχώρηση λύνεται η σύμβαση αναδρομικά και οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται αμοιβαίως σε απόδοση των παροχών κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Οι παραπάνω διατάξεις για τις συνέπειες της υπερημερίας, που εφαρμόζονται σε όλες γενικά τις συμβάσεις, κατ' αναλογία, εφαρμόζονται και στο προσύμφωνο, που αποτελεί καταρτισμένη αυτοτελή αμφοτεροβαρή σύμβαση, αφού δεν υπάρχει αντίθετη προς τούτο διάταξη. Η άσκηση, όμως, του δικαιώματος για υπαναχώρηση απαγορεύεται, σύμφωνα με το άρθρο 281 ΑΚ, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός η οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Αν υπάρχει τέτοια υπέρβαση, η υπαναχώρηση είναι παράνομη και επομένως άκυρη, κατά τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ. Ειδικότερα, κατά τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, η οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου.

Τούτο συμβαίνει, ιδίως όταν από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο και μάλιστα ευλόγως η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Μόνη δε η αδράνεια του δικαιούχου ή του δικαιοπαρόχου του για μακρό χρόνο και πάντως μικρότερο απ` αυτόν της παραγραφής, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μετέπειτα άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και σε αιτιώδη μεταξύ τους συνάφεια ευρισκόμενες, με βάση τις οποίες, καθώς και την αδράνεια του δικαιούχου, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και διατηρήθηκε για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ.

Δεν είναι πάντως απαραίτητο η επιχειρούμενη από το δικαιούχο ανατροπή της διαμορφωμένης αυτής κατάστασης να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στον οφειλέτη, αλλά αρκεί να έχει και απλώς δυσμενείς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (Ολ ΑΠ 7/2002, ΟλΑΠ 8/2001). Το ζήτημα δε, αν οι συνέπειες, που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει ν` αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποίησης του δικαιώματός του (ολΑΠ 7/2002, ΑΠ 109/2019).

Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του όμως αυτή ότι ορισμένη συμπεριφορά υπερβαίνει και μάλιστα προφανώς τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο.

Ο Άρειος Πάγος, δηλαδή, ελέγχει μόνο αν τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας συνιστούν την προεκτεθείσα νομική έννοια του άρθρου 281 ΑΚ (Ολ. ΑΠ 8/2018, ΑΠ 330/2020, ΑΠ 1352/2011 ΑΠ 125/2011). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Ο προβλεπόμενος απ` αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση τον (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.

ΑΠ 1/1999). Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ. ΑΠ 861/1984).

3.Στην προκειμένη περίπτωση με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση έγιναν δεκτά τα ακόλουθα: "Δυνάμει του με αριθμ. …/….9.1992 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Β. Θ. Χ., ο εφεσίβλητος Σ. Σ. απέκτησε λόγω αγοράς από την Α. χήρα Χ. Τ. την ψιλή κυριότητα ποσοστού 1/4 εξ αδιαιρέτου επταόροφου κτιρίου, με υπόγειο και δώμα, που χρησιμοποιείται ως ξενοδοχείο με την επωνυμία "…" και βρίσκεται επί της οδού ..., στη θέση "..." ή "..." και πλέον Συνοικία …, στην ….

Το ως άνω ποσοστό ακινήτου απέκτησε ο εφεσίβλητος κατά πλήρη κυριότητα στις 21.12.2003, οπότε απεβίωσε η ανωτέρω πωλήτρια και η παρακρατηθείσα από αυτή, εφ' όρου ζωής της, επικαρπία του ανωτέρω ποσοστού συνενώθηκε με την ψιλή κυριότητα του ίδιου. Ακολούθως, δυνάμει του υπ' αριθμ. …/….7.2004 προσυμφώνου αγοραπωλησίας του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Γ.

Βλάχου, συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων η μεταβίβαση του ως άνω εξ αδιαιρέτου ποσοστού του εφεσιβλήτου προς τον εκκαλούντα Δ. Θ. κατά πλήρη κυριότητα, με τους ακόλουθους, μεταξύ άλλων, όρους: Το τίμημα συμφωνήθηκε στο ποσό των 234.000 ευρώ, μέρος του οποίου, ύψους 28.000 ευρώ είχε ήδη καταβληθεί πριν από την κατάρτιση του ως άνω προσυμφώνου, όπως ρητά αναγράφεται σε αυτό, ενώ το υπόλοιπο ποσό των 206.000 ευρώ συμφωνήθηκε να καταβληθεί άτοκα μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, με τρόπο που θα καθοριζόταν με διαφορετική συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και θα αποδεικνυόταν από το μεταξύ τους υπογραφησόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό, του οποίου η μη τήρηση των όρων θα επέφερε τις νόμιμες συνέπειες εις βάρος του αγοραστή.

Το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης θα καταρτιζόταν ενώπιον του ίδιου συμβολαιογράφου, ή σε περίπτωση κωλύματός του ενώπιον του νόμιμου αναπληρωτή του, στις 20.3.2008 ή νωρίτερα, υπό την προϋπόθεση της αποπληρωμής του οφειλόμενου τιμήματος. Εάν ο πωλητής δεν εμφανιζόταν στην συμφωνηθείσα ημερομηνία και εφόσον ο αγοραστής αποδείκνυε την πλήρη και ολοσχερή εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος, με έναν από τους περιοριστικά αναφερόμενους στο προσύμφωνο τρόπους, θα μπορούσε να συμβληθεί ο ίδιος στο οριστικό συμβόλαιο ως πληρεξούσιος του πωλητή που του χορήγησε σχετική ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα.

Συμφωνήθηκε περαιτέρω, ότι το παραπάνω προσύμφωνο αγοραπωλησίας αφορούσε, μόνο το κτίριο στο οποίο στεγάζεται το ξενοδοχείο "…" και περαιτέρω ότι ο Δ. Θ., έχει δικαίωμα να υποδείξει ως αγοράστριες, την κόρη του Η. Θ. ή την ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "PASTA VIVA Α.Ε." ή και τις δύο μαζί. Ταυτόχρονα με την κατάρτιση του προσυμφώνου, παραδόθηκε η νομή και κατοχή του προαναφερόμενου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του ακινήτου στον εκκαλούντα, που έκτοτε έφερε και τους κινδύνους του πράγματος και ο οποίος υποχρεώθηκε δυνάμει του ανωτέρω προσυμφώνου να ασφαλίσει το μέλλον μεταβιβασθεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου κατά παντός κινδύνου μέχρι του ποσού των 750.000 ευρώ.

Ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι το αληθές τίμημα που συμφωνήθηκε για την άνω πώληση ανήλθε στα 384.000 ευρώ από το οποίο, στο προσύμφωνο αναγράφηκε ως τίμημα το ποσό των 234.000 ευρώ, ενώ το υπόλοιπο ποσό των 150.000 ευρώ είχε καταβληθεί διαδοχικές τμηματικές καταβολές από αυτόν στον εφεσίβλητο, που έλαβαν χώρα από το έτος 1997 μέχρι το 2003, σε εκτέλεση σχετικής προγενέστερης προφορικής συμφωνίας μεταξύ τους (των διαδίκων), με βάση την οποία ο εφεσίβλητος θα πωλούσε το εξ αδιαιρέτου ποσοστό του στα ως άνω ξενοδοχείο στον εκκαλούντα.

Η μάρτυρας αποδείξεως της αγωγής ίου Δ. Θ. ως προς το θέμα αυτό κατέθεσε ότι αυτή πολλές φορές παρέδωσε επιταγές πελατών στον Σ. Σ., καθώς και μετρητά για την παραπάνω αιτία, χωρίς να προσδιορίζει ούτε τον χρόνο ούτε τα ποσά. Η κατάθεση αυτή όμως δεν αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση, καθόσον πέραν της ασάφειας και της αοριστίας της, αναιρείται και από το γεγονός ότι κανένα έγγραφο δεν προσκομίζεται στο οποίο να αποτυπώνεται η παραπάνω συμφωνία, αλλά ούτε και αποδείξεις καταβολών εκ μέρους του εκκαλούντα προς τον εφεσίβλητο κατά το ως άνω χρονικό διάστημα ή αντίγραφα των ανωτέρω επικαλουμένων επιταγών προσκομίζονται.

Συνεπώς ο ισχυρισμός αυτός, δεν αποδεικνύεται ως ουσιαστικά βάσιμος. Στη κρίση αυτή μάλιστα του Δικαστηρίου συνηγορεί και το γεγονός ότι, ο εφεσίβλητος απέκτησε την πλήρη κυριότητα του πιο πάνω ποσοστού, το Δεκέμβριο του 2003, όντας μέχρι τότε ψιλός κύριος και κατά συνέπεια δεν ήταν δυνατόν να συμφωνήσει τίμημα για επικείμενη αγοραπωλησία αφού δεν ήταν σε αυτόν γνωστός ο χρόνος κατά τον οποίον 0α αποκτούσε την πλήρη κυριότητα του ποσοστού αυτού με το θάνατο της ανωτέρω επικαρπώτριας.

Και ναι μεν είναι συνηθισμένο να αναγράφεται στα συμβόλαια το ποσό της αντικειμενικής αξίας του πωλουμένου ακινήτου ως τιμήματος αγοράς για φορολογικούς λόγους και το πραγματικό τίμημα αγοράς να είναι μεγαλύτερο, ενώ στο κατωτέρω αναφερόμενο πινάκιο συναλλαγματικών που υπέγραψαν αμφότεροι οι διάδικοι αναγράφεται η λέξη "ως τίμημα θεωρήθηκε αυτό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου", όμως δεν είναι δυνατόν να συναχθεί από όλα τα ανωτέρω αποδεικτικά τυχόν διαφορετικό -και μάλιστα με ακρίβεια- ποσό πραγματικού τιμήματος, ακόμα και αν γίνει δεκτό ότι αυτό δεν ήταν το αναγραφέν στο ανωτέρω προσύμφωνο.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση του δέχθηκε τα ίδια ως προς το ύψος του τιμήματος ορθώς τις αποδείξεις εκτίμησε και όσα αντίθετα ισχυρίζεται ο εκκαλών Δ. Θ. με τον σχετικό λόγο της έφεσής του κρίνονται αβάσιμα κατ' ουσίαν και απορριπτέα. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι πριν από την υπογραφή του ως άνω προσυμφώνου οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει να καταβληθεί το τίμημα της ένδικης πώλησης εκ 234.000 ευρώ, τμηματικά σε άτοκες δόσεις και ειδικότερα ποσό 21.000 ευρώ σε μετρητά και το υπόλοιπο ποσό των 213.000 ευρώ, σε 45 δόσεις ποσού: 1) 3.500 η κάθε μία των έξι πρώτων καταβλητέων την 5η ημέρα των μηνών Μαϊου, Ιουλίου, Αυγούστου, Σεπτεμβρίου, Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2004, 2) ποσού 4000 ευρώ εκάστης των 12 επόμενων δόσεων και καταβλητέων την 5η ημέρα κάθε μηνός του έτους 2005, 3) ποσού 5.000 ευρώ εκάστης των επόμενων 12 δόσεων, καταβλητέων την 5η ημέρα κάθε μηνός του έτους 2006, 4) ποσού 5.000 ευρώ εκάστης των επόμενων 12 δόσεων, καταβλητέων την 5η ημέρα κάθε μηνός του έτους 2007 και 5) ποσού 6.000 ευρώ εκάστης των τριών τελευταίων, καταβλητέων την 5η ημέρα των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουάριου και Μαρτίου 2008.

Προς απόδειξη της πιο πάνω συμφωνίας οι διάδικοι, σε χρόνο προγενέστερο της υπογραφής του πιο πάνω προσυμφώνου, υπέγραψαν το χειρόγραφο με τίτλο "Πινάκιο Συναλλαγματικών που παραδόθηκαν στον Σ. Σ. εκ μέρους της "PASTA VIVA Α.Ε." για την εξόφληση του τιμήματος του 25% εξ αδιαιρέτου του ξενοδοχείου PRIAMOS". Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι η ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΚΟΥΝΔΟΥΡΟΣ ΚΕΑΣ Α.Ε.", συμφερόντων του εκκαλούντος, εξέδωσε σεις 30-7-2003 σαράντα πέντε συναλλαγματικές οι οποίες έγιναν αποδεκτές αυθημερόν από την "ΡΙΟ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ Α.Ε." και μεταβιβάστηκαν δια οπισθογραφήσεως στην "PASTA VIVA Α.Ε" και εν συνεχεία στον εφεσίβλητο, σύμφωνα και με όσα αναφέρονται στο προαναφερόμενο "Πινάκιο Συναλλαγματικών".

Αποδείχθηκε ακόμα ότι οι διάδικοι δεν προέβησαν σε μεταγενέστερη του προσυμφώνου συμφωνία αναφορικά με τον τρόπο εξοφλήσεως του υπολοίπου τιμήματος, όπως προβλεπόταν στο ανωτέρω προσύμφωνο αλλά τήρησαν ως προς την εξόφληση του τιμήματος, την τμηματική εξόφληση αυτού με δόσεις οι οποίες αντιστοιχούσαν ως προς τα ποσά και τις ημερομηνίες καταβολής με τα ποσά και τις ημερομηνίες λήξεως των συναλλαγματικών που περιλαμβανόταν στο προαναφερόμενο "Πινάκιο Συναλλαγματικών".

Το ιδιόχειρο αυτό έγγραφο (Πινάκιο Συναλλαγματικών), το οποίο καταρτίσθηκε και υπογράφηκε και από τους δύο διαδίκους, προ της καταρτίσεως του προαναφερόμενου προσυμφώνου ως προς την αποπληρωμή του τιμήματος, δεν επέχει μεν τη θέση του ιδιωτικού συμφωνητικού που αναφέρεται στο προσύμφωνο, "... ότι θα καταρτιοθεί ..." αφού αυτό καταρτίσθηκε προγενέστερα του προσυμφώνου.

Στη περίπτωση δε που οι διάδικοι ήθελαν αυτό να επέχει τη θέση του αναφερόμενου ιδιωτικού συμφωνητικού ρητά θα το διατύπωναν στο παραπάνω προσύμφωνο. Επειδή όμως ο τρόπος αποπληρωμής του τιμήματος, δεν αποτελεί ουσιώδες στοιχείο του προσυμφώνου, η συμφωνία ή η τροποποίηση της συμφωνίας ως προς τον τρόπο αποπληρωμής, δεν απαιτεί τον τύπο που ορίζεται σύμφωνα με το νόμο για το προσύμφωνο, σύμφωνα με όσα στην σχετική ως άνω μείζονα σκέψη αναφέρονται, δηλαδή δεν απαιτείτο για την προκείμενη περίπτωση ο έγγραφος συμβολαιογραφικός τύπος της συμφωνίας αυτής ως προς τον τρόπο εξοφλήσεως του τιμήματος, τον οποίο επέλεξαν τελικά οι διάδικοι κατά τα ανωτέρω να τηρήσουν.

Περαιτέρω δε δεν καταργήθηκε ρητώς η ισχύς της ανωτέρω προγενέστερης του ως άνω προσυμφώνου συμφωνίας σχετικά με τον ανωτέρω τρόπο εξόφλησης, ούτε επεστράφησαν ή ακυρώθηκαν με οποιοδήποτε τρόπο οι ανωτέρω συναλλαγματικές, αντίθετα στην πράξη τηρήθηκαν τα αναγραφόμενα σε αυτή και μετά την υπογραφή του ανωτέρω προσυμφώνου (ανεξαρτήτως των κατωτέρω αναφερομένων αποκλίσεων ως προς την τήρηση των συμφωνηθέντων εκ μέρους του εκκαλούντος, που δεν οφείλονται στο ότι αυτός δεν θεωρούσε ότι δεσμεύεται από την ανωτέρω συμφωνία σχετικά με τον ως άνω τρόπο εξόφλησης).

Σχετικά με το θέμα αυτό είναι και όσα αναγράφονται κατωτέρω στις υπό στοιχ. Β) και Γ) σκέψεις. Ο εκκαλών με την ανωτέρω πρώτη αγωγή του ισχυρίστηκε ότι οι παραπάνω συναλλαγματικές δόθηκαν στον εφεσίβλητο αντί καταβολής του τιμήματος και επομένως επήλθε απόσβεση της οφειλής του τιμήματος εκ μέρους του εκκαλούντος.

Όμως από τα προαναφερόμενα αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι οι συναλλαγματικές αυτές δόθηκαν χάριν καταβολής του τιμήματος και επομένως δεν επήλθε η απόσβεση της οφειλής του τιμήματος εκ μέρους του εκκαλούντος προς τον εφεσίβλητο, κατά τον χρόνο παραδόσεως σε αυτόν των ανωτέρω συναλλαγματικών.

Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου ενισχύεται από τα παρακάτω γεγονότα: Α) Εάν πράγματι οι συναλλαγματικές αυτές είχαν μεταβιβαστεί στον εφεσίβλητο αντί καταβολής του τιμήματος θα υπογραφόταν το οριστικό συμβόλαιο της εν λόγω αγοραπωλησίας και θα παραδιδόταν στον πωλητή εκτός από τη νομή και τη κατοχή και η κυριότητα του ως άνω ποσοστού.

Δεν κρίνεται δε ουσιαστικά βάσιμος ο ισχυρισμός του εκκαλούντος ότι αυτό οφείλεται στο ότι αυτός δεν ηδύνατο κατά τον ανωτέρω χρόνο να καταβάλει τα έξοδα μεταβίβασης, όταν ο ίδιος ισχυρίζεται ότι είχε καταβάλει 150.000+28.0000 ευρώ για την μερική εξόφληση του τιμήματος κυρίως σε μετρητά. Β) Δεν θα καταρτιζόταν, το προαναφερόμενο προσύμφωνο, κατά το οποίο το υπόλοιπο του τιμήματος 206.000 ευρώ πιστώθηκε και σύμφωνα με τη ρητή διατύπωση "....υποχρεούται ο αγοραστής να καταβάλει και δέχεται ο πωλητής να λάβει άτοκα μέχρι της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου....", κατά την αναφερόμενη ημερομηνία.

Γ) Στο ιδιόχειρο έγγραφο με τίτλο "Τελική Ενέργεια", το οποίο αναφέρεται στο περιεχόμενο του προσυμφώνου λίγο πριν την κατάρτιση αυτού και το οποίο υπογράφει ο εκκαλών, αναφέρει ρητά ότι " ... η πληρωμή του τιμήματος θα είναι πιστωμένη και θα καλύπτεται από τις συναλλαγματικές ως το επισυναπτόμενο πινάκιο".

Περαιτέρω, δε η παρέλευση ικανού χρονικού διαστήματος περίπου τεσσάρων ετών από της καταρτίσεως του προσυμφώνου μέχρι της καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου, χρόνος ο οποίος συμπίπτει κατά μήνα και έτος με την αποπληρωμή της τελευταίας των ως άνω συναλλαγματικών, συνηγορεί υπέρ της κρίσεως αυτής.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση του, έκρινε ότι οι εν λόγω συναλλαγματικές δόθηκαν χάριν και όχι αντί καταβολής του τιμήματος ορθά το νόμο εφάρμοσε και τις αποδείξεις εκτίμησε. Όσα επομένως αντίθετα ισχυρίζεται με το σχετικό λόγο της έφεσης του ο ενάγων εναγόμενος εκκαλών κρίνονται αβάσιμα κατ' ουσίαν και απορριπτέα.

Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι εξοφλήθηκαν μεν όλες οι συναλλαγματικές μέχρι και τον Ιούλιο 2007 με καθυστέρηση όμως πολλών εξ αυτών. Συγκεκριμένα, ο ίδιος ο εκκαλών αναγράφει στην πρώτη ανωτέρω αγωγή του ότι 6 από τις 20 συναλλαγματικές που αναφέρονται σε αυτήν πληρώθηκαν με ολιγοήμερη έστω καθυστέρηση, χωρίς να αναφέρεται καθόλου στις λοιπές.

Είναι επίσης χαρακτηριστική και η κατάθεση της μάρτυρας που ο ίδιος ο εκκαλών προσήγαγε ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, η οποία κατέθεσε ότι τρεις συναλλαγματικές του 2007 πληρώθηκαν με 20 ημέρες καθυστέρηση και ότι ο εφεσίβλητος πίεζε (οχλούσε προφορικά) για την εξόφληση των συναλλαγματικών που δεν είχαν εξοφληθεί, ο δε εκκαλών του ζητούσε να "περιμένει λιγάκι".

Εντέλει, οι συναλλαγματικές των μηνών Αυγούστου και Σεπτεμβρίου 2007 δεν εξοφλήθηκαν καθόλου μέχρι και 24-9-2007 και -ναι μεν δεν αποδείχθηκε με βεβαιότητα ότι ο εκκαλών μετά την καθυστέρηση της δόσεως του Αυγούστου 2007, δήλωσε προς τον εκκαλούντα ρητά ότι δεν θα καταβάλει καμία άλλη δόση, πράγμα που καταθέτει μόνο η μάρτυς αποδείξεως της δεύτερης ως άνω αγωγής, όμως ο εφεσίβλητος μετά την καθυστέρηση εξοφλήσεως• των δύο ως άνω συναλλαγματικών (των μηνών Αυγούστου και Σεπτεμβρίου 2007), θεώρησε -ορθώς κατά την κρίση του Δικαστηρίου- ότι από την όλη στάση του εκκαλούντος - μετά τις άκαρπες προφορικές οχλήσεις του προς αυτόν- προέκυπτε σαφώς ότι θα ήταν άσκοπο να του τάξει προθεσμία για την εξόφληση των ανωτέρω συναλλαγματικών και έτσι με την από 18-9-2007 εξώδικη δήλωσή του, που επιδόθηκε στον εκκαλούντα στις 24-9-2007, υπαναχώρησε από το προσύμφωνο.

Από το περιεχόμενο του σχετικού προσκομισθέντος εγγράφου, δεν καταλείπεται καμιά αμφιβολία ότι πρόκειται περί δηλώσεως υπαναχωρήσεως, ανεξαρτήτως της μη ρητής αναφοράς της λέξης "υπαναχώρηση", σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στη σχετική ανωτέρω μείζονα σκέψη, αβάσιμος δε τυγχάνει ο σχετικός ισχυρισμός του εκκαλούντος ότι δεν πρόκειται περί δήλωσης υπαναχώρησης.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι ο εκκαλών δεν προέβη σε καμία αντίδραση μετά την ανωτέρω δήλωση υπαναχώρησης, ούτε εξόφλησε τις ανωτέρω συναλλαγματικές ή τις επόμενες αυτών μέχρι και το τέλος Φεβρουάριου του έτους 2008, ήτοι για πέντε ολόκληρους μήνες, οπότε με την από 25-2-2008 εξώδικη απάντησή του, προς τον εκκαλούντα, που κοινοποιήθηκε σε αυτόν την 27-2-2008, του αντιτείνει ότι οι παραπάνω συναλλαγματικές του δόθηκαν προς εξόφληση του τιμήματος και ότι σε κάθε περίπτωση συμφωνήθηκε με το ανωτέρω προσύμφωνο η καταβολή του υπολοίπου τιμήματος να γίνει μέχρι την 20-3-2008, δεδομένου ότι δεν καταρτίσθηκε το προβλεπόμενο σε αυτό πρόσθετο συμφωνητικό με το οποίο θα καθοριζόταν ειδικότερα ο τρόπος πληρωμής, ισχυρισμοί αβάσιμοι κατά τα ανωτέρω, αφού οι μεν συναλλαγματικές εδόθησαν χάριν καταβολής, ο δε τρόπος εξόφλησης του τιμήματος είχε ήδη συμφωνηθεί πριν την κατάρτιση του ανωτέρω προσυμφώνου, χωρίς η συμφωνία αυτή να αλλάξει με νέο πρόσθετο συμφωνητικό, κατά τα ανωτέρω και χωρίς αυτή να καταργηθεί με το ανωτέρω προσύμφωνο.

Περαιτέρω, ο εκκαλών απαντούσε ότι όλες οι συναλλαγματικές πληρώθηκαν εμπρόθεσμα εκτός από τις οκτώ τελευταίες εκ των οποίων η τελευταία δεν έχει ακόμη λήξει και σε κάθε περίπτωση του προσφέρει την χρηματική τους αξία παραδίδοντάς του την …-… τραπεζική επιταγή εκδόσεως 21-2-2008 της "Τράπεζας Eurobank Ergasias Α.Ε." σε διαταγή της εταιρίας "PASTA VIVA Α.Ε." ποσού 45.000 ευρώ νόμιμα οπισθογραφημένη, ενώ το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό ανερχόταν στις 45.500 ευρώ.

Εν συνεχεία δε τον κάλεσε την αναφερόμενη ημέρα στο συμβολαιογραφείο του Συμβολαιογράφου Λάμπρου Βλάχου για την υπογραφή των δηλώσεων ΦΜΑ και την εγχείριση των πιστοποιητικών που απαιτούνται και εν συνεχεία την υπογραφή της οριστικής σύμβασης πωλήσεως. Ο εφεσίβλητος απάντησε στο ως άνω εξώδικο με το από 28-2-2008 εξώδικο που κοινοποιήθηκε στον εκκαλούντα στις 29-2-2008, αρνούμενος το περιεχόμενο του αμέσως παραπάνω εξωδίκου, αντιτάσσοντας ότι οι αναφερόμενες συναλλαγματικές δόθηκαν χάριν καταβολής του τιμήματος, ότι η μη τήρηση των όρων του ιδιωτικού συμφωνητικού που υπεγράφη προ του προσυμφώνου είχε ως αποτέλεσμα την περιέλευσή του σε υπερημερία και γι αυτό εμμένει στην υπαναχώρησή του από το ανωτέρω προσύμφωνο και αρνείται να παραλάβει την τραπεζική επιταγή και να συμπράξει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, κάλεσε δε αυτόν να προσέλθει στις 27/3/2008 στο γραφείο του πληρεξουσίου του δικηγόρου, προκειμένου να προβούν από κοινού στην εκκαθάριση των μεταξύ τους υφισταμένων οικονομικών εκκρεμοτήτων (επιστροφή από τον εφεσίβλητο του καταβληθέντος μέχρι τότε τιμήματος με συμψηφισμό της αποζημίωσης που δικαιούται από τα μισθώματα που εισέπραττε μέχρι τότε ο εκκαλών από τους μισθωτές του ανωτέρω ακινήτου κατά το ανωτέρω ποσοστό που του είχε μεταβιβαστεί η νομή αυτού).

Στη συνέχεια δε με το από 3-3-2008 εξώδικό του το οποίο απηύθυνε στον συμβολαιογράφο ενώπιον του οποίου συντάχθηκε το προαναφερόμενο προσύμφωνο, στον Δ. Θ. (εκκαλούντα), στην Η. Θ. και την ανωτέρω Α.Ε., δηλώνει ότι οι πληρεξουσιότητες που περιλαμβάνονται στο ανωτέρω προσύμφωνο είναι ανίσχυρες και σε κάθε περίπτωση ανακαλεί τις πληρεξουσιότητες που περιλαμβάνονται σε αυτό.

Ο εκκαλών, στις 18-3-2008, κατέθεσε στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων το ποσό των σαράντα πέντε χιλιάδων (45.500) ευρώ υπέρ του εφεσιβλήτου, δηλώνοντας ότι αυτό έγινε προς εξόφληση του υπολοίπου τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτου δυνάμει του υπ' αριθ. …/2004 συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Βλάχου και συστάθηκε προς τούτο Γραμμάτιο Συστάσεως Παρακαταθήκης το οποίο κοινοποίησε στις 19-3-2008 στον εφεσίβλητο.

Τέλος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην υπ' αριθ. …/….3.2008 Πράξη Εμφανίσεως του ανωτέρω συμβολαιογράφου, ο εκκαλών δήλωσε ότι "...δεν έχει εις χείρας του το προαναφερόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό, διότι ουδέποτε υπεγράφη αυτό και επίσης δεν έχει κανένα αϊτό τα προαναφερόμενα και απαιτούμενα εξοφλητικά έγγραφα, πλην όμως...δήλωσε όχι έχει εξοφλήσει πλήρως, εμπροθέσμως και κατά τους όρους του ως άνω προσυμφώνου συμβολαίου το οφειλόμενο τίμημα της προσυμφωνημένης αγοραπωλησίας.

Κατόπιν τούτου του εξήγησα (αναφέρει ο ως άνω συμβολαιογράφος) ότι δεν είναι δυνατόν να υπογραφεί το οριστικό της αγοραπωλησίας συμβόλαιο για τους ανωτέρω λόγους...", ο δε εφεσίβλητος δήλωσε ότι "...αρνούμαι σε κάθε περίπτωση να συμπράξω στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση του πιο πάνω αναφερομένου προσυμφώνου συμβολαίου, διότι με την από 18/9/2007 εξώδικη δήλωσή μου, νομίμως επιδοθείσα στον Δ.

Θ. στην 24η/9/2007 υπαναχώρησα νομίμως από το ως άνω προσύμφωνο και συνεπώς αυτό η εξ αυτού γεννηθείσα υποχρέωσή μου προς σύμπραξη στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου καταργήθηκαν αναδρομικά...". Από όλα τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία και - σύμφωνα με όσα στις σχετικές ανωτέρω νομικές σκέψεις αναγράφονται, η προσφορά της πιο πάνω επιταγής εκ μέρους του εκκαλούντος και μάλιστα για ποσό λιγότερο από το υπόλοιπο του τιμήματος δεν ήταν η προσήκουσα και η παρακατάθεση του ανωτέρω ποσού δεν επέφερε την εξόφληση του ανωτέρω τιμήματος, δεδομένου ότι ο εφεσίβλητος δεν βρισκόταν σε υπερημερία, ούτε αδυνατούσε ο εκκαλών να εκπληρώσει με ασφάλεια την παροχή του, για λόγο που αφορά το πρόσωπο του εφεσιβλήτου ή εξ αιτίας εύλογης αβεβαιότητας ως προς το πρόσωπο αυτού.

Άλλωστε, οι ενέργειες αυτές δεν έλαβαν χώρα στον προσήκοντα χρόνο αλλά μετά τη νόμιμη υπαναχώρηση του - ενάγοντος και την αναδρομική κατάργηση του ως άνω προσυμφώνου. Ως ουσιαστικά αβάσιμη δε κρίνεται η νομίμως προβληθείσα ένσταση (η οποία επαναφέρεται με σχετικό λόγο έφεσης) περί καταχρηστικής ασκήσεως εκ μέρους του εφεσιβλήτου του δικαιώματος του για υπαναχώρηση από το ως άνω προσύμφωνο, καθόσον αυτή βασίζεται κυρίως σε ήδη κριθέντα κατά τα ανωτέρω ουσιαστικά αβάσιμα περιστατικά ήτοι στο ότι το αληθινό τίμημα ανερχόταν στα 384.000 ευρώ, ενώ αυτό δεν αποδείχθηκε κατά τα ανωτέρω, στο ότι δεν υπήρχε νόμιμη εν ισχύ συμφωνία για τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος, ενώ κατά τα ανωτέρω ίσχυε η ανωτέρω συμφωνία εξόφλησης με τις παραδοθείσες στον εφεσίβλητο συναλλαγματικές και στο ότι οι ανωτέρω συναλλαγματικές παρεδόθησαν αντί καταβολής, ενώ αυτές εδόθησαν χάριν καταβολής.

Ανεξαρτήτως δε του ότι μέχρι τον χρόνο της υπαναχωρήσεως εκ μέρους του εφεσιβλήτου από το προαναφερόμενο προσύμφωνο ο εκκαλών είχε πράγματι καταβάλει το συνολικό ποσό των 188.500 ευρώ εκ του συνολικού τιμήματος των 234.000 ευρώ και υπολείπετο προς εξόφληση του τιμήματος 45.500 ευρώ, αυτό είχε γίνει πολλές φορές με καθυστέρηση και με προφορικές διαμαρτυρίες εκ μέρους του εφεσιβλήτου, κατά τα προεκτεθέντα και δεν αποδεικνύεται άλλα περιστατικά από τα οποία να συνάγεται ότι η συμπεριφορά του τελευταίου δημιούργησε στον εκκαλούντα τη δικαιολογημένη πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσει τη σχετική αξίωση του (δεν αρκεί γι αυτό η μη έγγραφη διαμαρτυρία του εφεσιβλήτου μέχρι την υπαναχώρηση, σύμφωνα και με την ανωτέρω απόφαση του ΑΠ που έκρινε επί της ένδικης υπόθεσης), ούτε αποδείχθηκαν άλλα περιστατικά από τα οποία καθίσταται μη ανεκτή η άσκηση του ανωτέρω δικαιώματος κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου σε σχέση και με την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε, δεδομένου ότι ο εφεσίβλητος εξαρχής αποδέχθηκε (σύμφωνα με όσα ανέγραψε στη σχετική ανωτέρω αναφερομένη εξώδικη δήλωσή του) να επιστρέψει στον εκκαλούντα το τίμημα που εισέπραξε μέχρι το χρόνο της υπαναχώρησης και να επέλθει εκκαθάριση των μεταξύ τους αντιθέτων απαιτήσεων και συνεπώς δεν μπορεί να γίνει λόγος για υπέρμετρη ζημία του εκκαλούντος ή υπέρμετρη ωφέλεια του εφεσιβλήτου από την ανωτέρω υπαναχώρηση.

Κατόπιν όλων των ανωτέρω η προεκτεθείσα σύμβαση για την οποία είχε συνταχθεί το με αριθμ. …/…-7-2004 προσύμφωνο του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Γ. Βλάχου καταργήθηκε αναδρομικά και επήλθε απόσβεση των υποχρεώσεων για παροχή που πηγάζουν από τη σύμβαση, οι δε σε αυτό συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού η αιτία για την οποία δόθηκαν έληξε.

Ήτοι, ο εκκαλών υποχρεούται να αποδώσει τη νομή του ανωτέρω ποσοστού εξ αδιαιρέτου ακινήτου, η οποία του παραδόθηκε σε μερική προεκπλήρωση των συμφωνηθέντων με το ως άνω προσύμφωνο και τους καρπούς (μισθώματα) που έλαβε από αυτό και ο εφεσίβλητος υποχρεούται να επιστρέψει στον εκκαλούντα το ανωτέρω ποσό τιμήματος που έχει μέχρι το χρόνο υπαναχώρησης εισπράξει.

Αντίθετα, ουδεμία υποχρέωση βαρύνει τον εφεσίβλητο να συμπράξει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου πωλήσεως σε εκτέλεση του ως άνω ακυρωθέντος προσυμφώνου και για το λόγο αυτό ορθώς η υπό κρίση πρώτη ως άνω αγωγή του εκκαλούντος απορρίφθηκε με εκκαλουμένη απόφαση ως αβάσιμη από ουσιαστική άποψη, ενώ ορθώς έγινε δεκτή η αγωγή του εφεσιβλήτου ως και ουσιαστικά βάσιμη, με την αναγνώριση με αυτήν της κατάργησης του ανωτέρω προσυμφώνου λόγω υπαναχώρησης του εφεσιβλήτου, την αναγνώριση της υποχρέωσης περί απόδοσης νομής επί του ανωτέρω ποσοστού ακινήτου (έχει ήδη λάβει χώρα αποβολή από τη νομή του εκκαλούντος σε εφαρμογή και της τελεσίδικης με αριθ. 8516/2009 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κατόπιν άσκησης αίτησης περί ασφαλιστικών μέτρων περί νομής εκ μέρους του εφεσιβλήτου), αλλά και με την αναγνώριση ότι η πληρεξουσιότητα που χορηγήθηκε στον εκκαλούντα με το ως άνω προσύμφωνο έχει παύσει να ισχύει λόγω της λήξεως της βασικής ως άνω σύμβασης, σύμφωνα με όσα αναγράφονται στη σχετική ανωτέρω μείζονα σκέψη.

Σημειώνεται ότι στο δικόγραφο της έφεσης δεν υπάρχει καμία αιτίαση (έστω και γενική αναφορά) περί της κρίσης της εκκαλουμένης ως προς το ύψος των καρπών που κρίθηκε με αυτήν ότι πρέπει να αποδοθούν στον εφεσίβλητο ως ενάγοντα της δεύτερης ανωτέρω αγωγής και συνεπώς κατά το κεφάλαιό της αυτό δεν εκκαλείται τι ανωτέρω απόφαση (άρθρο 522 του ΚΠολΔ), αφού ναι μεν με την υπό κρίση έφεση ζητείται και η συνολική απόρριψη της ανωτέρω δεύτερης αγωγής του εφεσιβλήτου, μόνο όμως στα πλαίσια της αποδοχής των ανωτέρω λόγων έφεσης που αφορούν το μη νόμιμο ή καταχρηστικό της υπαναχώρησης του εφεσιβλήτου, η αποδοχή των οποίων πράγματι θα επέφερε ως συνέπεια την απόρριψη της ανωτέρω αγωγής, χωρίς να χρειάζεται στην περίπτωση να εξεταστεί το ύψος των ανωτέρω καρπών.

Ομοίως δεν μεταβιβάζεται η υπόθεση στο παρόν Δικαστήριο ως προς το απορριφθέν αίτημα της αγωγής του εφεσιβλήτου για επίδειξη εγγράφων". Με τις κρίσεις του αυτές το Εφετείο, το οποίο, κατά τα προεκτεθέντα δέχθηκε τυπικά και απέρριψε κατ` ουσίαν την έφεση του ήδη αναιρεσείοντος, επικυρώνοντας την εκκληθείσα πρωτόδικη απόφαση, υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αρ. 19 Κ.Πολ.Δ., καθώς στέρησε την προσβαλλόμενη απόφασή του από νόμιμη βάση, διαλαμβάνοντας σ` αυτή ασαφείς και ελλιπείς παραδοχές ως προς περιστατικά αναγκαία για την αξιολόγηση και την κρίση αν συντρέχουν ή όχι στη συγκεκριμένη περίπτωση οι όροι και οι προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 281 ΑΚ Ειδικότερα η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία απέρριψε την ως άνω νομίμως προταθείσα πρωτοδίκως ένσταση του εναγόμενου-αγοραστή περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος υπαναχώρησης του ενάγοντος-πωλητή, που επαναφέρθηκε με λόγο έφεσης κατά της ανωτέρω πρωτόδικης απόφασης, δεν αναφέρει ποιες ήταν οι δυσμενείς ή επαχθείς, σε βάρος του αγοραστή, συνέπειες της, εκ μέρους του πωλητή, ασκηθείσας υπαναχώρησης ή αν ο τελευταίος ωφελείται υπέρμετρα σε βάρος του αντιδίκου του, καθώς η ζημία που υφίσταται ο αγοραστής από τη υπαναχώρηση του πωλητή δεν είναι μόνο το ποσό που μέχρι τότε κατέβαλε προς εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος, όπως δέχεται η αναιρεσιβαλλόμενη.

Ειδικότερα, η ζημία του αγοραστή θα πρέπει να προσδιορισθεί με βάση τη σύγκριση του ποσού που κατέβαλε μέχρι τον χρόνο άσκησης της υπαναχώρησης και της αξίας του ακινήτου που θα χάσει μετά την ματαίωση σύναψης της σύμβασης αγοραπωλησίας, η οποία μάλιστα (αξία) προκύπτει εμμέσως από την παραδοχή της αναιρεσιβαλλόμενης ότι το μέλλον να μεταβιβασθεί ποσοστό του επίδικου ακινήτου ασφαλίστηκε μέχρι του ποσού των 750.000 ευρώ.

Με τη σύγκριση αυτή θα προκύψει αν οι συνέπειες που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο ώστε σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποίησης του δικαιώματός του, θα μπορεί να ελεγχθεί αν η υπαναχώρηση από το προσύμφωνο δημιουργεί κατάσταση μη ανεκτή από το δίκαιο ώστε να τυγχάνει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ.

Περαιτέρω, το Εφετείο δεν περιέχει αιτιολογίες: α) για την αιτία καθυστέρησης των δύο δόσεων των μηνών Αυγούστου και Σεπτεμβρίου, συνολικού ποσού 11.000 ευρώ, ώστε να δύναται να κριθεί εάν οφείλετο σε απλή δυστροπία - κακοπιστία του αγοραστή ή σε άλλη αιτία που, κατά το κοινό περί δικαίου αίσθημα, θα μπορούσε να την δικαιολογήσει και να επιβάλλει στον πωλητή την υποχρέωση να αναμείνει για περισσότερο χρόνο τη συμμόρφωση του αντιδίκου του και β) τις οικονομικοκοινωνικές συνθήκες αμφοτέρων των μερών κατά τον κρίσιμο χρόνο της υπαναχώρησης ώστε να ελεγχθεί εάν το ύψος του οφειλόμενου ποσού των 11.000 ευρώ, λαμβανομένου υπόψη και του ύψους του συνολικά οφειλόμενου ποσού των 45.500 ευρώ δικαιολογεί την από μέρους του πωλητή υπαναχώρηση,, όπως κρίθηκε και με την αναιρετική απόφαση 20/2018 του Αρείου Πάγου.

Τα στοιχεία αυτά ήταν αναγκαία λαμβανομένου υπόψη και του γεγονότος ότι, κατά τις παραδοχές της αναιρεσιβαλλόμενης, ο αγοραστής, μέχρι την άσκηση της υπαναχώρησης, είχε καταβάλει το συνολικό ποσό των 188.500 ευρώ εκ του συνολικού τιμήματος των 234.000 ευρώ, ήτοι ποσοστό 80% και υπολείπετο προς εξόφληση του τιμήματος ποσό 45.500 ευρώ, ενώ επίσης κατά τις παραδοχές της απόφασης δεν αποδείχθηκε με βεβαιότητα ότι ο εκκαλών μετά την καθυστέρηση της δόσης του Αυγούστου 2007, δήλωσε προς τον εκκαλούντα ρητά ότι δεν θα καταβάλει καμία άλλη δόση. .Επομένως, ο πρώτος αναιρετικός λόγος από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ είναι βάσιμος.

Κατόπιν αυτών παρέλκουσας της έρευνας του έτερου λόγου της αναίρεσης πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση ως προς το μέρος κατά το οποίο είχε αναιρεθεί και από την 20/2018 απόφαση του παρόντος τμήματος.

4.Με τη διάταξη του τελευταίου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 580 ΚΠολΔ, το οποίο προστέθηκε με τα άρθρα. 12 παρ. 4 του ν. 4045/2012 και 65 παρ. 1 του ν. 4139/2013, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015, ορίζεται ότι, αν αναιρεθεί η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας, στο οποίο παραπέμφθηκε η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση μετά από πρώτη αναίρεση, δεν γίνεται δεύτερη παραπομπή, αλλά ο Άρειος Πάγος δικάζει την ουσία της υπόθεσης, η οποία εισάγεται με κλήση στο ίδιο τμήμα.

Επομένως, σε περίπτωση δεύτερης αναιρετικής απόφασης για την ίδια υπόθεση ο Άρειος Πάγος δεν έχει τη δυνατότητα εκ νέου παραπομπής στο δικαστήριο της ουσίας, αλλά οφείλει να κρατήσει και να δικάσει την υπόθεση κατ` ουσία, λειτουργώντας ως δευτεροβάθμιο δικαστήριο. Δεν προχωρεί όμως αμέσως μετά την αναίρεση της απόφασης στην ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης, έστω και αν οι διάδικοι, εν όψει της συζήτησης της αναίρεσης και υπό την προϋπόθεση παραδοχής αυτής, έχουν καταθέσει προτάσεις και για την ουσία της υπόθεσης, εφ` όσον δεν υφίσταται και δε νοείται υπό την ισχύ των προαναφερομένων διατάξεων ενοποιημένο στάδιο συζήτησης της αίτησης αναίρεσης και της ουσίας της υπόθεσης.

Το αναιρετικό τμήμα, το οποίο, όταν δικάζει κατ` ουσία την υπόθεση που εισάγεται προς συζήτηση με κλήση από τον επιμελέστερο των διαδίκων, οφείλει να τηρεί τις διατάξεις των άρθρων 581 παρ. 2 και 570 παρ. 2 ΚΠολΔ, συζητεί την υπόθεση εντός των ορίων που διαγράφονται με την αναιρετική απόφαση, εφ` όσον όμως κατατεθούν προτάσεις σύμφωνα με όσα ορίζει το άρθρο 524 παρ. 1 εδ.

β` ΚΠολΔ και, μετά την αναίρεση, παρασχεθεί η δυνατότητα στους διαδίκους να υποβάλουν νέους ισχυρισμούς και νέα αποδεικτικά μέσα για την ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης σύμφωνα με τις ισχύουσες για τα δικαστήρια της ουσίας διατάξεις (ΑΠ 760/2019, ΑΠ 1123/2017).

Συνεπώς, εφόσον η προσβαλλόμενη απόφαση εκδόθηκε μετά την 20/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, με την οποία, αφού αναιρέθηκε η 4416/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, παραπέμφθηκε η υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο, αλλά με άλλη σύνθεση, πρέπει να κρατηθεί, σύμφωνα με τα εκτεθέντα στη προηγηθείσα νομική σκέψη, η υπόθεση προς ουσιαστική εκδίκαση στο Τμήμα τούτο σε νέα συζήτηση, η οποία θα λάβει χώρα κατόπιν κλήσης του επιμελεστέρου των διαδίκων και να διαταχθεί η επιστροφή του κατατεθέντος παραβόλου στον αναιρεσείοντα (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ` αριθμ. 2981/2019 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών.

Κρατεί την υπόθεση προς ουσιαστική εκδίκαση σε νέα συζήτηση μετά από επίσπευση του επιμελέστερου των διαδίκων.

Διατάζει την επιστροφή στον αναιρεσείοντα του παραβόλου, που έχει καταθέσει, για την άσκηση της ένδικης αίτησης αναίρεσης.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 19 Ιανουαρίου 2021.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 8 Μαρτίου 2021.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ