284/2010 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 284 / 2010 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 284/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και Σοφία Καραχάλιου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 4 Δεκεμβρίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία "SYNERGO Ανώνυμη Τεχνική - Οικοδομική και Εμπορική Εταιρεία", με τον διακριτικό τίτλο "SYNERGO", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξουσίους δικηγόρους της Γεώργιο Καρύδη και Πέτρο Σελέκο και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης Τραπεζικής εταιρείας με την επωνυμία "SOCIETE GENERALΕ", που εδρεύει στο ... και είναι νόμιμα εγκατεστημένη στην Ελλάδα όπως νόμιμα εκπροσωπείται, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Άρη Γεωργιάδη και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 8/3/2004 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 164/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου, 5403/2005 μη οριστική και 1740/2006 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησε η αναιρεσείουσα με την από 5/6/2006 αίτησή της επί της οποίας εκδόθηκε η 397/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την 1740/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο συντιθέμενο από άλλους δικαστές.

Εκδόθηκε η 5426/2008 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 19/1/2009 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Σοφία Καραχάλιου ανέγνωσε την από 19/11/2009 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των πρώτου και δεύτερου λόγου, κατά το τέταρτο μέρος του, της αιτήσεως αναιρέσεως, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., και την απόρριψη κατά τα λοιπά του δευτέρου λόγου αυτής. Οι πληρεξούσιοι της αναιρεσείουσας ζήτησαν την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995 (άρθρο 12 του Ν. 813/1978, 3 του Ν. 2041/1992), επί συμβάσεως μισθώσεως ρυθμιζομένης από αυτό, "ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της συμβάσεως να καταγγείλει την μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών". Με την διάταξη αυτή, παρέχεται στον μισθωτή εμπορικής μισθώσεως το δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση (καταγγελία μεταμελείας), εφ' όσον αφενός μεν η μίσθωση παραμένει ενεργής αφ' ετέρου δε έχει παρέλθει διετία από της ενάρξεώς της.

Η καταγγελία αυτή τελεί υπό αναβλητική προθεσμία εξ μηνών και συνεπάγεται την υποχρέωση του μισθωτού να καταβάλει στον εκμισθωτή εφ' άπαξ αποζημίωση από τέσσερα μηνιαία μισθώματα, υπολογιζόμενα κατά τον χρόνο ασκήσεως της καταγγελίας. Η διάταξη δε αυτή, με την οποία παρέχεται στον μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει προώρως την μίσθωση, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, εφαρμόζεται και στην περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή νόμιμος χρόνος της μισθώσεως και αυτή τελεί σε αναγκαστική παράταση, καταλαμβάνει δε και τις υφιστάμενες μισθώσεις, κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 2741/1999, με το άρθρο 7§6 του οποίου αντικαταστάθηκε η παράγραφος 1 του άρθρου 1 του Π.Δ 34/1995 και η διάρκεια της εμπορικής μισθώσεως ορίσθηκε σε δώδεκα έτη.

Εξ άλλου, η ανωτέρω διάταξη αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου και επομένως τα προβλεπόμενα από αυτή δικαιώματα διέπονται από την διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ 34/1995, κατά την οποία "η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, είναι άκυρη, εφ' όσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά".

Με την τελευταία αυτή διάταξη, ο νομοθέτης, επιδεικνύοντας ιδιαίτερη ευαισθησία προς αμφοτέρους τους συμβαλλομένους, υποδεικνύει ότι εξέρχονται από την εξουσία διαθέσεως αυτών οι "κατά την κατάρτιση" της συμβάσεως μισθώσεως συμφωνίες, με τις οποίες αυτοί (συμβαλλόμενοι) παραιτούνται δικαιωμάτων που θεμελιώνονται στο Π.Δ 34/1995.

Εν σχέσει δε προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διατάξεως αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γενέσεως του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την εξάμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημιώσεως μεγαλύτερο των τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων.

Η ακυρότητα, όμως, αυτή καταλαμβάνει την παραίτηση και τις, ως άνω, συμφωνίες μόνον όταν αυτές γίνονται, κατά την "κατάρτιση" της συμβάσεως μισθώσεως, όπως σαφώς συνάγεται από την διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ 34/1995. Επομένως, η παραίτηση και οι, ως άνω, συμφωνίες που εμπεριέχουν παραίτηση, είναι έγκυρες και ισχυρές, εφ' όσον γίνονται μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με τις διατάξεις του άρθρου 5§1 του Συντάγματος και του άρθρου 361 ΑΚ και αποτελεί εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας.

Συνακολούθως, τέτοιες συμφωνίες, οι οποίες έγιναν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, είναι άκυρες, η ακυρότητα, όμως, δύναται να θεραπευθεί, με επανάληψή των, μετά την κατάρτιση της συμβάσεως. Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναιρέσεως και αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, εσωτερικού ή διεθνούς.

Ο κανόνας, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, παραβιάζεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, η οποία υπάρχει όταν αποδίδεται στον κανόνα δικαίου έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε με μη ορθή εφαρμογή, η οποία συντελείται, όταν εφαρμόζεται κανόνας, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή όταν δεν εφαρμόζεται ενώ έπρεπε να εφαρμοσθεί ή όταν εφαρμόσθηκε εσφαλμένως.

Στην προκειμένη περίπτωση, με την από 8-3-2004 αγωγή της, το δικόγραφο της οποίς επιτρεπτώς επισκοπεί ο Αρειος Πάγος (άρθρο 561 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ), η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα εξέθεσε, ότι: Δυνάμει του από 17-7-1996 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, εξεμίσθωσε στην εναγομένη (και ήδη αναιρεσίβλητο) τις περιγραφόμενες στην αγωγή οριζόντιες ιδιοκτησίες επί της ανεγειρομένης τότε οικοδομής επί της ..., για χρονικό διάστημα εννέα ετών, αρχόμενο από 17-7-1996, αντί μισθώματος 330.600.000 δραχμών για το πρώτο έτος της μισθώσεως, καταβαλλομένου σε δύο εξαμηνιαίες δόσεις και αναπροσαρμοζομένου κατ' έτος, με βάση το καταβαλλόμενο μίσθωμα του προηγουμένου έτους, πλέον του ποσοστού, του καθοριζομένου εκάστοτε, από την Τράπεζα της Ελλάδος, τιμαρίθμου κόστους ζωής, προσαυξημένου κατά 1,5 μονάδα.

Μεταξύ τούτων συνεφωνήθη ότι η εκμισθώτρια ενάγουσα θα κατέβαλε το ποσό των 350.000.000 δραχμών για την έγκαιρη αποπεράτωση και την άμεση προσαρμογή των κτιριακών εγκαταστάσεων του μισθίου, σύμφωνα με τις υποδείξεις της μισθώτριας, για την εξυπηρέτηση του διωκομένου υπ' αυτής σκοπού, ενώ, αντιστοίχως, αυτή θα κατέβαλλε την ενάγουσα το ποσό των 100.000.000 δραχμών, ως εγγυοδοσία, για την ακριβή τήρηση και εκπλήρωση των όρων της συμβάσεως.

Το ποσό αυτό θα επιστρέφετο στην μισθώτρια κατά την λήξη της συμβατικής διάρκειας της μισθώσεως ή της τυχόν παρατάσεως αυτής και πάντως μετά την εμπρόθεσμη και προσήκουσα αποχώρηση της μισθώτριας από το μίσθιο. Το ποσό της εγγυοδοσίας ειδικώς συνεφωνήθη, ότι θα κατέπιπτε υπέρ της εκμισθώτριας, σε περίπτωση αποχωρήσεώς της από το μίσθιο προ της λήξεως του συμβατικού χρόνου της μισθώσεως.

Ωσαύτως, η εκμισθώτρια-ενάγουσα ανέλαβε την πρόσθετη υποχρέωση να μη μεταβιβασθεί σε τρίτους καμία από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες του πολυορόφου κτιρίου, για χρονικό διάστημα δύο ετών από της μισθώσεως, εντός του οποίου η μισθώτρια θα μπορούσε να εκδηλώσει την πρόθεση αγοράς του μισθίου, λόγος για τον οποίο, άλλωστε, επέβαλε, με το μισθωτήριο, όπως η διαρρύθμιση του μισθίου καταστεί όχι μόνο πολυτελής αλλά και κατάλληλη για την άσκηση από αυτή Τραπεζικών εργασιών υψηλού επιπέδου.

Σε περίπτωση που η μισθώτρια εξεδήλωνε ενδιαφέρον αγοράς του μισθίου και η εκμισθώτρια δεν προσήρχετο στην υπογραφή της συμβάσεως αγοραπωλησίας, θα είχε την υποχρέωση καταβολής σ' αυτή αποζημιώσεως, ίσης με το ποσό δέκα μηνιαίων μισθωμάτων, όπως θα είχαν διαμορφωθεί, κατά τους όρους της συμβάσεως μισθώσεως.

Ακόμη, με τον όρο 12.2 του ανωτέρω μισθωτηρίου, συμφωνήθηκε, ότι "η μισθώτρια θα μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση μετά την πάροδο διετίας, με προηγούμενη ειδοποίηση έξι (6) μηνών. Στην περίπτωση αυτή, η καταβληθείσα εγγύηση θα καταπίπτει υπέρ της εκμισθώτριας και θα καταβάλει αυτή επί πλέον στην εκμισθώτρια ταυτόχρονα δέκα μηνιαία μισθώματα".

Με το μεταγενέστερο από 30-7-1996 Συμφωνητικό Τροποποιήσεως του Μισθωτηρίου της 17-7-1996, το οποίο καταρτίσθηκε μεταξύ των διαδίκων και κατετέθη στην Συμβ/φο Αθηνών Αγάπη Κατζάκη, την 1-8-1996, από την οποία συνετάγη η υπ' αριθμ.... πράξη θεωρήσεως ιδιωτικού εγγράφου, με συνέπεια αυτό να αποκτήσει βεβαία χρονολογία, η χρονική διάρκεια της μισθώσεως περιορίστηκε σε έξι έτη, ήτοι μέχρι την 16-7-2002, ενώ παρασχέθηκε στη μισθώτρια το δικαίωμα παρατάσεως της μισθώσεως επί μία ακόμη τριετία, υπό τους όρους και προϋποθέσεις του Ν. 813/1978.

Τουναντίον οι λοιποί αρχικοί όροι της συμβάσεως προσεπιβεβαιώθηκαν διά του αυτού ιδιωτικού συμφωνητικού της 30-7-1996, ως έγκυροι, ισχυροί και καθ' οιονδήποτε τρόπο απρόσβλητοι, σ' αυτό δε διελήφθη, ότι "οι λοιποί όροι του αρχικού από 17-7-1996 μισθωτηρίου συμβολαίου παραμένουν αμετάβλητοι, γεγονός το οποίο συνιστά εκ των υστέρων επιγενομένη αποδοχή του αρχήθεν τεθέντος όρου, που είναι έγκυρος με την υστέρα αναφορά στην ισχύ του".

Όμως, η εναγομένη, με την από 3-6-2003 εξώδικη δήλωση και καταγγελία, που επιδόθηκε στην εκμισθώτρια ενάγουσα την 3-6-2003, κατήγγειλε την μίσθωση, με προειδοποίηση επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας μετά πάροδο εξαμήνου από αυτή, προσφερομένη συγχρόνως στην καταβολή των οφειλομένων, λόγω της πρόωρης καταγγελίας της συμβάσεως, μισθωμάτων, σύμφωνα με τον νόμο.

Μετά την πάροδο εξαμήνου από της επιδόσεως της καταγγελίας, η ενάγουσα παρέλαβε το μίσθιο, με ρητή επιφύλαξη των δικαιωμάτων της, από την πρόωρη καταγγελία της μισθώσεως, ενώ αρνήθηκε την είσπραξή της αποζημιώσεως των τεσσάρων μισθωμάτων, που η εναγομένη της προσέφερε, ως μη συναρτώμενη με την επίκληση του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995.

Επί τη βάσει των περιστατικών αυτών, η ενάγουσα ζήτησε, κατ' εκτίμηση του δικογράφου της αγωγής, κυρίως μεν να αναγνωρισθεί ότι είναι έγκυρος ο ανωτέρω υπό στοιχείο 12.2 όρος της από 17-7-1996 συμβάσεως μισθώσεως, που επιβεβαιώθηκε με την από 30-7-1996 τροποποιητική σύμβαση, με τον οποίο η εναγομένη θα μπορεί να καταγγείλει την σύμβαση μετά πάροδο διετίας, με προηγούμενη ειδοποίηση έξι μηνών, αλλά με κατάπτωση της καταβληθείσας εγγυοδοσίας ποσού 100.000.000 δραχμών και μετά τις γενόμενες αναπροσαρμογές ποσού 401.866,03 Ευρώ και την καταβολή δέκα μηνιαίων μισθωμάτων, από 110.714,09 Ευρώ εκάστου (και συνολικώς ποσού 1.1007.140,90 Ευρώ) και να υποχρεωθεί η εναγομένη να της καταβάλει το τελευταίο αυτό ποσό, επικουρικώς δε να αναγνωρισθεί ότι η από 3-6-2003 καταγγελία δεν είναι έγκυρή, διότι αφ' ενός μεν επιχειρήθηκε χωρίς ο υπογράφων αυτή γενικώς διευθυντής της να έχει την προς τούτου πληρεξουσιότητα, αφ' ετέρου δε διότι δεν της προσφέρθηκε ούτε της καταβλήθηκε η συμφωνημένη αποζημίωση των συμφωνηθέντων δέκα μηνιαίων μισθωμάτων.

Υπό τα εκτιθέμενα πραγματικά περιστατικά, αληθή υποτιθέμενα, η υπό κρίση αγωγή, κατά το, ως άνω, κύριο αίτημά της, που απετέλεσε το αντικείμενο της ενώπιον του Εφετείου δίκης, είναι νόμιμος, ερειδομένη στις προδιαληφθείσες διατάξεις. Και τούτο, διότι, για την ανωτέρω συμφωνία που περιέχεται στον υπ' αριθμ. 12.2 όρο του από 16-7-1996 ιδιωτικού συμφωνητικού, η οποία, ως γενομένη κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, ήταν άκυρος, γίνεται επίκληση στην αγωγή επαναλήψεώς της, με το από 30-7-1996 τροποποιητικό συμφωνητικό, ήτοι μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, με παραπομπή στο περιεχόμενο του αρχικού από 17-7-1996 ιδιωτικού συμφωνητικού και αποδοχή του από τους συμβαλλομένους, που την καθιστά έγκυρο.

Το Εφετείο, με την προσβαλλομένη απόφασή του, έκρινε την αγωγή μή νόμιμη, κατά το, ως άνω, κύριο αίτημά της, θεωρώντας τον επικαλούμενο υπ' αριθμ. 12.2 όρο του από 17-7-1996 ιδιωτικού συμφωνητικού άκυρο, και απέρριψε την έφεση που είχε ασκηθεί από την ενάγουσα-αναιρεσείουσα, επικυρώνοντας την πρωτόδικη απόφαση, με την οποία είχε απορριφθεί, ως μη νόμιμη, με άλλη αιτιολογία, η αγωγή.

Έτσι, όμως, που έκρινε το Εφετείο, κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής, παραβίασε ευθέως τις αναφερόμενες στην μείζονα πρόταση της παρούσας ουσιαστικού δικαίου διατάξεις, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή. Επομένως, ο πρώτος λόγος αναιρέσεως και ο δεύτερος λόγος αναιρέσεως, κατά το επικουρικώς διατυπούμενο τέταρτο μέρος του, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια της ευθείας παραβιάσεως των αυτών διατάξεων ουσιαστικού δικαίου, με εσφαλμένη ερμηνεία (των άρθρων 43 και 45 του Π.Δ 34/1995) και εφαρμογή, πρέπει να γίνουν δεκτοί, ως βάσιμοι.

Κατ' ακολουθίαν τούτων, πρέπει να αναιρεθεί, εξ ολοκλήρου, η προσβαλλομένη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση, προς περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο δικαστήριο, εφ' όσον είναι δυνατή η συγκρότηση αυτού, από δικαστές άλλους, εκτός εκείνων που δίκασαν, να καταδικασθεί δε η αναιρεσίβλητος, λόγω της ήττας της, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας (άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ).

Εξ' άλλου, εφ' όσον αναιρείται η απόφαση, παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων της αιτήσεως αναιρέσεως.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αριθ. 5426/2008 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση, προς περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, το οποίο θα συγκροτηθεί από δικαστές άλλους, εκτός εκείνων που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 21 Ιανουαρίου 2010. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Φεβρουαρίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ