Supreme Court allows appeal against lower court's dismissal of negative ownership claim due to insufficient reasoning.

Απόφαση 281 / 2025 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 281/2025

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Μαρουλιώ Δαβίου, Προεδρεύουσα Αρεοπαγίτη, Αθανάσιο Θεοφάνη, Αγαθή Δερέ, Μερόπη Τζουγκαράκη-Εισηγήτρια, Ιφιγένεια Ματσούκα, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ, δημόσια, στο ακροατήριό του, στις 29 Μαΐου 2024, με την παρουσία και του γραμματέα Παναγιώτη Μπούκη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Α. Α. του Σ., κατοίκου ... της ΠΕ Πέλλας, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Φλώρα Τριανταφύλλου, και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσίβλητης: ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «Δ.. Τ. Α..Ε.. Ο. Ε.-Τ. «Έ., η οποία εδρεύει στη …και ….και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Μιχαήλ Καραγιάννη, και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 5-12-2016 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: ….οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και ….του Τριμελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητεί ο αναιρεσείων με την από 30-8-2022 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η πληρεξούσια του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η υπό κρίση από 30-8-2022 αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα κατά τις διατάξεις των άρθρων 495, 552, 553 παρ. 1 β' , 556, 558 α', 564 παρ. 3, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ, επομένως πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρα 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ). Από τα διαδικαστικά έγγραφα της δίκης, τα οποία παραδεκτά επισκοπεί ο Άρειος Πάγος (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ), προκύπτει ότι η έκδοση της προσβαλλόμενης υπ' αριθ. 1751/2021 απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης εκδόθηκε, κατά την τακτική διαδικασία, αντιμωλία των διαδίκων, κατ' έφεση της υπ αριθ. 12687/2017 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε ομοίως κατά την τακτική διαδικασία, αντιμωλία των διαδίκων, επί διεκδικητικής αγωγής με σωρευόμενη αρνητική αγωγή για άλλο τμήμα του ακινήτου του ενάγοντος, ήδη αναιρεσείοντος, κατά της εναγομένης, ανώνυμης εταιρίας, ήδη αναιρεσίβλητης.

Με το δικόγραφο της από 5-12-2016 αγωγής του (αριθ. κατ……), ο ενάγων εξέθετε ότι είναι κύριος του ακινήτου, που αποτελεί την περιγραφόμενη οριζόντια ιδιοκτησία πρώτου ορόφου οικοδομής, που χρησιμοποιείται ως χώρος γραφείων, κείμενη σε οικοδομή επί της….., δυνάμει της αναφερόμενης περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, νομίμως μεταγραφείσας και καταχωρηθείσας στα κτηματολογικά βιβλία και η εναγομένη είναι κυρία οριζόντιας ιδιοκτησίας ισογείου ορόφου της ίδιας οικοδομής, που χρησιμοποιείται ως χώρος καταστήματος, δυνάμει της αναφερόμενης περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, νομίμως μεταγραφείσας και καταχωρηθείσας στα κτηματολογικά βιβλία.

Ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία του ενάγοντος περιλαμβάνονται επίσης και χώροι του υπογείου εμβαδού 5,60 τ.μ. και του ισογείου εμβαδού 3,70 τ.μ., τους οποίους καταλαμβάνει το φρεάτιο του αποκλειστικού ανελκυστήρα, τους οποίους καταλαμβάνει το φρεάτιο του ανελκυστήρα κυριότητάς του και αποκλειστικής εξυπηρέτησης του πρώτου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας του.

Ότι η εναγομένη προσβάλλει παράνομα το δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος με αποβολή από την οριζόντια ιδιοκτησία του ενάγοντος στο ισόγειο εμβαδού 3,70 τ.μ., όπου υπάρχει η εγκατάσταση του ανελκυστήρα μετά του μηχανισμού του, διατηρώντας γύρωθεν μεταλλική κατασκευή από σίδερα και υαλοπίνακες, που έχει μεν τοποθετηθεί εντός της οριζόντιας ιδιοκτησίας της εναγομένης, πλην όμως έχει αποκλειστεί στον ενάγοντα από την ύπαρξη της κατασκευής αυτής η πρόσβαση στον χώρο του ανελκυστήρα του και η χρησιμοποίησή του για την εξυπηρέτηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του στον πρώτο όροφο.

Ότι η εναγομένη προσβάλλει παράνομα το δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος και με διατάραξη της πρόσοψης του πρώτου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας του από την κατασκευή αυτή, η οποία έχει τοποθετηθεί εντός μεν του ισόγειου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας της, εκτείνεται δε έως το δάπεδο του δευτέρου ορόφου της οικοδομής και καλύπτεται με την πλευρά αυτή της επίδικης κατασκευής η πρόσοψη του πρώτου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, με αποτέλεσμα να δυσχεραίνει απολύτως ο φωτισμός και αερισμό του πρώτου ορόφου της, να είναι αφόρητη η διαβίωση εντός αυτού, να παρεμποδίζεται η εκμετάλλευση και να υποβαθμίζεται η αξία του.

Με βάση αυτά ζήτησε ο ενάγων α) σε σχέση με την αποβολή του από το ισόγειο τμήμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, να αναγνωριστεί η κυριότητά του επί του τμήματος αυτού, εμβαδού 3,70 τ.μ., όπου έχει εγκατασταθεί ο ανελκυστήρας κυριότητάς του μετά του μηχανισμού του, που είναι προορισμένος για την οριζόντια ιδιοκτησία του στον πρώτο όροφο, γύρωθεν του οποίου διατηρεί η εναγομένη κατασκευή από σίδερα και υαλοπίνακες και β) σε σχέση με την διατάραξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας του στον πρώτο όροφο, να υποχρεωθεί η εναγομένη να άρει την κατασκευή αυτή, κατά το μέρος που καλύπτει την πρόσοψη της οριζόντιας ιδιοκτησίας του στον πρώτο όροφο, ώστε να την διατηρήσει τουλάχιστον μέχρι το δάπεδο του πρώτου ορόφου από την πλευρά αυτή της οικοδομής.

Επί της αγωγής εκδόθηκε η απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, η οποία απέρριψε κατ' ουσία τις σωρευόμενες αγωγές, διεκδικητική και αρνητική, δεχόμενο ως προς την διεκδικητική αγωγή ότι η εναγομένη δεν απέβαλε τον ενάγοντα από το επίδικο τμήμα του ισογείου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας του και ως προς την αρνητική αγωγή ότι η διατήρηση από την εναγομένη κατασκευής από σίδερα και υαλοπίνακες, η οποία εκτείνεται από το ισόγειο έως την οροφή του πρώτου ορόφου της οικοδομής, δεν συνιστά διατάραξη της κυριότητας του ενάγοντος στο τμήμα του χώρου του πρώτου της οριζόντιας ιδιοκτησίας του.

Συγκεκριμένα, πρωτοδίκως η διεκδικητική αγωγή απορρίφθηκε προεχόντως με την παραδοχή ότι η κατασκευή αυτή υφίσταται περιμετρικά των ισογείων τμημάτων των οριζοντίων ιδιοκτησιών της εναγομένης και ότι η εναγομένη ουδόλως ενσωμάτωσε με οποιονδήποτε τρόπο στις οριζόντιες ιδιοκτησίες της το επίδικο τμήμα εμβαδού 3,70 τ.μ.

της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ενάγοντος και ως εκ τούτου δεν τον απέβαλε από αυτό και ενόψει τούτων, εάν ήθελε θεωρηθεί προσβολή της κυριότητάς του επ' αυτού, θα έπρεπε να υπαχθεί στην έννοια της διατάραξης, ωστόσο ο ενάγων δεν την επικαλείται και ούτε ασκεί αρνητική αγωγή ως προς το τμήμα αυτό της ιδιοκτησίας του.

Περαιτέρω, πρωτοδίκως απορρίφθηκε η αρνητική αγωγή με την παραδοχή ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του ενάγοντος, σύμφωνα με την πράξη σύστασης, δεν έχει πρόσοψη, παρά μόνο επί ελάσσονος τμήματος μήκους 1,56 τ.μ., και δεν εφάπτεται με την οδό …, ότι αρχικά ο χώρος αυτός ήταν ανοικτός, αλλά ουδόλως προβλέφθηκε να παραμείνει έτσι και ότι η εναγομένη τοποθετώντας την κατασκευή στα όρια της ιδιοκτησίας της και προς ωφέλεια αυτής ενήργησε στο πλαίσιο των νομίμων δικαιωμάτων της.

Κατά της πρωτόδικης απόφασης ασκήθηκαν έφεση και πρόσθετοι λόγοι από τον ενάγοντα, επί των οποίων εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση του εφετείου. Με την απόφαση αυτή μετά την απόρριψη ως απαράδεκτων των πρόσθετων λόγων έφεσης και κατ' ουσία της έφεσης ως προς την αρνητική αγωγή και την παραδοχή της έφεσης ως προς την διεκδικητική αγωγή και την εξαφάνιση της εκκληθείσας απόφασης του πρωτοδικείου, μετά δε την διακράτηση και εκδίκαση της υποθέσεως ως προς την διεκδικητική αγωγή, έγινε αυτή δεκτή κατ' ουσία.

Ακολούθως, αναγνωρίστηκε ο ενάγων κύριος μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας πρώτου ορόφου οικοδομής, κείμενης στη….., συνολικού εμβαδού 224,70 τ.μ., αποτελούμενης από τμήμα του υπογείου εμβαδού 5,60 τ.μ., τμήμα του ισογείου εμβαδού 3,70 τ.μ. και τμήμα του πρώτου ορόφου εμβαδού 215 τ.μ., ήτοι μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας με ποσοστό συγκυριότητας 140ο/οο επί του οικοπέδου και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων της οικοδομής και ο όγκος της είναι 821,80 κ.μ., στην οποία περιλαμβάνεται και η κυριότητα επί του προορισμένου αποκλειστικά για την οριζόντια ιδιοκτησία πρώτου ορόφου του ενάγοντος ανελκυστήρα μετά του μηχανισμού του και υποχρεώθηκε η εναγομένη να αποδώσει στον ενάγοντα ελεύθερο προς πρόσβαση και χρήση το επίδικο ισόγειο τμήμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του εμβαδού 3,70 τ.μ., όπου έχει εγκατασταθεί το ισόγειο φρεάτιο του προορισμένου αποκλειστικά για την οριζόντια ιδιοκτησία πρώτου ορόφου του ενάγοντος ανελκυστήρα μετά του μηχανισμού του.

Από τη διάταξη του άρθρου 1000 ΑΚ, που ορίζει ότι ο κύριος πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να το διαθέτει κατ' αρέσκεια και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ' αυτό, συνδυαζόμενη προς το άρθρο 973 ΑΚ, που περιλαμβάνει και την κυριότητα στα περιοριστικά αναφερόμενα εκεί εμπράγματα δικαιώματα, που παρέχουν εξουσία άμεση και εναντίον όλων πάνω στο πράγμα, συνάγεται ότι η κυριότητα είναι η αναγνωριζόμενη από το νόμο άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία πάνω στο πράγμα (σε αντίθεση με τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα, που παρέχουν τις εξουσίες πάνω στο πράγμα, που ειδικά προσδιορίζονται στο νόμο) και ότι το περιεχόμενο αυτής προσδιορίζεται κατά θετικό τρόπο με την εξουσία του κυρίου να ενεργεί κάθε υλική ενέργεια επί του πράγματος και κάθε πράξη διάθεσης του δικαιώματός του επ' αυτού, αλλά και κατά αρνητικό τρόπο, με την εξουσία του κυρίου να αποκρούσει κάθε τρίτον, που επεμβαίνει στο πράγμα.

Περαιτέρω όμως, από την ίδια διάταξη του άρθρου 1000 ΑΚ, τόσο κατά το θετικό στοιχείο του περιεχομένου της κυριότητας (η άμεση και καθολική εξουσία), όσο και κατά το αρνητικό (η απόλυτη εξουσία), τίθενται περιορισμοί της κυριότητας, αφού η άσκησή της απαγορεύεται, εφ' όσον προσκρούει στον νόμο ή στα δικαιώματα τρίτων προσώπων.

Από τη διάταξη δε, του άρθρου 1001 ΑΚ (εδ. β') προσδιορίζεται ειδικότερα το περιεχόμενο (και κατ' αντιδιαστολή και το πότε υπάρχει προσβολή) της κυριότητας, ορίζοντας ότι ο κύριος του ακινήτου (με μέτρο τα λογικά όρια του κοινωνικού συμφέροντος) δεν μπορεί να απαγορεύσει στον πάνω και στον κάτω από το έδαφος χώρο ενέργεια που επιχειρείται σε τέτοιο ύψος ή βάθος (ζήτημα κάθε φορά πραγματικό), ώστε να μην εξαρτά κανένα συμφέρον από την απαγόρευση (ΑΠ 1141/2011).

Ακολούθως, κατά τη διάταξη του άρθρου 1004 ΑΚ, ο κύριος ακινήτου έχει δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο εφόσον, από την ύπαρξη ή χρήση τους, προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του. Αν δε, κατά τη διάταξη του άρθρου 1005 ΑΚ, η εγκατάσταση επιχειρείται ύστερα από άδεια της αρχής που απαιτεί ο νόμος ή ύστερα από την τήρηση ειδικών όρων που τάσσει ο νόμος, άρση της εγκατάστασης μπορεί να απαιτηθεί μόνο αφότου επήλθαν πράγματι οι βλαπτικές επενέργειες από αυτή πάνω στο ακίνητο.

Από τις ανωτέρω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 989, 1003 και 1108 ΑΚ, συνάγεται ότι ο ιδιοκτήτης ή νομέας ακινήτου, εάν υφίστανται βλαβερές και παράνομες επενέργειες σ' αυτό από την ύπαρξη εγκαταστάσεων στο όμορο ακίνητο του γείτονα, δικαιούται να απαγορεύσει την κατασκευή ή διατήρηση αυτών στο γειτονικό ακίνητο, προληπτικά μεν, κατά το άρθρο 1004 ΑΚ, αν από την ύπαρξη ή χρήση τους προβλέπονται με βεβαιότητα οι παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του, κατασταλτικά δε, κατά το άρθρο 1000 ΑΚ, αν επήλθαν αυτές και για τις εγκαταστάσεις είχε προηγηθεί άδεια της αρμόδιας αρχής (ΑΠ 1613/2010, ΑΠ 399/2006).

Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 Ν. 3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών.

Το ποσοστό της αποκλειστικής χωριστής κυριότητας κατ' όροφο ή ιδιαίτερο τμήμα της οικοδομής (διαμέρισμα, κατάστημα), με αναγκαία εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα στα καθοριζόμενα από τον νόμο κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της, ορίζεται, κατ' αρχήν, από τη συστατική πράξη και, προκειμένου για το οικόπεδο της οικοδομής, εκτείνεται τόσο στο καλυπτόμενο, όσο και στο μη καλυπτόμενο από αυτήν μέρος του, μπορεί, δε, να είναι διαφορετικό από το ποσοστό συγκυριότητας κάθε συνιδιοκτήτη στο κοινό οικόπεδο.

Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις προεκτιθέμενες διατάξεις, οι οποίες, όμως, δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από τον σκοπό τους, ο οποίος είναι, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ' ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα από την κοινή πείρα και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρο 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναπόσπαστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί, σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την ανωτέρω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρα 1002 εδ. β' ΑΚ και 1 παρ. 2 του Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει ως αντικείμενο την αλλοίωση της, μέχρι τότε, κυριότητας, με τη δημιουργία νέων, αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων, διαφορετικών από την αρχική συγκυριότητα.

Ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται, έναντι μεν της Πολιτείας, συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής, αυτοτελής κύριος (ΑΠ 1593/2018, ΑΠ 1489/2013, ΑΠ 278/2012). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ.

α' ΑΚ (superficies solo cedit - τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις), οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε εγκύρως, με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ' εφαρμογή του ως άνω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται, γι' αυτό, κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΑΠ 1300/2019, ΑΠ 519/2019, ΑΠ 25/2019, ΑΠ 892/2018, ΑΠ 1357/2017).

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 3 παρ. 1 Ν. 3741/1929, ο κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει κατά των λοιπών οροφοκτητών την διεκδικητική και την αρνητική αγωγή, αναφορικά με την αποκλειστική κυριότητά του πάνω στον όροφο ή στο διαμέρισμα ορόφου. Ειδικότερα, την διεκδικητική αγωγή, κατά την διάταξη του άρθρου 1094 ΑΚ, έχει ο κύριος του πράγματος κατά τον χρόνο έγερσης της αγωγής, εφόσον στερείται την νομή ή κατοχή.

Αν στηρίζει την αγωγή του σε κτήση της κυριότητας με σύμβαση, πρέπει να αναφέρει τα στοιχεία της διάταξης του άρθρου 1033 ΑΚ, δηλαδή ότι μεταβιβάστηκε σ' αυτόν η κυριότητα του επίδικου ακινήτου για ορισμένη αιτία με συμβολαιογραφικό έγγραφο και αφετέρου ότι ο μεταβιβάσας ήταν κύριος του μεταβιβασθέντος.

Σύμφωνα με το άρθρο 1005 παρ. 1 ΚΠολΔ από τη στιγμή που ο υπερθεματιστής καταβάλει το πλειστηρίασμα, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού του χορηγεί περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την κατακύρωση και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσης της κυριότητας και συνακόλουθα ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ' ου η εκτέλεση του οποίου διαδέχεται το δικαίωμα. Ειδικότερα, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα αυτό δυνάμει σύμβασης, όπως είναι η εκποίηση από αναγκαστικό πλειστηριασμό, που αποτελεί, όπως προκύπτει από την παραπάνω διάταξη σε συνδυασμό με τα άρθρα 1017 παρ 2 του ίδιου Κώδικα και 199, 513, 1192 και 1198 ΑΚ, ιδιόρρυθμη σύμβαση πώλησης, η οποία ενεργείται με το κύρος της αρχής και τελειώνεται με την κατακύρωση, με την οποία γίνεται αποδεκτή η τελευταία προσφορά του υπερθεματιστή.

Αν ο υπερθεματιστής καταβάλλει ολόκληρο το οφειλόμενο πλειστηρίασμα (με τους τυχόν οφειλόμενους τόκους υπερημερίας, το φόρο μεταβίβασης και την αναλογία στα έξοδα περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης), γεννάται υποχρέωση του υπαλλήλου του πλειστηριασμού να του χορηγήσει περίληψη, ύστερα από αίτηση του.

Με την έκδοση και τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης (η οποία αποτελεί το νόμιμο τίτλο), η κυριότητα πλειστηριασθέντος ακινήτου μεταβιβάζεται, χωρίς ιδιαίτερη παράδοση, στον υπερθεματιστή, ο οποίος μπορεί, πλέον, να ασκεί όλες τις από το δικαίωμά του αυτό απορρέουσες εξουσίες (ΑΠ 1457/2022).

Προϋποθέσεις της αρνητικής αγωγής, κατά τη διάταξη του άρθρου 1108 παρ. 1 ΑΚ, είναι η κυριότητα του ενάγοντος πάνω στο επίδικο πράγμα, η διατάραξη της κυριότητάς του και η διατάραξη να είναι παράνομη. Την τελευταία αυτή προϋπόθεση δεν ορίζει ρητά ο νόμος, αλλά συνάγεται από την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 1108 παρ. 2 ΑΚ, κατά την οποία η αρνητική αγωγή δεν παρέχεται, αν εκείνος που έκανε την προσβολή ενήργησε δυνάμει δικαιώματος και από την διάταξη του άρθρου 1003 ΑΚ, από την οποία προκύπτει ότι κάθε άλλη επενέργεια που υπερβαίνει τα καθοριζόμενα από την διάταξη αυτή όρια είναι παράνομη.

Σύμφωνα με τα ανωτέρω, η αρνητική αγωγή παρέχεται όταν υπάρχει παράνομη διατάραξη του κυρίου στην άσκηση της εξουσίας του πάνω στο ακίνητό του και απευθύνεται κατά του κυρίου του ακινήτου, από το οποίο προέρχεται κάθε διατάραξη. Επομένως, σε περίπτωση διαταρακτικού κατασκευάσματος υπόχρεος προς άρση της προσβολής είναι ο κύριος του ακινήτου από την βούληση του οποίου εξαρτάται η διατήρησή του.

Εξάλλου, μπορούν να σωρευθούν στο ίδιο δικόγραφο η διεκδικητική και η αρνητική αγωγή, αν καθεμιά αφορά διαφορετικό τμήμα του ακινήτου. Κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμός 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών.

Με τον λόγο αυτό ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση ή αντένσταση ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσία.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσία την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση.

Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΑΠ 1132/2019, ΑΠ 130/2016).

Κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμός 19 KΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα, που ασκεί ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Από την διάταξη αυτή, η οποία αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παρ. 3 εδ.

α' του Συντάγματος, που επιτάσσει ότι κάθε δικαστική απόφαση, πρέπει να είναι ειδικά και εμπεριστατωμένα αιτιολογημένη, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος, από αυτή, λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού δεν εκτίθενται, καθόλου, πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας, που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) Ειδικότερα, αντιφατικές αιτιολογίες έχει η απόφαση, όταν τα πραγματικά περιστατικά που αναγράφονται σε αυτήν και στηρίζουν το αποδεικτικό της πόρισμα για κρίσιμο ζήτημα, δηλαδή για ζήτημα αναφορικά με ισχυρισμό των διαδίκων που τείνει στη θεμελίωση ή κατάλυση του επιδίκου δικαιώματος, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της συγκεκριμένης ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Αντίστοιχα, ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είτε είναι κατά νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση στη συγκεκριμένη περίπτωση της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε, είτε αποκλείουν την εφαρμογή της, όχι όμως όταν υφίστανται ελλείψεις στην ανάλυση, στάθμιση και γενικώς στην εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση των αποδείξεων εκτίθεται με σαφήνεια και πληρότητα.

Επομένως, η έλλειψη νόμιμης βάσης της προσβαλλόμενης απόφασης για ελλιπείς, ανεπαρκείς ή αντιφατικές πρέπει να προκύπτουν από τη διατυπωθείσα, προς στήριξη του διατακτικού της απόφασης, ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δηλαδή από τις παραδοχές της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας, επί των ζητημάτων, που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και με βάση, τις οποίες το δικαστήριο, ως αναγκαίες, κατέληξε στην κρίση περί παραδοχής ή απόρριψης της αγωγής, της ένστασης ή της αντένστασης (ΑΠ 367/2020, ΑΠ 319/2017).

Τέλος, κατά την διάταξη του άρθρου 106 ΚΠολΔ, το δικαστήριο ενεργεί μόνο ύστερα από αίτηση διαδίκου και αποφασίζει με βάση τους πραγματικούς ισχυρισμούς που προτείνουν και αποδεικνύουν οι διάδικοι και τις αιτήσεις που υποβάλλουν, εκτός αν ο νόμος ορίζει διαφορετικά. Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 224 του ίδιου Κώδικα, είναι απαράδεκτο να μεταβληθεί η βάση της αγωγής.

Με τις προτάσεις που κατατίθενται ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ή με προφορική δήλωση που καταχωρίζεται στα πρακτικά, μπορεί ο ενάγων να συμπληρώσει, να διευκρινίσει ή να διορθώσει τους ισχυρισμούς του, αρκεί να μην μεταβάλλεται η βάση της αγωγής. Ως βάση της αγωγής, της οποίας δεν επιτρέπεται η μεταβολή, νοείται η ιστορική βάση αυτής, ήτοι το σύνολο των γεγονότων (πραγματικών περιστατικών), επί των οποίων θεμελιώνεται το αίτημα αυτής, ανεξαρτήτως του δοθέντος από τους διαδίκους νομικού χαρακτηρισμού, χωρίς την επίκληση των οποίων δεν είναι εφικτή η διάγνωση της επίδικης έννομης σχέσης (ΑΠ 1087/2014, ΑΠ 460/2013, ΑΠ 309/2011).

Μεταβολή της ιστορικής βάσης της αγωγής, που συνιστά και ταυτόχρονη μεταβολή του αντικειμένου της δίκης, κατά παράβαση της προβλεπόμενης από το άρθρο 111 ΚΠολΔ αρχής της τηρήσεως προδικασίας και επάγεται το κατά τα ανωτέρω απαράδεκτο, αποτελεί κάθε μεταγενέστερη προσθήκη νέων περιστατικών παλαιότερων ή οψιγενών, με τα οποία τροποποιείται ή αντικαθίσταται η ιστορική βάση της αγωγής με άλλη ή προστίθεται στην αγωγή και νέα ιστορική βάση (ΑΠ 482/2024, ΑΠ 1183/2015, ΑΠ 962/2012, ΑΠ 389/2010).

Διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση της οροφοκτησίας είναι όλες οι διαφορές που δημιουργούνται πράγματι από τη σχέση της οροφοκτησίας, ανεξάρτητα από τη συνδρομή οποιοσδήποτε άλλης σχέσης, δηλαδή είναι συναφείς με την ερμηνεία και την εφαρμογή του Ν. 3741/1929, του ΝΔ 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, σε συνδυασμό και με τη συστατική πράξη και τον κανονισμό της οροφοκτησίας και αποτελούν γενικά διένεξη ως προς την ύπαρξη, την έκταση και τη διάρκεια των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών της ίδιας πολυκατοικίας, είτε αυτά αφορούν τις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες τους, είτε αφορούν τα κοινά μέρη της οικοδομής και του οικοπέδου της (ΑΠ 1218/2018).

Με τον πρώτο λόγο αναίρεσης, κατά το πρώτο σκέλος του, ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 α' του άρθρου 559 ΚΠολΔ και ειδικότερα προβάλλει ότι το εφετείο παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικές διατάξεις του νόμου, με την παραδοχή του ότι έγινε εγκύρως σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στον χώρο όψεως της επίδικης οικοδομής, ενώ ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι άκυρη, κατ' άρθρο 174 ΑΚ, διότι αντίκειται στις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 1001, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 Ν. 3741/1929.

Με τον λόγο αυτό προβάλλεται ισχυρισμός που αφορά την σχέση της οροφοκτησίας, ενώ βάση της αρνητικής κυριότητας αγωγής είναι η κυριότητα του ενάγοντος και η προσβολή της με διατάραξη, που είναι η παράνομη παρεμπόδιση του κυρίου να ασκήσει την εξουσία του επί του πράγματος. Η προβαλλόμενη με τον λόγο αυτό αναιρετική πλημμέλεια περιλαμβάνει ισχυρισμούς, που αποτελούν διαφορετικά περιστατικά, τα οποία επάγονται μεταβολή της βάσης της αγωγής, επομένως το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, που έκρινε ομοίως για το ζήτημα αυτό, δεν παραβίασε ευθέως τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου.

Με τον ίδιο λόγο αναίρεσης, κατά το δεύτερο σκέλος του, ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ της εκ πλαγίου παραβίασης του νόμου και ειδικότερα προβάλλει ότι το εφετείο δεν συμπεριέλαβε στην αιτιολογία την παραδοχή περί προβλεπόμενης μελλοντικής ανοικοδόμησης της ιδεατής επιφάνειας του χώρου όψεως της οριζόντιας ιδιοκτησίας από την συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή από μεταγενέστερη συμφωνία των οροφοκτητών, ώστε να καθίσταται εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος εφαρμογής των ανωτέρω διατάξεων του νόμου.

Ο λόγος αυτός απαραδέκτως προβάλλεται, διότι το εφετείο δεν προέβη στην κατ' ουσία έρευνα των ισχυρισμών περί σύστασης και τροποποίησης της οροφοκτησίας, ώστε να διαλάβει αιτιολογία ως προς αυτούς. Επομένως, ο πρώτος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο προσάπτεται ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση των ανωτέρω κανόνων ουσιαστικού δικαίου πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό του.

Με τον δεύτερο λόγο αναίρεσης, κατά το πρώτο σκέλος του, ο αναιρεσείων αποδίδει στο εφετείο την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 α' του άρθρου 559 ΚΠολΔ της ευθείας παράβασης του νόμου και ειδικότερα διατυπώνει την αιτίαση ότι παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 12, 32 και 33 του ΒΔ της 9-8-1955 (τότε ισχύοντος Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού) με την παραδοχή της προσβαλλόμενης απόφασης ότι η διατήρηση από την αναιρεσίβλητη της επίδικης υαλόφρακτης κατασκευής έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του αποκλείει μεν τον άμεσο φωτισμό και αερισμό της από τα ανοίγματα (παράθυρα) της πλευράς αυτής, έχει δε άμεσο φωτισμό και αερισμό από τα ανοίγματα της άλλης πλευράς της προς τον εσωτερικό κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο της οικοδομής.

Με τον ίδιο λόγο αναίρεσης, κατά το δεύτερο σκέλος του, ο αναιρεσείων αποδίδει στο εφετείο την πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ της εκ πλαγίου παραβίασης του νόμου και ειδικότερα διατυπώνει την αιτίαση ότι η προσβαλλόμενη απόφαση δεν διαλαμβάνει περιστατικά, ιδίως σε σχέση με την επιφάνεια και την απόσταση από οποιοδήποτε εμπόδιο, των υπαρχόντων ανοιγμάτων (παραθύρων) προς τον εσωτερικό κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο της οικοδομής, ώστε να καθίσταται εφικτός ο έλεγχος περί της ορθής ή μη εφαρμογής των ανωτέρω διατάξεων του νόμου.

Με τον τρίτο λόγο αναίρεσης, (από προφανή παραδρομή αριθμείται ως τέταρτος) ο αναιρεσείων αποδίδει στο εφετείο την πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ της εκ πλαγίου παραβίασης του νόμου και ειδικότερα διατυπώνει την αιτίαση ότι στην προσβαλλόμενη απόφαση δεν διαλαμβάνονται περιστατικά, τα οποία να στηρίζουν την παραδοχή της ότι η επέμβαση στο ακίνητό του και στην έκτασή της με την διατήρηση της μεταλλικής υαλόφρακτης κατασκευής που αποκλείει τον άμεσο φωτισμό και αερισμό του πρώτου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας του από τα υπάρχοντα στην πλευρά αυτή ανοίγματα έγινε δυνάμει δικαιώματος της αναιρεσίβλητης, με αποδοχή και συναίνεση του ενάγοντος, ώστε δεν καθίσταται εφικτός ο έλεγχος περί της ορθής ή μη εφαρμογής της ουσιαστικού δικαίου διάταξης του άρθρου 1108 παρ. 2 ΑΚ.

Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης με την αναίρεση υπ' αριθ. …απόφασης του Τριμελούς Εφετείου ..προκύπτει ότι δέχθηκε ανελέγκτως, μετά από την εκτίμηση των αποδεικτικών μέσων που προσκομίσθηκαν με επίκληση ενώπιόν του, τα εξής: "Το έτος 1977 ο Ι. Β. ... ως αποκλειστικός κύριος του ... οικοπέδου ...

της πυρίκαυστης ζώνης Θεσσαλονίκης, κειμένου …. εμβαδού 329,70 τ.μ., που συνορεύει προς νότο με την οδό ... δυνάμει της με αριθμό ….πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ... , που μεταγράφηκε ... , υπήγαγε στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ... , την πολυώροφη οικοδομή, που ανεγείρονταν ήδη με δαπάνες του στο ανωτέρω οικόπεδό του, βάσει της με αριθμό …..άδειας του Γραφείου Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης. ...αποτελούνταν από υπόγειο, ισόγειο, μεσόροφο, πρώτο όροφο, δεύτερο όροφο, πέντε πλήρεις τυπικούς ορόφους γραφείων πάνω από τον δεύτερο όροφο (3ο, 4ο, 5ο, 6ο, 7ο), όγδοο εν εσοχή όροφο (ρετιρε) και δώμα.

Με την ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη, μεταξύ των άλλων, συστάθηκαν από τον Ι. Β. και οι κάτωθι οριζόντιες ιδιοκτησίες: 1) ένας αυτοτελής και διηρημένος χώρος του πρώτου ορόφου, μετά τμημάτων του υπογείου και του ισογείου, συνολικού εμβαδού 224,70 τ.μ. καθαρών και 270,60 τ.μ. μικτών, συγκείμενος α) από υπόγειο χώρο καθαρού εμβαδού 5,60 τ.μ., β) από ισόγειο χώρο καθαρού εμβαδού 3,70 τ.μ.

και γ) από τμήμα του πρώτου ορόφου καθαρού εμβαδού 215,40 τ.μ., ιδιοκτησία στην οποία συμπεριλαμβάνεται και η κυριότητα επί του προορισμένου ειδικά για αυτή αναλκυστήρα μετά του μηχανισμού του και στην οποία αναλογεί ποσοστό συγκυριότητας 140ο/οο επί του οικοπέδου και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων της οικοδομής και ο όγκος της είναι 821,80 κ.μ., 2) ένα αυτοτελές και διηρημένο κατάστημα συνολικού εμβαδού 429,90 τ.μ.

καθαρών και 464,10 τ.μ. μικτών, συγκείμενο α) από υπόγειο χώρο καθαρού εμβαδού 223,80 τ.μ., β) από ισόγειο χώρο καθαρού εμβαδού 119,70 τ.μ. και γ) από τμήμα του μεσορόφου καθαρού εμβαδού 86,40 τ.μ., το οποίο συμμετέχει με ποσοστό συγκυριότητας 200ο/οο επί του οικοπέδου και των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων, μερών, πραγμάτων και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής και όγκος του είναι 1.691,60 κ.μ., 3) ένας "χώρος όψεως" συνολικού εμβαδού 70,10 τ.μ.

καθαρών, συγκείμενος α) από ισόγειο χώρο καθαρού εμβαδού 46,50 τ.μ. και β) από τμήμα του πρώτου ορόφου καθαρής (ιδεατής) επιφάνειας 23,60 τ.μ., το ποσοστό συνιδιοκτησίας του οποίου επί του οικοπέδου και των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων, μερών, πραγμάτων και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής, ανέρχεται σε ο/οο και ο όγκος του είναι 326,60 κ.μ.

Για τον χώρο αυτό (όψεως) ορίστηκε ρητώς στην ανωτέρω πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι παραμένει στην αποκλειστική κυριότητα νομή και κατοχή του Ι. Β., σε ουδεμία περίπτωση δύναται να θεωρηθεί κοινόκτητος ή κοινόχρηστος, παρεχομένου απλώς του δικαιώματος διελεύσεως δι' αυτού στους επιθυμούντες να εισέλθουν στην οικοδομή ή να εξέλθουν αυτής.

Ο χώρος αυτός, που καταλάμβανε το ακάλυπτο ισόγειο της πρόσοψης της οικοδομής σε επιφάνεια 46,50 τ.μ. (ισογείου καταστήματος με μεσόροφο και εισόδου της οικοδομής) και την ιδεατή επιφάνεια των 23,60 τ.μ. έμπροσθεν του πρώτου ορόφου της οικοδομής, μέχρι το έτος 1995 ήταν μη δομημένος και συγκεκριμένα δεν ήταν κλειστός στην πρόσοψή του προς την οδό Τσιμισκή, αλλά ως χώρος συνολικού όγκου 326,60 κ.μ.σχημάτιζε αντίστοιχες εσοχές στο ισόγειο, μεσόροφο και στον πρώτο όροφο σε βάθος περίπου 2,5 μ.

από την οικοδομική γραμμή. Επειδή δε η ως άνω οικοδομή είχε κατασκευασθεί από τον ανωτέρω οικοπεδούχο για τις στεγαστικές ανάγκες της επαγγελματικής δραστηριότητας που ασκούσε και συγκεκριμένα για να αποτελέσει το κτίριο των γραφείων της εφημερίδας "ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ", της οποίας ήταν εκδότης, ο χώρος αυτός, που αποτελούσε την όψη του κτιρίου, είχε διακοσμηθεί ως βιτρίνα της ανωτέρω εφημερίδας.

Ειδικότερα, το φρεάτιο του αποκλειστικού ανελκυστήρα, που οδηγούσε από το ισόγειο στον πρώτο όροφο της οικοδομής, το οποίο περιλαμβανόταν στην υπό στοιχείο 1 οριζόντια ιδιοκτησία (του ενάγοντος) και ήταν τοποθετημένο εξωτερικά και πριν από την κεντρική είσοδο της οικοδομής, καταλαμβάνοντας εμβαδόν 3,70 τ.μ.

του ισογείου αυτού χώρου (επίδικου) είχε επενδυθεί εξωτερικά με μεταλλική κατασκευή ... Με το άρθρο 8 της ως άνω πράξης σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας προβλέφθηκε η δυνατότητα του Ι. Β., αποκλειστικού τότε οικοπεδούχου και κυρίου όλων των συσταθεισών οριζοντίων ιδιοκτησιών, καθώς και των καθολικών μόνο διαδόχων αυτού, να τροποποιήσουν μονομερώς την πρόσοψη της οικοδομής μέχρι την πλήρη αποπεράτωση αυτής. ...

Κατά το έτος 1996 η Α. Β., θυγατέρα και μοναδική κληρονόμος του Ι. Β., ... κατέστη αποκλειστική κυρία των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών, ... αφού έλαβε την με αριθμό …οικοδομική άδεια της Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης, προέβη στην τροποποίηση της πρόσοψης της οικοδομής και προσάρτησε στο ισόγειο κατάστημα την ως άνω χαρακτηρισθείσα ως "χώρο όψεως" οριζόντια ιδιοκτησία.

Ειδικότερα, βάσει της ανωτέρω οικοδομικής άδειας, προσαρτήθηκε στο ισόγειο τμήμα του καταστήματος εμβαδού 119,70 τ.μ. το συνεχόμενο αυτού τμήμα του ισογείου "χώρου όψεως" συνολικής επιφάνειας 46,50 τ.μ. και δη το με πρόσοψη στην οδό …τμήμα αυτού εμβαδού 29,50 τ.μ., ενώ το υπόλοιπο τμήμα του εμβαδού περίπου 17 τ.μ.

έμπροσθεν της κυρίας εισόδου της οικοδομής αφέθηκε ελεύθερο για τη χρήση των εισερχομένων στην οικοδομή και εξερχομένων από αυτή. Η προσάρτηση αυτή του χώρου όψεως στο ισόγειο κατάστημα έγινε με μία μεταλλική υαλόφρακτη κατασκευή, μήκους 6,65 μ. έμπροσθεν του εν εσοχή ισογείου της οικοδομής, με την οποία έκλεισε ο ελεύθερος χώρος από το φρεάτιο του αποκλειστικού ανελκυστήρα του πρώτου ορόφου μέχρι το αριστερό όριο της όψεως της οικοδομής, που είναι εφαπτόμενη της οικοδομικής γραμμής.

Εκτείνεται δε, ως κατασκευή από σίδερα και υαλοπίνακες, σε ύψος 8,28 μ. από το δάπεδο του πεζοδρομίου μέχρι το δάπεδο του δευτέρου ορόφου, καλύπτοντας το ύψος του ισογείου καταστήματος, που είναι μετά του ύψους του μεσορόφου 5,25 μ. και, κλείνοντας και την προς την οδό …. ακάλυπτη πλευρά (πρόσοψη) του τμήματος του πρώτου ορόφου της χαρακτηρισθείσας ως "χώρος όψεως" οριζόντιας ιδιοκτησίας, που μέχρι τότε αποτελούσε (ιδεατή) επιφάνεια 23,60 τ.μ., καθιστά πλέον δομημένη και περίκλειστη με τον τρόπο αυτό και την επιφάνεια αυτή.

Επίσης, με μία κατασκευή από υαλότουβλα και μέταλλο εξωτερικά, που αρχίζει από την άλλη πλευρά του ισογείου φρεατίου του ανελκυστήρα, ... δομήθηκε και έκλεισε η χαρακτηρισθείσα ως "χώρος όψεως" οριζόντια ιδιοκτησία και στο ισόγειο τμήμα αυτής. ... Το έτος 1998, μετά την παύση της έκδοσης της εφημερίδας "ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ", εκτέθηκαν σε δημόσιο πλειστηριασμό, λόγω χρεών της Α.

Β., διάφορες οριζόντιες ιδιοκτησίες εκ της ανωτέρω οικοδομής. Ο ενάγων, ... απέκτησε ως υπερθεματιστής, δυνάμει της με αριθμό ….περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτων της συμβολαιογράφου ..., που μεταγράφηκε ..., μεταξύ άλλων οριζοντίων ιδιοκτησιών και την κυριότητα της προαναφερθείσας υπό στοιχείο 1 οριζόντιας ιδιοκτησίας, στην οποία, όπως προαναφέρθηκε, συμπεριλαμβάνεται και η κυριότητα επί του προορισμένου ειδικά γι' αυτή αποκλειστικού αναλκυστήρα του πρώτου ορόφου μετά του μηχανισμού του, όπως ρητά αναφέρεται και στην ως άνω πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Η ιδιοκτησία του αυτή καταχωρήθηκε ήδη με ΚΑΕΚ ….στα βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Θεσσαλονίκης. Επίσης, ως υπερθεματίστρια σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό και δυνάμει της με αριθμό ….περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτων της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου, μου μεταγράφηκε ..., η εναγομένη εταιρία απέκτησε την κυριότητα των προαναφερθεισών υπό στοιχεία 2 και 3 οριζόντιων ιδιοκτησιών επί της ίδιας ως άνω οικοδομής, οι οποίες καταχωρήθηκαν ήδη ως οριζόντιες ιδιοκτησίες με αντίστοιχους ΚΑΕΚ ……στα ίδια ως άνω βιβλία, ήτοι την κυριότητα του ισογείου καταστήματος και της χαρακτηρισθείσας ως "χώρος όψεως" οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με την περιγραφή στην ως άνω κατακυρωτική έκθεση, ... η χαρακτηρισθείσα ως "χώρος όψεως" οριζόντια ιδιοκτησία αποτελούσε χώρο ανοικτό και μη δομημένο ή περίκλειστο, κείμενο ως εσοχή σε επιφάνεια του ισογείου 46,50 τ.μ. καθαρών και με δικαίωμα διέλευσης επ' αυτού των επιθυμούντων να εισέρχονται ή να εξέρχονται της οικοδομής, έχοντος χαρακτήρα δουλείας, συσταθείσας από τον προαναφερθέντα μοναδικό οικοπεδούχο Ι.

Β.. Επίσης, ο χώρος φερόταν ανοικτός και μη δομημένος ή περίκλειστος και στο τμήμα του πρώτου ορόφου, στον οποίο καταλάμβανε ως εσοχή βάθους 2,5 μ. από την πρόσοψη της οικοδομής (καθαρή) ιδεατή επιφάνεια 23,60 τ.μ., κείμενη έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του πρώτου ορόφου του ενάγοντος, η οποία έφερε ανοίγματα φωτισμού (παράθυρα) προς την εσοχή αυτή και εκείθεν προς την οδό Τ….

Στην πραγματικότητα, όμως, κατά τον χρόνο που μεταβιβάστηκαν κατά κυριότητα στους διαδίκους οι προαναφερθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες, η χαρακτηρισθείσα "χώρος όψεως" οριζόντια ιδιοκτησία είχε ήδη δομηθεί, τουλάχιστον από το έτος 1996, ... με τοιίχους και με τις ανωτέρω μεταλλικές και υαλόφρακτες κατασκευές ...

Συνεπώς ο ενάγων, που γνώριζε σαφώς ότι έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του βρίσκεται το τμήμα του πρώτου ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας της εναγομένης, περικλειόμενο στην πρόσοψή του με την οδό …με την προαναφερθείσα μεταλλική υαλόφρακτη κατασκευή, ενσωματωθέν ήδη στο κατάστημά της και αποδεχόμενος την κατάσταση αυτή, αβασίμως εν προκειμένω διατείνεται ότι η εναγομένη, διατηρώντας την κατασκευή αυτή, διαταράσσει την κυριότητά του επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας του.

Διότι, η ανωτέρω κατασκευή έγινε το έτος 1996 από την κοινή τους δικαιοπάροχο, που ενήργησε δυνάμει δικαιώματος και ακριβώς με σκοπό την υλοποίηση της οριζόντιας αυτής ιδιοκτησίας της ως δομημένου, συγκεκριμένου και ανεξάρτητου τμήματος της ως άνω οικοδομής, κατάλληλου προς χωριστή και αυτοτελή χρήση. ...

Μετά την κατασκευή αυτή πράγματι η οριζόντια ιδιοκτησία του ενάγοντος στο τμήμα του πρώτου ορόφου της δεν έχει άμεσο φωτισμό και αερισμό από τα προς την οδό ….ανοίγματα (παράθυρα), που φέρει προς την πλευρά αυτή, αλλά φωτίζεται εμμέσως από τα ανοίγματα της πλευράς αυτής, που είναι πλέον προς το εσωτερικό του καταστήματος της, εναγομένης και προ της υαλόφρακτης βιτρίνας αυτού, πέραν της οποίας έχει θέα προς την οδό…..

Άμεσο φωτισμό και αερισμό έχει όμως από την άλλη πλευρά της, από τα ανοίγματα (παράθυρα) που φέρει προς τον εσωτερικό κοινόχρηστο, ακάλυπτο χώρο της οικοδομής και συνεπώς πληρούνται οι προϋποθέσεις άμεσου φωτισμού και αερισμού της, ως διαμερίσματος κύριας χρήσης γραφείων, που τίθενται από τις διατάξεις των άρθρων 12, 32 και 33 του Β.Δ. 9-8-1955 (ΓΟΚ 1955). ...

συνεπώς, η εναγομένη διατηρεί την κατασκευή, με την οποία προσβάλλεται η κυριότητα του ενάγοντος, ενεργώντας δυνάμει δικαιώματος. Εκτός αυτού, όταν ο ίδιος ο ενάγων, ως υπερθεματιστής συμμετέχων σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, απέκτησε την κυριότητα της ως άνω οριζόντιας ιδιοκτησίας του, συνήνεσε στην κατάσταση αυτή, αποδεχόμενος την υαλόφρακτη κατασκευή, που υπήρχε έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, η ύπαρξη της οποίας ούτε από την συμμετοχή του στον ως άνω πλειστηριασμό τον απέτρεψε, ούτε από το να αποκτήσει με την πλειοδοσία του και τη μεταγραφή της περίληψης της έκθεσης πλειστηριασμού και κατακύρωσης την κυριότητα αυτής.

Λόγω δε της συναινέσεώς του αυτής αποκλείεται και ο παράνομος χαρακτήρας της διαταράξεως, που, παρότι δεν ορίζεται ρητώς στη διάταξη του άρθρου 1108 ΑΚ, αποτελεί ουσιαστική προϋπόθεση της αρνητικής της κυριότητας αγωγής, όπως συνάγεται εμμέσως από τις διατάξεις των άρθρων 1003 και 1108 παρ. 2 ΑΚ. ...". Μετά από αυτά το δευτεροβάθμιο δικαστήριο κρίνοντας ομοίως με την προσβαλλόμενη απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου απέρριψε κατ' ουσία την σωρευθείσα αρνητική κυριότητας αγωγή.

Από τις προεκτεθείσες παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το εφετείο, ως προς το ζήτημα της διατάραξης της κυριότητας του αναιρεσείοντος, δέχθηκε ότι προσαρτήθηκε στο ισόγειο τμήμα του καταστήματος το μεγαλύτερο τμήμα του ισογείου χώρου όψεως της οικοδομής, ότι τοποθετήθηκε στον χώρο όψεως της οικοδομής, που αποτελούσε μέχρι τότε την ιδεατή επιφάνεια του χώρου αυτού μεταλλική υαλόφρακτη κατασκευή, η οποία εκτείνεται από το δάπεδο του πεζοδρομίου μέχρι το δάπεδο του δευτέρου ορόφου της οικοδομής, ότι η μεταλλική υαλόφρακτη κατασκευή καλύπτει το ύψος του ισογείου καταστήματος, το οποίο δεν έχει πλέον άμεσο φωτισμό και αερισμό από τα προς την οδό … ανοίγματα (παράθυρα προς την πλευρά αυτή), ότι άμεσο φωτισμό και αερισμό έχει μόνο από ανοίγματα (παράθυρα) της άλλης πλευράς προς τον εσωτερικό κοινόχρηστο, ακάλυπτο χώρο της οικοδομής, ότι σύμφωνα με την περιγραφή στην ως άνω κατακυρωτική έκθεση, η χαρακτηρισθείσα ως χώρος όψεως οριζόντια ιδιοκτησία αποτελούσε χώρο ανοικτό και μη δομημένο ή περίκλειστο, ότι η εναγομένη διατηρεί δυνάμει δικαιώματος την κατασκευή, με την οποία προσβάλλεται η κυριότητα του ενάγοντος και ότι ο ενάγων συνήνεσε και αποδέχθηκε στην διατήρηση της μεταλλικής υαλόφρακτης κατασκευής, που υπάρχει έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του πρώτου ορόφου και διαταράσσει το δικαίωμα κυριότητάς του επ' αυτής.

Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το εφετείο, ιδίως ότι η κατασκευή και διατήρηση στην ιδεατή επιφάνεια του χώρου όψεως της οικοδομής της επίδικης υαλόφρακτης κατασκευής (όπως η κατασκευή αυτή απεικονίζεται υπό στοιχεία ΔΕ στο ενσωματωμένο στην αγωγή διάγραμμα), η οποία εκτείνεται έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του πρώτου ορόφου του αναιρεσείοντος, περιορίζει τον φυσικό φωτισμό και αερισμό της και συνεπώς υποβαθμίζει την αξία της, αρκέστηκε σε λιγότερα από τα στοιχεία του νόμου και συγκεκριμένα διέλαβε ανεπαρκείς και ασαφείς αιτιολογίες ως προς τα στοιχεία της νομιμότητας της προσβολής από την εναγομένη της κυριότητας του ενάγοντος με διατάραξη, καθώς και της ύπαρξης συναίνεσης και αποδοχής του ενάγοντος για την προσβολή αυτή.

Ειδικότερα, ενώ αναφέρεται στην προσβαλλόμενη απόφαση ότι με το άρθρο 8 της πράξης σύστασης και κανονισμού της ως άνω πολυκατοικίας προβλέφθηκε η δυνατότητα του Ι. Β., αποκλειστικού τότε οικοπεδούχου και κυρίου όλων των συσταθεισών οριζοντίων ιδιοκτησιών καθώς και των καθολικών μόνο διαδόχων αυτού να τροποποιήσουν μονομερώς την πρόσοψη της οικοδομής μέχρι την πλήρη αποπεράτωση αυτής, και ότι στην μεταβολή της όψεως της οικοδομής με την κατασκευή μεταλλικής υαλόφρακτης κατασκευής που έχει τοποθετηθεί έμπροσθεν της οριζόντιας ιδιοκτησίας του αναιρεσείοντος, προέβη το έτος 1996 η Α.

Β., καθολική διάδοχος του ως άνω Ι. Β., ουδόλως διαλαμβάνονται στις παραδοχές της σαφή περιστατικά, που να υποδηλώνουν την ύπαρξη δικαιώματος της εναγομένης εταιρίας, η οποία απέκτησε ως υπερθεματίστρια σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό την κυριότητα των υπό στοιχεία 2 και 3 οριζοντίων ιδιοκτησιών, ήτοι του ισογείου καταστήματος και της χαρακτηρισθείσας ως "χώρος όψεως" οριζόντιας ιδιοκτησίας και συνεπώς, κατά τα αναφερόμενα στην οικεία ως άνω νομική σκέψη, θεωρείται ειδική διάδοχος της καθ ης η εκτέλεση, κυρίας των οριζοντίων αυτών ιδιοκτησιών, Α.

Β., για την διατήρηση της ως άνω μεταλλικής υαλόφρακτης κατασκευής. Επίσης η προσβαλλόμενη απόφαση, ενώ δέχεται ότι με την ως άνω κατακυρωτική έκθεση η χαρακτηρισθείσα ως "χώρος όψεως" οριζόντια ιδιοκτησία, την οποία απέκτησε η αναιρεσίβλητη, κατά τον προαναφερόμενο τρόπο, αποτελούσε χώρο ανοικτό και μη δομημένο ή περίκλειστο καθώς και ότι με την προαναφερόμενη κατασκευή από την κοινή δικαιοπάροχο των διαδίκων συντελείται σε βάρος του αναιρεσείοντος διατάραξη της κυριότητάς του με τον περιορισμό του άμεσου φωτισμού και αερισμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας αυτού και συγκρκριμένα των προορισμένων χώρων της για την στέγαση γραφείων από τα υφιστάμενα και προβλεπόμενα στη συστατική πράξη της συγκεκριμένης οροφοκτησίας ανοίγματα (παράθυρα) προς την οδό Τ…, ήτοι προς την πρόσοψή της, δεν διαλαμβάνει στις παραδοχές της επαρκή περιστατικά που δηλώνουν την συναίνεση και αποδοχή του αναιρεσείοντος για την διατάραξη που συντελείται σε βάρος του.

Τέλος, η προσβαλλόμενη απόφαση περιέχει ανεπαρκείς αιτιολογίες σχετικά με την επάρκεια του φυσικού φωτισμού και αερισμού των ως ένω γραφείων από τα άλλα ανοίγματα (παράθυρα) προς τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής. Συνακόλουθα με τα παραπάνω, αφενός μεν δεν περιγράφονται με πληρότητα και σαφήνεια τα πραγματικά γεγονότα, που είναι αναγκαία για να κριθεί αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συντρέχουν ή όχι οι προϋποθέσεις εφαρμογής των ουσιαστικών διατάξεων του άρθρου 1108 ΑΚ, που εφαρμόστηκε από την προσβαλλόμενη απόφαση και τα οποία είναι ουσιώδη για την έκβαση της δίκης, αφετέρου δε η προσβαλλόμενη απόφαση στερείται και νόμιμης βάσης, καθόσον το ασαφές και ελλιπές αποδεικτικό της πόρισμα περί μη υφιστάμενης διατάραξης κυριότητας του αναιρεσείοντος, περί νομιμότητας της προσβολής της από την αναιρεσίβλητη βάσει δικαιώματός της προς τούτο και εξαιτίας της συναινέσεως του αναιρεσείοντος στην προσβολή αυτή, δεν μπορεί να ελεγχθεί από τον Άρειο Πάγο.

Επομένως, εφόσον οι ως άνω αιτιολογίες είναι ανεπαρκείς για τη στήριξη του απορριπτικού διατακτικού της προσβαλλόμενης απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης ως προς την αρνητική κυριότητας αγωγή του αναιρεσείοντος περί της διατάραξης αυτής, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1108 ΑΚ σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 12, 32 και 33 του ΒΔ 9-8-1955 (ΓΟΚ) είναι βάσιμοι οι δεύτερος και τρίτος λόγοι της αίτησης αναίρεσης από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με τους οποίους ο αναιρεσείων αποδίδει στην απόφαση του εφετείου τις πλημμέλειες της ευθείας και εκ πλαγίου παραβίασης των ως άνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεων και πρέπει να γίνει δεκτή η αναίρεση κατά το μέρος αυτό.

Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το μέρος που το εφετείο απέρριψε κατ' ουσία την έφεση του αναιρεσείοντος και ακολούθως, κρίνοντας ομοίως με το πρωτοδικείο απέρριψε κατ' ουσία την αρνητική κυριότητας αγωγή του ιδίου και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς εκδίκαση κατά το μέρος αυτό στο ίδιο δικαστήριο, που δίκασε, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που εξέδωσαν την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ), να διαταχθεί δε η επιστροφή του παραβόλου της αναίρεσης στον αναιρεσείοντα (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ).

Τα δικαστικά έξοδα πρέπει να συμψηφιστούν μεταξύ των διαδίκων, λόγω ιδιαίτερης δυσχέρειας ως προς την ερμηνεία των ανωτέρω διατάξεων του νόμου, που εφαρμόστηκαν για την υπόθεση αυτή (άρθρο 179 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αριθ. …απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, κατά το μέρος που απέρριψε κατ' ουσία την έφεση του αναιρεσείοντος και την αρνητική κυριότητας αγωγή του.

Παραπέμπει την υπόθεση κατά το μέρος που αναιρέθηκε προς εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, που εξέδωσε την αναιρεθείσα απόφαση, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που εξέδωσαν την απόφαση.

Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου της αναίρεσης στον αναιρεσείοντα. Συμψηφίζει τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 12 Φεβρουαρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 17 Φεβρουαρίου 2025.

Η ΠΡΟΕΔΡΕΥΟΥΣΑ και ήδη Αντιπρόεδρος του Αρείου Πάγου Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ