Supreme Court allows appeal against tax valuation in property sale contract annulment case.

Απόφαση 250 / 2009 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 250/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Καλαμίδα, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Ιωάννη - Σπυρίδωνα Τέντε, Βασίλειο Φούκα και Νικόλαο Λεοντή, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 15 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και της Γραμματέως Χριστίνας Σταυροπούλου, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1. Χ1, κατοίκου ...... και 2. Χ2, κατοίκου ......, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τους πληρεξουσίους δικηγόρους Διονύσιο Κονδύλη, με δήλωση κατ' αρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και Κων/νο Παπασαράντου.

Του αναιρεσιβλήτου: Ψ, κατοίκου ......, ο οποίος παρέστη με τους πληρεξουσίους δικηγόρους του Ελευθέριο Γκέλλη και Μιχαήλ Φραγκούλη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την 31 Ιανουαρίου 1990 αγωγή της αρχικά ενάγουσας Α που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών της οποίας μετά τον επισυμβάντα στις 2.12.1993 θάνατό της υπεισήλθε στη δικονομική της θέση, ως μόνος εκ διαθήκης κληρονόμος, ο ήδη αναιρεσίβλητος. Εκδόθηκε αρχικά η 2938/1990 πράξη του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Ακολούθως εκδόθηκαν οι αποφάσεις:4024/1995 μη οριστική, 1536/1996 μη οριστική, 9200/1999 οριστική του ιδίου δικαστηρίου και 3710/2002 μη οριστική και 6194/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 21 Φεβρουαρίου 2007 αίτησή τους, με τους ιδιαίτερο, από 30 Ιανουαρίου 2008, δικόγραφο πρόσθετους αυτής λόγους αναιρέσεως.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Νικόλαος Λεοντής ανέγνωσε την από 1 Δεκεμβρίου 2008 έκθεσή του με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της 222/21.2.2007 αιτήσεως, με τους ιδιαίτερο, 27/30.1.2008, δικόγραφο πρόσθετους αυτής λόγους, για αναίρεση της 6194/31.7.2006 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειουσών ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως ως και των προσθέτων αυτής λόγων, οι πληρεξούσιοι του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή των, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη 222/21-2-2007 αίτηση, με τους με ιδιαίτερο, 27/30-1-2008, δικόγραφο πρόσθετους αυτής λόγους, προσβάλλεται η 6194/31-7-2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής κατ' επιτρεπτή, κατά το άρθρο 561 § 2 ΚΠολΔ, εκτίμηση των διαδικαστικών εγγράφων. Ειδικότερα, με την 1153/1-2-1990 αγωγή η αρχικώς ενάγουσα Α, μετά τον επισυμβάντα στις 2-12-1993 θάνατο της οποίας υπεισήλθε στη δικονομική της θέση, ως μόνος εκ διαθήκης κληρονόμος, ο ήδη αναιρεσίβλητος, εδίωκε την αναγνώριση της ακυρότητας της συνομογηθείσης μεταξύ αυτής και των εναγομένων και ήδη αναιρεσίβλητων και διατυπούμενης στο ......

συμβόλαιο του συμ/φου Αθηνών Χρήστου Παπαχρήστου συμβάσεως πωλήσεως του περιγραφομένου στο εν λόγω συμβόλαιο ακινήτου, με θεμελίωσή της κύρια στις διατάξεις των άρθρων 178, 179, 180 ΑΚ και επικουρικώς εκείνες των άρθρων 147, 154 ΑΚ. Επί της εν λόγω αγωγής εκδόθηκε αρχικά η 2938/1990 πράξη του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία τάχθηκε το οικείο σε βάρος της ενάγουσας θέμα αποδείξεως και μετά την διεξαγωγή τους, κατά παραδοχή της κατά την κύρια διατυπούμενη βάση της, η 9200/1999 οριστική αυτού απόφαση.

Την εν λόγω απόφαση προσέβαλαν οι εναγόμενες με την 9376/7-11-2000 έφεση, με τους με ιδιαίτερο, 423/23-4-2001, δικόγραφο πρόσθετους αυτής λόγους, επί της οποίας εκδόθηκε αρχικά η 3710/2002 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, με την οποία διατάχθηκε η διενέργεια πραγματογνωμοσύνης για την διακρίβωση της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά τον χρόνο της προσβαλλόμενης συμβάσεως πωλήσεως αυτού και μετά την διεξαγωγή της η 6194/2006 οριστική αυτού απόφαση, με απορριπτική επ' αυτής κατ' ουσίαν κρίση, την οποία στήριξε στις ακόλουθες αναιρετικώς ανέλεγκτες ουσιαστικές αυτής παραδοχές. "Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάσθηκαν κατά πρόταση των διαδίκων ενώπιον της Εισηγήτριας που ορίστηκε με την 2938/1990 πράξη του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται στη μετ' επικλήσεως από αυτούς προσκομιζόμενη με αριθμό 760/1991 έκθεσή του, πλην αυτής του Ψ, η οποία διεξήχθη πριν από το θάνατο της αρχικής ενάγουσας Α, στις 11-10-1993, οπότε διακόπηκε χωρίς να περατωθεί διότι αυτός κατέστη διάδικος, ως μοναδικός κληρονόμος της.

δυνάμει της από 30-8-1991 ιδιόγραφης διαθήκης αυτής, που δημοσιεύτηκε με το 4187/3-12-1993 πρακτικό του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και κηρύχθηκε κυρία με την 1597/3-12-1993 απόφαση του ίδιου αυτού Δικαστηρίου, η οποία ως ατελής μαρτυρική κατάθεση εκτιμάται ως δικαστικό τεκμήριο, από τη με αριθμό κατάθεσης ...... έκθεση πραγματογνωμοσύνης, η οποία εκτιμάται ελεύθερα (Κ.Πολ.Δ. 387), τις ιδιωτικές γνωμοδοτήσεις που προσκομίζονται νόμιμα από τους διαδίκους και οι οποίες εκτιμώνται επίσης ελεύθερα καθώς και από όλα τα έγγραφα που επικαλούνται και νόμιμα προσκομίζουν οι διάδικοι, εκτός των ενόρκων βεβαιώσεων, οι οποίες λήφθησαν για να χρησιμοποιηθούν στην παρούσα δίκη, αλλά σε δίκη ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου, στην παρούσα τακτική διαδικασία δεν είναι επιτρεπτό αποδεικτικό μέσο, αφού η αγωγή ασκήθηκε και συζητήθηκε πριν την έναρξη ισχύος του ν. 2207/1994, ήτοι: 1) της με αριθμό ......

ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών Αικατερίνης συζ. Αριστοτέλη Φραντζεσκάκη - Κατσούλη, του μάρτυρα Ψ, η οποία δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη ούτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων διότι ελήφθη για να χρησιμοποιηθεί για θέματα που αφορούν την παρούσα δίκη και 2) της με αριθμό ...... ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών Ουρανίας Κωνσταντοπούλου, η οποία όμως λαμβάνεται υπόψη, για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, δεδομένου ότι δεν προκύπτει ότι δόθηκε για να χρησιμοποιηθεί στη δίκη αυτή, απεδείχθησαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

Δυνάμει του με αριθμό ...... συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Χρήστου Κ. Παπαχρήστου, που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών, του Δήμου ...... στις 30-6-1989, στον τόμο ... και αριθ. ..., η αρχικώς ενάγουσα Α, πώλησε στις εναγόμενες, στην πρώτη Χ1, κατ' επικαρπία και στη δεύτερη Χ2 κατά ψιλή κυριότητα ένα οικόπεδο, που βρίσκεται επί της οδού ......

αριθ. ..., στην ......, εκτάσεως 864, 54 τετρ. μέτρων, όπως αναγράφεται σε αυτό. Επί του οικοπέδου αυτού είναι επίσης κτισμένη με τις οικοδομικές άδειες ...... και ...... παλαιά κατοικία, η οποία αποτελείται από ισόγειο όροφο 140 τ.μ. και υπόγειο όροφο 40 τ.μ., αποτελούμενο από λεβητοστάσιο και από μία μικρή αποθήκη. Το εν λόγω ακίνητο, βρίσκεται στην περιοχή του ......

και εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως ρυμοτομούμενο, με το Π.Δ της 6-7-1979 (Φ.Ε.Κ 365/6-7-1979 τ.Δ), είχε δε συντελεστή δόμησης 0,6 (Φ.Ε.Κ 279/16-8-1979 τ.Δ). Περιήλθε στην πωλήτρια κατά το μεν 1/2 από αγορά παρά του Β δυνάμει του με αριθμό ...... πωλητηρίου συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Κωνσταντίνου Εξάρχου, που έχει νόμιμα μεταγραφεί, κατά το δε το υπόλοιπο 1/2 από κληρονομιά του συζύγου της Γ, που απεβίωσε στις 30-1-1966, δυνάμει της ......

δημόσιας διαθήκης που δημοσιεύτηκε νόμιμα δυνάμει του 754/3-2-1966 πρακτικού του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, για δε την κληρονομιά αυτή εκδόθηκε το ...... κληρονομητήριο του ίδιου δικαστηρίου, την οποία αποδέχτηκε αυτή (πωλήτρια) με τη ...... πράξη αποδοχής κληρονομιάς του συμβολαιογράφου Αθηνών Χρήστου Κωνσταντίνου Παπαχρήστου, που έχει νόμιμα μεταγραφεί.

Τίμημα της ανωτέρω πωλήσεως ορίστηκε, κατά τα αναφερόμενα μεν στο συμβόλαιο το ποσό των 14.000.000 δραχμών, το οποίο καταβλήθηκε στην πωλήτρια δια παραδόσεως σ' αυτή της με αριθμό ...... ισόποσης τραπεζικής επιταγής της Ιονικής Τράπεζας, η οποία είχε εκδοθεί σε διαταγή των αγοραστριών και οπισθογραφήθηκε στη συνέχεια από αυτές προς την πωλήτρια.

Πέραν του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο οι αγοράστριες κατέβαλαν ως τίμημα και το ποσό των 18.500.000 δραχμών σε μετρητά τα οποία παρέλαβε και ανέλαβε να διαχειριστεί ο πληρεξούσιος δικηγόρος της πωλήτριας Δ, ο οποίος παρέστη και κατά τη σύνταξη του πιο πάνω συμβολαίου. Το ποσό αυτό δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο αυτό πλην όμως είναι υπολογιστέο για τον καθορισμό της δυσαναλογίας των παροχών, όταν προσβάλλεται η σύμβαση, όπως στην προκείμενη περίπτωση, κατ' άρθρο 179 ΑΚ, και αποτελεί κατά την έννοια του άρθρου αυτού αντιπαροχή.

Περαιτέρω, όπως αποδεικνύεται από το πιο πάνω ένδικο συμβόλαιο, αυτό συντάχθηκε στην οικία της πωλήτριας στην οδό ...... αριθ. ... και η πωλήτρια γεννήθηκε το έτος 1910. Η κατάσταση της υγείας της τελευταίας δεν ήταν καλή διότι έπασχε από χρόνιο σακχαρώδη διαβήτη και είχε ανάγκη διαρκούς θεραπευτικής αγωγής με ενέσεις ινσουλίνης.

Είχε υποστεί σοβαρό εγκεφαλικό επεισόδιο και για το λόγο αυτό παρέμεινε προς νοσηλεία στο θεραπευτήριο "......", ιδιωτικό κέντρο περίθαλψης ηλικιωμένων και κινητικά αναπήρων ατόμων, στη συνέχεια δε όταν βελτιώθηκε λίγο η κατάσταση της υγείας της επανήλθε στην οικία της, όπου εξακολούθησε να ζει μόνη της βοηθούμενη από οικιακή βοηθό και νοσοκόμα πλην είχε δυσκολία στις μετακινήσεις.

Κατά τον ανωτέρω χρόνο που καταρτίστηκε η δικαιοπραξία αυτή εκτός από τον σακχαρώδη διαβήτη, έπασχε από αριστερή ημιπληγία, που της είχε προκαλέσει το άνω εγκεφαλικό επεισόδιο και σκληρυντική μυοκαρδιοπάθεια και για τους λόγους αυτούς στις 11-5-1990 κρίθηκε από επιτροπή του Ταμείου Νομικών, ως σύζυγος συμβολαιογράφου, ολικά και ισόβια ανίκανη για κάθε εργασία, με ποσοστό ανικανότητας 100% (απόλυτη αναπηρία).

Ως εκ του λόγου αυτού η πωλήτρια βρίσκετο διαρκώς σε κατάσταση που απαιτούσε συνεχή επίβλεψη, περιποίηση και συμπαράσταση άλλου προσώπου, η κατάσταση δε αυτή προϋπήρχε της 28-6-1989, που συντάχθηκε το άνω πωλητήριο συμβόλαιο. Είχε όραση δεξιού οφθαλμού 1/10 και αριστερού 2/10 με αποτέλεσμα να περιορίζεται η δυνατότητα αυτής να διαβάζει.

Επίσης αυτή έπασχε από οξεία φατνιακά αποστήματα και είχε ανάγκη σχετικής ιατρικής φροντίδας και ειδικής διατροφής. Συνεπεία των ανωτέρω προβλημάτων η αρχικώς ενάγουσα είχε αποκοπεί από την καθημερινή πραγματικότητα και ήταν τελείως άπειρη περί τις συναλλαγές ειδικότερα δε για την κατηγορία αυτή της συναλλαγής ως προς την αξία των ακινήτων και αγνοούσε την πραγματική αξία του ακινήτου της που πώλησε στις εναγόμενες.

Οι τελευταίες, εκ των οποίων η πρώτη είναι γιατρός η δε δεύτερη νηπιαγωγός, και πρόκειται για μητέρα και κόρη είχαν τέτοια εμπειρία και γνώση των συναλλαγών και γνώριζαν κατά τον άνω χρόνο την πραγματική αξία του ακινήτου το οποίο αγόραζαν πριν επιχειρήσουν την αγορά, όπως επίσης γνώριζαν ότι αυτό είχε ενταχθεί ως άνω ρυμοτομούμενο, στο σχέδιο πόλεως, γεγονός καθοριστικό για τον προσδιορισμό της προαναφερθείσας αξίας του.

Η αγοραία αξία του επιδίκου ακινήτου, κατά το χρόνο της άνω συμβάσεως ανερχόταν πάνω από το ποσό των 63.000.000 δραχμών, κατά αντικειμενική εκτίμηση, ως εκ της πολύ καλής θέσεως και καταστάσεως του, με αποτέλεσμα να υφίσταται φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής διότι το ποσό των 32.500.000 δραχμών που καταβλήθηκε στην πωλήτρια ως τίμημα, κατά την αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου υπερβαίνει το μέτρο κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία άλλου.

Κατά τη κρίση του Δικαστηρίου αυτού ο προσδιορισμός της συνολικής αξίας του ακινήτου στο ανωτέρω ποσό των 63.000.000 δραχμών είναι ο πλέον αντικειμενικός και ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου. Ειδικότερα: Η 18775/1989 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία εκτιμάται ως δικαστικό τεκμήριο, προσδιόρισε κατά πιθανολόγηση, σε 60.000.000 δραχμές την πραγματική αξία του ακινήτου και περαιτέρω πιθανολόγησε ότι η ως άνω δικαιοπραξία είναι καταπλεονεκτική, διέταξε μετά από αίτηση της αρχικώς ενάγουσας τη δικαστική μεσεγγύηση του ακινήτου και διόρισε ως μεσεγγυούχους τις εναγόμενες.

Κατά τις πειστικές καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάσθηκαν κατά πρόταση του εφεσίβλητου και περιέχονται στην ανωτέρω εισηγητική έκθεση, κατά το χρόνο που καταρτίστηκε το ένδικο συμβόλαιο, η αγοραία αξία των ακινήτων της περιοχής του επιδίκου ήταν: α) κατά το μάρτυρα Ε, αρχιτέκτονα μηχανικό, η συνολική αξία του ακινήτου (οικοπέδου και οικίας) ήταν 80.000.000 δρχ., β) κατά τη μάρτυρα ΣΤ, η εμπορική αξία του επιδίκου ακινήτου ήταν 60.000.000 δρχ.

κατ' ελάχιστον. Οι καταθέσεις αυτών ενισχύονται και από τα προσκομιζόμενα με επίκληση από τον εφεσίβλητο ενάγοντα παρακάτω έγγραφα ήτοι: 1) τα εκτιμώμενα ως δικαστικά τεκμήρια α) τις προσφορές, από 4-9-1989 του Ζ, από 5-9-1989 του Η, από 5-10-1989 του Θ και από 10-11-1989 του Ι, οι οποίοι προσέφεραν ως τίμημα, αντίστοιχα, 75.000.000 δρχ.

ο πρώτος, 55.000.000 ο δεύτερος, 63.000.000 δρχ. ο τρίτος, και ποσοστό αντιπαροχής 48%, ο τέταρτος β) τις ενώπιον του ανακριτή Αθηνών καταθέσεις αα) του Η, ο οποίος προσδιορίζει την αξία του ακινήτου στο ποσό των 70.000.000 δρχ. τουλάχιστον ββ) Του Κ, ο οποίος προσδιορίζει την αξία μόνο του οικοπέδου στο ποσό των 40.000.000 δρχ.

περίπου, πλέον της αξίας της άνω οικίας, γγ) της Λ, η οποία προσδιορίζει την αξία του ακινήτου στο ποσό των 60.000.000 δρχ. τουλάχιστον, 2) τις εκτιμώμενες ελεύθερα ιδιωτικές γνωμοδοτήσεις α) από 10-9-1989 του Πολιτικού μηχανικού Μ, η οποία ορίζει την αξία του οικοπέδου σε 69.600.000 δρχ. β) από 22-10-1989 του ασκούντος κτηματικές συναλλαγές Ν, κατά την οποία η εμπορική αξία του επιδίκου ακινήτου ήταν 100.000 δρχ.

ανά τ.μ. γ) από 30-6-2005 ιδιωτική γνωμοδότηση των μεσιτών αστικών συμβάσεων Ξ και Ο, η οποία παραδεκτώς (Κ.Πολ.Δ. 529) προσκομίζεται το πρώτον ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, διότι δεν μπορεί να αποδοθεί στον προσκομίζοντα αυτή εφεσίβλητο πρόθεση στρεψοδικίας ή βαριά αμέλεια και σύμφωνα με τους γνωμοδοτούντες κατά το χρόνο της κατάρτισης του ενδίκου συμβολαίου η συνολική αξία του επιδίκου ακινήτου ήταν 51.881.139 δρχ.

και δ) από 2-6-2004 και 13-5-2005, του τεχνικού συμβούλου του ενάγοντος, πολιτικού μηχανικού Π, ο οποίος προσδιορίζει την πραγματική εμπορική αξία του επιδίκου ακινήτου, κατά τον χρόνο συντάξεως του ανωτέρω συμβολαίου, στο ποσό των 106.000.000 δρχ. για το οικόπεδο και 18.280.000 δρχ. για την οικία. Τα ανωτέρω δε αποδειχθέντα ως προς την αξία του επιδίκου ακινήτου δεν αναιρούνται: 1) από τις αντίθετες καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάστηκαν κατά πρόταση των εναγομένων και περιέχονται στην ίδια ως άνω εισηγητική έκθεση, οι οποίες δεν κρίνονται πειστικές α) του μάρτυρα Ρ, κατά τον οποίο η πωλήτρια ωφελήθηκε από την πώληση διότι η αξία του ακινήτου στην οποία το πώλησε ήταν υπερβολική, β) του μάρτυρα Σ, ο οποίος επιβεβαιώνει μεν ότι ο συντελεστής δόμησης του επιδίκου ήταν 0,6 πλην παρά των ανωτέρω θέση και κατάσταση αυτού (επιδίκου) η αξία του κατ' αυτόν, κατά τον χρόνο καταρτίσεως της ένδικης αγοραπωλησίας ήταν 25.000.000 δραχμές 2) από τις γνωμοδοτήσεις των τεχνικών συμβούλων των εναγομένων:

α) από Οκτώβριο 2005 και από 12-12-2005, του πολιτικού μηχανικού Τ, ο οποίος προσδιορίζει για το έτος 1989, τον συντελεστή δόμησης σε 0,6 και το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου σε 40%, την δε εμπορική αξία του επιδίκου ακινήτου στο ποσό των 32.367.000 δρχ., β) από 21-4-2004 της πολιτικού μηχανικού Υ, κατά την οποία αα) το επίδικο ακίνητο κατά την ένταξη του στο σχέδιο πόλεως με το από 2-7-1979 διάταγμα ρυμοτομίας διαχωρίστηκε σε τρία τμήματα:

ένα τμήμα εκτάσεως 597,84 τ.μ., επί του οποίου βρίσκεται η άνω ισόγεια κατοικία και το οποίο έγινε άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, ένα δεύτερο 164,72 τ.μ., το οποίο μετατράπηκε σε πεζόδρομο και ένα τρίτο τμήμα 115,05 τ.μ. εκτός σχεδίου, μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, το οποίο δεν θα μπορούσε ποτέ να αποτελέσει αυτόνομη ιδιοκτησία παρά μόνο για να προσκυρωθεί, όταν θα εντασσόταν στο σχέδιο πόλεως, όπως και έγινε το έτος 1993, που ενοποιήθηκε με τον πεζόδρομο του ..., ββ) η εμπορική αξία του επιδίκου ακινήτου (οικίας και οικοπέδου) ανέρχεται στο ποσό των 33.103.370 δρχ.

Οι καταθέσεις των μαρτύρων αυτών καθώς και οι γνωμοδοτήσεις των δύο τεχνικών συμβούλων των εναγομένων, ως προς την πραγματική αξία του επιδίκου ακινήτου, αναιρούνται εκτός από τις ανωτέρω αποδείξεις και από την ως άνω έκθεση πραγματογνωμοσύνης με αριθμό ......, σύμφωνα με την οποία ο διορισθείς από το Δικαστήριο αυτό πραγματογνώμονας Φ, πολιτικός μηχανικός προσδιορίζει την συνολική αξία του ακινήτου στο ποσό των 46.300.000 δραχμών, το οποίο είναι επίσης φανερά δυσανάλογο προς αυτό που καθορίζουν οι μάρτυρες αυτοί των εναγομένων και οι τεχνικοί τους σύμβουλοι. 3) Από τον αντικειμενικό προσδιορισμό της αρμόδιας εφορίας, στο ποσό των 21.800.000 δρχ.

ο οποίος είναι φανερό ότι δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου, σύμφωνα με όσα απεδείχθησαν παραπάνω και 4) από το 2046/1992 βούλευμα του Συμβουλίου Πλημμελειοδικών, το οποίο αποφάνθηκε ότι δεν πρέπει να γίνει κατηγορία για απάτη εναντίον των εναγομένων και το οποίο κατέστη αμετάκλητο μετά την έκδοση του 2949/1992 βουλεύματος του Συμβουλίου Εφετών, το οποίο το επικύρωσε και του 513/1993 βουλεύματος του Αρείου Πάγου το οποίο απέρριψε την ασκηθείσα αναίρεση κατά του προαναφερθέντος βουλεύματος του Συμβουλίου Εφετών, δεδομένου ότι τα εν λόγω βουλεύματα αναφέρονται στο ποινικό μέρος της υπόθεσης και αφορούν την επικουρική βάση της αγωγής, η ουσιαστική βασιμότητα της οποίας ερευνάται μόνο μετά την απόρριψη της κυρίας βάσεως της αγωγής.

Οι εναγόμενες ισχυρίζονται αβασίμως με τις πρωτόδικες προτάσεις τους και την έφεση ότι η αγοραία και η πραγματική αξία του επιδίκου ακινήτου ανερχόταν στο ποσό των 32.500.000 δραχμών που συμφωνήθηκε και καταβλήθηκε στην πωλήτρια, ως άνω, ενόψει και της νομικής του καταστάσεως όπως αυτή προκύπτει από το ......

έγγραφο της Πολεοδομίας Κηφισιάς ήτοι της ρυμοτόμησης αυτού σε τρία τμήματα εμβαδού 597,84 τ.μ. το πρώτο, 164,72 τ.μ. το δεύτερο και 115,05 τ.μ. το τρίτο. Όμως εφόσον η νομική αυτή κατάσταση του επιδίκου, όπως αναφέρει στην πιο πάνω γνωμοδότησή της και η τεχνική τους σύμβουλος Χ. υπήρχε την 28-6-1989 που συνετάγη το ένδικο συμβόλαιο, οι εναγόμενες οι οποίες παρίσταντο κατά τη σύνταξή του με πληρεξούσιο δικηγόρο, έπρεπε να αναφέρουν στο εν λόγω συμβόλαιο την επελθούσα ρυμοτόμηση και όχι να αναγράψουν ψευδώς ότι αυτό ήταν ολόκληρο εκτός σχεδίου με μοναδικό σκοπό να εκμεταλλευτούν την απειρία της πωλήτριας, η οποία δεν γνώριζε την πραγματική του αξία.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι η αρχικώς ενάγουσα Α, αναγκάστηκε να προβεί στην ανωτέρω πώληση προκειμένου αυτή να αντιμετωπίσει τα έξοδα για ιατροφαρμακευτική της περίθαλψη, πέραν της χορηγούμενης από το Ταμείο Νομικών, στο οποίο ήταν ασφαλισμένη, λόγω της κακής καταστάσεως της υγείας της, ως άνω, καθώς και για αμοιβή αποκλειστικής νοσοκόμας και οικιακής βοηθού και γενικά της συντηρήσεώς της, που ανερχόταν συνολικά στο ποσό των 300.000 δραχμών κάθε μήνα, τα οποία δεν μπορούσε να καλύψει με τη μικρή σύνταξη που ελάμβανε από το Ταμείο Νομικών εκ δραχμών 23.365 τον μήνα καθώς και το μηνιαίο μίσθωμα από διαμέρισμα της που βρίσκετο σε πολυκατοικία επί της ......

και ......, εκ δραχμών 17.000, στην περιοχή των ......, που είχε εκμισθώσει. Εξαιτίας της ανωτέρω καταστάσεως της υγείας της, η οποία επεβαρύνετο και από τη μεγάλη ηλικία της, είχε αποκοπεί από τον καθημερινό βίο, ήταν άπειρη από τη συναλλακτική πρακτική και αγνοούσε την πραγματική αξία του ανωτέρω ακινήτου της.

Οι εναγόμενες όμως, οι οποίες εγνώριζαν την παραπάνω ανάγκη της και την απειρία της. περί τις συναλλαγές, δεδομένου μάλιστα ότι η πρώτη (μητέρα) είναι γιατρός και δεύτερη (κόρη) είναι νηπιαγωγός με τη βοήθεια και του πληρεξουσίου δικηγόρου της πωλήτριας Δ, εκμεταλλεύτηκαν αυτή την κατάσταση ανάγκης και απειρίας της πωλήτριας και την αδυναμία της να αντιληφθεί τη σημασία των ενεργειών που της υποδείκνυαν για να αποκομίσουν όφελος από τη συναλλαγή αυτή μαζί της, με την εξασφάλιση υπέρ αυτών αντιπαροχής, δηλαδή την πώληση του επιδίκου ακινήτου που ήταν δυσαναλόγως υπερβολική σε σχέση με την παροχή αυτών (καταβληθέν τίμημα) προς εκείνη.

Ειδικότερα προκειμένου να επιτύχουν τον πια πάνω σκοπό τους έπεισαν την πωλήτρια δια της αναγραφής στο συμβόλαιο ότι το πωλούμενο ακίνητο ήταν εκτός σχεδίου ενώ το γεγονός τούτο δεν ανταποκρινόταν στην αλήθεια, αφού αυτό από 6-7-1979 είχε ενταχθεί στο σχέδιο ως άνω, γεγονός που εγνώριζαν οι εναγόμενες, οι οποίες κατά τη σύνταξη του συμβολαίου παραστάθηκαν με πληρεξούσιο δικηγόρο, όπως και η πωλήτρια με το Δ, το συμβόλαιο δε αυτό, σύμφωνα με ρητή μνεία σε αυτό του συμβολαιογράφου, συντάχθηκε κατόπιν σχεδίου των πληρεξουσίων δικηγόρων των συμβαλλομένων.

Είναι δίδαγμα κοινής πείρας και λογικής ότι ο υποψήφιος αγοραστής ενός ακινήτου και ο πληρεξούσιος δικηγόρος του όπου ο τελευταίος παρίσταται, ερευνά το πρώτον αν το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως διότι το γεγονός αυτό είναι καθοριστικής σημασίας για τον προσδιορισμό της αξίας του σε συνδυασμό και προς την ειδικότερη περιοχή και θέση στην οποία τούτο βρίσκεται.

Εδώ πρέπει να σημειωθεί επίσης ότι ο ανωτέρω πληρεξούσιος δικηγόρος της πωλήτριας Δ και η σύζυγος του Ω, πριν ένα μήνα περίπου από τη σύνταξη του ενδίκου συμβολαίου, με το ...... συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Ανδρέα Μπουγιούκου, αγόρασαν από την πωλήτρια το παραπάνω διαμέρισμα της στην περιοχή ...... .

Με την 2042/2000 όμως απόφαση του Δικαστηρίου αυτού αναγνωρίστηκε η ακυρότητα αυτής της σύμβασης πωλήσεως, λόγω συνδρομής των ανωτέρω διατάξεων των άρθρων 178, 179 και 180 ΑΚ. Με βάση τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά που απεδείχθησαν, δεν συντρέχει λόγος να διαταχθεί νέα πραγματογνωμοσύνη όπως ζητεί με τις προτάσεις του ο εφεσίβλητος και πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμο το σχετικό αίτημα αυτού.

Κατόπιν αυτών πρέπει να γίνει δεκτή η αγωγή ως προς την ανωτέρω κύρια βάση της και να αναγνωρισθεί η ακυρότητα του με αριθμό ...... συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Χρήστου Παπαχρήστου, που έχει νόμιμα μεταγραφεί". Κατά της τελευταίας αυτής αποφάσεως εναντιώνονται οι ηττηθείσες εκκαλούσες με την ένδικη αίτηση αναιρέσεως, έννοια με την οποία και ερευνώνται στη συνέχεια οι διατυπούμενοι δι' αυτής και του προσθέτου δικογράφου λόγοι αναιρέσεως.

Ειδικότερα, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αρ. 11 γ ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα, που οι διάδικοι νόμιμα επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν, είτε προς άμεση απόδειξη, είτε προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων. Για την ίδρυση του λόγου αυτού αναιρέσεως αρκεί και μόνη η ύπαρξη αμφιβολιών για τη λήψη υπόψη από το δικαστήριο προσκομισθέντων με επίκληση αποδεικτικών μέσων, τα οποία το δικαστήριο έχει υποχρέωση να λαμβάνει υπόψη κατά τις συνδεδιασμένες διατάξεις των άρθρων 335, 336, 339, 341 και 346 ΚΠολΔ (Ολ.

ΑΠ 2/2008). Μη λήψη υπόψη, πάντως, δε συνάγεται από μόνο το γεγονός ότι μνημονεύονται όλα τα έγγραφα, πλην εκείνου στο οποίο αναφέρεται η αναιρετική αιτίαση. Με τον δεύτερο κατά σειρά λόγο αναιρέσεως και τον τέταρτο λόγο του προσθέτου δικογράφου αποδίδεται στην προσβαλλομένη δι' αυτής απόφαση, με αναφορά στο άρθρο 559 αρ. 11 γ ΚΠολΔ, ότι το δικαστήριο της ουσίας δεν έλαβε υπόψη (α) το από 26-10-1995 φύλλο ελέγχου φόρου μεταβιβάσεως ακινήτου.

β) από 26-10-19895 έκθεση ελέγχου, που συντάχθηκαν σε εκτέλεση της με αρ. 4564/1995 απόφασης του Διοικητικού Πρωτοδικείου Αθηνών, που νόμιμα επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν οι ήδη αναιρεσείουσες, ως εκκαλούσες, έγγραφα από τα οποία προκύπτει ότι η αξία του εντός σχεδίου τμήματος του ακινήτου, επιφανείας 597,84 τ.μ., μετά της επ' αυτού οικίας, προσδιορίσθηκε αντικειμενικώς στο ποσό των 12.492.186 δρχ.

και του εκτός σχεδίου τμήματος, εμβαδού 115.05 τ.μ. σε εκείνο των 1.782.275 δρχ., σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 3 παρ.2 του ν. 1587/1950, και συνολικά στο ποσό των (12.492.186 + 1.783.275) 14.275.461 δρχ.. Και πράγματι, από τις αμέσως παραπάνω σημειούμενες παραδοχές της αποφάσεως αναφορικά με την πραγματική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο καταρτίσεως της προσβαλλόμενης, ως άκυρης, κατά το άρθρο 179 ΑΚ, συμβάσεως πωλήσεως αυτού, προς διακρίβωση της συνδρομής ή μη της απαιτουμένης από το εν λόγω άρθρο προϋποθέσεως της προφανούς δυσαναλογίας μεταξύ αυτής και του συνομολογηθέντος τιμήματος, και ιδία εκείνης ότι κατά τον αντικειμενικό προσδιορισμό της αρμόδιας εφορίας η αξία αυτού ανήρχετο στο ποσό των 21.800.000 δρχ., αξιολογούμενης σε συνδυασμό προς το λοιπό περιεχόμενο αυτών, δεν καθίσταται αδιακρίτως βέβαιο, αλλά αντιθέτως ικανές δημιουργούνται αμφιβολίες αν λήφθηκαν υπόψη και συνεκτιμήθηκαν από το δικαστήριο της ουσίας τα εν λόγω έγγραφα, με βάση τα οποία η αξία αυτού προσδιορίσθηκε τελικά στο ποσό των 14.275.461 δρχ., κατά την βάσιμα διατυπούμενη περί τούτου αναιρετική αιτίαση.

Η αναιρετική εμβέλεια του λόγου αυτού αναιρέσεως στο σύνολο της προσβαλλόμενης δι' αυτής αποφάσεως καθιστά αλυσιτελή την εξέταση των λοιπών λόγων αναιρέσεως. Συνακόλουθα αυτών πρέπει, κατά παραδοχή του λόγου αυτού αναιρέσεως, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη δι' αυτής απόφαση, και παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση ενώπιον του αυτού Εφετείου Αθηνών, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση (ΚΠολΔ 580 παρ. 3).

Τέλος, πρέπει να καταδικασθεί ο αναιρεσίβλητος στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειουσών, που κατέθεσαν προτάσεις, τα οποία ορίζει στο ποσό των 2.300,00 ευρώ (ΚΠολΔ 183).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 6194/31-7-2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση της στο αυτό Εφετείο Αθηνών, συντιθέμενο από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσεσειουσών, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300,00) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 2 Ιανουαρίου 2009. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 2 Φεβρουαρίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ