Supreme Court dismisses appeal on property law grounds, upholding lower court's finding of no common area occupation.

Απόφαση 2274 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 2274/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 9 Οκτωβρίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ1, κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Ηλία Μανδρακούκα και κατέθεσε προτάσεις, 2) Χ2, κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ηλία Μανδρακούκα και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Ψ, κατοίκου ..., η οποία παραστάθηκε μετά των πληρεξουσίων δικηγόρων της Παναγιώτη Τσώνη και Μαρίας Γκέλη, και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 16/12/2002 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων και την από 10/11/2003 πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2763/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5474/2005 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησαν οι αναιρεσείοντες με την από 24/1/2006 αίτησή τους, επί της οποίας εκδόθηκε η 1829/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την 5474/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο συντιθέμενο από άλλους δικαστές. Εκδόθηκε η 3102/2008 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 30/9/2008 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ελευθέριος Μάλλιος ανέγνωσε την από 24/9/2009 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, οι πληρεξούσιοι της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Επειδή, κατά το άρθρο 580 παρ. 4 του ΚΠολΔ οι αποφάσεις της Ολομέλειας και των Τμημάτων του Αρείου Πάγου δεσμεύουν τα δικαστήρια, που ασχολούνται με την ίδια υπόθεση, ως προς τα νομικά ζητήματα που έλυσαν, κατά δε το άρθρο 581 παρ. 2 του ίδιου κώδικα, στο δικαστήριο της παραπομπής η υπόθεση συζητείται μέσα στα όρια που διαγράφονται με την αναιρετική απόφαση και αφού κατατεθούν προτάσεις κατά το άρθρο 237.

Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει, ότι η υποχρέωση του δικαστηρίου της παραπομπής να συμμορφωθεί προς την αναιρετική απόφαση περιορίζεται μόνο στο νομικό ζήτημα που έλαβε θέση ο Άρειος Πάγος, δεχόμενος το σχετικό λόγο αναιρέσεως. Το δικαστήριο της παραπομπής δεν δεσμεύεται από τις διαπιστώσεις της αναιρεθείσας ως προς την εκτίμηση πραγματικών περιστατικών κατά την ερμηνεία δικαιοπραξίας με τρόπο διάφορο από εκείνο που ο διάδικος θεωρεί ορθό.

Στην προκείμενη περίπτωση, οι αναιρεσείοντες με τον πρώτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως αποδίδουν στην πληττόμενη απόφαση την πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 18 ΚΠολΔ, ότι το δικαστήριο της παραπομπής δεν συμμορφώθηκε με την 1829/2007 απόφαση του δικαστηρίου τούτου. Ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, καθόσον ο Άρειος Πάγος με την απόφαση που αναφέρθηκε αναίρεσε την 5474/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, για το λόγο ότι, αν και διαπίστωσε εμμέσως κενό ως προς την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων στη δικαιοπραξία σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, αναφορικά με την αποβολή του κοινόχρηστου χαρακτήρα των μερών του διαμερίσματος γραφείων της αναιρεσίβλητης με αριθ. 10,11, 12, 13 και 14, δηλαδή του διάδρομου, του χωλλ και της τουαλέτας προ αυτών, δεν προσέφυγε στις ερμηνευτικές των δικαιοπραξιών διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ.

ΙΙ. Κατά το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, συγχωρείται αναίρεση αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, δηλαδή οι διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, από την εφαρμογή των οποίων θα ανεβρεθεί και θα κατανοηθεί το πραγματικό περιεχόμενο μιας δικαιοπραξίας, κατά τρόπο ώστε τούτο να ανταποκρίνεται στην πραγματική θέληση των δικαιοπρακτούντων.

Η προσφυγή στις διατάξεις αυτές προϋποθέτει την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία, που διαπιστώνεται από το δικαστήριο, έστω και έμμεσα, οπότε, σε περίπτωση μη αναζήτησης του αληθινού περιεχομένου της δικαιοπραξίας βάσει των διατάξεων αυτών, ιδρύεται ο ως άνω λόγος αναίρεσης. Τέλος, κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Έλλειψη νόμιμης βάσης υπάρχει όταν τα αναφερόμενα στην ελάσσονα σκέψη του δικανικού συλλογισμού πραγματικά γεγονότα εκτίθενται τόσον ατελώς ή ασαφώς, ώστε να μη μπορεί να διαπιστωθεί αν αυτά ανταποκρίνονται ή μη στο πραγματικό του εφαρμοζόμενου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ή κατ' άλλη έκφραση, αν έγινε ορθή ή λαθεμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον εφαρμοζόμενο κανόνα ουσιαστικού δικαίου.

Από αυτά παρέπεται ότι η κατά τα ανωτέρω ελαττωματικότητα των αιτιολογιών, η σχετική με την εκτίμηση των αποδείξεων, δεν δημιουργεί τον υπό εξέταση λόγο αναίρεσης, αν το αποδεικτικό πόρισμα εκτίθεται σαφώς. Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα: "Ο πρώτος ενάγων (και ήδη πρώτος αναιρεσείων) είναι κύριος των υπ' αριθμ. 8 και 9 γραφείων του δευτέρου ορόφου, καθώς και επικαρπωτής των υπ' αριθμ. 6 και 7 γραφείων του δευτέρου ορόφου και η δεύτερη ενάγουσα (και ήδη δεύτερη αναιρεσείουσα), (θυγατέρα του πρώτου), είναι ψιλή κυρία των ίδιων γραφείων (6+7) του μεγάρου, που βρίσκεται στην ...

και επί της οδού ... Η εναγομένη (και ήδη αναιρεσίβλητη) είναι κυρία των υπ' αριθμ. 10, 11, 12, 13 και 14 γραφείων του δευτέρου ορόφου του παραπάνω μεγάρου, το οποίο (μέγαρο) αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και επτά (7) ορόφους πάνω από το ισόγειο. Το υπόγειο και το ισόγειο έχουν χωριστεί σε καταστήματα (16 στο υπόγειο και 16 στο ισόγειο, δηλ. 32 συνολικά), όλοι δε οι τυπικοί -ακριβώς όμοιοι μεταξύ τους- όροφοι πάνω από το ισόγειο σε γραφεία (98 γραφεία, δηλ. 14 γραφεία ανά όροφο, από τον πρώτο έως και τον έβδομο Χ 7 ορόφους).

Το μέγαρο αυτό διέπεται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και οι σχέσεις των συνιδιοκτητών ρυθμίζονται από Κανονισμό, που περιέχεται στο υπ' αριθμ. ... συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Αθηνών Πέτρου Κατσαΐτη, που έχει μεταγραφεί νομίμως. Τον Κανονισμό αυτόν αποδέχθηκαν όλοι οι συνιδιοκτήτες και οι διάδικοι, όταν έγιναν κύριοι των προαναφερομένων αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών του ο καθένας.

Στον κανονισμό αυτόν (Κεφάλαιο 1ο ) και υπό τον τίτλο "Περιγραφή του Μεγάρου, των διηρημένων οριζοντίων ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησιών αυτού" ορίζονται τα ακόλουθα: "Το μέγαρον θα αποτελείται συμφώνως προς τα διαληφθέντα σχέδια και πίνακα διανομής ιδιοκτησίας του Πολιτικού Μηχανικού ..., ως εν τω μεταξύ κατά την κατασκευήν του Μεγάρου ετροποποιήθησαν κατά τα συναπτόμενα ώδε από Δεκεμβρίου 1957 σχέδιον του υπογείου και τροποποιητικόν πίνακα διανομής ιδιοκτησίας του αυτού Πολιτικού Μηχανικού ..., προκύψαντος εκ της τοιαύτης τροποποιήσεως και του υπ' αριθμ. 16 καταστήματος του υπογείου ...

Α) Από το υπόγειον ... (ακολουθεί η περιγραφή των δεκαέξι (16) καταστημάτων του υπογείου). Β) Ισόγειον. Τούτο αποτελείται εκ 16 καταστημάτων μετά των μεσοπατωμάτων αυτών του αυτού εμβαδού, της στοάς, δύο ανελκυστήρων, κλιμακοστασίου και θυρωρείου. 1) Κατάστημα ... (ακολουθεί η περιγραφή των δεκαέξι (16) καταστημάτων του ισογείου).

Α) 1ος όροφος: αποτελούμενος εκ των δέκα τεσσάρων (14) γραφείων, ως περιληπτικώς κατωτέρω αναγράφονται και ενός κλιμακοστασίου, ως και 2 χωλλ ... (Ακολουθεί η περιγραφή αυτών). Β) 2ος όροφος: αποτελούμενος εκ των δέκα τεσσάρων (14) γραφείων, ως περιληπτικώς κατωτέρω αναγράφονται και 2 χωλλ. (Ακολουθεί η περιγραφή αυτών).

Γ) 3ος όροφος: αποτελούμενος εκ των δέκα τεσσάρων (14) γραφείων, ως περιληπτικώς κατωτέρω αναγράφονται και 2 χωλλ. (Ακολουθεί η περιγραφή αυτών). Δ) 4ος όροφος: αποτελούμενος εκ δέκα τεσσάρων (14) γραφείων, ως περιληπτικώς κατωτέρω αναγράφονται και 2 χωλλ. Ε) 5ος όροφος: αποτελούμενος εκ δεκατεσσάρων (14) γραφείων ...

και 2 χωλλ. ΣΤ) 6ος όροφος: αποτελούμενος εκ δεκατεσσάρων γραφείων ... και 2 χωλλ. 8) 7ος όροφος: Εν εσοχή, αποτελούμενος εκ των δεκατεσσάρων (14) γραφείων ... και 2 χωλλ. (Ακολουθεί η περιγραφή αυτών)". Ακόμη, σύμφωνα με τον Κανονισμό αυτόν: "1) η χρήση των σε κάθε όροφο κοινοχρήστων χωλλ, διαδρόμων, αποχωρητηρίων και χώρων υπηρεσίας ανήκει αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες των διηρημένων οριζοντίων ιδιοκτησιών του ορόφου (Κεφ. 2ο εδ.

βαα). 2). Εφόσον κάποιος όροφος ολόκληρος αποτελέσει ενιαία οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να απομονώνεται εις τρόπον ώστε οι διάδρομοι και τα αποχωρητήρια του ορόφου αυτού να αποβάλουν το χαρακτήρα τους ως κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και να περιλαμβάνονται στη διαιρεμένη κυριότητα του ορόφου αυτού (Κεφ. 2ο εδ.

α). 3) Με ομόφωνη απόφαση του συνόλου των ιδιοκτητών κάποιου ορόφου μπορεί να γίνει αυξομείωση των κοινοχρήστων χωλλ, διαδρόμων, αποχωρητηρίων, χώρων υπηρεσίας του ορόφου ή και ολική κατάργηση κάποιου εκ των χώρων αυτών, υπέρ και κατά της ωφέλιμης επιφάνειας της διαιρεμένης οριζοντίου ιδιοκτησίας του εν λόγω πάντοτε ορόφου, υπό τον όρο ότι δεν θα θίγεται το πλατύσκαλο του κλιμακοστασίου και η πρόσβαση προς τους ανελκυστήρες (Κεφ. 2 εδ.

βββ). 4) Κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος, καταστήματος ή γραφείου: α) έχει απόλυτο δικαίωμα κυριότητας, χρήσεως και μεταβιβάσεως, υποθήκης, κληροδοτήσεως, απαλλοτριώσεως και εκμεταλλεύσεως του διαμερίσματος, καταστήματος ή γραφείου του, καθώς και των ιδιοχρήστων χώρων, που του ανήκουν και β) μπορεί να τροποποιεί, κατά την ελεύθερη κρίση του, την εσωτερική διαρρύθμιση του γραφείου, καταστήματος, ορόφου και χώρου γενικά, που του ανήκει ή να διαιρεί κάποιο γραφείο ή κατάστημά του σε περισσότερα, χωρίς την σύμπραξή ή συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών, εφόσον δεν θα θίγεται το παραπάνω ποσοστό συγκυριότητας είτε επί του οικοπέδου, είτε επί των κοινοχρήστων κ.λ.π.).

Από το αποδεικτικό υλικό που προαναφέρθηκε, αποδείχθηκε στη συνέχεια ότι τα παραπάνω αναφερόμενα υπ' αριθμ. 10, 11, 12, 13 και 14 γραφεία, ιδιοκτησίας της εναγομένης, αποτελούν ένα διαμέρισμα, (όρος, που προβλέπεται από τον παραπάνω αναφερόμενο Κανονισμό και περιέχεται σ' αυτόν (Κεφαλ. 3ο παραγρ. 1 αυτού), όπου ορίζεται, όπως προαναφέρθηκε. "Έκαστος ιδιοκτήτης διαμερίσματος, καταστήματος ή γραφείου έχει απόλυτον δικαίωμα κυριότητος ..."), είναι δε ένα από τα 14 όμοια του εν λόγω μεγάρου.

Συγκεκριμένα, σε καθένα από τους επτά (7) υπέρ το ισόγειο, τυπικούς, όπως προαναφέρθηκε, ορόφους, υπάρχουν δύο (2) τέτοια διαμερίσματα, ένα στην πρόσοψη του μεγάρου, επί της οδού ..., (δίπλα στην ...) και ένα στην πίσω πλευρά του μεγάρου, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, (προς την οδό ...). Αποτελούνται δε τα διαμερίσματα αυτά από πέντε (5) διαιρεμένες ιδιοκτησίες και συγκεκριμένα τα διαμερίσματα της προσόψεως από τα γραφεία με αριθμούς 1 έως και 5 και τα διαμερίσματα της πίσω πλευράς από τα γραφεία με αριθμούς 10 έως και 14, τα οποία, από κατασκευής του μεγάρου, επικοινωνούν μεταξύ τους και διαθέτουν προ αυτών χωλλ (προθάλαμο), καθώς και δική τους τουαλέτα.

Τα εν λόγω διαμερίσματα, από κατασκευής του μεγάρου, είναι περίκλειστα από τοίχους, δια των οποίων καθορίζεται η αυτοτέλεια και η αυθυπαρξία τους και διαθέτουν, επίσης, από κατασκευής του μεγάρου, δική τους ξεχωριστή και αυτόνομη είσοδο, τα μεν της προσόψεως από τον κοινόχρηστο χώρο του κλιμακοστασίου, τα δε της πίσω πλευράς από τον κοινόχρηστο διάδρομο.

Οι είσοδοι αυτές, εκτός του ότι φαίνονται στα επισυναπτόμενα στον Κανονισμό σχέδια του πολιτικού μηχανικού ... και διαχωρίζεται από όλες τις άλλες πόρτες με την τοποθέτηση μικρού βέλους, που υποδηλώνει κεντρική είσοδο ανεξάρτητης ομάδας χώρων (διαμερίσματος), στην πλειοψηφία τους είναι ξύλινες, παλαιού τύπου και τεχνικής, (πιθανότατα είναι αυτές που τοποθετήθηκαν από κατασκευής του κτιρίου) και έχουν κλειδαριές.

Στο μέσον περίπου των ορόφων (1ου-7ου) του μεγάρου και κατά μήκος των κοινοχρήστων διαδρόμων υπάρχουν επιπλέον τέσσερα (4) ακόμη ανεξάρτητα γραφεία-οριζόντιες ιδιοκτησίες, ανά όροφο, με τους αριθμούς 6, 7, 8 και 9, των οποίων οι είσοδοι βρίσκονται απευθείας επί του κοινοχρήστου διαδρόμου, δεν διαθέτουν προ αυτών χωλλ και διαθέτουν κοινή τουαλέτα, που υπάρχει στον κοινόχρηστο διάδρομο.

Σημειωτέον ότι τα γραφεία καθενός από τα δύο ως άνω διαμερίσματα, δηλαδή αφενός τα με αριθμούς 1, 2, 3, 4, και 5 και αφετέρου τα με αριθμούς 10, 11, 12, 13, και 14 επικοινωνούν και ανά δύο μεταξύ τους με εσωτερικές πόρτες. Τα γραφεία 6, 7, 8 και 9 δεν επικοινωνούν μεταξύ τους, αλλά έχουν μόνο μία πόρτα εισόδου, ως προελέχθη, από τον κοινόχρηστο διάδρομο.

Ειδικότερα, η εναγομένη κατέστη κυρία των παραπάνω αναφερομένων υπ' αριθμ. 10, 11, 12, 13 και 14 γραφείων του δευτέρου ορόφου του μεγάρου, δυνάμει του, νομίμως μεταγραφέντος, υπ' αριθμ. ... αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Αθηνών Φωτεινής Τριγάζη. Τα γραφεία αυτά βρίσκονται μέσα σε ένα αυτοτελές, διακεκριμένο και αυτόνομο διαμέρισμα, χωρισμένο από τον κοινόχρηστο διάδρομο του 2ου ορόφου, από κατασκευής του μεγάρου, με τοίχο, ο οποίος αποτυπώνεται στην από Δεκεμβρίου 1956 κάτοψη του ορόφου αυτού του Πολιτικού Μηχανικού ...

και πόρτα λειτουργική, η οποία επίσης αποτυπώνεται στην ως άνω κάτοψη. Μπροστά από τα γραφεία και εντός του διαμερίσματος υπάρχει ένας ενιαίος χώρος -προθάλαμος- δηλαδή ένα "χωλλ", που έχει σχήμα Γ (γάμα), γύρω από τον οποίο τα γραφεία σχηματίζουν σχήμα Π (πι). Εντός, επίσης, του συγκροτήματος των υπ' αριθμ. 10 έως και 14 γραφείων υπάρχει W.C., όπως σαφέστατα εμφαίνεται στην προαναφερθείσα από Δεκεμβρίου 1956 κάτοψη του εν λόγω ορόφου του κτιρίου, στο οποίο για να εισέλθει κάποιος πρέπει αφενός μεν να μπει στο διαμέρισμα από την κεντρική είσοδο αυτού, αφετέρου δε να διέλθει από το έμπροσθεν των γραφείων χωλλ του συγκροτήματος.

Ο ενιαίος αυτός χώρος προθαλάμου αποτυπώνεται στην από Δεκεμβρίου 1956 παραπάνω αναφερόμενη κάτοψη, όπου περιγράφεται με τον όρο "HALL ΓΡΑΦΕΙΩΝ" και έχει συνολικό εμβαδόν 17,50 τ.μ., σύμφωνα με την ως άνω κάτοψη και τον από Μαρτίου 1957 πίνακα Κατανομής Ιδιοκτησίας του αυτού, ως άνω, Πολιτικού Μηχανικού, που έχουν επισυναφθεί στο ...

εργολαβικό συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Πέτρου Κατσαΐτη, με το οποίο το μέγαρο υπήχθη στις διατάξεις του ν. 3141/1929. Σχετικώς με τον ως άνω από Μαρτίου 1957 πίνακα κατανομής ιδιοκτησίας του Πολιτικού Μηχανικού, ..., πρέπει να λεχθούν τα εξής: Ο εν λόγω πίνακας ... περιέχει δέκα (10) κάθετες στήλες, στις οποίες αναγράφονται:

Στην πρώτη, ο όροφος, όπου ευρίσκεται η κάθε μία οριζόντια ιδιοκτησία και ο χαρακτηρισμός της (κατάστημα ή γραφείο), στη δεύτερη, το μικτό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα, στην τρίτη, ο ίδιος μικτός όγκος σε κυβικά μέτρα, στην τέταρτη, ο ίδιος μικτός όγκος κοινοχρήστων σε κυβικά μέτρα, στην πέμπτη, ο συνολικός μικτός όγκος σε κυβικά μέτρα, στην έκτη η αναλογία οικοπέδου σε τετραγωνικούς τεκτονικούς πήχεις, στην εβδόμη τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας, στην όγδοη τα χιλιοστά δαπάνης συνιδιοκτησίας, στην ενάτη τα χιλιοστά δαπάνης ανελκυστήρων και στη δέκατη οι θέσεις καταχωρίσεως ιδιοκτητών.

Ειδικότερα, και καθόσον αφορά στα με αριθμούς 10, 11, 12, 13 και 14 γραφεία του δεύτερου ορόφου του μεγάρου, στις δύο πρώτες κάθετες στήλες αυτού αναφέρονται τα ακόλουθα: "Γραφείον υπ' αριθμ. 10, εμβαδού 19,34 τ.μ., ποσοστόν εκ χωλλ, εμβαδού 3,50τ.μ. [συνολικού εμβαδού 22,84 τ.μ (=19,34 + 3,50)]". "Γραφείον υπ' αριθμ. 11, εμβαδού 22,12 τ.μ., ποσοστόν εκ χωλλ, εμβαδού 3,50τ.μ. [συνολικού εμβαδού 25,62 τ.μ (=22,12 + 3,50)]". "Γραφείον υπ' αριθμ. 12, εμβαδού 15,84 τ.μ., ποσοστόν εκ χωλλ, εμβαδού 3,50 τ.μ. [συνολικού εμβαδού 19,34 τ.μ (=15,84 + 3,50)]". "Γραφείον υπ' αριθμ. 13, εμβαδού 21,82 τ.μ., ποσοστόν εκ χωλλ, εμβαδού 3,50τ.μ. [συνολικού εμβαδού 25,32 τ.μ. (=21,82 + 3,50)]". "Γραφείον υπ' αριθμ. 14, εμβαδού 18,91 τ.μ., ποσοστόν εκ χωλλ, εμβαδού 3,50 τ.μ. [συνολικού εμβαδού 22,41 τ.μ. (=18,91 + 3,50)]".

Η συνολική μικτή επιφάνεια των, ως άνω, με αριθμ. 10, 11, 12, 13 και 14 γραφείων του δεύτερου ορόφου του μεγάρου, ιδιοκτησίας της εναγομένης, είναι, σύμφωνα με τον παραπάνω αναφερόμενο τίτλο κτήσεως (... συμβόλαιο), αλλά και το με αριθμ. ... συμβόλαιο γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Αθηνών Ειρήνης Βούρβαχη Γκράτσια, που έχει νομίμως μεταγραφεί, (τίτλος κτήσεως της δικαιοπαρόχου της ενάγουσας ...), προσέτι δε και με την, ως άνω, πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας - Κανονισμό (...), 115,53 τ.μ. (βλ.

τα παραπάνω συμβόλαια, νομίμως προσκομιζόμενα, μετ' επικλήσεως), δοθέντος ότι το εμβαδόν του ως άνω προθαλάμου - χωλλ, εκ 17,50 τ.μ., κατανέμεται εξίσου στα ως άνω πέντε (5) γραφεία και συγκεκριμένα κατά 3,50 τ.μ. στο κάθε γραφείο, όπως τούτο ρητώς αναφέρεται στον παραπάνω αναφερόμενο από Μαρτίου 1957 πίνακα κατανομής, με συνέπεια στη μικτή επιφάνεια κάθε γραφείου (22,84 τ.μ.

το γραφείο 10, 25,62 τ.μ. το γραφείο 11, 19,34 τ.μ. το γραφείο 12, 25,32 τ.μ. το γραφείο 13 και 22,41 τ.μ. το γραφείο 14), να περιλαμβάνεται επιφάνεια 3,50 τ.μ. από την επιφάνεια του χωλλ. Η τοιαύτη προσαύξηση του εμβαδού των γραφείων 10-14 του δεύτερου ορόφου, κατά το εμβαδόν του προ αυτών προθαλάμου-χωλλ, έχει ως συνέπεια την αναλογική προσαύξηση όλων των μεγεθών για τις ιδιοκτησίες αυτές (10-14) και στις υπόλοιπες στήλες του πίνακα, δηλαδή τα εν λόγω γραφεία έχουν αναλόγως (με αυτά τα τετραγωνικά) μεγαλύτερο όγκο ιδιοκτησίας, μεγαλύτερο συνολικό όγκο, μεγαλύτερη αναλογία στο οικόπεδο, μεγαλύτερο ποσοστό συνιδιοκτησίας και μεγαλύτερο ποσοστό επιβαρύνσεως στις κοινόχρηστες δαπάνες, πράγμα που δεν συμβαίνει και για τα υπόλοιπα γραφεία του ορόφου, που βρίσκονται στον κοινόχρηστο διάδρομο, ήτοι τα με αριθμούς 6, 7, 8 και 9 ιδιοκτησίας, κατά τις προαναφερόμενες διακρίσεις, των εναγόντων.

Ισχυρίζονται βέβαια οι ενάγοντες ότι οι δύο πρώτες κάθετες στήλες, (όπως αυτές παραπάνω αναφέρονται), του ως άνω από Μαρτίου 1957 πίνακα κατανομής ιδιοκτησίας του Πολ. Μηχανικού ... έχουν καταργηθεί από τον μεταγενεστέρως καταρτισθέντα Κανονισμό-Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, γιατί οι τότε συνιδιοκτήτες του μεγάρου, εγκύρως και νομίμως, δοθέντος ότι ο εν λόγω πίνακας καταρτίστηκε το Μάρτιο του 1957 και ο Κανονισμός την 01.03.1958, κατήργησαν τις ως άνω δύο στήλες, αφού δεν τις ενσωμάτωσαν σ' αυτόν (κανονισμό).

Ο ισχυρισμός όμως αυτός κρίνεται κατ' ουσία αβάσιμος και απορριπτέος, αναιρούμενος από το ίδιο το περιεχόμενο του Κανονισμού - Συστάσεως και δη από την ακροτελεύτια διάταξή του (παρ. 26 εδ, γ'), όπου ορίζεται ότι "Εις το υπ' αριθμ. ... συμβόλαιόν μου προσαρτάται πίναξ αναλογιών, (δηλαδή ο ως άνω από Μαρτίου 1957), άπαν το περιεχόμενον του οποίου, μετά του ώδε συναπτομένου τροποποιητικού τούτου πίνακος, αποτελεί ενιαίον όλον μετά του παρόντος.

Ο πίναξ ούτος περιέχει 10 στήλας, εις ας αναγράφονται εις την πρώτην ο όροφος, όπου ευρίσκεται εκάστη διηρημένη ιδιοκτησία, ο χαρακτηρισμός της και ο αριθμός των δωματίων. Εις την δεύτερην το μικτόν εμβαδόν εις τετραγωνικά μέτρα, εις την τρίτην ο ίδιος μικτός όγκος εις κυβικά μέτρα, εις την τετάρτην ο ίδιος μικτός όγκος κοινοχρήστων εις κυβικά μέτρα, εις την πέμπτην ο συνολικός μικτός όγκος εις κυβικά μέτρα, εις την έκτην η αναλογία οικοπέδου εις τετραγωνικούς τεκτονικούς πήχεις, εις την εβδόμην τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας, εις την ογδόην τα χιλιοστά δαπάνης συνιδιοκτησίας, εις την ενάτην τα χιλιοστά δαπάνης ανελκυστήρων και εις την δεκάτην θέσεις καταχωρήσεως ιδιοκτητών".

Αποτελεί, επομένως, ο ως άνω πίνακας ενιαίο και αδιαίρετο όλο με τον Κανονισμό-Σύσταση και δεν έχει καταργηθεί, ούτε έχουν παύσει να ισχύουν οι δύο πρώτες κάθετες στήλες του, που αφορούν στους ορόφους του μεγάρου από τον 1° μέχρι και τον 7° και συνεπώς και στο 2° όροφο, και ειδικότερα στα παραπάνω αναφερόμενα υπ' αριθμ. 10, 11, 12, 13 και 14 γραφεία.

Τα ανωτέρω δεν αναιρούνται από το γεγονός ότι στον Κανονισμό, όπως εξ αυτού προκύπτει, δεν έχουν μεταφερθεί τα μερικότερα αριθμητικά δεδομένα, όπως αυτά έχουν παραπάνω αναφερθεί, εφόσον σ' αυτόν (κανονισμό) έχει μεταφερθεί το κρίσιμο και ενδιαφέρον, εν προκειμένω τρίτο αριθμητικό δεδομένο, που αποτελεί το άθροισμα των δύο μερικότερων δεδομένων.

Αλλά και ο έτερος ισχυρισμός των εναγόντων ότι ο παραπάνω πίνακας έχει τροποποιηθεί, γιατί οι δύο πρώτες κάθετες στήλες του διεγράφησαν (καταργήθηκαν) από τον μεταγενέστερο συνταχθέντα από τον ίδιο Πολιτικό Μηχανικό όμοιο τροποποιητικό πίνακα, κρίνεται επίσης κατ' ουσία αβάσιμος και απορριπτέος, για το λόγο ότι από το προεκτεθέν περιεχόμενο του Κανονισμού και ιδίως από το Κεφάλαιο 1° αυτού, υπό τον τίτλο "Περιγραφή του Μεγάρου ...", προκύπτει ότι ναι μεν έχει γίνει τροποποίηση, αυτή όμως αφορά αποκλειστικά και μόνον στο υπόγειο, (όπου δημιουργήθηκαν 16 καταστήματα, αντί των αρχικώς 15 προβλεφθέντων), χωρίς καμία τροποποίηση σχετικώς με τα αριθμητικά δεδομένα που αφορούν στα γραφεία των πάνω από το ισόγειο ορόφων, τα οποία μεταφέρθηκαν αυτούσια.

Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, συνάγεται ότι από κατασκευής του Μεγάρου η επιφάνεια του χωλλ, που βρίσκεται μπροστά από τα 10, 11, 12, 13 και 14 γραφεία του δευτέρου ορόφου, ανήκει κατά κυριότητα αποκλειστικώς στα γύρω από αυτό γραφεία, στα οποία και έχει κατανεμηθεί από ΙΔ Πίνακα ως δικός τους ιδιόκτητος και ιδιόχρηστος χώρος και δεν είναι κοινόχρηστος με τον τρόπο που είναι ο έμπροσθεν των γραφείων 6, 7, 8 και 9, στα οποία γραφεία οποιοσδήποτε μπορεί να έχει πρόσβαση απευθείας μέσω του κεντρικού κλιμακοστασίου του Μεγάρου, χωρίς την παρεμβολή οποιασδήποτε πόρτας.

Αν ο χώρος αυτός ήταν εξίσου κοινόχρηστος δεν θα προεβλέπετο είσοδος διαμερίσματος. Άλλωστε, ακόμα και στην περίπτωση που το όποιο διαμέρισμα 5 γραφείων, που έχουν τη δική τους είσοδο, είχαν διαφορετικούς ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, (γεγονός που συμβαίνει στο εν λόγω Μέγαρο, στον Γ όροφο), το μεταξύ τους χωλλ, ανήκει κατά συνιδιοκτησία στους διαφορετικούς αυτούς ιδιοκτήτες και έχει μερικώς κοινόχρηστο χαρακτήρα μόνο μεταξύ των ιδιοκτητών ή ενοικιαστών των γραφείων αυτών.

Επομένως, το εν λόγω χωλλ από κατασκευής του Μεγάρου ήταν κοινόκτητο και κοινόχρηστο μόνον από τους εκάστοτε ιδιοκτήτες των πέντε (5) παραπάνω γραφείων-οριζόντιων ιδιοκτησιών του διαμερίσματος και εν προκειμένω από την εναγομένη, η οποία, έχουσα αποκτήσει την κυριότητα και των πέντε (5) ως άνω γραφείων, απέκτησε, συνακολούθως και σύμφωνα με τον προαναφερόμενο τίτλο κτήσεως (...

συμβόλαιο) και την κυριότητα του προ αυτών χωλλ. Και είναι μεν γεγονός ότι στην περιγραφή των ως άνω πέντε (5) γραφείων του διαμερίσματος, στη σύσταση, αναφέρεται ότι αυτά συνορεύουν με διάδρομο, τούτο όμως έγινε λόγω της ανάγκης περιγραφής αυτών για την περίπτωση της μεμονωμένης μεταβιβάσεώς τους και σε καμιά περίπτωση δεν αναιρεί τα παραπάνω, απορριπτόμενου, συνεπώς ως αβασίμου του αντίθετου ισχυρισμού των εναγόντων.

Τα ως άνω ενισχύονται ακόμη και από το γεγονός ότι στην παραπάνω αναφερόμενη περιγραφή των αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών του μεγάρου από τον 1° μέχρι και τον 7° όροφο, εκτός των δεκατεσσάρων (14) αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών-γραφείων κάθε ορόφου αναφέρονται και τα δύο (2) χωλλ, (ένα του διαμερίσματος της προσόψεως και ένα του διαμερίσματος της οπίσθιας πλευράς), πράγμα που δεν θα συνέβαινε αν αυτά υπήγοντο αυτοδικαίως στα αντικείμενα της αναγκαίας και αναγκαστικής συγκυριότητας, όπως αβασίμως ισχυρίζονται οι ενάγοντες, καθόσον στην περίπτωση αυτή θα έπρεπε να αναφέρονται στην ως άνω περιγραφή εκτός των χωλλ και τα υπόλοιπα κοινόχρηστα μέρη των ορόφων αυτών και δη ο κοινόχρηστος διάδρομος και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, πράγμα όμως που δεν συμβαίνει.

Εξάλλου, η τουαλέτα του ως άνω, διαμερίσματος βρίσκεται εντός αυτού, δίπλα από το χωλλ, με το οποίο και επικοινωνεί και πίσω από την είσοδο στην εξώπορτα του διαμερίσματος. Τούτο έχει ως αποτέλεσμα ότι, όταν κάποιος, ερχόμενος από τον κοινόχρηστο διάδρομο του ορόφου, θελήσει να την χρησιμοποιήσει, θα πρέπει υποχρεωτικά να περάσει από την είσοδο του διαμερίσματος και την πόρτα που υπάρχει εκεί, η οποία από την εποχή της κατασκευής του μεγάρου είναι λειτουργική και όχι διακοσμητική, άνευ κλείθρων, (περί αυτού αναλυτικά παρακάτω), προσέτι δε, δεν είναι κοινόκτητη και κοινόχρηστη, όπως αβασίμως ισχυρίζονται οι ενάγοντες, αλλά ανήκει στην κυριότητα της δικαιούχου του διαμερίσματος-εναγομένης (βλ.

Σπυριδάκη ό.π. σελ. 67), να διασχίσει το χωλλ, που βρίσκεται μπροστά από τα γραφεία μέσα στο διαμέρισμα και τέλος να ξεκλειδώσει την ξύλινη πόρτα της τουαλέτας, της οποίας το κλειδί, από κατασκευής επίσης του μεγάρου, διέθεταν και διαθέτουν μόνον οι ιδιοκτήτες και ένοικοι των γραφείων του συγκεκριμένου διαμερίσματος.

Πρέπει στο σημείο αυτό να αναφερθεί ότι οι ενάγοντες, αντικρούοντες την, κατά τα ανωτέρω, έννοια του διαμερίσματος, ισχυρίζονται ότι με τη λέξη "διαμέρισμα", που περιέχεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας-κανονισμό, δεν νοούνται "διαμερίσματα γραφείων", αφού με αυτήν (σύσταση) δεν έχουν συσταθεί τέτοια ("διαμερίσματα γραφείων"), αλλά νοούνται μόνον "γραφεία και καταστήματα", δοθέντος ότι με τη σύσταση έχουν συσταθεί μόνον οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφείων και καταστημάτων.

Ο ισχυρισμός όμως αυτός κρίνεται αβάσιμος και απορριπτέος, για το λόγο ότι στην περίπτωση αυτή δεν θα συμπεριλαμβανόταν η εν λόγω λέξη "διαμέρισμα" στο σχετικό όρο (Κεφ. 3°, παραγρ. 1, όπου ρητώς και αναμφιβόλως αναγράφεται "έκαστος ιδιοκτήτης διαμερίσματος, καταστήματος ή γραφείου έχει απόλυτον δικαίωμα κυριότητος ..."), αλλά θα αρκούσε η αναφορά των λοιπών λέξεων, "καταστήματος" ή "γραφείου".

Κατ' ακολουθία, η ως άνω τουαλέτα είναι κοινόκτητη και κοινόχρηστη μόνον για τους ιδιοκτήτες ή ενοίκους των πέντε (5) παραπάνω γραφείων του διαμερίσματος και εν προκειμένω για την εναγομένη και όχι για όλους τους συνιδιοκτήτες του μεγάρου ή έστω για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του δευτέρου ορόφου του μεγάρου αυτού.

Όπως έχει ήδη εκτεθεί και τα 14 διαμερίσματα γραφείων του μεγάρου, από κατασκευής τους, είχαν και εξακολουθούν να έχουν δικές τους ξεχωριστές και αυτόνομες εισόδους, όπου είχαν τοποθετηθεί θύρες, κατά τρόπον ώστε η πρόσβαση στους χώρους αυτούς να επιτρέπεται μόνον στους ιδιοκτήτες των γραφείων των διαμερισμάτων ή στους μισθωτές τους και στους επισκέπτες τους.

Οι θύρες αυτές δεν υπήρξαν ποτέ διακοσμητικές, ούτε παρέμεναν πάντοτε ανοικτές. Αντίθετα διέθεταν και διαθέτουν ακόμη και σήμερα κλειδαριές, πολλές δε από αυτές και δεύτερη κλειδαριά ασφαλείας, καθώς και κουδούνι παραπλεύρως αυτών, οι ιδιοκτήτες δε ή οι ένοικοι των εν λόγω γραφείων κλείδωναν και κλειδώνουν τις θύρες αυτές ή τις άφηναν και τις αφήνουν ανοικτές κατά βούληση, ενώ κλειδιά τούτων διέθεταν και διαθέτουν μόνον οι ίδιοι.

Σημειωτέον ότι για την κατάσταση αυτή δεν είχε διαμαρτυρηθεί, ούτε είχε εκφράσει παράπονο κανένας από τους συνιδιοκτήτες του μεγάρου, ούτε και ο πρώτος ενάγων, ο οποίος μάλιστα υπήρξε συνιδιοκτήτης από το έτος 1978 και είχε διατελέσει και διαχειριστής του μεγάρου κατά το χρονικό διάστημα 1997-1999. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι η εναγόμενη συμβολαιογράφος, με την παραλαβή του διαμερίσματος των γραφείων που αγόρασε παρέλαβε και τα κλειδιά της εισόδου του και έκτοτε, ασκώντας σχετικό δικαίωμά της, ως αποκλειστική πλέον κυρία και των πέντε (5) γραφείων του διαμερίσματος, έκλεινε και κλείδωνε και αυτή, κατά βούληση, την ξύλινη πόρτα εισόδου, που υπήρχε εξ αρχής στην είσοδο του χωλλ, χωρίς με τον τρόπο αυτό να παραβιάζει το νόμο και τον Κανονισμό.

Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 173 ΑΚ, κατά την ερμηνεία δήλωσης βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση, χωρίς την προσήλωση στις λέξεις. Κατά το άρθρο δε 200 ΑΚ, οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Η διάταξη του άρθρου 173 επιτάσσει την κατά ερμηνεία λήψη υπόψη υποκειμενικών κριτηρίων, (αληθή βούληση), η δε διάταξη του άρθρου 200 αντικειμενικά κριτήρια, (καλή πίστη).

Η διάταξη του άρθρου 200 είναι εφαρμοστέα, παρά τη διατύπωσή της ("οι συμβάσεις") και επί μονομερών δικαιοπραξιών (Μπαλής παρ. 88, Τούσης παρ. 120 II, ΑΠ 350/1958 ...). Ο σκοπός της ερμηνείας της δηλώσεως βουλήσεως αποβλέπει στην ανεύρεση του νοήματος της δηλώσεως βουλήσεως. Ως αποφασιστικό δε νόημα της δηλώσεως βουλήσεως δεν δύναται από το σκοπό της ερμηνείας να θεωρηθεί χωρίς άλλο αυτό που προσδίδει σ' αυτή ο δηλών.

Οι κανόνες που τίθενται από τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ για την αναζήτηση κατά την ερμηνεία των δικαιοπραξιών της αληθούς βουλήσεως, χωρίς την προσήλωση στις λέξεις, όπως απαιτεί η καλή πίστη, λαμβανομένων υπόψη των συναλλακτικών ηθών, εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία υπάρχει κενό στην ερμηνευόμενη δικαιοπραξία ή γεννάται αμφιβολία περί των δηλωθεισών βουλήσεων, λόγω αοριστίας ή ατελούς διατυπώσεως των συμβληθέντων ...

Έτσι, στην προκείμενη περίπτωση, καίτοι δεν προβλέπεται ρητά ότι, στην περίπτωση ύπαρξης διαμερίσματος γραφείων, με την έννοια της μιας χωριστής ιδιοκτησίας, τα κοινόχρηστα μέρη (χωλλ, διάδρομοι, τουαλέτα) αποβάλλουν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους υπέρ της ιδιοκτησίας (διαμερίσματος γραφείων), από την ερμηνεία, σύμφωνα με τις κατευθυντήριες αρχές των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ, του Κεφαλαίου 2ου εδ.

α του κανονισμού, κατά το οποίο, ως προαναφέρθηκε, εφόσον κάποιος όροφος ολόκληρος αποτελέσει ενιαία οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να απομονώνεται εις τρόπον ώστε οι διάδρομοι και τα αποχωρητήρια του ορόφου αυτού να αποβάλουν τον χαρακτήρα τους ως κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και να περιλαμβάνονται στη διαιρεμένη κυριότητα του ορόφου αυτού", συνάγεται ότι η αληθινή βούληση των συμβαλλομένων στην δικαιοπραξία σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας είναι ότι όταν μπορεί να συμβεί η ως άνω προβλεπόμενη ρύθμιση με χώρους που δεν είναι ιδιόκτητοι (διάδρομοι και τουαλέτες), πολύ περισσότερο ο επίδικος χώρος του "χωλλ" στο δεύτερο όροφο της ίδιας πολυκατοικίας του διαμερίσματος των με αριθμούς 10, 11, 12, 13 και 14 γραφείων της εναγομένης, με την έννοια της μιας χωριστής οριζόντιας ιδιοκτησίας, που ως τετραγωνικά μέτρα επιφανείας, ως κυβικά μέτρα όγκου και ως ποσοστά (χιλιοστά) συνιδιοκτησίας συμπεριλαμβάνονται, όπως αποδείχθηκε, στις 5 οριζόντιες ιδιοκτησίες 10-14, δύναται να αποβάλει και απέβαλε τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του από όλη τη συνιδιοκτησία του μεγάρου, ή έστω από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του ορόφου αυτού, και από κατασκευής του Μεγάρου ήταν κοινόκτητο και κοινόχρηστο μόνον από τους εκάστοτε ιδιοκτήτες των πέντε (5) παραπάνω γραφείων-οριζόντιων ιδιοκτησιών του διαμερίσματος και εν προκειμένω από την εναγομένη.

Με την κρίση αυτή του Δικαστηρίου συμπορεύεται και το σύνολο του αποδεικτικού υλικού και μάλιστα των προσκομιζομένων, νομίμως, μετ' επικλήσεως παραπάνω αναφερομένων εγγράφων, (συμβολαίων, κατόψεων, φωτογραφιών), αλλά και των: 1) από 18.04.2003, 23.04.2003 και 05.05.2003 δύο (2) τεχνικών εκθέσεων των Πολιτικών Μηχανικών ..., ..., ...

και ..., αντίστοιχα και 2) από 05.05.2003 και 07.05.2003 τεχνικών εκθέσεων των Αρχιτεκτόνων- Μηχανικών ... και ..., αντίστοιχα, που προσκομίζονται νομίμως μετ' επικλήσεως από την εναγομένη και των σαφών καταθέσεων των μαρτύρων ανταποδείξεως και δη τόσον εκείνων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη και εκείνων που εξετάστηκαν ενώπιον συμβολαιογράφου, οι καταθέσεις των οποίων περιέχονται στις παραπάνω αναφερόμενες ένορκες βεβαιώσεις τους, οι οποίοι, όσα καταθέτουν γνωρίζουν εξ ιδίας αντιλήψεως, ως ένοικοι γραφείων του μεγάρου (ιδιοκτήτες ή μισθωτές), καθώς και ως επισκέπτες αυτού και οι οποίοι βεβαιώνουν περί της δημιουργηθείσας από της κατασκευής του μεγάρου, ως άνω, περιγραφόμενης καταστάσεως, η οποία εξακολουθεί υφισταμένη σε όλα, χωρίς εξαίρεση, τα παραπάνω αναφερόμενα διαμερίσματα γραφείων του μεγάρου από τον 1° μέχρι και τον 7° όροφο.

Τα παραπάνω δεν αναιρούνται από: 1) την αντίθετη κατάθεση του, με επιμέλεια των εναγόντων, εξετασθέντος μάρτυρός τους ..., Αρχιτέκτονα-Μηχανικού, που περιέχεται στην υπ' αριθμ. ... ένορκη ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών Ευανθίας Λέντζιου βεβαίωσή του, 2) την από Νοεμβρίου 2002 κάτοψη του δευτέρου ορόφου του μεγάρου, που έχει συντάξει ο ως άνω μάρτυρας, 3) το από 12.11.2003 υπόμνημα του παραπάνω μάρτυρα ενώπιον του Πειθαρχικού Συμβουλίου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος και 4) την από 25.11.2003 τεχνική έκθεση του ιδίου, ...

για το λόγο ότι οι ενάγοντες προσκομίζουν την ως άνω κάτοψη, υποστηρίζοντες ότι αποτελεί ακριβή αντιγραφή, υπό διαφορετική απλώς κλίμακα, της προαναφερόμενης κατόψεως ... Από την απλή αντιπαραβολή των δύο αυτών σχεδίων προκύπτει διαφοροποίηση του πρώτου και μάλιστα σε κρίσιμο, εν προκειμένω, ζήτημα. Συγκεκριμένα, ενώ στην κάτοψη ...

το χωλλ απεικονίζεται ως ενιαίος χώρος, περιγραφόμενος ως "ΗALL ΓΡΑΦΕΙΩΝ", στην κάτοψή του ο ως άνω μάρτυρας διχοτομεί αυτόν σε δύο χώρους, επιφανείας 10,36 τ.μ. και 7,16 τ.μ. και ονομάζει αυτούς "ΗΑLL" και "Διάδρομο", αντίστοιχα. Ακόμη έχει αφαιρέσει το υπάρχον στην κάτοψη ... βέλος, που υποδηλώνει την είσοδο του χωλλ, χωρίς να εξηγεί και να δικαιολογεί και στις δύο (2) ως άνω περιπτώσεις για ποιο λόγο πράττει τούτο.

Επίσης, αν και οι ενάγοντες υποστηρίζουν ότι τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη του δευτέρου ορόφου του μεγάρου απεικονίζονται στην ως άνω από Νοεμβρίου 2002 κάτοψη, η οποία εκπονήθηκε και συνετάγη από τον ως άνω μάρτυρά τους, κατόπιν αυτοψίας, στις αρχές Νοεμβρίου του 2002, ο ίδιος ο μάρτυράς τους στο παραπάνω αναφερόμενο από 12-11-2003 υπόμνημά του και στη σελίδα 13 αυτού αναφέρει ότι "κατά την αυτοψία στο χώρο του Β' ορόφου, στις αρχές Νοεμβρίου 2002, ήτο αδύνατος η πρόσβασή μου στα υπό της αναφέρουσας (εναγομένης) καταπατηθέντα κοινά μέρη του Β ορόφου της πολυκατοικίας, συνολικού εμβαδού 23,18 τ.μ., διότι η ιδιοκτήτρια ...

διατηρεί κλειστή την ξύλινη κοινόκτητη και κοινόχρηστη πόρτα ...", ενώ τέλος τα συμπεράσματα της από 25-11-2003 τεχνικής εκθέσεώς του: α) περί μη υπάρξεως διαμερισμάτων γραφείων στο μέγαρο και β) περί καταργήσεως των δύο πρώτων καθέτων στηλών του από Μαρτίου 1957 πίνακα κατανομής, αναιρούνται από τα παραπάνω αναφερόμενα αποδεικτικά στοιχεία.

Ακόμη δεν αναιρούνται ούτε από τις αντίθετες καταθέσεις των μαρτύρων ... και ..., που εξετάστηκαν με επιμέλεια των εναγόντων ενώπιον συμβολαιογράφου, οι καταθέσεις των οποίων περιέχονται στις παραπάνω αναφερόμενες υπ' αριθμ. ... και ... ένορκες βεβαιώσεις τους, αντίστοιχα, οι οποίοι καταθέτουν ότι οι δύο πρώτες κάθετες στήλες του ως άνω από Μαρτίου 1957 πίνακα κατανομής ιδιοκτησίας, που αφορούν στους ορόφους του μεγάρου από τον 1° μέχρι και τον 7° δεν ενσωματώθηκαν στον Κανονισμό και ότι η εναγομένη κατέλαβε αυθαιρέτως και παρανόμως τους παραπάνω αναφερόμενους χώρους, για το λόγο ότι οι καταθέσεις αυτές ως προς μεν το πρώτο σκέλος τους αναιρούνται από τα παραπάνω αναφερόμενα έγγραφα, ως προς δε το δεύτερο σκέλος τους, γιατί οι μάρτυρες αυτοί στερούνται ιδίας αντιλήψεως, έχοντες ως πηγή πληροφοριών τους, όπως οι ίδιοι καταθέτουν, τους ενάγοντες και το συγγενικό αυτών περιβάλλον.

Εν όψει των ανωτέρω αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών και εφόσον η εναγομένη δεν προέβη σε καταλήψεις κοινόχρηστων χώρων, η ένδικη αγωγή ως προς το σχετικό αίτημα, ως προς το οποίο και μόνο το παρόν Δικαστήριο μπορεί να αποφανθεί μέσα στα διαγραφόμενα πλαίσια από την αναιρετική απόφαση, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ' ουσία".

Τα Εφετείο, με τις ανωτέρω παραδοχές, περιέλαβε στην απόφασή του επαρκείς, σαφείς και μη αντιφατικές αιτιολογίες, οι οποίες επιτρέπουν τον έλεγχο από τον Άρειο Πάγο της ορθής εφαρμογής των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, όπως και των διατάξεων των άρθρων 1033, 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1 5 και 13 του Ν. 3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους, τους οποίους ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε, είναι δε αβάσιμοι και απορριπτέοι οι δεύτερος και τρίτος λόγοι της αιτήσεως αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ. 1 και 19 ΚΠολΔ που υποστηρίζουν τα αντίθετα.

Δεν δημιουργεί αντίφαση η αναφορά ότι τα υπ' αριθμ. 10-14 γραφεία ιδιοκτησίας της εναγομένης είναι ένα από τα 14 όμοια του εν λόγω μεγάρου. Το πόρισμα της πληττόμενης απόφασης είναι σαφές ότι η εναγομένη δεν προέβη σε καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων. Συνακόλουθα όλες οι αιτιάσεις του αναιρετηρίου, κατά το μέρος που πλήττουν, με πρόσχημα την απλή επίκληση αναιρετικών πλημμελειών, την αναιρετικά ανέλεγκτη για πράγματα κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, πρέπει να απορριφθούν ως απαράδεκτες.

ΙΙΙ. Κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 559 αριθ. 20 του ΚΠολΔ, ο λόγος αναιρέσεως για παραμόρφωση του περιεχομένου εγγράφου ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σε έγγραφο, στο οποία αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο στήριξε την κρίση του, περιεχόμενο διαφορετικό από εκείνο που έχει στην πραγματικότητα. Τούτο όμως δεν συμβαίνει στην περίπτωση κατά την οποία η κρίση του δικαστηρίου για το περιεχόμενο του εγγράφου απορρέει από την αναιρετικά ανέλεγκτη εκτίμησή του και από την ερμηνεία αυτού (ΑΠ 155/1996). Στην προκείμενη περίπτωση, με τον τέταρτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως αποδίδεται η πλημμέλεια ότι η πληττόμενη απόφαση παραμόρφωσε το περιεχόμενο του ... Κανονισμού της πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Αθηνών Πέτρου Κατσαΐτη. Ο λόγος όμως αυτός δεν ιδρύεται στην προκείμενη περίπτωση, κατά την οποία το δικαστήριο διέγνωσε εμμέσως κενό ως προς την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων στη δικαιοπραξία σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας και ύστερα από την εκτίμηση του συνόλου των αποδείξεων, κατά την ανέλεγκτη εκτίμηση αυτών (αποδείξεων), κατέληξε σε σαφές πόρισμα ότι η αναιρεσίβλητη δεν προέβη σε καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων και για το λόγο αυτό είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος ο τέταρτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, που αποδίδει πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 20 ΚΠολΔ.

IV. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως και να καταδικαστούν οι αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης σύμφωνα με τα άρθρα 176 και 183 Κ.Πολ.Δ.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 30-9-2008 αίτηση των Χ1 και Χ2 για αναίρεση της 3102/2008 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει σε χίλια οχτακόσια (1.800) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Νοεμβρίου 2009.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Δεκεμβρίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ