Supreme Court dismisses appeal against rent increase based on good faith and commercial customs principles.

Απόφαση 2221 / 2013 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 2221/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου και Γεώργιο Σακκά, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, την 1 Νοεμβρίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ελληνικού Δημοσίου, νομίμως εκπροσωπούμενου από τον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών, που κατοικοεδρεύει στην Αθήνα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο Πάρεδρο του ΝΣΚ Νικόλαο Δημητρακόπουλο με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων:1.Σ. χας Π. Σ. 2Ζ. συζ. Δ. Σ. το γένος Π. Σ., 3 Ε. Π.Σ., 4 Μ. Π.Σ., 5 Π. Π. Σ. και 6 Γ. Π.Σ. όλων κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Καραμέτο και δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-7-2004 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 378/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2508/2009 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 19-10-2010 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Γεώργιος Σακκάς, ανέγνωσε την από 27-12-2012 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, που ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, όπως και στις εμπορικές μισθώσεις, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Η αρχή που θεσμοθετήθηκε με τη διάταξη αυτή λειτουργεί τόσο ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων ρήτρα, όσον και ως διορθωτική αυτών. Παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίζει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται σης απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997), παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπόψη και συνεκτιμάται.

Έτσι, αν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο δικαστής έχει τη δυνατότητα να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, ακόμα και στην περίπτωση που συμφωνήθηκε ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Η αναπροσαρμογή δεν γίνεται στο ύψος του "ελεύθερου" μισθώματος, αλλά στο επίπεδο εκείνο με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία σε όση έκταση και όποιο μέτρο, επιβάλλουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό μαθηματικό υπολογισμό. Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης .μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμάριθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και 4 άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού κάθε φορά η κρίση εξαρτάται από συγκεκριμένες συντρέχουσες συνθήκες.

Τη συνδρομή πάντως των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της άνω διάταξης οφείλει για την πληρότητα της σχετικής αγωγής να επικαλεστεί και σε περίπτωση αμφισβήτησης να αποδείξει ο ενάγων. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (ΑΠ 1487/2005).

Εξάλλου, κατά την έννοια του εδαφίου 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., η ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου συντελείται όταν το δικαστήριο της ουσίας εφαρμόζει τέτοιο κανόνα, καίτοι, κατά τις παραδοχές της σχετικής αποφάσεώς του, δεν υπάρχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις της εφαρμογής του. Περαιτέρω, ο από το άρθρο 559 αριθ. 19 Κ.Πολ.Δ.

λόγος αναίρεσης για έλλειψη νόμιμης βάσης ιδρύεται όταν από τις αιτιολογίες της απόφασης δεν προκύπτουν με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις εκείνα τα περιστατικά που συγκροτούν το πραγματικό του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ο οποίος εφαρμόστηκε (υπαγωγικός συλλογισμός), ώστε καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή μη εφαρμογής της διάταξης.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο δέχτηκε ανέλεγκτα τα εξής: "Αποδεικνύεται ότι το μίσθιο ακίνητο βρίσκεται σε οικοδομή παλαιότητος άνω της 25ετίας, σε καλή σχετικά κατάσταση, στο κέντρο της Αθήνας, σε πυκνοδομημένη περιοχή, όπου λειτουργούν πληθώρα εμπορικών καταστημάτων και γραφείων. Σχετικά με το ελεύθερο μίσθωμα του μισθίου από άποψη συγκριτικών στοιχείων που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι προκύπτουν τα εξής:

α) για μίσθωση από την πρώην "Ιονική και Λαϊκή Τράπεζα της Ελλάδος ΑΕ" ακινήτου εμβαδού 434.50 τ.μ. στον πρώτο όροφο του ίδιου κτιρίου, που άρχισε την 31-7-1995 με μηνιαίο μίσθωμα 1.225.000 δρχ., καταβάλλεται ήδη μετά από συμβατική ανά διετία αναπροσαρμογή το ποσό των 5.869 ευρώ ήτοι 13,50 ευρώ ανά τ.μ. β) για μίσθωση από το Υπουργείο Εθνικής Παιδείας και Θρησκευμάτων διαμερίσματος 130 τ.μ.

στον πέμπτο όροφο, πολυκατοικίας της ίδιας περιοχής επί της οδού Πανεπιστημίου 46, που άρχισε την 24-1-2002 καταβάλλεται μίσθωμα 1614,09 ευρώ, ήτοι 12,41 ευρώ ανά τ.μ. γ) για διάφορες μισθώσεις ακινήτων (γραφείων-διαμερισμάτων) που βρίσκονται στο ισόγειο, 2°, 3° και 4° όροφο πολυκατοικιών σε γειτονικούς με την οδό Χαρ.

Τρικούπη, οδούς, τα καταβαλλόμενα μισθώματα ανέρχονται μεταξύ 6,66 ευρώ και 10 ευρώ ανά τ.μ. (βλ. φύλλα της εφημερίδας "Χρυσή ευκαιρία" της 16-7-2004 και 1-10-2004 δ) σύμφωνα με το από 1-10-2004 έγγραφο της Α' ΔΟΥ Αθηνών το καταβλητέο για την επίδικη μίσθωση, ενόψει της ετήσιας τιμαριθμικής αναπροσαρμογής, μίσθωμα ανέρχεται σε 7,95 ευρώ για το έτος 2004.

Ενόψει των ανωτέρω το ελεύθερο μηνιαίο μίσθωμα για το επίδικο μίσθιο, υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης ανέρχεται στο ποσό των 9 ευρώ ανά τ.μ. δηλαδή 3.600 ευρώ για το έτος 2004. Το μίσθωμα που εισπράττουν οι ενάγοντες, 7,33 ευρώ ανά τ.μ. δηλαδή 2.935 ευρώ, υπολείπεται του προαναφερομένου και η εμμονή του εναγομένου στην καταβολή του ίδιου μισθώματος, ενόψει των ως άνω ειδικών συνθηκών, είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.

Επιβάλλεται δε από τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του ήδη καταβαλλομένου μισθώματος των 2.935 ευρώ στο ποσό των 3.600 ευρώ από την επίδοση της αγωγής, ώστε να αρθεί η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αντικατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη". Έτσι που έκρινε το Εφετείο, επικυρώνοντας την πρωτόδικη απόφαση, που δέχτηκε εν μέρει την επίδικη αγωγή και αύξησε το μίσθωμα στο ποσό των 3.600 Ευρώ από 2-9-2004 (χρόνος επιδόσεως της αγωγής), δεν παραβίασε τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, ούτε ευθέως ούτε εκ πλαγίου και συνεπώς οι λόγοι αναιρέσεως, με τους οποίους διατυπώνονται αντίστοιχες αιτιάσεις κατά της πληττομένης απόφασης, από τις διατάξεις του άρθρου 559 αρ. 1 και 19 Κ.Πολ.Δ., είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως και να καταδικαστεί το αναιρεσείον Ελληνικό Δημόσιο στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων, μειωμένη όμως κατά το άρθρο 22 παρ. 1 του ν.3693/1957.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19-10-2010 αίτηση του Ελληνικού Δημοσίου για αναίρεση της 2508/2009 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει το αναιρεσείον στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει σε τριακόσια (300) Ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις11 Δεκεμβρίου 2013.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 18 Δεκεμβρίου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ