2154/2007 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 2154 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 2154/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές:Αχιλλέα Νταφούλη, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, (επειδή κωλύεται ο Αντιπρόεδρος Ιωάννης Παπανικολάου), Ελένη Μαραμαθά, Αντώνιο Παπαθεοδώρου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο και Γεωργία Λαλούση, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Νοεμβρίου 2007, με την παρουσία και της γραμματέως Αικατερίνης Σιταρά, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος:... κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε με τους πληρεξούσιους δικηγόρους του Βασίλειο Γιαννόπουλο και Βασίλειο Αλαβάνο-Τσαπαλίρας

Των αναιρεσιβλήτων: 1.... κατοίκου ...και 2. ..., , κατοίκου .... Ο πρώτος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Σπύρο Κωνσταντινίδη και η δεύτερη παραστάθηκε με τον ίδιο πληρεξούσιο δικηγόρο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 9-7-2004 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 26/2005 του ίδιου Δικαστηρίου 24/2004 προδικαστική και 263/2006 οριστική του Εφετείου Αιγαίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητά ο αναιρεσείων με την από 2-10-2006 αίτησή του. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Πολυζωγόπουλος, ανέγνωσε την από 7-11-2007 έκθεσή του με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των πρώτου και δευτέρου λόγων αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ. 1 και 19 Κ.Πολ.Δ. και την απόρριψη των λοιπών λόγων. Οι πληρεξούσιοι του αναιρεσείοντος ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι.- Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (Ολ.

ΑΠ 927/1992). Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο εκμισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.

ΑΠ 9/1997). Η εκ του άρθρου 288 ΑΚ αγωγή προς αναπροσαρμογή της αντιπαροχής του ετέρου συμβαλλομένου μέρους έχει ως εκ της φύσεώς της διαπλαστικό χαρακτήρα, αφού με την απόφαση που εκδίδεται επ' αυτής διαμορφώνεται έννομη κατάσταση, διαφορετική της προηγούμενης, με συνέπεια, επί μισθώσεως πράγματος, ο καθορισμός του μισθώματος να ισχύει για το μέλλον από την επίδοση της αγωγής και εφεξής.

Περαιτέρω, για το νόμο βάσιμο και ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου στηριζόμενης στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ πρέπει σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 216 ΚΠολΔ, να αναφέρονται σ' αυτήν τα εξής: 1) Εγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης (της διωκόμενης με την αγωγή) συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλητο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση η μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο ή το μετά από συναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Κατά συνέπεια, για το νόμο βάσιμο και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται. Εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων. 4) Αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 2045/2006).

Εξάλλου, ο λόγος αναιρέσεως από το εδάφιο 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ για έλλειψη νόμιμης βάσης ιδρύεται όταν από τις αιτιολογίες δεν προκύπτουν με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις εκείνα τα πραγματικά περιστατικά που συγκροτούν το πραγματικό του κανόνα δικαίου που εφαρμόστηκε (υπαγωγικός συλλογισμός), ώστε καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής η μη εφαρμογής της διάταξης.

Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο κρίνοντας για τη συνδρομή των προϋποθέσεων αναπροσαρμογής, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, του καταβαλλομένου μισθώματος για το μίσθιο κατάστημα των αναιρεσιβλήτων, δέχτηκε, ανελέγκτως, ότι απεδείχθησαν τα εξής: "... Το μίσθιο βρίσκεται σε πολύ κεντρικό σημείο της ..., το οποίο παρουσιάζει μεγάλη εμπορική και τουριστική κίνηση.

Οι ενάγουσες προσκομίζουν τα παρακάτω στοιχεία... (αναφέρεται αναλυτικά η μισθωτική αξία άλλων ακινήτων ως πρόσφορων συγκριτικών στοιχείων). Τα παραπάνω συγκριτικά στοιχεία είναι πρόσφορα προς σύγκριση, γιατί βρίσκονται σχεδόν στην ίδια περιοχή, η οποία έχει αναπτυχθεί πολύ τουριστικά και έχουν ανοίξει πολλά καταστήματα εστιάσεως.

Με βάση τα ως άνω γενόμενα δεκτά προέκυψα η μεταβολή των συνθηκών της ένδικης μίσθωσης που αναφέρθηκε παραπάνω και σημαντική διαφορά μεταξύ της αναπροσαρμογής του ελευθέρου μισθώματος, ώστε να επιβάλλεται κατά το άρθρο 288 ΑΚ κατά τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή από 7-9-1999 στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Το ποσό στο οποίο πρέπει να αναπροσαρμοστεί το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται σε 3.000 ευρώ μηνιαίως... ". Με τις παραδοχές του αυτές το Εφετείο έκανε δεκτή την έφεση των αναιρεσιβλήτων κατά της πρωτόδικης απορριπτικής απόφασης, την οποία και εξαφάνισε. Στη συνέχεια δέχτηκε εν μέρει την αγωγή και αναπροσάρμοσε κατά το άρθρο 288 ΑΚ το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 3.000 ευρώ.

Όμως, κρίνοντας έτσι το Εφετείο διέλαβε στην απόφασή του ασαφείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς τη συνδρομή των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ, γεγονός που καθιστά ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο ως προς την ορθή ή μη εφαρμογή της διατάξεως αυτής του ουσιαστικού δικαίου. Ειδικότερα: α) Δεν προσδιορίζει τόσο τα κατά τη σύναψη της μίσθωσης, όσο και τα κατά την άσκηση της αγωγής πραγματικά περιστατικά, τα αναγόμενα στη μισθωτική αξία του μισθίου, ώστε να καθίσταται εφικτός η αναγκαία για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ σύγκριση.

β) Δεν διευκρινίζει εάν είναι μόνιμη η μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής. γ) Δεν αναφέρει εάν εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή (αναιρεσείοντος - εναγομένου) να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Και δ) Δεν διευκρινίζει εάν υπάρχει, αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος. Επομένως, ο πρώτος λόγος αναιρέσεως εκ του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ είναι βάσιμος και πρέπει, κατά παραδοχή αυτού, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που εξέδωσαν την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ).

Τέλος, οι αναιρεσίβλητες πρέπει να καταδικαστούν, λόγω της ήττας τους, στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος (άρθρ. 176 και 183 ΚΠολΔ).

Για τους λόγους αυτούς

- Αναιρεί την 263/2006 απόφαση του Εφετείου Αιγαίου.

- Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση το ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές. Και -

Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, την οποία ορίζει σε χίλια εκατό (1.100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 28 Νοεμβρίου 2007.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση ακροατήριό του στις 12 Δεκεμβρίου 2007.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ