Supreme Court allows partial appeal against property valuation error in construction contract dispute.

Απόφαση 212 / 2022 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 212/2022

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

A1' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Χρήστο Τζανερρίκο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ιωάννα Κλάπα - Χριστοδουλέα, Ασημίνα Υφαντή, Στέφανο - Σπυρίδων Πανταζόπουλο - Εισηγητή και Βρυσηίδα Θωμάτου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 15 Νοεμβρίου 2021, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Α. Τ. του Ε., κατοίκου … , η οποία παραστάθηκε μετά της πληρεξουσίας δικηγόρου της Τιτίκας Νικέα - Μουράτογλου και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Μονοπρόσωπης Εταιρείας Περιορισμένης Ευθύνης με την επωνυμία "Π. Β. Κ. Μ. Ε. Π. Ε.", που εδρεύει στη … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αστέριο Κουρούπη με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και δεν κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 24/7/2012 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου και την από 26/1/2014 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Χαλκίδας και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 36/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 16/2019 του Τριμελούς Εφετείου Ευβοίας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 10/6/2019 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η πληρεξούσια της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Υπόκειται προς κρίση η από 10-6-2019 αίτηση για αναίρεση της εκδοθείσας αντιμωλία των διαδίκων κατά την τακτική διαδικασία υπ' αριθμ. 16/2019 τελεσίδικης απόφασης του Εφετείου Ευβοίας. Με την προσβαλλόμενη απόφαση έγινε δεκτή η από 13-2-2017 έφεση της εναγομένης-ενάγουσας οικοπεδούχου και ήδη αναιρεσείουσας καθώς και η από 6-2-2017 έφεση της ενάγουσας-εναγομένης κατασκευάστριας εταιρείας και ήδη αναιρεσίβλητης κατά της υπ' αριθμ. 36/2018 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Χαλκίδος, η οποία είχε δεχθεί εν μέρει την από 24-7-2012 αγωγή της ενάγουσας, ήδη αναιρεσίβλητης, καθώς και την από 26-1-2014 αγωγή της ενάγουσας, ήδη αναιρεσείουσας και υποχρέωσε την μεν εναγόμενη της από 24-7-2012 αγωγής να καταβάλλει στην ενάγουσα κατασκευαστική εταιρεία το ποσό των 307.100 ευρώ ως αμοιβή λόγω καταγγελίας σύμβασης έργου, την δε εναγόμενη της από 26-1-2014 αγωγής να καταβάλλει στην ενάγουσα οικοπεδούχο το ποσό των 24.233,26 ευρώ ως αποζημίωση από πραγματικά ελαττώματα του έργου. Η αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564 παρ. 3, 566 παρ.1 ΚΠολΔ). Είναι συνεπώς παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 ΚΠολΔ) και πρέπει να εξεταστεί το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006).

Με το λόγο αυτό ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κλπ, ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (ΟλΑΠ 27/1998, ΑΠ 538/2012).

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση (ΑΠ 531/2014).

Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΟλΑΠ 7/2006, ΑΠ 114/2016).

Με το λόγο αυτό δεν επιτρέπεται να πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 472/2017, ΑΠ 905/2017). Εξ άλλου οι γενικοί ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 Α.Κ. εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που το δικαστήριο της ουσίας, κατά την αναιρετικώς ανέλεγκτη κρίση του, διαπιστώνει ότι υφίσταται κενό στη σύμβαση ή ότι γεννιέται αμφιβολία για την έννοια των δηλώσεων βούλησης.

Παραβιάζονται δε οι κανόνες αυτοί όταν το δικαστήριο, παρά τη διαπίστωση, έστω και έμμεσα, κενού ή αμφιβολίας σχετικά με την έννοια της δήλωσης βούλησης, παραλείπει να προσφύγει σ' αυτούς για τη διαπίστωση της αληθινής έννοιας της δήλωσης ή να παραθέσει στην απόφασή του τα πραγματικά στοιχεία από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή τους ή προβαίνει σε κακή εφαρμογή τους (Ολ.

Α.Π. 26/2004). Αντιθέτως οι ανωτέρω ερμηνευτικοί κανόνες δεν παραβιάζονται όταν το δικαστήριο της ουσίας διαπιστώνει στην απόφασή του ότι η δήλωση βούλησης είναι σαφής και χωρίς κενά (Α.Π. 410/2018, 396/2017, 1039/2015). Προσφυγή πάντως στις διατάξεις αυτές υπάρχει, έστω και αν αυτές δεν κατονομάζονται ρητά στην απόφαση, εφόσον από το περιεχόμενο της απόφασης προκύπτει ότι το δικαστήριο, αναζητώντας την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, προσέφυγε τελικά στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρ. 173 και 200 ΑΚ (ΑΠ 355/2004).

Η διαπίστωση, εξάλλου, από το δικαστήριο της ουσίας κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία δεν είναι αναγκαίο να αναφέρεται ρητά στην απόφασή του, αλλά αρκεί να προκύπτει και έμμεσα απ' αυτή, όπως συμβαίνει όταν, παρά την έλλειψη σχετικής διαπίστωσης στην απόφαση, το δικαστήριο της ουσίας προέβη σε συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας, γεγονός που αποκαλύπτει ακριβώς ότι το δικαστήριο αντιμετώπισε κενό ή ασάφεια στις δηλώσεις βουλήσεως των δικαιοπρακτούντων, που το ανάγκασαν να καταφύγει στη συμπλήρωση ή ανάλογα στην ερμηνεία τους (ΑΠ 311/1993, 215/2005).

Ιδίως αυτό συμβαίνει, όταν το δικαστήριο προβαίνει στο συσχετισμό των όρων της σύμβασης, στη λήψη στοιχείων εκτός της σύμβασης ή αντλεί επιχειρήματα από το σκοπό της (ΑΠ 1258/2004). Ειδικότερα, το δικαστήριο παραβιάζει τους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, που εισάγουν οι διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, όταν, μολονότι διαπιστώνει, έστω και έμμεσα, την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας στις δηλώσεις βούλησης των δικαιοπρακτούντων, συνακόλουθα δε, την ανάγκη συμπλήρωσης ή ερμηνείας αυτών, παραλείπει να προσφύγει για τη συμπλήρωση ή ερμηνεία τους στις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ ή προσφεύγει στην εφαρμογή των διατάξεων αυτών και στη συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας, μολονότι δέχεται, επίσης, ανέλεγκτα, ότι η δικαιοπραξία είναι πλήρης και σαφής και δεν έχει ανάγκη συμπλήρωσης ή ερμηνείας, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, ως στοιχεία προσδιοριστικά της καλής πίστης.

Οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών παραβιάζονται ευθέως και όταν το ερμηνευτικό πόρισμα, στο οποίο, μετά από ερμηνεία της δικαιοπραξίας, κατέληξε το δικαστήριο, δεν είναι σύμφωνο προς την καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Για τη διαμόρφωση σχετικής κρίσης το δικαστήριο της ουσίας λαμβάνει υπόψη, με διαφορετική κατά περίπτωση βαρύτητα, τα συμφέροντα των μερών και κυρίως εκείνου από αυτά, το οποίο αποβλέπει να προστατεύσει ο ερμηνευόμενος όρος, το δικαιοπρακτικό σκοπό, τις συνήθειες και τις λοιπές τοπικές, χρονικές και άλλες συνθήκες, υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις βούλησης των συμβαλλομένων, τη φύση της σύμβασης, τις διαπραγματεύσεις που είχαν προηγηθεί, την προηγούμενη συμπεριφορά των μερών και πως η σχετική δήλωση του ενός μέρους αναμενόταν να εκληφθεί από το άλλο μέρος.

Έτσι, κάθε δήλωση βούλησης θα πρέπει να ληφθεί με την έννοια που απαιτεί, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η συναλλακτική ευθύτητα και κατά τους κανόνες της οποίας θα μπορούσε να γίνει αντιληπτή η δήλωση βούλησης και από τον τρίτο. Το δικαστήριο της ουσίας, όταν ερμηνεύει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβάνοντας υπόψη του και τα συναλλακτικά ήθη, τη δήλωση βούλησης, δεν είναι ανάγκη να αναλύσει και εξειδικεύσει τις αρχές αυτές ή τα συναλλακτικά ήθη και δεν δεσμεύεται στην κρίση του από τους ισχυρισμούς των διαδίκων.

Περαιτέρω, το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να σχηματίσει τη δικανική του κρίση, δεν είναι υποχρεωμένο να αρκεστεί στο περιεχόμενο της σύμβασης, αλλά μπορεί να αντλήσει και στοιχεία εκτός της σύμβασης που θα προταθούν από τους διαδίκους (ΑΠ 397/2011). Εξ άλλου, κατά την έννοια της διάταξης του αριθμού 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης, για έλλειψη νόμιμης βάσης της απόφασης ιδρύεται, όταν από τις αιτιολογίες της απόφασης, δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είναι αναγκαία για να κριθεί, αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι νόμιμοι όροι της ουσιαστικής διάταξης που εφαρμόσθηκε ή δεν συνέτρεχαν, ώστε να αποκλείεται η εφαρμογή της, καθώς και όταν η απόφαση δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες ελλιπείς και αντιφατικές ως προς το χαρακτηρισμό των πραγματικών περιστατικών, τα οποία έγιναν δεκτά και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης.

Η παραβίαση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, καθώς και η έλλειψη νόμιμης βάσης της απόφασης για ελλιπείς, ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, πρέπει να προκύπτουν από τη διατυπωθείσα προς στήριξη του διατακτικού της απόφασης ελάσσονα πρόταση του δικαστηρίου, δηλαδή από τις παραδοχές της απόφασης επί των ζητημάτων που ασκούν επίδραση στην έκβαση της δίκης και με βάση τις οποίες το δικαστήριο, ως αναγκαίες, κατέληξε στην κρίση περί παραδοχής ή απόρριψης της αγωγής, της ένστασης ή αντένστασης.

Εάν τα περιστατικά που προβάλλονται με τους λόγους αναίρεσης δεν αποτέλεσαν αντικείμενο έρευνας από το δικαστήριο ή αν αυτά ως εκ περισσού διατυπώθηκαν ως παραδοχές της απόφασης, χωρίς να είναι αναγκαία για τη θεμελίωση του αξιούμενου με την αγωγή δικαιώματος και τη στήριξη του διατακτικού της απόφασης με βάση τους προταθέντες ισχυρισμούς των διαδίκων ή αν οι παραδοχές της απόφασης ανάγονται σε μη προταθέντα κατ' ένσταση ή αντένσταση ισχυρισμό των διαδίκων, τότε οι σχετικές προς θεμελίωση των λόγων αυτών αναίρεσης αιτιάσεις στηρίζονται σε εσφαλμένη προϋπόθεση ή είναι αλυσιτελείς και οι λόγοι αναίρεσης απορρίπτονται ως αβάσιμοι (ΑΠ 255/2010).

Εξάλλου, ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είτε είναι κατά το νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση, στη συγκεκριμένη περίπτωση, της διατάξεως ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε είτε αποκλείουν την εφαρμογή της, όχι δε και όταν υφίστανται ελλείψεις στην ανάλυση, στάθμιση και γενικώς στην εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση αυτή εκτίθεται με σαφήνεια και πληρότητα (ΟλΑΠ 15/2006).

Δηλαδή δεν υπάρχει ανεπάρκεια αιτιολογίας, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτική, αλλά πλήρη αιτιολογία, αφού αναγκαίο να εκτίθεται σαφώς στην απόφαση είναι μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε και όχι ο λόγος για τον οποίο αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΑΠ 74/2016). Εκ πλαγίου παραβίαση, κατά την άνω έννοια του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, μπορεί να συντελεστεί και επί των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών των άρθρων 173 και 200 ΑΚ.

Ειδικότερα, τέτοια παραβίαση υπάρχει α) όταν δεν διευκρινίζεται επαρκώς εάν υπάρχει ή όχι κενό στη δικαιοπραξία, αν το δικαστήριο έχει προβεί στην εφαρμογή των ερμηνευτικών κανόνων και αν δεν παραθέτει σαφώς τα πραγματικά περιστατικά από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών, β) όταν η απόφαση περιέχει ασαφείς και αντιφατικές αιτιολογίες ως προς την εφαρμογή ή όχι των ανωτέρω διατάξεων ουσιαστικού δικαίου και γ) όταν το δικαστήριο έσφαλε κατά την υπαγωγή των δεκτών γενόμενων περιστατικών στην έννοια του νόμου (ΑΠ 683/2010, 527/2008).

Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμηση τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 1987/2007).

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 681 ΑΚ, με τη σύμβαση έργου ο ένας συμβαλλόμενος, αποκαλούμενος εργολάβος, αναλαμβάνει την υποχρέωση να εκτελέσει το έργο, ο δε έτερος, αποκαλούμενος εργοδότης, να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή, ενώ κατά το άρθρο 694 του ίδιου Κώδικα, η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου...

αν η παράδοση του έργου και η καταβολή της αμοιβής συμφωνήθηκε να γίνουν τμηματικά, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις γίνει η παράδοση κάθε τμήματος. Η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει να ανεγείρει, κατά το σύστημα της εργολαβικής αντιπαροχής, πολυώροφο οικοδομή επί οικοπέδου του πρώτου, ο οποίος υπόσχεται ότι, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, θα μεταβιβάσει κατά κυριότητα ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου προς τον εργολάβο ή τον τρίτο που θα υποδείξει αυτός ως αγοραστή διαιρετού χώρου με προσύμφωνο, είναι μη γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου, σύμφωνα με την οποία ο δέκτης της υπόσχεσης (εργολάβος) δικαιούται να ζητήσει μόνο αυτός από τον υποσχεθέντα (οικοπεδούχο) την εκπλήρωση της παροχής στον τρίτο (αγοραστή).

Αυτό συμβαίνει διότι από μόνη τη φύση και τον σκοπό της εργολαβικής αυτής σύμβασης δεν μπορεί να συναχθεί άμεσο δικαίωμα του τρίτου να απαιτήσει απευθείας από τον οικοπεδούχο την προς αυτόν μεταβίβαση του ποσοστού του οικοπέδου, που αναλογεί στο διαμέρισμα, το οποίο προσυμφώνησε με τον εργολάβο να αγοράσει (ΟλΑΠ 850/1982, ΑΠ 104/2007).

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 700 ΑΚ ο εργοδότης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει οποτεδήποτε έως την αποπεράτωση του έργου τη σύμβαση και μάλιστα χωρίς ανάγκη να επικαλεσθεί και να αποδείξει την ύπαρξη σπουδαίου λόγου, οπότε αυτή λύνεται για το μέλλον και υποχρεούται πλέον ο ίδιος να παραλάβει το έργο στην κατάσταση που αυτό βρίσκεται κατά την καταγγελία, καταβάλλοντας ολόκληρη τη συμφωνημένη αμοιβή, από την οποία πάντως, ύστερα από ένστασή του, αφαιρείται η δαπάνη που εξοικονομήθηκε από τη ματαίωση της σύμβασης, καθώς και ο,τιδήποτε άλλο ωφελήθηκε ο εργολάβος από άλλη εργασία του ή παρέλειψε με δόλο να ωφεληθεί.

Ειδικότερα, με την καταγγελία της σύμβασης έργου από τον εργοδότη, που αποτελεί άσκηση διαπλαστικού δικαιώματος του και για το κύρος της οποίας δεν απαιτείται η από μέρους του προσφορά στον εργολάβο της συμφωνημένης αμοιβής του, δημιουργούνται αυτόματα για τα μέρη, με τη λύση της σύμβασης που η καταγγελία συνεπάγεται, οι αμοιβαίες υποχρεώσεις για μεν τον εργοδότη να καταβάλει στον εργολάβο ολόκληρη τη συμφωνημένη αμοιβή του, εφόσον δεν υπάρχουν οι παραπάνω κατ' ένσταση προτεινόμενοι λόγοι περιορισμού αυτής, για δε τον εργολάβο να παραδώσει στον εργοδότη το τμήμα του έργου που μέχρι την καταγγελία εκτέλεσε, ως οφειλόμενη συμβατική αντιπαροχή του, την οποία αν δεν εκπληρώνει, δικαιούται ο εργοδότης να αρνηθεί τότε την πληρωμή της εργολαβικής αμοιβής, προτείνοντας την ένσταση του μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος, οπότε η καταδίκη του στην καταβολή της εργολαβικής αμοιβής θα γίνει με τον όρο της ταυτόχρονης από τον εργολάβο εκπλήρωσης της αντιπαροχής του [άρθρα 374-378 ΑΚ].

Διαφορετική από την καταγγελία του άρθρου 700 ΑΚ είναι ως προς τις προϋποθέσεις, αλλά και ως προς τις συνέπειες, η υπαναχώρηση από τη σύμβαση έργου, που προβλέπεται από το άρθρου 686 του ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει έγκαιρα την εκτέλεση του έργου ή αν επιβραδύνει, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, την εκτέλεση του έργου, στο σύνολό της ή εν μέρει, κατά τρόπο που αντιβαίνει στη σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωσή του, μπορεί ο εργοδότης, ανεξάρτητα από την ύπαρξη πταίσματος του εργολάβου, να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, χωρίς να περιμένει το χρόνο της παράδοσης του έργου, σε περίπτωση δε υπερημερίας του εργολάβου, διατηρούνται ακέραια τα σχετικά δικαιώματα του εργοδότη.

Με την υπαναχώρηση, η οποία μπορεί να είναι ολική ή μερική, δηλαδή μόνον κατά το ανεκτέλεστο μέρος του έργου, η σύμβαση έργου καταργείται αναδρομικά, ολικά ή αναλόγως εν μέρει, και επέρχονται οι συνέπειες που ορίζονται στο άρθρο 389 παρ. 2 του ΑΚ, δηλαδή αποσβήνονται οι συμβατικές υποχρεώσεις προς παροχή και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό τις παροχές που έλαβαν.

Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση υπαναχώρησης από τη σύμβαση ο εργοδότης οφείλει να καταβάλει στον εργολάβο αμοιβή εν συνόλω ή αντίστοιχη με το μέρος του έργου που αυτός εκτέλεσε και παρέδωσε. Ο εργοδότης, εξάλλου, που ενάγεται από τον εργολάβο για καταβολή της αμοιβής του λόγω καταγγελίας της σύμβασης έργου κατά το άρθρου 700 του ΑΚ, μπορεί, αρνούμενος αιτιολογημένα την αγωγή, να ισχυρισθεί ότι δεν κατήγγειλε τη σύμβαση, αλλά ότι υπαναχώρησε απ' αυτή κατά το άρθρο 686 του ΑΚ ή αναλόγως κατά τα άρθρα 382, 383-385 του ΑΚ και συνεπώς δεν υποχρεούται σε καταβολή αμοιβής στον εργολάβο.

Η δήλωση βούλησης του εργοδότη περί υπαναχώρησης κατά το εδ. α του άρθρου 686 του ΑΚ ή καταγγελίας κατά το άρθρο 700 του ΑΚ μπορεί να είναι είτε ρητή, είτε σιωπηρή, εναπόκειται δε στο δικαστήριο της ουσίας να κρίνει από τα γενόμενα δεκτά ως περιλαμβανόμενα στο δικόγραφο της αγωγής πραγματικά περιστατικά, όπως και ως προς τα κατ' ουσίαν γενόμενα δεκτά ανελέγκτως πραγματικά περιστατικά, αν η σχετική δήλωση του εργοδότη, αποτελεί υπαναχώρηση ή καταγγελία.

Συχνά, ωστόσο, εμφανίζονται δυσχέρειες στην προσπάθεια χαρακτηρισμού της δήλωσης του εργοδότη ως δήλωσης που κατατείνει στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της διάταξης του άρθρου 700 ΑΚ ή εκείνης του άρθρου 686 του ίδιου Κώδικα, οπότε είναι ενδεχόμενη η προσφυγή στους ερμηνευτικούς κανόνες των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ ( ΑΠ 338/2016, 1665/2014, 1393/2012).

Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την παραδεκτή κατά το άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ επισκόπηση της αναιρεσιβαλλομένης απόφασης, δέχθηκε τα ακόλουθα: "... η εναγομένη- ενάγουσα οικοπεδούχος δεν προχώρησε σε οποιαδήποτε οικοδομική εργασία για την υλοποίησή της (οικοδομικής άδειας), αλλά μετά τετραετία προέβη στην υπογραφή του υπ' αριθμ. ...

προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών οικοπέδου με εργολαβικό ανέγερσης πολυκατοικίας του συμβ/φου Χαλκίδας, Χρήστου Στρουμπουλή, δυνάμει του οποίου η ενάγουσα - εναγομένη κατασκευαστική εταιρία με την επωνυμία "Π. Β. Κ. Μ. Ε. Π. Ε." ανέλαβε κατόπιν ανάθεσης από την άνω οικοπεδούχο την υποχρέωση να κατεδαφίσει την υφιστάμενη στο οικόπεδο παλιά οικία και με αποκλειστικά δικές της δαπάνες και ευθύνη να ανεγείρει, να κατασκευάσει και να αποπερατώσει, με το σύστημα της αντιπαροχής, ολόκληρη την τριώροφη οικοδομή με τους ιδιόκτητους και κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις, μεταξύ δε των συμβαλλομένων μερών ουμφωνήθηκε ότι η υπό ανέγερση τριώροφη οικοδομή θα καλύψει ολόκληρη την επιτρεπόμενη από το νόμο και προβλεπόμενη από την οικοδομική άδεια να καλυφθεί επιφάνεια του οικοπέδου [εμβαδού 274 τ.μ,], θα εξαντλήσει ολόκληρο τον από το νόμο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης και θα φτάσει σε ύψος μέχρι του ανώτατου ορίου που επιτρέπουν οι πολεοδομικές διατάξεις, παράλληλα αποτυπώθηκε στο ως άνω συμβόλαιο ποιες από τις ιδιοκτησίες, που θα αντιστοιχούν σε ποσοστά επί του οικοπέδου, θα περιέλθουν στην οικοπεδούχο λόγω συμφωνημένης αντιπαροχής και ποιες στην κατασκευαστική - εργολήπτρια εταιρία.

Επισημαίνεται, ότι στο υπ' αριθμ. ... εργολαβικό προσύμφωνο προσαρτήθηκαν, πλην των ως άνω ίδιων αρχιτεκτονικών διαγραμμάτων - σχεδίων της ήδη εκδοθείσας οικοδομικής άδειας του αυτού ως άνω πολιτικού μηχανικού, και το σχέδιο Α3α "Κάτοψη Ισογείου τροποποίηση", υπογεγραμμένο από τον πολιτικό μηχανικό Π. Β., με το οποίο τροποποιείτο - αντικαθίστατο το αρχικό σχέδιο Α3 "Κάτοψη Ισογείου" της οικοδομικής αδείας, ως προς το ότι το ισόγειο της οικοδομής διαμορφώνεται σε δύο καταστήματα, ήτοι στο 1Σ1 επιφάνειας 89,40 τ.μ.

και στο ΙΣ2 επιφάνειας 40,00 τ.μ., ενώ προβλέπεται και θέση ανελκυστήρα επιφάνειας 2,38 τ.μ., καθώς και ο Πίνακας Κατανομής Ποσοστών Συνιδιοκτησίας και Κοινοχρήστων στο οικόπεδο και η Γενική και η Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων, καθώς και ότι ταυτόχρονα με την υπογραφή του η οικοπεδούχος παρέδωσε στην εργολήπτρια εταιρία την κατοχή του οικοπέδου της, προκειμένου η τελευταία να ξεκινήσει αμέσως την κατεδάφιση της παλαιάς οικίας, όπερ και εγένετο.

Σύμφωνα, λοιπόν, με το περιεχόμενο του άνω εργολαβικού η ανεγειρόμενη νέα τριώροφη οικοδομή αποτελείτο από ισόγειο, Πρώτο [Α'] όροφο και Δεύτερο [Β] όροφο και από τις κάτωθι οριζόντιες ιδιοκτησίες: 1) Το με στοιχεία ΙΣ-1 κατάστημα του ισογείου, επιφάνειας 89,40 τ.μ" με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 258/1000 εξ αδιαιρέτου, στην αποκλειστική χρήση του οποίου θα ανήκει η όπισθεν αυτού αποθήκη επιφάνειας 25,00 τ.μ" η οποία λόγω της κλίσης του εδάφους βρίσκεται στο υπόγειο προς την οδό ..., 2) το με στοιχεία Α-1 διαμέρισμα του πρώτου [Α] πάνω από το ισόγειο ορόφου, επιφάνειας 92,16 τ.μ" με τρεις [3] ημιυπαίθριους χώρους επιφάνειας 6,00 τ.μ., 2,53 τ.μ.

και 10,25 τ.μ. αντίστοιχα, και με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 298/1000 εξ αδιαιρέτου, 3) τη με στοιχεία Ρ-1 θέση στάθμευσης αυτοκινήτου του ισογείου, η οποία ως έχουσα σχέση με την οδό ..., μέσω της οποίας και έχει πρόσβαση και λόγω της κλίσης του εδάφους βρίσκεται στο υπόγειο, επιφάνειας 10,13 τ.μ.

και με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 12/1000 εξ αδιαιρέτου, 4) το με στοιχεία ΙΣ-2 κατάστημα του ισογείου επιφάνειας 40 τ.μ και με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 110/1000 εξ αδιαιρέτου, 5) το με στοιχεία Β-1 διαμέρισμα τον δεύτερον [Β] πάνω από το ισόγειο ορόφου, επιφάνειας 92,16 τ.μ., με τρεις ημιυπαίθριους χώρους επιφάνειας 6,00 τ.μ., 2,53 τ.μ.

και 10,25 τ.μ. αντίστοιχα και με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 298/1000 εξ αδιαιρέτου, 6) τη με στοιχεία Ρ-2 θέση στάθμευσης αυτοκινήτου του ισογείου, η οποία ως έχουσα σχέση με την οδό ..., μέσω της οποίας και έχει πρόσβαση και λόγω της κλίσης του εδάφους βρίσκεται στο υπόγειο, επιφάνειας 10,13 τ.μ.

και με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 12/1000 εξ αδιαιρέτου και 7) τη με στοιχεία Ρ-3 θέση στάθμευσης αυτοκινήτου του ισογείου, η οποία ως έχουσα σχέση με την οδό ..., μέσω της οποίας και έχει πρόσβαση και λόγω της κλίσης του εδάφους βρίσκεται στο υπόγειο, επιφανείας 10,13 τ.μ. και με ποσοστό συνιδιοκτησίας σε ολόκληρο το οικόπεδο 12/1000 εξ αδιαιρέτου.

Επιπροσθέτως, βάσει του άρθρου 4 [III] του άνω προσυμφώνου - εργολαβικού συμφωνήθηκαν οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι - χώροι της οικοδομής, μεταξύ των οποίων η κεντρική σκάλα, ο ανελκυστήρας, οι κεντρικοί διάδρομοι, η αυλή, το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα, ο χώρος του υπογείου με τους λέβητες του καλοριφέρ, η αποθήκη για τα καύσιμα, οι κεντρικές υδραυλικές - ηλεκτρικές και αποχετευτικές εγκαταστάσεις, και η εγκατάσταση του καλοριφέρ ή κεντρικής θέρμανσης με οποιοδήποτε σύστημα.

Ειδικά δε ως εργολαβικό αντάλλαγμα της κατασκευάστριας εργολήπτριας εταιρίας και σε εκτέλεση των όρων και συμφωνιών του άνω προσυμφώνου- εργολαβικού συμβολαίου συμφωνήθηκε με το ίδιο άρθρο [4 (Π)] ότι η οικοπεδούχος θα της μεταβιβάσει και παραδώσει κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή και δη σταδιακά, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών κατασκευής, είτε προς την ίδια είτε προς τρίτα πρόσωπα που αυτή θα της υποδείκνυε, το ποσοστό των 432/1000 εξ αδιαιρέτου ολόκληρου του οικοπέδου που αντιστοιχούν στις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής με στοιχεία ΙΣ-2 [κατάστημα], Β-1 [διαμέρισμα], Ρ-2 και Ρ-3 [θέσεις στάθμευσης], ως προς τις υπόλοιπες δε οριζόντιες ιδιοκτησίες με στοιχεία ΙΣ-1 [κατάστημα], Α-1 [διαμέρισμα] και Ρ-1 [θέση στάθμευσης] συμφωνήθηκε με το ίδιο άρθρο [4 (I)] να παραδώσει η κατασκευάστρια εταιρία στην οικοπεδούχο πλήρως και τελείως αποπερατωμένες ως αντιπαροχή που αντιστοιχεί στο ποσοστό των 568/1000 εξ αδιαιρέτου ολόκληρου του οικοπέδου που θα παρακρατήσει η τελευταία ως τελική εδαφιαία αναλογία της στο οικόπεδο, με την πρόσθετη συμφωνία ότι η υπόλοιπη αέρινη στήλη της νεοανεγειρόμενης τριώροφης οικοδομής άνωθεν του τελευταίου ορόφου θα ανήκει αποκλειστικά στην οικοπεδούχο, ως προς την οποία, μάλιστα σε περίπτωση που δοθεί και άλλος συντελεστής δόμησης, αφενός μεν θα δύναται εφόσον το επιθυμεί και η εργολήπτρια να εξακολουθεί η ισχύς της μεταξύ τους εργολαβικής σύμβασης, αφετέρου δε μετά την αποπεράτωση της οικοδομής, παύει κάθε δικαίωμά της επ' αυτής και το δικαίωμα υψούν παραμένει οριστικά στην οικοπεδούχο, η οποία μονομερώς και χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών τυχόν συνιδιοκτητών δικαιούται να προβεί στη μεταφορά των δικών της χιλιοστών οικοπέδου στην αέρινη αυτή στήλη και να δημιουργήσει νέες της απόλυτης κυριότητας της, νομής και κατοχής οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Επισημαίνεται ότι με όρο του ιδίου ως άνω εργολαβικού προσυμφώνου [άρθρο 7] η εργολήπτρια εταιρία ανέλαβε την υποχρέωση κατά την εκτέλεση του έργου και μέχρι πέρατος αυτού [ήτοι, παραδόσεώς του] να τηρεί τους ισχύοντες κατά περίπτωση νόμους, τον οικοδομικό κανονισμό και τις αστυνομικές διατάξεις και ευθύνεται για κάθε παράβαση αυτών, παράλληλα δε με τη γενική συγγραφή υποχρεώσεων, που αποτέλεσε αναπόσπαστο τμήμα ταυ ως άνω εργολαβικού συμβολαίου, συμφωνήθηκε ότι οι εν γένει εργασίες για την κατασκευή του ως άνω έργου θα εκτελούνται σύμφωνα με τις επί μέρους σχετικές μελέτες, σχέδια και λοιπές εγκρίσεις που θα συνταχθούν με μέριμνα και με δαπάνες της κατασκευάστριας εταιρίας, την ευθύνη, δε για την τήρηση αυτών συμφωνήθηκε να φέρει η τελευταία και οι επιβλέποντες το έργο μηχανικοί.

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 12 του ιδίου ως άνω εργολαβικού προσυμφώνου η εργολήπτρια εταιρία, ανέλαβε την υποχρέωση εντός [α] προθεσμίας ενός [1] μηνός από την υπογραφή του προσυμφώνου, ήτοι μέχρι 27/5/2011, να κατεδαφίσει νόμιμα την παλαιά οικία, [β] προθεσμίας δώδεκα [12] μηνών από την άνω κατεδάφιση, ήτοι μέχρι 27/5/2012, περαιώσει προσηκόντως και παραδώσει στην οικοπεδούχο τις αντιπαρεχόμενες σ' αυτήν οριζόντιες ιδιοκτησίες έτοιμες, πλήρως και τελείως αποπερατωμένες και σε όλα έτοιμες προς οίκηση και χρήση και [γ] εντός δεκατεσσάρων [14] μηνών από την άνω κατεδάφιση, ήτοι μέχρι 27/6/2012 περαιώσει προσηκόντως και παραδώσει τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, εγκαταστάσεις, έργα και πράγματα της νεοανεγειρόμενης οικοδομής, με τη ρητή ειδική συμφωνία ότι με την παράδοση στην οικοπεδούχο των αντιπαρεχόμενων σ' αυτήν οριζόντιων ιδιοκτησιών να είναι σε πλήρη λειτουργία ο ανελκυστήρας, το σύστημα κεντρικής θέρμανσης και το σύστημα της αποχέτευσης - ύδρευσης, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις και τις προδιαγραφές των σχετικών νόμων, με την ειδική επισήμανση ότι εάν ο ανελκυστήρας δεν προβλέπεται από την αρχική οικοδομική άδεια, τότε η εργολήπτρια εταιρία οφείλει να προβεί με δικές της δαπάνες και ευθύνη στην αναθεώρηση αυτής.

Σύμφωνα δε με το άρθρο 13 του ιδίου ως άνω εργολαβικού προσυμφώνου συμφωνήθηκε ότι, σε περίπτωση καθυστέρησης από τις άνω προθεσμίες για την εκτέλεση των ^υποχρεώσεων της εργολήπτριας εταιρίας και ιδιαίτερα για την παράδοση στην οικοπεδούχο των αντιπαρεχόμενων ιδιοκτησιών της και των κοινοκτήτων και κοινόχρηστων χώρων της τριώροφης οικοδομής πλήρως και τελείως αποπερατωμένων, η εργολήπτρια θα έχει υποχρέωση να πληρώσει προς την οικοπεδούχο για τις καθυστερήσεις αυτές, λόγω συμφωνημένης ποινικής ρήτρας και αποζημίωσης [ι] για την αδικαιολόγητη καθυστέρηση κατεδάφισης των παλιών κτισμάτων, εφάπαξ ποσό δύο χιλιάδων [2.000 €] ευρώ, [ιι] για κάθε ημέρα καθυστέρησης παράδοσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών της αντιπαροχής τριάντα [30 €] ευρώ ανά ιδιοκτησία και [iii] για κάθε ημέρα καθυστέρησης και για το σύνολο των κοινοκτήτων και κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων και θέσης στάθμευσης της οικοδομής το ποσό των δέκα [10 €] ευρώ.

Σε περίπτωση δε που η καθυστέρηση υπερβεί τους έξι (6) μήνες από την προθεσμία που καθορίστηκε, επιπλέον της άνω ποινικής ρήτρας και αποζημίωσης, η οικοπεδούχος θα δικαιούται με απλή εξώδικη γραπτή δήλωσή της, κοινοποιούμενη με δικαστικό επιμελητή στην εργολήπτρια, να την κηρύξει έκπτωτη από τα απορρέοντα από τη σύμβαση δικαιώματά της και να την αποβάλει από το οικόπεδο.

Αντίστοιχα δε, βάσει του άρθρου 13 του ιδίου ως άνω εργολαβικού προσυμφώνου, τάχθηκαν και στην οικοπεδούχο σχετικές προθεσμίες, προκειμένου να μεταβιβάσει σταδιακά και με βάση την πρόοδο των εργασιών της κατασκευής του έργου, είτε προς την ίδια την εργολήπτρια εταιρία, είτε προς τρίτα πρόσωπα που εκείνη θα υποδείξει, τα άνω 432/1000 ποσοστά εξ αδιαιρέτου του εργολαβικού ανταλλάγματος της και συγκεκριμένα: [α] Με την αποπεράτωση του σκελετού από οπλισμένο σκυρόδεμα τα 110/1000 εξ αδιαιρέτου [β] με την πλήρη αποπεράτωση και την παράδοση στην οικοπεδούχο των οριζόντιων ιδιοκτησιών της αντιπαροχής πλήρως και τελείως αποπερατωμένων και σε όλα έτοιμα προς οίκηση ή χρήση, ως ήδη αναφέρθηκε, τα 298/1000 εξ αδιαιρέτου και [γ] με την αποπεράτωση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής και του ανελκυστήρα και με την ολοσχερή εξόφληση των εισφορών προς το ΙΚΑ και του ΦΠΑ της οικοπεδούχου, τα υπόλοιπα 24/1000 εξ αδιαιρέτου.

Στο σημείο αυτό πρέπει ν' αναφερθεί ότι οι διάδικοι, ενόσω διαρκούσαν οι εργασίες κατασκευής του έργου, προχώρησαν στην υπογραφή της υπ' αριθμ. ... τροποποίησης εργολαβικού συμβολαίου - πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας - κανονισμός πολυκατοικίας του συμβ/φου Χαλκίδας, Χρήστου Στρουμπούλη, όπου και προσαρτήθηκαν τα κάτωθι νέα από μηνός Ιουνίου 2011 αρχιτεκτονικά - οικοδομικά σχέδια του πολιτικού μηχανικού, Β.

Π., ήτοι: 1) Το με στοιχεία Α3Ν - Κάτοψη ισογείου, 2) το με στοιχεία Α4Ν - Κάτοψη α' ορόφου, 3) το με στοιχεία Α5Ν - Κάτοψη β' ορόφου, 4) το με στοιχεία Α7Ν - Τομή Α-Α' Τομή Β-Β' και 5) το με στοιχεία Α8Ν - Νότια όψη - Ανατολική όψη, καθώς και ο Πίνακας Κατανομής Ποσοστών Συνιδιοκτησίας και Κοινοχρήστων στο οικόπεδο, δυνάμει των οποίων σε σύγκριση με τα σχέδια της οικοδομικής άδειας επέρχονται οι κάτωθι τροποποιήσεις: [α] Το με στοιχεία Α3Ν σχέδιο [Κάτοψη ισογείου] είναι παρόμοιο με το προσαρτώμενο στο αρχικό άνω εργολαβικό προσύμφωνο σχέδιο Α3α [με το οποίο ως ήδη αναπτύχθηκε αντικαταστάθηκε το αρχικό σχέδιο Α3 (Κάτοψη Ισογείου) της οικοδομικής άδειας], καθόσον μ' αυτό το εμβαδόν του ΙΣ -1 καταστήματος μειώνεται κατά 2 τ.μ., ήτοι η έκτασή του μεταβάλλεται από 89,40 τ.μ.

σε 87,40 τ.μ., το εμβαδόν του ΙΣ-2 καταστήματος μειώνεται επίσης κατά 2 τ.μ., ώστε η έκτασή του από 40,00 τ.μ. γίνεται 38,00 λ. μ., ενώ η επιφάνεια των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών παραμένει ίδια, υφίσταται δε και η πρόβλεψη για την κατασκευή ανελκυστήρα επιφάνειας 2,38 τ.μ. Ειδικά δε ως προς τον σχεδίασμά του ανελκυστήρα, ρητά αναφέρεται στην άνω τροποποιητική συμφωνία ότι ο μη σχεδιασμός του αποτελεί έλλειψη των αρχικών σχεδίων καθιστώντας αυτά μη ορθά, καθόσον ως αποτυπώνεται στα νέα σχέδια με την άνω επιφάνεια επιφέρει και ανάλογη μείωση κατά 2,38 τ.μ.

της επιφάνειας των προβλεπόμενων διαμερισμάτων. Σημειώνεται, ότι όπως ορθά αναφέρεται στην εκκαλουμένη, η στάθμη του δαπέδου στην άνω νέα κάτοψη αυτή του ισογείου [Α3Ν] είναι +0,30 μέτρα, όπως και στην άνω κατά τροποποίηση κάτοψη του ισογείου [Α3α], χωρίς ωστόσο η κατάσταση αυτή να ταυτίζεται με την τομή Α-Α' Τομή Β-Β [από μηνός Ιουνίου 2011 Α7Ν σχέδιο], όπου το δάπεδο του καταστήματος εμφαίνεται κάτω από την επιφάνεια του εδάφους κατά 0,30 μέτρα, [β] Στο με στοιχεία Α4Ν σχέδιο [Κάτοψη Α' ορόφου] η επιφάνεια του διαμερίσματος Α-1 του ορόφου μεταβάλλεται από 92,16 τ.μ.

σε 85,78 τ.μ., διαφοροποιείται η εσωτερική διαρρύθμιση του διαμερίσματος αυτού, ήτοι εμφαίνεται αντιμετάθεση της κουζίνας και του σαλονιού στη θέση που ήταν τα υπνοδωμάτια, με συνεπακόλουθη και την αλλαγή θέσης του τζακιού και της εξωτερικής καμινάδας, η οποία από την ανατολική γωνία της οικοδομής τοποθετείται στη νότια γωνία, στην κάτοψη, δε, αυτή φαίνεται και ο ανελκυστήρας του ορόφου που έχει ενσωματωθεί σε βάρος της αρχικής επιφάνειας του διαμερίσματος, ενώ το καθαρό ύψος του ορόφου είναι 2,65 μέτρα αντί 2,40 μέτρα, [γ] στο με στοιχεία Α5Ν σχέδιο [Κάτοψη Β' ορόφου] η επιφάνεια του διαμερίσματος Β-1 του ορόφου μεταβάλλεται από 92,16 τ.μ.

σε 85,78 τ.μ., υπάρχουν διαφοροποιήσεις στην εσωτερική διαρρύθμιση, χωρίς να αλλάζουν ουσιαστικά οι βασικές επιλογές χωροθέτησης, η θέση του τζακιού και της καμινάδας παραμένει στην ανατολική γωνία της οικοδομής, ενώ και στην κάτοψη αυτή φαίνεται ο ανελκυστήρας του ορόφου που έχει ενσωματωθεί σε βάρος του διαμερίσματος, ενώ το καθαρό ύψος του ορόφου είναι 2,65 μέτρα αντί 2,40 μέτρα και [δ] στο με στοιχεία Α7Ν σχέδιο [Τομή Α-Α' και Β-Β'] εμφαίνεται ότι η κατασκευή της στέγης διαφοροποιείται από μία οριζόντια πλάκα με ξύλινη στέγη σε δύο κεκλιμένα επίπεδα από.

μπετόν, το ύψος της δε ενσωματώνεται στο ύψος του κτιρίου με ένδειξη 1,20 μέτρα συμπεριλαμβανομένου του φέροντος οργανισμού και της δοκού στήριξης αυτής. Επισημαίνεται ότι δια της άνω συμφωνίας επήλθαν σημαντικές τροποποιήσεις σε σχέση με το αρχικό προσύμφωνο και δη: [i] εμφαίνεται η ύπαρξη μεσοτοιχίας στο νοτιοδυτικό τμήμα του οικοπέδου επιφάνειας 4,00 τ.μ., με συνέπεια τη συμφωνία των συμβαλλόμενων περί μείωσης των επιφανειών των περιγραφόμενων στο άνω εργολαβικό, προσύμφωνο οριζόντιων ιδιοκτησιών ανά όροφο, [ii] παραχωρείται στο υπό στοιχείο Α-1 του πρώτου [Α'] ορόφου διαμέρισμα αποκλειστική χρήση τμήματος του ακάλυπτου χώρου 23,00 τ.μ., για κήπο, με πρόβλεψη δυνατότητας προφύλαξής του με κιγκλίδωμα, [iii] στην οικοπεδούχο εναγομένη - ενάγουσα του διαμερίσματος περιέρχεται αντί του υπό στοιχεία Α-1 του πρώτου [Α'] ορόφου διαμερίσματος, το υπό στοιχείο Β-1 του δευτέρου [Β'] ορόφου, για το οποίο μάλιστα ρητά συμφωνείται η κατασκευή πέργκολας από ξύλο και πανί στην εμπρός βεράντα του και [iv] ρητά συμφωνείται ότι η αέρινη στήλη της νεοανεγειρόμενης οικοδομής παραμένει στην οικοπεδούχο με την επισήμανση κατ' ακριβή προς τούτο αντιγραφή "παρά το γεγονός ότι σύμφωνα με την παρούσα σύσταση και εφόσον θα της ανήκει ο δεύτερος όροφος, επιθυμεί να γίνει κεκλιμένη η πλάκα της οροφής του συγκεκριμένου ορόφου".

Επιπροσθέτως, συμφωνήθηκαν νέες προθεσμίες όσον αφορά τη μεταβίβαση των ποσοστών του εργολαβικού ανταλλάγματος από την οικοπεδούχο στην εργολήπτρια εταιρία και συγκεκριμένα η μεταβίβαση θα ελάμβανε χώρα: α) για τα 161/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με την αποπεράτωση του σκελετού της οικοδομής, β) για τα 110/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με την αποπεράτωση των εξωτερικών και εσωτερικών επιχρισμάτων ολόκληρης της οικοδομής, γ) για τα 149/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με την πλήρη αποπεράτωση και την παράδοση στην οικοπεδούχο των οριζόντιων ιδιοκτησιών της αντιπαροχής πλήρως και τελείως αποπερατωμένων και σε όλα έτοιμα προς οίκηση ή χρήση, δηλαδή μαζί με την αυτόνομη θέρμανση, τον ανελκυστήρα και το σύστημα αποχέτευσης πλήρως και τελείως αποπερατωμένων και σε πλήρη λειτουργία αυτών και δ) για τα υπόλοιπα 12/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με την αποπεράτωση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, αλλά και ολόκληρου του έργου πλήρως και τελείως αποπερατωμένου, καθώς και με την ολοσχερή εξόφληση των εισφορών προς το ΙΚΑ.

Επισημαίνεται μάλιστα, όπως ορθώς αναφέρεται στην εκκαλουμένη απόφαση, ότι πέραν των αρχικών σχεδίων που προσαρτήθηκαν στην υπ' αριθμ. ... οικοδομική άδεια, τα λοιπά αρχιτεκτονικά σχέδια που συνοδεύουν τα άνω αρχικό και τροποποιητικό εργολαβικά προσύμφωνα, δυνάμει των οποίων επέρχονται οι άνω περιγραφόμενες διαφοροποιήσεις από το αρχικό προβλεφθέν προς ανέγερση κτήριο για το οποίο είχε εκδοθεί από την οικοπεδούχο και η σχετική οικοδομική άδεια, έχουν μεν υπογραφεί από τον πολιτικό μηχανικό και νόμιμο - εκπρόσωπο διαχειριστή της διαδίκου κατασκευαστικής εταιρίας Β.

Π. καθώς και την οικοπεδούχο, όχι όμως και από τον αρμόδιο για την επίβλεψη του έργου μηχανικό Κ. Σ., παρά δε την έναρξη και την πρόοδο των εργασιών του έργου, αυτά δεν έχουν κατατεθεί στην αρμόδια πολεοδομική αρχή, προς έλεγχο αναφορικά με το αν η ανέγερση και κατασκευή της εν λόγω οικοδομής τηρεί την πολεοδομική νομοθεσία και τον ισχύοντα ΓΟΚ [καθόσον στο έντυπο της ως άνω οικοδομικής αδείας αποτυπώνονται μόνο η, κατόπιν της υπ' αριθμ.

πρωτ. ... αιτήσεως, από 26/10/2011 αναθεώρηση της εκδούσας αρχής ως προς το χρόνο ισχύος της, λόγω περάτωσης του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, οπότε αυτή ισχύει επ' αόριστο και η/κατόπιν της υπ' αριθμ. πρωτ. ... αιτήσεως, από 21/11/2011 θεώρηση για εργοταξιακή παροχή ηλεκτρικού ρεύματος], γεγονός, που έχει διαπιστωθεί και αναφέρεται στο πόρισμα της από μηνός Ιουνίου 2013 συνταχθείσας από τον πολιτικό μηχανικό, Μ.

Μ. [διορισθέντος όπως θα αναφερθεί κατωτέρω από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος - Περιφερειακό Τμήμα … και κατόπιν αιτήσεως της οικοπεδούχου] γνωμοδότησης, όπου και αναφέρεται ότι μέχρι και την αυτοψία της οικοδομής από αυτόν [19/12/2012] δεν υπήρξε παραίτηση του άνω μηχανικού από την επίβλεψη του έργου, ούτε άλλωστε, αν και υπέβαλε σχετικό αίτημα προς τα εμπλεκόμενα μέρη [οικοπεδούχο, κατασκευάστρια εταιρία και επιβλέποντα μηχανικό] να του προσκομίσουν το ημερολόγιο των εργασιών του έργου, ώστε να διερευνήσει καταρχήν αν πράγματι έλαβε χώρα επίβλεψη του έργου από τον άνω επιβλέποντα μηχανικό και εν συνεχεία αν είχε προηγηθεί η σύμφωνη γνώμη του για τις επερχόμενες σε σχέση με την αρχική οικοδομική άδεια αλλαγές -εφόσον δεν υπογράφει τα σχετικά αρχιτεκτονικά σχέδια-, ουδείς ανταποκρίθηκε.

Σε εκτέλεση, λοιπόν, των άνω συμφωνηθέντων, ξεκίνησαν και συνεχίστηκαν οι οικοδομικές εργασίες στο έργο εντός του ορισθέντος από τα συμβληθέντα μέρη χρονοδιαγράμματος μέχρι και τις αρχές του έτους 2012, χρόνος κατά τον οποίο, όπως και η οικοπεδούχος δέχεται είχαν αποπερατωθεί πλήρως τα επιχρίσματα. Έκτοτε, άρχισαν να υφίστανται προβλήματα στις σχέσεις μεταξύ των διαδίκων, αναφορικά με τη συνέχιση της εκτέλεσης του έργου, ως αποτυπώνεται σε μία σειρά εξώδικων διαμαρτυριών που αντηλλάγησαν μεταξύ τους.

Συγκεκριμένα, την 11/3/2012 η εργολήπτρια εταιρία επικαλούμενη υπαίτια καθυστέρηση της οικοπεδούχου στην ολοκλήρωση συγκεκριμένων τμημάτων του έργου [κατασκευή στέγης, επιλογή υλικών προς τοποθέτηση στις προοριζόμενες γι' αυτήν οριζόντιες ιδιοκτησίες], αλλά και αδυναμία μεταβίβασης των χιλιοστών, λόγω ανυπαρξίας φορολογικής ενημερότητας της, απέστειλε σ' αυτήν [οικοπεδούχο] την από 29/2/2012 εξώδικη διαμαρτυρία- πρόσκληση με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της [βλ.

σχετ. την υπ' αριθμ. 6377/1-3-2012 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Χαλκίδας Αντώνιου Αντωνίου], με την οποία την καλούσε να παύσει κάθε πρακτική καθυστέρησης της προόδου του έργου, να μεταβεί εντός δεκαημέρου στον συμβ/φο Χαλκίδας Χρήστο Στρουμπούλη για τη μεταβίβαση των μέχρι εκείνου το χρόνο αναλογούντος σ' αυτήν 271/1000 ποσοστού εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, καθώς και να προβεί άμεσα εντός τριημέρου στην επιλογή των αναγκαίων για την τοποθέτηση στις αντιπαρεχόμενες σ' αυτήν οριζόντιες ιδιοκτησίες υλικών [όπως, πλακάκια, είδη υγιεινής, εξωτερικά και εσωτερικά κουφώματα].

Στην από 8/3/2012 απαντητική επ' αυτής εξώδικη διαμαρτυρία - δήλωση - πρόσκληση - γνωστοποίηση που επέδωσε η οικοπεδούχος στις 12/3/2012 [βλ. την επ' αυτής σχετική σημείωση του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Χαλκίδας Λουκά Παναγιωτίδη] στην εργολήπτρια εταιρία, αρνήθηκε οιανδήποτε εκ μέρους της καθυστέρηση του έργου, δηλώνοντας μάλιστα πρόθυμη αφενός μεν να της γνωστοποιήσει τις προτιμήσεις της ως προς τα προαναφερθέντα υλικά, αφετέρου δε να συμπράξει στη μεταβίβαση των εν λόγω ποσοστών, καλώντας την μάλιστα εντός τριημέρου να της αποσταλεί ηλεκτρονικό μήνυμα [e-mail] αναφορικά με το αντικείμενο των υλικών, καθώς και να επικοινωνήσει με το δικηγόρο της για τη ρύθμιση χρόνου συνάντησης όσον αφορά τη μεταβίβαση.

Εξαρχής δε κατέστησε σαφή την πρόθεσή της ότι σε διαφορετική περίπτωση θα προβεί άμεσα στην άσκηση όλων των νόμιμων απορρεόντων από τη σύμβαση δικαιωμάτων της. Σημειώνεται ότι από την τελευταία απάντηση της οικοπεδούχου, ήτοι από 12/3/2012 και μέχρι την 3/4/2012 ακολούθησε συχνή επικοινωνία μεταξύ των διαδίκων μέσω ηλεκτρονικών μηνυμάτων [e-mails], κατά τη διάρκεια των οποίων η οικοπεδούχος όχι μόνο δεν φάνηκε συνεπής, ως προς την επιλογή των υλικών για τις ιδιοκτησίες της και τη μερική κατά τη συμφωνία μεταβίβαση των ποσοστών που περιέρχονταν στην εργολήπτρια εταιρία, αλλά εξήρτησε την υπογραφή της σχετικής με τη μεταβίβαση των ποσοστών αυτών υπεύθυνη δήλωση περί της νομιμότητας της κατασκευής της επίδικης οικοδομής, από προγενέστερο έλεγχο που ανέθεσε στον πολιτικό μηχανικό, Γ.

Κ.. Έναντι της στάσης της αυτής η κατασκευαστική εταιρία της απέστειλε στις 10/4/2012 [βλ. σχετ. την υπ' αριθμ. 6647/10-4-2012 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Χαλκίδας Αντώνιου Αντωνίου] εξώδικη διαμαρτυρία - πρόσκληση με επιφύλαξη δικαιωμάτων, με την οποία αφού τη διαβεβαίωνε για τη νομιμότητα των κατασκευών του έργου, ρητά της δήλωσε ότι λόγω υπαίτιας από την ίδια παρεμπόδισης της ομαλής και κατά το χρονοδιάγραμμα που ορίστηκε εξέλιξης του έργου, θα υπήρχε εύλογη καθυστέρηση δύο [2] περίπου μηνών για την ολοκλήρωσή του, παράλληλα δε την κάλεσε να μεταβεί κατά την ορισθείσα ημερομηνία και ώρα [19/4/2012, 10:00 π.μ.] στον ίδιο ως άνω συμβ/φο για την υπογραφή συμβολαίου μεταβίβασης των επίδικων 271/1000 χιλιοστών επί του οικοπέδου, θεωρώντας την τυχόν μη εμφάνισή της, ως λόγο να προβεί σε αυτοσύμβαση [άρθρο 235 ΑΚ], όπως και ορίζεται στο άρθρο 20 Α(β) του μεταξύ τους προσυμφώνου.

Σε απάντηση του άνω εξωδίκου η οικοπεδούχος απέστειλε στις 18/4/2012 [βλ. την επ' αυτής σχετική σημείωση του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Χαλκίδας Πέτρου Γκίκα] στην εργολήπτρια εταιρία την από 17/4/2012 εξώδικη διαμαρτυρία της μετά της συνημμένης σ' αυτήν από 12/4/2012 τεχνικής έκθεσης του ως άνω πολιτικού μηχανικού, Γ.

Κ., δια της οποίας, αρνούμενη εκ νέου οιαδήποτε δική της υπαίτια καθυστέρηση της εξέλιξης του έργου, αποδίδονταν στην κατασκευαστική εταιρία σωρεία κακοτεχνιών, παραλείψεων, αυθαίρετων τροποποιήσεων και πολεοδομικών παραβάσεων με συνεπαγόμενα για τη νομιμότητα και τη στατικότητα της οικοδομής προβλήματα.

Επί τη βάση των ανωτέρω και εξαρτώντας την εκ μέρους της υπογραφή της σχετικής με τη μεταβίβαση των ποσοστών αυτών υπεύθυνη δήλωση από τη διαπίστωση της νομιμότητας της κατασκευής της επίδικης οικοδομής, την κάλεσε αφενός μεν να της αποστείλει έγγραφη απάντηση για τις περιλαμβανόμενες στην συνημμένη τεχνική έκθεση αλλαγές, τροποποιήσεις και αυθαιρεσίες, όσον αφορά την εκ μέρους της [εργολήπτριας εταιρίας] αποκατάστασή τους - τακτοποίηση / νομιμοποίηση, σε συνεργασία με τον άνω μηχανικό της εμπιστοσύνης της, αφετέρου δε κατά την ορισθείσα ως άνω ενώπιον του συμβ/φου συνάντησή τους, να της παραδώσει βεβαίωση της πολεοδομίας περί του αποπερατωθέντος τμήματος του έργου και των επιμέρους εργασιών που έχουν μέχρι τότε εκτελεστεί, με την πρόσθετη βεβαίωση ότι αυτές έχουν εκτελεστεί με βάση την εκδοθείσα οικοδομική άδεια, σχεδιαγράμματα και τεχνικές προδιαγραφές τηρουμένων και των πολεοδομικών κανόνων, ρητά δηλώνοντας ότι σε διαφορετική περίπτωση [ήτοι, μη προσκόμισης της αιτούμενης πολεοδομικής βεβαίωσης] και σε εμμονή της στη μεταβίβαση, αφενός μεν δεν θα προβεί σ' αυτήν, αφετέρου δε, θα καταγγείλει άμεσα την μεταξύ τους σύμβαση και θα κηρύξει την εταιρία έκπτωτη από το έργο, προσφεύγουσα ταυτόχρονα εναντίον της και δικαστικά για την όποια προκληθείσα ζημία.

Επίσης, την προσκάλεσε να της παραδώσει την πολεοδομική άδεια της οικοδομής θεωρημένη και επικυρωμένη από την πολεοδομία [με εμφαινόμενη επ' αυτής εργοταξιακή παροχή ρεύματος και τυχόν ενημερώσεις της], τα τελικά σχέδια της οικοδομής που απεικονίζουν την πραγματική κατάσταση αυτής, επικυρωμένα και θεωρημένα από τις αρμόδιες υπηρεσίες συμπεριλαμβανομένης και της στατικής και μηχανολογικής μελέτης του ανελκυστήρα και βεβαιώσεις περί τακτοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων του Α' και Β' ορόφου, ενημερώνοντάς την συγχρόνως ότι θα προσφύγει στο Τεχνικό Επιμελητήριο … αιτούμενη τη διενέργεια αυτοψίας και τη σύνταξη σχετική τεχνικής έκθεσης για τη μέχρι τότε κατάσταση του έργου και τη νομιμότητα των εργασιών.

Στο σημείο αυτό, πρέπει ν' αναφερθεί σε σχέση με το περιεχόμενο της από 12/4/2012 τεχνικής έκθεσης που συνέταξε ο πολιτικός μηχανικός Γ. Κ., κατόπιν εντολής της οικοπεδούχου, σε συνδυασμό με την μεταγενεστέρως συνταχθείσα από 31/12/2012 δεύτερη τεχνική έκθεσή του, ότι από τη διενεργηθείσα από τον ίδιο αυτοψία και μελέτη διαπιστώθηκε η ύπαρξη στην υπό ανέγερση οικοδομή από αρχιτεκτονικής και λειτουργικής απόψεως αποκλίσεων - υπερβάσεων - ελλείψεων, για ορισμένες από τις οποίες απαιτείτο να γίνουν μελέτες και να υποβληθεί φάκελος ενημέρωσης της οικοδομικής άδειας και πιθανόν και αναθεώρησή της, ενώ για άλλες δεν υπήρχε έτερος τρόπος διόρθωσης, πλην της κατεδαφίσεως και εκ νέου κατασκευής τους.

Από το περιεχόμενο λοιπόν, των άνω τεχνικών εκθέσεων προκύπτουν: Αλλαγή των όψεων του κτηρίου [διαφορετικά κουφώματα σε διαστάσεις και θέση, δύο καμινάδες αντί μιας, κατάργηση της εξοχής του κλιμακοστασίου], αλλαγή του χώρου του ακαλύπτου [σχήμα, διαστάσεις, πρόσβαση], δημιουργία δύο [2] ανεξάρτητων καταστημάτων στο ισόγειο αντί του προβλεπόμενου ενός ενιαίου, αλλαγές στον πρώτο [Α'] και δεύτερο [Β1] όροφο στην εσωτερική διαρρύθμιση των χώρων με συνέπεια την απαξίωση στους υποκείμενους ορόφους, λόγω αλλαγής των οδεύσεων της αποχέτευσης, η κατασκευή ανελκυστήρα χωρίς τις απαραίτητες αλλαγές στην αρχιτεκτονική, στατική και μηχανολογική μελέτη, αλλαγή της στέγης, πέραν του σχήματος, των προδιαγραφομένων διαστάσεων και υψών, από ξύλινη με ανισοσταθμία στην κορυφή εδραζόμενη επί πλακός από οπλισμένο σκυρόδεμα, σε απλή δίριχτη πλάκα από οπλισμένο σκυρόδεμα με επικάλυψη από κεραμίδια, αλλαγή των υψομέτρων των ορόφων του κτηρίου [κατάργηση των δύο σκαλοπατιών στο ισόγειο, αύξηση υψομέτρου δαπέδου ισογείου κατά 0,35 εκατοστά, ύψη Α' και Β' ορόφου 2,60 μέτρων αντί 2,40 μέτρων] με αποτέλεσμα το ύψος του κτηρίου να είναι εκτός ορίων της αδείας.

Επί τη βάση των ανωτέρω, ο υπεύθυνος του έργου πολιτικός μηχανικός Β. Π., αποδέχτηκε και προχώρησε στην σύνταξη των τελικών σχεδίων που φέρονται ότι αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση της οικοδομής, το μήνα Απρίλιο του έτους 2012, σύμφωνα με τη γενική συγγραφή υποχρεώσεων και συγκεκριμένα των με στοιχεία ΝΑ2 [διάγραμμα κάλυψης], ΝΛ3 [κάτοψη υπογείου-ισογείου], ΝΑ4 [κάτοψη Α' ορόφου], ΝΑ5 [κάτοψη Β' ορόφου], ΝΑ6 [Κάτοψη στέγης] ΝΑ8 [τομή Α-Λ' Τομή Β-Β'] και ΝΑ8 [νότια όψη - ανατολική όψη] σχέδια.

Παράλληλα δε, μέσω τηλεομοιοτυπίας [φαξ] που απέστειλε προς το δικηγόρο της οικοπεδούχου, της γνωστοποίησε την ολοκλήρωση του φακέλου της προς αναθεώρηση οικοδομικής αδείας, καλώντας την ίδια και τον τεχνικό της σύμβουλο Γ. Κ., στις 10/5/2012 να λάβουν γνώση αυτού, προκειμένου η εργολήπτρια εταιρία να προχωρήσει μέσω αυτού στην αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας.

Σε απάντηση της πρόσκλησης αυτής η οικοπεδούχος στις 19/5/2012 απέστειλε στην εργολήπτρια εταιρία [βλ. την επ' αυτής σχετική σημείωση του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Χαλκίδας Πέτρου Γκίκα] την από 9/5/2012 εξώδικη δήλωσή της καλώντας την να απέχει από κάθε ενέργεια αναθεώρησης της άδειας της οικοδομής και εκδήλωσε σαφώς την πρόθεσή της να καταγγείλει τη μεταξύ τους συναφθείσα σύμβαση εργολαβίας, σε περίπτωση που εκείνη δεν της παρέδιδε το πρωτότυπο της οικοδομικής της άδειας, άλλως επικυρωμένο και θεωρημένο αντίγραφο αυτής, δεν την ενημέρωνε εγγράφως εάν είχε ολοκληρωθεί η τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων όλου του κτηρίου, δεν της απαντούσε εγγράφως για τις προθέσεις της και τον τρόπο επανόρθωσης της τεράστιας ζημίας που της είχε προκαλέσει στα συμφέροντά της και δη αναφορικά με:

α) το θέμα της αυθαίρετης αλλαγής των ορίων του οικοπέδου της, από την οποία αλλαγή μειώθηκε δραματικά ο συντελεστής δόμησης του οικοπέδου της και ζημιώθηκε τα μέγιστα, β) το θέμα των δραματικών και εν αγνοία της αλλαγών των υψών των ορόφων που επέφερε, ώστε να ωφεληθούν οι δικές του ιδιοκτησίες σε βάρος των δικών της ιδιοκτησιών και γ) το θέμα των αυθαίρετων και εν αγνοία της αλλαγών της σκεπής της οικοδομής.

Μετά ταύτα, η εργολήπτρια εταιρία, με την από 16/5/2012 εξώδικη απάντηση - διαμαρτυρία - πρόσκληση με επιφύλαξη δικαιωμάτων [βλ. σχετ. την υπ' αριθμ. 6859/17-5-2012 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Χαλκίδας Αντώνιου Αντωνίου] μη αποδεχόμενη το περιεχόμενο της άνω εξώδικης δήλωσης της οικοπεδούχου, ει μη μόνο ως προς τη συμφωνία τους περί αναθεώρησης της οικοδομικής αδείας, για την οποία και προχώρησε τις σχετικές διαδικασίες, αφού της γνωστοποίησε ότι σταματά κάθε ανταλλαγή εξωδίκων μεταξύ τους, την κάλεσε να προσέλθει στις 28/5/2012 και ώρα 10:00 π.μ.

ενώπιον του συμβ/φου Χαλκίδος Χρήστου Στρουμπούλη, προκειμένου να προβούν στην μεταβίβαση των κατά τα συμφωνηθέντα αντιστοιχούντων μέχρι τότε στην εργολαβική αμοιβή της 271/1000 χιλιοστών επί του οικοπέδου, με την υπόμνηση ότι σε περίπτωση μη εμφάνισής της, θα απαιτήσει τη σύνταξη σχετική έκθεσης μη εμφάνισης και θα προχωρήσει στην κατά το εργολαβικό προσύμφωνο προβλεπόμενη αυτοσύμβαση.

Πράγματι, κατά την ορισθείσα ως άνω ημερομηνία συνάντησης, στο γραφείο του ορισθέντος συμβ/φου εμφανίστηκε ο Β. Π. υπό την ιδιότητά του ως εκπροσώπου της εργολήπτριας εταιρείας, και η ίδια η οικοπεδούχος Α. Τ., η οποία ρητά δήλωσε ότι αρνείται τη μεταβίβαση των άνω χιλιοστών επί του οικοπέδου, για όσους λόγους ήταν γνωστοί στην κατασκευάστρια εταιρία από τα εξώδικα που της είχε αποστείλει.

Μετά την εξέλιξη αυτή ο άνω συμβ/φος συνέταξε την υπ' αριθμ. ... πράξη εμφάνισης και δηλώσεων, στην οποία κατέγραψε και την άρνηση της εμφσνισθείσας οικοπεδούχου. Η δήλωση όμως αυτή της οικοπεδούχου, σε συνδυασμό με το περιεχόμενο των ως άνω εξώδικων δηλώσεών της, ερμηνευόμενες κατά τα άρθρα 173 και 200 του ΑΚ, καθ' ο χρόνο μάλιστα το έργο δεν είχε αποπερατωθεί συνιστά δήλωση σιωπηρής καταγγελίας του άρθρου 700 ΑΚ της μεταξύ των διαδίκων καταρτισθείσης σύμβασης έργου, καθόσον σαφής τυγχάνει η απόφασή της να μην δεσμεύεται στο μέλλον από αυτήν και όχι συμβατική υπαναχώρηση, κατά το άρθρο 686 εδάφ.

α' ΑΚ. Στοιχεία που να συνηγορούν περί του αντιθέτου δεν αποδεικνύονται από το σύνολο του αποδεικτικού υλικού, ούτε ακόμη και από την μεταγενέστερη με ημερομηνία 25/6/2013 εξώδικη καταγγελία της εργολαβικής συμβάσεως που επιδόθηκε από την οικοπεδούχο στην εργολήπτρια εταιρία με την υπ' αριθμ. 6579/25-6-2013 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Χαλκίδας, Πέτρου Γκίκα, η οποία αποτέλεσε υπερασπιστική ενέργεια αυτής έναντι της ήδη ασκηθείσας σε βάρος της ένδικης υπό στοιχείο [Α] αγωγής της εργολήπτριας εταιρίας και σε χρόνο μάλιστα κατά τον οποίο είχε ήδη δρομολογηθεί βάσει της υπ' αριθμ.

πρωτ. ... αίτησης της εργολήπτριας εταιρίας προς το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος [ΤΕΕ- Περιφερειακό Τμήμα …] η διενέργεια αυτοψιών στην επίδικη οικοδομή από τον ορισθέντα από το ΤΕΕ πολιτικό μηχανικό, Μ. Μ., εν γνώσει μάλιστα της ιδίας [οικοπεδούχου], η οποία είχε διορίσει ως τεχνικό σύμβουλό της τον πολιτικό μηχανικό Γ.

Κ..

Συνεπώς δια και από του χρόνου της σιωπηρής ως άνω καταγγελίας, ήτοι τις 28/5/2012, επήλθαν τα αποτελέσματά της και όχι από την μεταγενεστέρως πραγματοποιηθείσα από την οικοπεδούχο στις 25/6/2013 έγγραφη καταγγελία, όπως αυτή αβασίμως ισχυρίζεται.

Συνεπώς, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη υπ' αριθμ. 36/2016 απόφασή του έκρινε ότι η ενώπιον του συμβ/φου αρνητική δήλωση της οικοπεδούχου, ερμηνεύοντας αυτήν κατά τα άρθρα 173 και 200 του ΑΚ, συνιστούν δήλωση σιωπηρής καταγγελίας του άρθρου 700 ΑΚ της μεταξύ των διαδίκων καταρτισθείσης εργολαβικής σύμβασης και όχι συμβατική υπαναχώρηση, κατά το άρθρο 686 εδάφ.

α' ΑΚ, ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις, τα δε αντίθετα υποστηριζόμενα με τον πρώτο λόγο της κρινόμενης υπό στοιχείο [Β]έφεσης πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμα. ...Ως εκ τούτου εκ της δηλωθείσας δε άρνησης, ως προαναφέρθηκε, της οικοπεδούχου να μεταβιβάσει σ' αυτήν τα αναλογούντα στο εργολαβικό της αντάλλαγμα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, κατέστη αδύνατη η εκπλήρωση των αντίστοιχων συμβατικών υποχρεώσεων της [οικοπεδούχου].

Δικαιούται, λοιπόν, η εργολήπτρια εταιρία αποζημίωση ίση με ολόκληρη την αμοιβή της, δηλαδή ίση με την αξία των υπό στοιχεία Α-1 και ΙΣ-2 οριζόντιων ιδιοκτησιών, ως προς τα οποία και μόνο υφίσταται σχετικό αγωγικό αίτημα [υπό στοιχείο Α αγωγή], στην οποία [αξία] περιλαμβάνεται τόσο το εργολαβικό κέρδος με το οποίο αυτή εργάστηκε [υλικά και εργασία], όσο και οι δαπάνες της".

Ακολούθως, το Εφετείο για τον προσδιορισμό της αξίας των ως άνω ακινήτων κατά το αναιρετικώς εδώ ενδιαφέρον μέρος η ίδια απόφαση δέχθηκε τα εξής : "Συνεπώς, λαμβανομένης υπόψη της εμπορικής αξίας, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και τις επικρατούσες συναλλακτικές αρχές και οικονομικές συνθήκες, κυρίως της περιοχής της …, βάσει των οποίων κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα τυγχάνει γνωστό τοις πάσι ότι υπερείχε της αντικειμενικής σε ποσοστό περί το 25-30%, τη θέση, έκταση και τη χρήση των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών, σε συνδυασμό δε και με την αντικειμενική αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται από τις ισχύουσες κατά τον κρίσιμο χρόνο υπουργικές αποφάσεις του Υπουργείου Οικονομικών...., σε 1950 ευρώ ανά τ.μ., η αποζημίωση που δικαιούται η εργολήπτρια ανέρχεται ....

στο συνολικό ποσό των 360.000 ευρώ (95.000 +265.000)". Στη συνέχεια η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, αφού αφαίρεσε το ποσό των 52.900 ευρώ που κατά την ομολογία της ενάγουσας δεν δαπάνησε για την αποπεράτωση του έργου, επειδή έλαβε χώρα η ως άνω καταγγελία της ως άνω σύμβασης, προσδιόρισε το οφειλόμενο ποσό στην ενάγουσα σε 307.100 ευρώ και υποχρέωσε την εναγόμενη να το καταβάλει σ' αυτήν.

Με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο και έτσι που έκρινε ως προς την ύπαρξη σιωπηρής καταγγελίας της ως άνω σύμβασης έργου από την εργοδότρια και όχι υπαναχώρησής της απ' αυτήν με την προσφυγή του στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, απορρίπτοντας σχετικό λόγο έφεσης της εκκαλούσας-αναιρεσείουσας, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια του αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ούτε στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού από το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης, προκύπτουν σαφώς όλα τα περιστατικά, τα οποία είναι αναγκαία για τη κρίση του στη συγκεκριμένη περίπτωση, περί της συνδρομής των νομίμων όρων και προϋποθέσεων των διατάξεων που εφαρμόστηκαν, ενώ έχει τις απαιτούμενες αιτιολογίες, οι οποίες είναι σαφείς και πλήρεις και δεν αντιφάσκουν, ούτε είναι ενδοιαστικές κατά τρόπο που καθιστούν ευχερή τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής των ως άνω διατάξεων.

Επομένως, ο τέταρτος λόγος της ένδικης αναίρεσης με τον οποίον η αναιρεσείουσα ισχυρίζεται τα αντίθετα είναι αβάσιμος και απορριπτέος. Έσφαλε όμως το Εφετείο ως προς τον προσδιορισμό της αξίας των ως άνω ακινήτων που είχαν συμφωνηθεί ως αντιπαροχή και αποτελεί αμοιβή της εργολήπτριας εταιρείας, καθότι δεν αιτιολογεί επαρκώς την κρίση του ως προς το ως άνω κρίσιμο ζήτημα παραβιάζοντας εκ πλαγίου τους κανόνες των άρθρων 681 και 700 ΑΚ και ειδικότερα δεν εκθέτει την ακριβή εμπορική αξία με βάση την οποίαν υπολογίστηκε η αξία του τετραγωνικού μέτρου, αλλά αναφέρει ότι αυτή ανάγεται σε ποσοστό 25 έως 30 % πλέον της αντικειμενικής αξίας των 1950 ευρώ, δίχως να προκύπτει ποιο από τα πιο πάνω ποσοστά αναφέρεται στην οριζόντια ιδιοκτησία του πρώτου ορόφου και ποιο στο ισόγειο κατάστημα, ενώ επί πλέον δεν προκύπτει ποια η εμπορική αξία των τ.μ. 85,78 τ.μ.

της επιφανείας του πρώτου ορόφου της ως άνω πολυκατοικίας και η αξία του νομιμοποιουμένου ημιυπαίθριου χώρου έκτασης 18,78 τ.μ., αλλά ορίζεται συνολικά η αξία τους σε 265.000 ευρώ, δίχως να επιμερίζεται το ποσό αυτό σε κάθε μία από τις ως άνω ιδιοκτησίες, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της τελικής αξίας των ως άνω ιδιοκτησιών το ότι αυτές ήταν ημιτελείς ως προς την κατασκευή τους, ενώ η προσδιορισθείσα αξία των 360.000 ευρώ για τις δύο ως άνω ιδιοκτησίες (95.000 +265.000) ανάγεται σε αποπερατωμένα οικοδήματα από την οποίαν αφαιρείται μόνον το ποσό των 52.900 ευρώ που εξοικονόμησε η ενάγουσα από τη μη εκτέλεση διαφόρων εργασιών αποπεράτωσης της οικοδομής, δίχως να αφαιρείται και το ποσό που ανάγεται σε επιχειρηματικό κέρδος επί αυτών, ούτε λαμβάνει υπόψη της ενδεχόμενα συγκριτικά οικονομικά στοιχεία που προσδιορίζουν την εμπορική αξία των ως άνω ακινήτων κατά το χρόνο της καταγγελίας της ως άνω σύμβασης έργου και δεν αναφέρει τα στοιχεία από τα οποία συνάγεται ότι υπάρχει τοπικό πασίδηλο στην πόλη της … ως προς το ότι η εμπορική αξία των ακινήτων υπολογίζεται σε ποσοστό 25-30 % πλέον της αντικειμενικής τους αξίας και μάλιστα ανεξάρτητα από την τοποθεσία, την ειδικότερη θέση τους επί πολυκατοικίας (όροφος), της έκτασής τους και αν αυτή η εμπορική αξία αφορά μονοκατοικία ή πολυκατοικία.

Επομένως, ο δεύτερος λόγος της ένδικης αναίρεσης, όπως εκτιμάται από το Δικαστήριο αυτό, με τον οποίον η αναιρεσείουσα ισχυρίζεται πλημμέλεια των αρ. 1, και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ ως προς τον προσδιορισμό της αξίας των ως άνω ακινήτων και συνακόλουθα το ύψος του ποσού της αμοιβής της ενάγουσας που αυτή υποχρεώθηκε να καταβάλει είναι βάσιμος.

Συνεπώς, αφού απορριφθεί και 1) ο πρώτος και τρίτος λόγος αναίρεσης με τους οποίους η αναιρεσείουσα ισχυρίζεται ότι εσφαλμένως το Εφετείο απέκρουσε ως απαράδεκτα τα προσκομισθέντα απ' αυτήν για πρώτη φορά ενώπιόν του έγγραφα και συγκεκριμένα α) την από 1-1-2018 έκθεση εκτίμησης του οίκου ..., β) τρία φύλλα υπολογισμού αντικειμενικής αξίας των επιδίκων οριζόντιων ιδιοκτησιών, γ) την από 1-2-2018 τεχνική έκθεση αυθαιρέτων εργασιών καθ' υπέρβαση της υπ' αριθμ. ...

οικοδομικής αδείας, δ) τις υπ' αριθμ. ... και .../2014 δηλώσεις ένταξης του ν. 4178/2013 και ε) δύο έγγραφα της Τράπεζας Ελλάδος σχετικά με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων και καταστημάτων του χρονικού διαστήματος 2007-2017, δεχόμενο ότι συντρέχει βαρεία αμέλεια της αναιρεσειούσας ως προς την μη προσκομιδή τους στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο κατ' άρθρο 529 παρ. 2 ΚΠολΔ, διότι η κρίση αυτή του Εφετείου είναι αναιρετικώς ανέλεγκτη (ΑΠ 86/2013), 2) ο πέμπτος λόγος αναίρεσης σχετιζόμενος με πραγματικά ελαττώματα του ως άνω έργου και την αποζημίωση της αναιρεσείουσας ως απαράδεκτος, καθότι από την παραδεκτή κατ' άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ επισκόπηση της αναιρεσιβαλλομένης απόφασης αυτός αφορά στην συνεκδικασθείσα αγωγή και συνακόλουθα έφεση της νυν αναιρεσειούσας και όχι την επίδικη αγωγή της ενάγουσας ως άνω εργολήπτριας εταιρείας, πρέπει η ένδικη αίτηση αναίρεσης να γίνει δεκτή εν μέρει και να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση κατά το αναφερόμενο ως άνω κεφάλαιο αυτής και να παραπεμφθεί προς εκδίκαση η υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) διατασσομένης της επιστροφής του παραβόλου στην αναιρεσείουσα (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ), καθώς και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη λόγω της ήττας της στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, που κατέθεσε προτάσεις, κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό (ΚΠολΔ 176 και 183).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 16/2019 τελεσίδικη απόφαση του τριμελούς Εφετείου Ευβοίας κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος της.

Διατάζει την επιστροφή του παραβόλου στην αναιρεσείουσα.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο τριμελές Εφετείο Ευβοίας, συγκροτούμενο από διαφορετικούς από εκείνους που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση δικαστές.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 20 Δεκεμβρίου 2021.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 8 Φεβρουαρίου 2022.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ