2115/2014 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 2115 / 2014 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 2115/2014

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

A1' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Χρυσικό, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αντώνιο Ζευγώλη, Γεώργιο Λέκκα, Πηνελόπη Ζωντανού και Ιωάννη Μαγγίνα, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 6 Οκτωβρίου 2014, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Α. Π. του Ι., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Αθανάσιο Κόκκαλη με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Κ. Τ. του Κ., 2) Ό. συζύγου Κ. Τ., το γένος Δ. Π., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Κουτσαγγελή και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10/6/2005 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 19933/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2115/2013 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 26/11/2013 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ιωάννης Μαγγίνας ανέγνωσε την από 25/4/2014 έκθεση του κωλυομένου να μετάσχει στη σύνθεση του παρόντος Δικαστηρίου, τότε Αρεοπαγίτη και ήδη Αντιπροέδρου του Αρείου Πάγου Γεωργίου Γεωργέλλη με την οποία εισηγήθηκε να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι] Με την κρινόμενη αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η αντιμωλία των διαδίκων εκδοθείσα κατά την τακτική διαδικασία υπ' αριθμό 2.115/2013 τελεσίδικη απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, η οποία δέχθηκε τυπικά και κατ' ουσίαν την έφεση των αναιρεσιβλήτων κατά της υπ' αριθμό 19.933/2009 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και στη συνέχεια, αφού εξαφάνισε την τελευταία, κράτησε την υπόθεση, δίκασε κατ' ουσίαν την αγωγή, δέχθηκε αυτήν και αναγνώρισε, ότι είναι άκυρο το υπ' αριθμό ... συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Βαρβάρας Βασιλικής Ελαία - Βλαχάκη, με το οποίο μεταβιβάστηκαν στον αναιρεσείοντα οι δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης του ισογείου της πολυώροφης οικοδομής, που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Πατρών, Σολωμού και Περικλέους του Δήμου Ευόσμου Θεσσαλονίκης, εμβαδού της καθεμίας από αυτές 14 τ.μ., με αντιστοιχούν στο οικόπεδο ποσοστό συνιδιοκτησίας 10% εξ αδιαιρέτου. Η αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα [άρθρ. 552, 553, 556, 558, 564, 566 § 1 ΚΠολΔ], είναι συνεπώς παραδεκτή [άρθρ. 577§1 ΚΠολΔ] και πρέπει να ερευνηθεί ως προς τους λόγους της [άρθρ. 577§3 ΚΠολΔ].

ΙΙ] Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ.1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει, ότι επί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών.

Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του "ορόφου" και του "διαμερίσματος ορόφου". Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία, και ιδίως από το σκοπό τους, που, όπως προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση του ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ' ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα, που προέρχονται από την κοινή πείρα και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρο 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973) συνάγεται, ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, που είναι κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από την στέγη (άρθρα 1002 εδ. β ' ΑΚ και 1 παρ. 2 του ν. 3741/1992) μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ).

Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη, ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα "superficies solo cedit", που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. Α' του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ' εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι' αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο (ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 1102/2012).

Άλλωστε, τα άρθρα 22 παρ. 9 και 32 παρ. 4 του νδ/τος 8/1973 "περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού", όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του ν.δ/τος 205/1974, πρόβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστυλωμάτων (ΡΙLLΟΤΙS) για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων.

O κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάσθηκε πιλοτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως "ΡΙLLΟΤΙS" (άρθρο 1 παρ. 5 περ. γ' του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το ν. 1221/1981, 7 παρ. 1 περ. Α και 9 παρ. 10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ ορισμού ανοικτός και, συνεπώς, ισχύουν γι' αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρο 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα.

Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία, ότι στα πιο πάνω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός, ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973, που ορίζουν, ότι ο χώρος της πιλοτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (ΟλΑΠ 583/1983, ΑΠ 2302/2009).

Η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των ν.960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α και β του ν.960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν.1221/1981, προβλέπουν, ότι, προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτηρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτήριο.

Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι, αλλ' απλώς στεγασμένοι, κατ' εξαίρεση του κανόνα, ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά, όμως, για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ' της παρ. 5 του άνω άρθρου ορίζει, ότι "αι τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτηρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (ΡILLOTIS) κατά τας ισχύουσας διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας".

Οι παραπάνω νεότερες ρυθμίσεις, και ιδίως αυτές των εδαφίων α' και β' καθώς και εκείνη του εδαφίου γ', θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατόν με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις

στάθμευσης αυτοκινήτων. Έτσι ενόψει αυτών, γίνεται φανερό, ότι ο ελεύθερος χώρος της πιλοτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατόν ούτε πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981, ούτε μετά τους νόμους αυτούς να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι μεν κλειστοί χώροι της πιλοτής, που είναι κατά τα αναφερόμενα στην αρχή διαμερίσματα του ισογείου ορόφου, καθώς και οι περίκλειστες θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων στην πιλοτή δεν είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής και, επομένως, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ενώ ο ελεύθερος χώρος της πιλοτής ή ανοικτά τμήματά της είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορεί μόνον να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και όχι και σε τρίτους (άρθρο 4 παρ. 1 και 13 του ν. 3741/1929,ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 2302/2009, ΑΠ 5/1991).

Έτσι, αν με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας προβλέπεται, ότι τμήμα του ακάλυπτου χώρου του ισογείου της οικοδομής, που αρχικά προορίζεται για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων αποκλειστικά υπέρ του οικοπεδούχου ή του εργολάβου, πρόκειται να οικοδομηθεί και παρακρατούνται εξαρχής ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί όλου οικοπέδου για μελλοντικές αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, οι οποίες στη συνέχεια κατασκευάζονται, η συμφωνία αυτή στη συστατική πράξη είναι έγκυρη και δεσμεύει τους επιγενόμενους αγοραστές ανεξαρτήτων αυτοτελών ιδιοκτησιών, που προσχωρούν στη συστατική πράξη της ίδιας οροφοκτησίας και γνωρίζουν, ότι το τμήμα αυτό του ακαλύπτου χώρου του ισογείου έχει εξαιρεθεί από τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της οικοδομής (ΑΠ 1102/2012, ΑΠ 1602/2002).

Περαιτέρω από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954, 1002 και 1117 ΑΚ, 1 και 14 του ν. 374/1929, 1 και 2 του ν.δ. 1024/1971 προκύπτει, ότι, εκτός από τις περιπτώσεις σύστασης οροφοκτησίας με βάση τη διάταξη του άρθρου 480 Α του ΚΠολΔ, που προστέθηκε με το άρθρο 11 του ν. 1562/1985 ή τις διατάξεις των άρθρων 1 και 6 του τελευταίου νόμου, χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου (ή όλων των συγκυρίων) του όλου ακινήτου, δηλαδή, είτε με σύμβαση μεταξύ όλων των συγκυρίων του όλου ακινήτου είτε με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου, εν ζωή ή αιτία θανάτου, η σύσταση δε της οροφοκτησίας περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και της μεταγραφής (ΑΠ 1224/2011, ΑΠ 2302/2009).

Όπως η σύσταση, έτσι και η τροποποίηση αυτής απαιτεί τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κοινού ακινήτου, χωρίς να αποκλείεται οι λοιποί να χορηγήσουν πληρεξουσιότητα στον ένα από αυτούς να προβεί με αυτοσύμβαση (άρθρο 235 ΑΚ) στη σχετική τροποποίηση. Για τη σύσταση της οροφοκτησίας δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, αλλά αρκεί να προκύπτει σαφής βούληση του κυρίου ή των κυρίων του ακινήτου για δημιουργία διηρημένων οριζοντίων ιδιοκτησιών επ' αυτού, η οποία (βούληση) μπορεί να συνάγεται και από την παραπομπή στις ρυθμίσεις του ν. 3741/1929.

Δεν υπόκειται σε προθεσμίες, μπορεί δε να γίνει πριν ή κατά τη διάρκεια των οικοδομικών εργασιών ή ακόμη και οποτεδήποτε μετά την αποπεράτωση της οικοδομής. Στο ίδιο (συμβολαιογραφικό) έγγραφο μπορεί να σωρευτεί και σύμβαση μεταξύ του συστήσαντος τις οροφοκτησίες ιδιοκτήτη ολόκληρου του ακινήτου και ενός τρίτου για τη μεταβίβαση (π.χ.

λόγω πώλησης) σ' αυτόν κάποιας από τις οροφοκτησίες, η οποία (μονομερής δήλωση και η τυχόν σωρευόμενη σύμβαση με τον τρίτο) πρέπει να υποβληθεί άπαξ στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί. Απαιτείται εξειδίκευση του αντικειμένου της (σύστασης οροφοκτησίας) σε ορόφους, διαμερίσματα, καταστήματα κτλ, ωστόσο η περιγραφή του εν λόγω αντικειμένου μπορεί να προκύπτει από τα προσαρτημένα σ' αυτή σχεδιαγράμματα.

Τέλος, κατά το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ δημιουργείται λόγος αναίρεσης και αν παραβιασθεί κανόνας ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, συνίσταται δε η παραβίαση στην εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή κανόνα που υπάρχει, όταν εφαρμόζεται ή δεν εφαρμόζεται κατά περίπτωση, κανόνας ουσιαστικού δικαίου, αν και δεν υπάρχουν ή υπάρχουν, αντίστοιχα, οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του σύμφωνα με όσα ανελέγκτως δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας.

Περαιτέρω, ιδρύεται ο λόγος αναίρεσης από την ίδια διάταξη, αν το δικαστήριο παραβίασε τα διδάγματα της κοινής πείρας, δηλαδή τις γενικές αρχές από την καθημερινή παρατήρηση της εμπειρικής πραγματικότητας, τη συμμετοχή στις συναλλαγές και τις γενικές τεχνικές ή επιστημονικές γνώσεις, οι οποίες έχουν γίνει κοινό κτήμα και χρησιμοποιούνται από το δικαστήριο για την εξειδίκευση των αόριστων νομικών εννοιών και για την έμμεση απόδειξη κρίσιμων γεγονότων ή την εκτίμηση της αποδεικτικής αξίας των προσκομισθέντων αποδεικτικών μέσων.

Η παραβίαση δε των διδαγμάτων αυτών ιδρύει, κατά την σαφή έννοια της παρατιθέμενης ανωτέρω διάταξης, λόγο αναίρεσης μόνο αν αυτά χρησιμοποιήθηκαν εσφαλμένως από το δικαστήριο κατά την ερμηνεία κανόνων δικαίου, ή την υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου, και όχι προς έμμεση απόδειξη ή προς εκτίμηση της αποδεικτικής αξίας των προσκομισθέντων αποδεικτικών μέσων.

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως, αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως αιτιολογίες δε νοούνται τα από την απόφαση δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, τα οποία αποτελούν την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού της, δηλαδή το αποδεικτικό πόρισμα της, στο οποίο στήριξε το συμπέρασμα.

Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος, προκύπτει, ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας, που απαγγέλθηκε ή την άρνηση του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία (ΟλΑΠ 1/1999).

Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Περαιτέρω, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μην καταλείπονται αμφιβολίες, ενώ ελλείψεις αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (ΟλΑΠ 861/1984), δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΑΠ 1547/1997).

Τα επιχειρήματα του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια και δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικώς τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος, από δε τη διάταξη του άρθρου 561 παράγραφος 1 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμηση τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη και ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, από το περιεχόμενο του οποίου προκύπτει, ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 868/2008).

Στη προκείμενη περίπτωση, από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης εφετειακής απόφασης [άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ] προκύπτει ότι, εκτιμώντας αυτή το σύνολο των αποδεικτικών μέσων, που παραδεκτά επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, δέχθηκε ως προς την ουσία της υπόθεσης τα ακόλουθα: "Με το υπ' αριθμό ...

προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί οικοπέδου και εργολαβικό συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Χρήστου Κυριακόπουλου η δικαιοπάροχος των εναγόντων Δ. Λ., ως κυρία ενός οικοπέδου, εμβαδού 168 τ.μ., που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Πατρών, Σολωμού και Περικλέους του Δήμου Εύοσμου Θεσσαλονίκης, συνήψε με τον εναγόμενο εργολάβο οικοδομών σύμβαση εργολαβίας κατά το σύστημα της αντιπαροχής, με την οποία ο τελευταίος ανέλαβε την υποχρέωση να κατασκευάσει με αποκλειστικά δικές του δαπάνες επί του άνω οικοπέδου πολυώροφη οικοδομή, αποτελούμενη από ισόγειο με δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου, την είσοδο της οικοδομής και εντελώς ακάλυπτο χώρο (πυλωτή), τρεις κύριους ορόφους και δώμα με την απόληξη του κλιμακοστασίου και τον ανελκυστήρα, έναντι εργολαβικού ανταλλάγματος, συνιστάμενο στη μεταβίβαση προς αυτόν ή στα πρόσωπα που θα υποδείκνυε, ποσοστού 666,67% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, καθώς και των χώρων της οικοδομής, που θα κατασκεύαζε και θα αντιστοιχούσαν σ' αυτά, από αυτά δε τα 666,67%ο ποσοστά εξ αδιαιρέτου, τα 46,67%ο ποσοστά εξ αδιαιρέτου ρητά συμφωνήθηκε, ότι θα αντιστοιχούν στο δικαίωμα της μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής.

Το υπόλοιπο ποσοστό 333,33ο/οο εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου παρακρατήθηκε από την οικοπεδούχο και σ' αυτό συμφωνήθηκε, ότι θα αντιστοιχεί το διαμέρισμα του πρώτου ορόφου, που θα καταλάμβανε ολόκληρο τον όροφο, μικτού εμβαδού 94,76 τετρ. μέτρων και καθαρού 62,40 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο θα συμμετείχε με το αυτό ποσοστό (333,33%ο) στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής.

Με το άρθρο 15 του εργολαβικού ο εναγόμενος διατήρησε το δικαίωμα να κατανείμει, κατά το δοκούν, τα περιερχόμενα στον ίδιο, ως εργολαβικό αντάλλαγμα, εξ αδιαιρέτου ποσοστά επί του οικοπέδου και ειδικότερα το δικαίωμα να τροποποιήσει με οποιονδήποτε τρόπο τα μέρη της οικοδομής, που προορίζονται για την πληρωμή του είτε με αυξομείωση του εμβαδού τους, αφαιρώντας ένα τμήμα της μιας και προσθέτοντας αυτό σε κάποια άλλη, είτε με συνένωση δύο ή περισσότερων σε μία, είτε με διαίρεση κάποιας σε δύο ή περισσότερες, αυξάνοντας τον αριθμό των οριζόντων ιδιοκτησιών, καθώς επίσης και το δικαίωμα να μετατοπίσει και τροποποιήσει τους κοινόχρηστους χώρους με τη σύμφωνη, όμως, στην περίπτωση αυτή, γνώμη της οικοπεδούχου.

Μάλιστα δε για τον σκοπό αυτό η τελευταία παρέσχε σ' αυτόν την εντολή και πληρεξουσιότητα να προβαίνει στις άνω τροποποιήσεις με μονομερείς πράξεις, χωρίς τη σύμπραξή της, εφόσον δεν θα αφορούσαν τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής και το διαμέρισμα της αντιπαροχής της (άρθρο14 του εργολαβικού). Έτσι και για το λόγο αυτό, πλην του διαμερίσματος της οικοπεδούχου, κανένας άλλος χώρος της οικοδομής δεν περιγράφηκε στο εργολαβικό, με το οποίο προβλέφθηκε (άρθρα 1, 5 και 6 αυτού), ότι η οικοδομή θα υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και θα συνταχθεί κανονισμός πολυκατοικίας με δαπάνες μάλιστα του εναγόμενου.

Τελικώς όμως, παρά την πρόβλεψη αυτή, δεν συντάχθηκε συστατική της οροφοκτησίας πράξη, αλλά επιχειρήθηκε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για κάθε ένα διαμέρισμα χωριστά. Ειδικότερα μετά την αποπεράτωση της οικοδομής και την παράδοση στην οικοπεδούχο του διαμερίσματος της αντιπαροχής της, με το υπ' αριθμό ...

συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Χρήστου Κυριακόπουλου, που μεταγράφηκε νόμιμα, πωλήθηκε κατ' αρχάς και μεταβιβάστηκε κατά κυριότητα, νομή και κατοχή, στους Δ. Μ. και τη σύζυγο του Α. Τ. του Κ., κατά το 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το διαμέρισμα του τρίτου ορόφου, που καταλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο, μικτού εμβαδού 97,52 τ.μ.

και καθαρού 64,65 τ.μ., του οποίου το εξ αδιαιρέτου ποσοστό συμμετοχής στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής ορίστηκε σε 300ο/οο εξ αδιαιρέτου. Το συμβόλαιο αυτό καταρτίστηκε μεταξύ α) της οικοπεδούχου, που αντιπροσωπεύτηκε από τον έχοντα σχετική πληρεξουσιότητα δικηγόρο της Αθανάσιο Κόκκαλη, β) των αγοραστών και γ) του εναγομένου που αναφέρεται ως εκ τρίτου συμβαλλόμενος.

Με αυτό συστήθηκε οριζόντια ιδιοκτησία για το εν λόγω διαμέρισμα και οι άνω αγοραστές, αφού δήλωσαν ότι γνωρίζουν τους όρους του εργολαβικού και ότι δεν αποκτούν δικαίωμα στην καθ' ύψος επέκταση της οικοδομής, για την οποία παρακρατήθηκε το προαναφερόμενο εξ αδιαιρέτου ποσοστό, συμφώνησαν περαιτέρω με ρητό όρο του συμβολαίου να συστήνεται δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφή τους με τον περιορισμό να μη θίγονται τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, καθώς και το πωλούμενο προς αυτούς διαμέρισμα.

Στις ίδιες δηλώσεις προέβησαν και όμοια συναίνεση για σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στους λοιπούς χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφή τους παρείχαν και οι μετέπειτα αγοραστές των υπολοίπων διαμερισμάτων, μεταξύ των οποίων και οι ενάγοντες, με τα συμβόλαια που αγόρασαν τα διαμερίσματα.

Συγκεκριμένα, με το υπ' αριθμό ... συμβόλαιο του ίδιου ως άνω συμβολαιογράφου, που επίσης μεταγράφηκε νόμιμα και είχε ταυτόσημο με το προηγούμενο συμβόλαιο περιεχόμενο πωλήθηκε στη Ζ. Τ. του Κ. και μεταβιβάστηκε κατά κυριότητα, νομή και κατοχή το διαμέρισμα του δευτέρου ορόφου, που καταλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο, μικτού εμβαδού 97,52 τ.μ.

και καθαρού 64,65 τ.μ., του οποίου το εξ αδιαιρέτου ποσοστό συμμετοχής στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα

μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής ορίστηκε επίσης σε 300ο/οο αδιαιρέτου. Συμβαλλόμενα μέρη ήταν και στο συμβόλαιο αυτό μόνο η οικοπεδούχος, η ως άνω αγοράστρια και ο εργολάβος ως εκ τρίτου συμβαλλόμενος και με αυτό (συμβόλαιο) ορίσθηκε, ότι γίνεται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και για το διαμέρισμα αυτό και ότι η ως άνω αγοράστρια συμφωνεί ως συνιδιοκτήτρια να συστήνεται οριζόντια ιδιοκτησία στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφή της.

Τέλος, με το αριθμό ... συμβόλαιο του πιο πάνω συμβολαιογράφου, που είχε επίσης ταυτόσημο με τα δύο προηγούμενα περιεχόμενο και μεταγράφηκε νόμιμα, η οικοπεδούχος πώλησε και μεταβίβασε στους ενάγοντες κατά κυριότητα νομή και κατοχή κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το προαναφερόμενο διαμέρισμα της αντιπαροχής της και έγινε και για το διαμέρισμα αυτό σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς την σύμπραξη όλων των προαναφερόμενων αγοραστών, ήτοι του Δ.

Μ., Α. και της Ζ. Τ. του Κ... Μετά την μεταβίβαση, με αιτία την πώληση, των διαμερισμάτων του δεύτερου και τρίτου ορόφου απέμειναν 20ο/οο εξ αδιαιρέτου ποσοστά, που έπρεπε να μεταβιβαστούν στον εναγόμενο εργολάβο για να συμπληρωθεί η εργολαβική αμοιβή του. Τα εν λόγω ποσοστά είχε κατανείμει αυτός ισομερώς (βάσει του προαναφερομένου 15ου όρου της εργολαβικής σύμβασης) στις δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης του ισογείου, που είχαν εμβαδόν 14 τ.μ.

η καθεμία. Συγκεκριμένα, για τις τελευταίες, το έτος 1998, ταυτόχρονα με την έκδοση της υπ' αριθμό ... άδειας ανεγέρσεως της επίδικης οικοδομής, προέβη με την υπ' αριθμό 2... πράξη του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Χρήστου Κυριακόπουλου, που ήταν συμπληρωματική της υπ' αριθμό 4.135/18-9-1998 όμοιας πράξης του, οι οποίες και μεταγράφηκαν νόμιμα, σε δήλωση του άρθρου 1 Ν. 1221/1981, με την οποία δήλωσε ειδικότερα ότι, "δεσμεύονται στην πυλωτή της ανωτέρω οικοδομής, για την στάθμευση αυτοκινήτων δύο κλειστές θέσεις, εκάστης εμβαδού 14 περίπου τ.

μ., όπως φαίνεται στο σχεδιάγραμμα κάτοψης του ισογείου ... οι οποίες θα ανήκουν στην εργολαβική αντιπαροχή". Με το υπ' αριθμό ... συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Βαρβάρας-Βασιλικής Ελαία -Βλαχάκη, που μεταγράφηκε νόμιμα, ενεργώντας ο ίδιος για τον εαυτό του ατομικά και ως αντιπρόσωπος και για λογαριασμό της οικοπεδούχου, βάσει πληρεξουσιότητας και ανέκκλητης εντολής, που του είχε παράσχει η τελευταία με το 13ο άρθρο του εργολαβικού και αφού προηγήθηκε έγγραφη πρόσκλησή της να παραστεί και συμμετάσχει στην κατάρτιση του άνω συμβολαίου, στην οποία (πρόσκληση) αυτή δεν ανταποκρίθηκε, μεταβίβασε με αυτοσύμβαση κατά το άρθρο 235 ΑΚ, στον εαυτό του τις εν λόγω κλειστές θέσεις στάθμευσης ως αυτοτελείς - διαιρετές ιδιοκτησίες.

Το πιο πάνω όμως συμβόλαιο είναι άκυρο και ως εκ τούτου οι ως άνω κλειστές θέσεις στάθμευσης παρέμειναν κοινόχρηστες, διότι δεν έγινε γι' αυτές έγκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, καθόσον, όπως προαναφέρεται για την οικοδομή στην οποία βρίσκονται οι επίδικοι κλειστοί χώροι δεν είχε συσταθεί είτε εξ αρχής από την αρχική οικοπεδούχο Δ.

συζ. Ι. Λ., είτε μεταγενέστερα από αυτήν και από όλους τους προαναφερόμενους συγκυρίους πράξη οροφοκτησίας, με την οποία οι πιο πάνω κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων να έλαβαν μορφή αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών με τον καθορισμό του εμβαδού τους και του ποσοστού συγκυριότητάς τους, ούτε έχει υπογραφεί και μεταγραφεί νόμιμα για τον ίδιο σκοπό οποιοδήποτε συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταξύ της πιο πάνω κυρίας του όλου ακινήτου και των πρώτων αγοραστών ή των μετέπειτα αγοραστών, στο οποίο να περιγράφονται οι δύο αυτές κλειστές θέσεις στάθμευσης και να ορίζονται έτσι ως διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεδομένου ότι, ούτε στο πρώτο από τα προαναφερόμενα συμβόλαια, με το οποίο έγκυρα έγινε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αποκλειστικά και μόνο για το διαμέρισμα του τρίτου ορόφου, ούτε σε όλα τα επόμενα συμβόλαια περιγράφονται οι δύο αυτές κλειστές θέσεις στάθμευσης, ώστε να ορίζονται ως διαιρεμένες ιδιοκτησίες, όπως αντίθετα συνέβη με τα 46,67%ο ποσοστά εξ αδιαιρέτου, που αφορούν στο δικαίωμα της καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής.

Τέτοια δε περιγραφή ασφαλώς και δεν συνιστά, ούτε μπορεί να συναχθεί από τη δήλωση των αγοραστών που περιλήφθηκε σε όλα τα συμβόλαια, ότι έλαβαν γνώση των όρων του εργολαβικού, από το οποίο προέκυπταν τα 620%ο ποσοστά εξ αδιαιρέτου, που θα μεταβιβάζονταν στον εναγόμενο, πλέον των 46,67%ο ποσοστών. Περαιτέρω, ναι μεν στο άρθρο Ι του εργολαβικού συμβολαίου αναφέρεται, ότι η οικοδομή, που επρόκειτο (τότε) να ανεγερθεί θα αποτελείτο, μεταξύ άλλων τμημάτων, από ισόγειο με δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου, πλην όμως, ενόψει του ότι με αυτό (εργολαβικό), εκτός από το διαμέρισμα του πρώτου ορόφου, κανένας άλλος χώρος της οικοδομής δεν περιγράφηκε, δεν έγινε ούτε με αυτό (εργολαβικό) παρακράτηση ποσοστών για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης.

Πλέον δε τούτων το εργολαβικό με τη μορφή του προσυμφώνου δεν μεταγράφεται και έτσι δεν μπορεί να γίνει λόγος για σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με αυτό. Άλλωστε ούτε με τη συμπερίληψη των κλειστών χώρων στάθμευσης στο εργολαβικό αντάλλαγμα μονομερώς από τον εργολάβο με την προαναφερόμενη δήλωση του ν. 1221/1981 συστάθηκε εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία γι αυτές, διότι η οικοπεδούχος με το άρθρο 20 του εργολαβικού παρέσχε σ' αυτόν μόνο την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα να υπογράψει αντ' αυτής και για λογαριασμό της την άνω δήλωση και όχι να προβεί και σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης, ενώ πληρεξουσιότητα με τέτοιο περιεχόμενο, να προβεί δηλαδή ενεργώντας μόνος του και ως πληρεξούσιος και αντιπρόσωπός της σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν παρέσχε σ' αυτόν ούτε με το άρθρο 13 του εργολαβικού, με το οποίο χορήγησε σ' αυτόν αποκλειστικά και μόνο το δικαίωμα να μεταβιβάσει με αυτοσύμβαση κατά το άρθρο 235 ΑΚ, ενεργώντας για τον εαυτό του ατομικά και ως αντιπρόσωπός της τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά επί του οικοπέδου, που συνιστούσαν το εργολαβικό αντάλλαγμα, είτε στον ίδιο, είτε σε τρίτα πρόσωπα.

Γίνεται φανερό, ότι εφόσον ο εναγόμενος δεν είχε εντολή και πληρεξουσιότητα να προβεί, ενεργώντας μόνος του, για τον εαυτό του και ως αντιπρόσωπος της οικοπεδούχου σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας τέτοια δεν συνεστήθη για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης ούτε με το προαναφερόμενο αριθμ.... συμβόλαιο, με το οποίο μεταβίβασε αυτές στον εαυτό του ως αυτοτελείς διαιρεμένες ιδιοκτησίες.

Άλλωστε πληρεξουσιότητα για σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν παρασχέθηκε σ' αυτόν ούτε με τα προαναφερόμενα συμβόλαια μεταβίβασης των διαμερισμάτων, διότι ο όρος των συμβολαίων αυτών ότι οι αγοραστές ως συνιδιοκτήτες πλέον του οικοπέδου συμφωνούν να συστήνεται δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφή τους, με τον περιορισμό να μη θίγονται τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, καθώς και το πωλούμενο προς αυτούς διαμέρισμα, δεν ενέχει παροχή πληρεξουσιότητας στον ίδιο να προβεί σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης, οι οποίες ούτε στα συμβόλαια αυτά περιγράφονται και σε κάθε περίπτωση και εάν ήθελε γίνει δεκτό, ότι παρασχέθηκε τέτοια πληρεξουσιότητα από τους αγοραστές με τον προαναφερόμενο όρο, δεν αρκούσε αυτή για τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις ως άνω θέσεις, αφού έλειπε και πάλι η σχετική προς αυτόν πληρεξουσιότητα εκ μέρους της οικοπεδούχου.

Αλλά τέλος, και αν ακόμη, προς στιγμή, υποτεθεί ότι παρασχέθηκε στον εναγόμενο εργολάβο η σχετική πληρεξουσιότητα να προβεί σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στους άνω κλειστούς χώρους του ισογείου, δεν αναφέρονται στο υπ' αριθμό ... συμβόλαιο, τα θεμελιωτικά της νομιμοποίησης του, προς σύνταξη της πράξης αυτής, περιστατικά, δηλαδή, δεν αναφέρονται οι λοιποί συνιδιοκτήτες του οικοπέδου και το έγγραφο ή τα έγγραφα, με τα οποία τυχόν χορήγησαν αυτοί και η οικοπεδούχος στον ίδιο την εντολή και πληρεξουσιότητα να προβεί στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας επί των κλειστών θέσεων στάθμευσης, ώστε να θεωρηθεί, ότι εγκύρως προέβη αυτός σ' αυτήν".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχθηκε τυπικά και κατ'ουσίαν την έφεση των αναιρεσιβλήτων - εναγόντων κατά της πρωτόδικης απόφασης, με την οποία είχε απορριφθεί η αγωγή, εξαφάνισε την εκκαλούμενη οριστική απόφαση, δίκασε την υπόθεση, δέχθηκε την αγωγή και αναγνώρισε την ακυρότητα του υπ' αριθμό ...

συμβολαίου, με το οποίο μεταβιβάστηκαν στον αναιρεσείοντα - εναγόμενο οι δύο ένδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης. Έτσι που έκρινε το δικάσαν Εφετείο παραβίασε ευθέως τις ανωτέρω διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 13 του ν. 3741/1929, 1 παρ. 5 εδ. τελευταίο ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, καθόσον νομίμως συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία για τις επίδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων από τη μοναδική αρχική οικοπεδούχο, στο όνομα και για λογαριασμό της οποίας ενήργησε ο αναιρεσείων δυνάμει της εντολής και πληρεξουσιότητας, που του είχε χορηγηθεί με την προαναφερόμενη υπ' αριθμό 3930/19-6-1998 εργολαβική σύμβαση, όντος γνωστού, ότι επρόκειτο για περίκλειστες θέσεις στάθμευσης, που δεν είχαν περιληφθεί ποτέ στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της κοινής οικοδομής, για τις οποίες επιτρεπόταν η σύσταση αυτοτελούς και ανεξάρτητης διηρημένης ιδιοκτησίας και για τις οποίες είχαν εξ αρχής παρακρατηθεί ποσοστά εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί του οικοπέδου.

Επιπλέον από τα ανελέγκτως δεκτά γενόμενα πραγματικά περιστατικά προκύπτει, ότι: α) ο αναιρεσείων εργολάβος είχε παρακρατήσει εξ αρχής ποσοστό 10% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου ως εδαφική αναλογία καθεμίας των επίδικων κλειστών θέσεων στάθμευσης, που περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό του αντάλλαγμα, β) οι περίκλειστες αυτές θέσεις ναι μεν δεν περιγράφηκαν λεπτομερώς, ως μέλλουσες να ανεγερθούν οριζόντιες ιδιοκτησίες, πλην όμως είχαν αναφερθεί ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες, τόσο στην εργολαβική σύμβαση μεταξύ της μοναδικής οικοπεδούχου και του αναιρεσείοντος, όσο και στους τίτλους κτήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων), που μεταβιβάστηκαν κατά κυριότητα στους αναιρεσιβλήτους, καθώς και στους λοιπούς συνιδιοκτήτες της οικοδομής, γ) συμφωνήθηκε, με βάση την εργολαβική σύμβαση, ότι στο εργολαβικό αντάλλαγμα θα περιλαμβάνονταν όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες, που θα δημιουργούνταν κατά την κρίση του αναιρεσείοντος εργολάβου, πλην του διαμερίσματος του πρώτου ορόφου (που η οικοπεδούχος μεταβίβασε στη συνέχεια στους αναιρεσιβλήτους), στο οποίο αντιστοιχούσε

ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους 333,33ο/οο, που παρακρατήθηκε από την οικοπεδούχο, δ) η οικοπεδούχος, με βάση σχετικό όρο της πιο πάνω εργολαβικής σύμβασης, είχε υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αναιρεσείοντα ή στους τρίτους αγοραστές, που θα υποδεικνύονταν από αυτόν τα παρακρατηθέντα εξ αρχής ποσοστά του εργολαβικού του ανταλλάγματος, και συγκεκριμένα 620ο/οο εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου μαζί με τα κτίσματα και τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, που αναλογούν στα ποσοστά αυτά, καθώς και ποσοστό 46,67%ο εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής.

Μετά τη μεταβίβαση από τον αναιρεσείοντα κατά τα έτη 2000 και 2002, αντίστοιχα, των οριζοντίων ιδιοκτησιών του τρίτου και του δεύτερου ορόφου, που αντιστοιχούσαν στα 600ο/οο (300ο/οο + 300ο/οο) εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου και περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό του αντάλλαγμα, απέμεινε αδιάθετο ποσοστό 20ο/οο εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και ποσοστό 46,67ο/οο εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα του υψούν, ε) ο αναιρεσείων, με βάση αντίστοιχους όρους της ίδιας εργολαβικής σύμβασης, είχε το δικαίωμα να τροποποιεί με οποιοδήποτε τρόπο τα μέρη της οικοδομής, που προορίζονταν για την πληρωμή του εργολαβικού του ανταλλάγματος, είτε με αυξομείωση του εμβαδού τους, αφαιρώντας ένα τμήμα της μιας και προσθέτοντας το σε κάποια άλλη, είτε με διαίρεση κάποιας σε δύο ή περισσότερες, αυξάνοντας τον αριθμό των οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Για να μπορεί ο αναιρεσείων να κάνει χρήση του παραπάνω δικαιώματος, η οικοπεδούχος είχε δώσει σ' αυτόν την εντολή και την πληρεξουσιότητα να προβαίνει νόμιμα στις προαναφερθείσες τροποποιήσεις με μονομερείς πράξεις και χωρίς τη σύμπραξή της, εφόσον δεν αφορούσαν τους κοινόχρηστους χώρους. Σε περίπτωση αδικαιολόγητης άρνησης ή μη προσέλευσης της οικοπεδούχου για την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου με δικαίωμα ανοικοδόμησης, είχε παράσχει αυτή στον αναιρεσείοντα την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα να προβαίνει μόνος του στην υπογραφή των παραπάνω συμβολαίων είτε για τον εαυτό του με αυτοσύμβαση είτε για τρίτα πρόσωπα, που θα υποδείκνυε ο ίδιος, στ) τόσο στο χρονικά πρώτο όσο και σε καθένα από τα υπόλοιπα συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας των πωληθέντων από την οικοπεδούχο και τον αναιρεσείοντα, αντίστοιχα, διαμερισμάτων της οικοδομής, με τα οποία γινόταν κάθε φορά επί μέρους σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, με αναφορά του εμβαδού και της αναλογίας της στο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους, οι αγοραστές δήλωσαν, ότι γνώριζαν και αποδέχονταν τους όρους και τις συμφωνίες, που περιλαμβάνονταν στην εργολαβική σύμβαση και ότι, ως συνιδιοκτήτες, συμφωνούσαν να συστήνεται δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και την υπογραφή τους, ζ) οι αναιρεσίβλητοι γνώριζαν κατά το χρόνο κτήσης του διαμερίσματός τους το έτος 2002, αφού είχαν ήδη μεταβιβαστεί τα δύο από τα τρία συνολικά διαμερίσματα της οικοδομής, ότι είχαν μείνει αδιάθετα ποσοστά 20ο/οο εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούσαν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό αντάλλαγμα, που είχε συμφωνηθεί μεταξύ της μοναδικής αρχικής οικοπεδούχου και του αναιρεσείοντος, η) ο τελευταίος, με αυτοσύμβαση, που κατάρτισε με το επίδικο υπ' αριθμό ...

συμβόλαιο μεταβίβασης ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Βαρβάρας - Βασιλικής Ελαίας - Βλαχάκη, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, σε εκτέλεση του υπ' αριθμό ... προσυμφώνου συμβολαίου του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Χρήστου Κυριακοπούλου, που μεταγράφηκε νόμιμα, μεταβίβασε στον εαυτό του το εναπομείναν ποσοστό 66,67ο/οο [20ο/οο+46,67ο/οο], από το οποίο όρισε, ότι ποσοστό 10ο/οο αποτελεί την εδαφική αναλογία καθενός κλειστού χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων του ισογείου, εμβαδού 14 τ.μ., συστήνοντας ταυτοχρόνως οριζόντιες ιδιοκτησίες επ' αυτών, και ότι ποσοστό 46,67ο/οο αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής, χωρίς να απαιτείται προς τούτο η σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών και θ) οι δυο περίκλειστες θέσεις στάθμευσης στο ισόγειο οικοδομής, είτε υπάγονται στο νόμο 1221/1981 είτε όχι, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας και να μεταβιβαστούν αυτοτελώς σε τρίτους, χωρίς να απαιτείται η αντικατάστασή τους με άλλες.

Επομένως, είναι βάσιμοι ο πρώτος και ο δεύτερος από τους λόγους της αίτησης αναίρεσης από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ αντίστοιχα, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση: 1) η πλημμέλεια της παραβίασης των παραπάνω διατάξεων [173, 200, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929], με την εκφορά των ακόλουθων κρίσεων:

α) ότι το επίδικο συμβόλαιο, με το οποίο ο αναιρεσείων μεταβίβασε με αυτοσύμβαση κατά το άρθρο 235 ΑΚ στον εαυτό του τις εν λόγω κλειστές θέσεις στάθμευσης ως αυτοτελείς διαιρετές ιδιοκτησίες, είναι άκυρο και ως εκ τούτου οι επίδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων παρέμειναν κοινόχρηστες, διότι, όπως εκεί αναφέρεται, δεν έγινε γι' αυτές έγκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, αφού για την οικοδομή στην οποία βρίσκονται οι επίδικοι κλειστοί χώροι δεν είχε συσταθεί είτε εξ αρχής από την αρχική οικοπεδούχο Δ.

σύζυγο Ι. Λ., είτε μεταγενέστερα από αυτήν και όλους τους προαναφερόμενους συγκυρίους πράξη οροφοκτησίας, με την οποία οι παραπάνω κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων να λάβουν μορφή αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών με τον καθορισμό του εμβαδού τους και του ποσοστού συγκυριότητάς τους, β) ότι η προσβαλλόμενη απόφαση ερμήνευσε εσφαλμένα τον όρο του εργολαβικού συμβολαίου δεχόμενη, ότι ο αναιρεσείων διέθετε την πληρεξουσιότητα να τροποποιήσει τα αντιστοιχούντα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες του εργολαβικού ανταλλάγματος ποσοστά ιδιοκτησίας και να συστήσει δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους λοιπούς χώρους της οικοδομής, χωρίς να συμπράξουν και να υπογράψουν οι λοιποί συνιδιοκτήτες και γ) ότι οι επίδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης, εφόσον υπήχθησαν στις διατάξεις του ν. 1221/1981 με συμβολαιογραφικό έγγραφο έχουν καταστεί κοινόχρηστες και δεν μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας και 2) η πλημμέλεια της αντιφατικής αιτιολογίας, καθόσον, ενώ με βάση τα πραγματικά περιστατικά, που είχαν γίνει δεκτά συναγόταν πλήρως και σαφώς, ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για την έγκυρη μεταβίβαση των δύο ως άνω κλειστών θέσεων στάθμευσης στον αναιρεσείοντα, εφόσον υπήρχε σύννομη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως προς αυτές, η προσβαλλόμενη απόφαση άγεται σε αντίθετες διαπιστώσεις αναφέροντας στη μεν σελ. 28 αυτής, ότι ο αναιρεσείων "τα εν λόγω ποσοστά είχε κατανείμει ...

ισομερώς (βάσει του προαναφερόμενου 15ου όρου της εργολαβικής σύμβασης) στις δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης του ισογείου, που είχαν εμβαδόν 14 τ.μ. η καθεμία", στη δε σελ. 31 ότι "δεν έγινε ούτε με αυτό (εργολαβικό) παρακράτηση ποσοστών για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης", καθιστώντας έτσι ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή μη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας στις επίδικες θέσεις στάθμευσης κατά τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ.1, 4 παρ.1, 5 και 13 του ν. 3741/1929.

ΙΙΙ] Κατ' ακολουθίαν, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο συγκροτούμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση [άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ] και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος [άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ].

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2.115/2013 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση.

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων [3.000,00] ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 3 Νοεμβρίου 2014.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 24 Νοεμβρίου 2014.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ