Supreme Court overturns appellate ruling on horizontal ownership, remanding case due to invalid floor creation.

Απόφαση 2073 / 2006 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 2073/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Ελένη Μαραμαθά, Πλαστήρα Αναστασάκη και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 1 Δεκεμβρίου 2006, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1.Χ1 του Χ2 και 2. Ψ1 χας Ψ2 , οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Λαμπρόπουλο, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ.

Του αναιρεσιβλήτου: Ζ , ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Παναγιώτη Ανδρονόπουλο, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30 Σεπτεμβρίου 2002 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πατρών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 600/2003 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 538/2005 οριστική του Εφετείου Πατρών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 26 Αυγούστου 2005 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Πετράκης ανέγνωσε την από 13 Νοεμβρίου 2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την εν μέρει παραδοχή της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Επειδή από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 προκύπτει, ότι επί ιδιοκτησίας κατ΄ ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ΄ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών.

Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις πιο πάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του "ορόφου" και "διαμερίσματος ορόφου". Από το πνεύμα εν τούτοις των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους, που είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ΄ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν.

Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973) συνάγεται, ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου, είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω από τα πλάγια και από πάνω με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 εδ. β΄ ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν. 3741/1929) μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΟΛ. ΑΠ 23/2000). Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα. "Ο Ψ2 , πάππος του πρώτου εφεσιβλήτου από την κόρη του Χ3 χήρα Χ2 και σύζυγος της δεύτερης εφεσίβλητης, ήταν κύριος ενός οικοπέδου, εμβαδού 946,48 τ.μ., που βρίσκεται στον οικισμό .....

και επί της οδού .... . Στο οικόπεδο αυτό ο ως άνω Ψ2 συνέστησε κάθετη συνιδιοκτησία στο τμήμα Άλφα (Α) εμβαδού 75,73 τ.μ, όπως επίσης και στο τμήμα Βήτα (Β) του ενιαίου οικοπέδου εμβαδού 870,75 τ.μ., παραλλήλως δε αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες επί εκάστου τμήματος του ενιαίου αυτού ακινήτου δυνάμει της νομίμως μεταγραφείσης υπ' αριθ. ....

πράξης σύστασης οριζόντιας και κάθετης οροφοκτησίας της Συμβολαιογράφου Πατρών Χαρίκλειας Βγενοπούλου - Μπερδένη. Ειδικότερα στην πράξη αυτή ορίστηκε ότι η οικοδομή που θα ανεγερθεί στο τμήμα Α του ενιαίου οικοπέδου θα περιλαμβάνει : 1) υπόγειο, αποτελούμενο από μια αυτοτελή, χωριστή και διακεκριμένη ιδιοκτησία, δηλαδή την αποθήκη με την ένδειξη Υ-1, εμβαδού 25,95 τ.μ., 2) ισόγειο, αποτελούμενο από μια χωριστή, αυτοτελή και διακεκριμένη ιδιοκτησία, δηλαδή το διαμέρισμα με την ένδειξη Ι-1, εμβαδού 50,98 τ.μ., το οποίο περιλαμβάνει και το χώρο του κλιμακοστασίου που θα είναι κοινόχρηστος της οικοδομής αυτής και 3) πρώτο υπέρ το ισόγειο όροφο, αποτελούμενο από μια χωριστή, αυτοτελή και διακεκριμένη ιδιοκτησία, δηλαδή το διαμέρισμα με την ένδειξη Α-1.

Στη συνέχεια τις ως άνω αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες ο Ψ2 μεταβίβασε κατά κυριότητα αιτία δωρεάς την 26.2.1987 στον πρώτο εφεσίβλητο εγγονό του Χ1 από την κόρη του Χ3 , δυνάμει του νομίμως μεταγραφέντος υπ΄ αριθμ. .... συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Πατρών Χαρίκλειας Bγεvoπoύλου - Μπερδένη. Ειδικότερα με το ως άνω συμβόλαιο ο πρώτος εφεσίβλητος απόκτησε την πλήρη κυριότητα του διαμερίσματος με την ένδειξη Α-1 και την ψιλή των λοιπών αυτοτελών ιδιοκτησιών, δηλαδή της υπόγειας αποθήκης με την ένδειξη Υ-1 και του ισόγειου διαμερίσματος με την ένδειξη Υ-1.

Η επικαρπία των τελευταίων αυτών οριζόντιων ιδιοκτησιών παρακρατήθηκε από το δωρητή Ψ2 , διατηρήθηκε δε αυτή μετά το θάνατό του (9.3.2002) υπέρ της δεύτερης εφεσίβλητης συζύγου του δυνάμει ρήτρας του ως άνω δωρητηρίου συμβολαίου. Το διαμέρισμα του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου με την ένδειξη Α-1 της πλήρους κατά τα άνω κυριότητας του πρώτου εφεσιβλήτου τον Οκτώβριο του έτους 2000 κατασχέθηκε αναγκαστικά από την ΕΤΕ για να ικανοποιηθεί απαίτηση, που είχε η Τράπεζα κατά του πατέρα του Χ2 , ο οποίος πέθανε αδιάθετος το έτος 1996 και στο χρέος του οποίου υπεισήλθε αυτός (πρώτος εφεσίβλητος) ως εξ αδιαθέτου κληρονόμος του.

Ακολούθως το διαμέρισμα αυτό εκπλειστηριάστηκε την 27.2.2002 με την 2439/27.2.2002 έκθεση κατακύρωσης αναγκαστικού πλειστηριασμού ακινήτου της Συμβολαιογράφου Πατρών Ειρήνης Μητροπούλου - Καρακάση, κατακυρωθέν στον υπερθεματιστή Ζ (εκκαλούντα), ο οποίος και έγινε κύριος τούτου με τη μεταγραφή της 2487/12.3.2002 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης της ως άνω συμβολαιογράφου.

Από τότε που έγινε κύριος του συγκεκριμένου διαμερίσματος (Α-1) ο εκκαλών και μέχρι το Σεπτέμβριο του έτους 2002 που άσκησε αυτός την αγωγή του για επίλυση της διένεξης από τη σχέση της οροφοκτησίας με τους εφεσιβλήτους, ιδιοκτήτες του διαμερίσματος του ισογείου (Ι-1), δεν έχει ακόμη επιληφθεί της νομής και κατοχής τούτου, διότι οι εφεσίβλητοι αρνούνται να του επιτρέψουν τη διέλευση από το δικό τους διαμέρισμα, επικαλούμενοι το άσυλο της κατοικίας (άρθρο 9 του Συντάγματος) και τη διάταξη του άρθρου 281 του Α.Κ., που απαγορεύει την καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος.

Από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ... προκύπτει σαφώς: 1) ότι το διαμέρισμα με την ένδειξη Α-1 που περιήλθε κατά κυριότητα στον εκκαλούντα αποτελεί αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία και 2) ότι ο χώρος του κλιμακοστασίου που καταλαμβάνει στο ισόγειο διαμέρισμα των εφεσιβλήτων με την ένδειξη Ι-1, είναι κοινόχρηστος χώρος της οικοδομής.

Επομένως το γεγονός , ότι στην ως άνω συμβολαιογραφική πράξη δεν υπάρχει ρητή πρόβλεψη εισόδου του εκκαλούντος από την κεντρική είσοδο του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων για να φθάσει αυτός εν συνεχεία μέσω του κλιμακοστασίου στο δικό του διαμέρισμα (A-1), δεν καθιστά άκυρη την πράξη της οροφοκτησίας, καθιστά όμως απαραίτητη την ερμηνευτική της συμπλήρωση με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη κατά τα άρθρα 173, 200 και 288 του Α.Κ.

Όταν ο χώρος του κλιμακοστασίου που καταλαμβάνει μέρος από την επιφάνεια της αυτοτελούς ιδιοκτησίας (ισογείου διαμερίσματος) των εφεσιβλήτων, έχει καθοριστεί από τον συστήσαντα την οροφοκτησία ως κοινόχρηστος χώρος της οικοδομής, δηλαδή ως χώρος που μπορεί να χρησιμοποιηθεί και από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, που είναι πάνω από το ισόγειο, αυτό δεν μπορεί να έχει την έννοια, με βάση τη συναλλακτική καλή πίστη, ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος αυτού (πάνω από το ισόγειο) δεν έχει τη δυνατότητα προσπέλασης στο διαμέρισμά του μέσω του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου, χρησιμοποιώντας ως είσοδο για να φθάσει στο κλιμακοστάσιο, ελλείψει άλλης, την κεντρική είσοδο του ισόγειου διαμερίσματος των εφεσιβλήτων.

Κάτι τέτοιο θα ήταν αντίθετο στο πνεύμα της συστατικής πράξης της οροφοκτησίας που θέλει το χώρο του κλιμακοστασίου ως κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής, πέραν του ότι θα αναιρούσε παντελώς την αξία και χρησιμότητα της εξυπηρετούμενης αυτοτελούς ιδιοκτησίας, αποστερώντας αυτήν από τη λειτουργικότητά της.

Επομένως, στην ως άνω συστατική της οροφοκτησίας δικαιoπραξία, ερμηνευόμενη με βάση τις πιο πάνω γενικές κατευθυντήριες ρήτρες (καλή πίστη, συναλλακτικά ήθη), η κεντρική πόρτα εισόδου για το διαμέρισμα των εφεσιβλήτων αποτελεί είσοδο και για τον εκκαλούντα, καίτοι τούτο δεν μνημονεύεται ρητώς στην πράξη της οροφοκτησίας, αφού σε αντίθετη περίπτωση ο χώρος του κλιμακοστασίου, που αποτελεί, με βάση την ως άνω πράξη, κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής, θα απέβαλε την ιδιότητά του αυτήν, η οποία μόνο μέσω της ρύθμισης αυτής ενεργοποιείται και πραγματώνεται".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο έκανε δεκτή την έφεση του ενάγοντος ήδη αναιρεσιβλήτου, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, που έκρινε ότι ο πρώτος όροφος της οικοδομής, που απέκτησε ο αναιρεσίβλητος, δεν αποτελεί νομίμως συσταθείσα χωριστή και ανεξάρτητη ιδιοκτησία και κατ΄ ακολουθία της κρίσεώς του αυτής απέρριψε την αγωγή του, και, δικάζοντας την αγωγή αυτή κατ΄ ουσίαν, την έκανε δεκτή αναγνώρισε ότι η κεντρική πόρτα εισόδου του ισόγειου διαμερίσματος των εναγομένων ήδη αναιρεσειόντων είναι κοινόχρηστη και υποχρέωσε τους τελευταίους να ανέχονται τη διέλευση του αναιρεσιβλήτου μέσα από το διαμέρισμά τους, προκειμένου στη συνέχεια μέσω της κοινόχρηστης σκάλας να επικοινωνεί με το διαμέρισμά του στον πρώτο όροφο.

Αλλά, με βάση τα προεκτεθέντα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε το Εφετείο, τόσο ο ισόγειος όροφος όσο και ο πρώτος όροφος της οικοδομής τον οποίο φέρεται να απέκτησε κατά πλήρη κυριότητα ο αναιρεσίβλητος, δεν αποτελούν ορόφους με την έννοια των διατάξεων, που αναφέρθηκαν στη μείζονα σκέψη, αφού ο κάθε όροφος δεν έχει χωριστή είσοδο, αλλά αμφότεροι έχουν κοινή είσοδο και η επικοινωνία με τον πρώτο όροφο γίνεται δια μέσου του ανοικτού ισόγειου ορόφου και κοινόχρηστης σκάλας, που υπάρχει μέσα σ΄ αυτόν, της οποίας μπορεί να κάνει χρήση και ο ιδιοκτήτης του ισόγειου ορόφου και ν΄ ανέλθει στον πρώτο όροφο, τα στοιχεία δε αυτά, κατά λογική αναγκαιότητα καθιστούν τους ορόφους αυτούς μη ανεξάρτητα τμήματα της οικοδομής και ακατάλληλα προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική χρήση.

΄Ετσι, οι όροφοι αυτοί δεν μπορούσαν ν΄ αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, η πράξη με την οποία συστήθηκε οριζόντια ιδιοκτησία επί των ανωτέρω ορόφων δεν είναι έγκυρη, οπότε ο αναιρεσίβλητος δεν απέκτησε την κυριότητα του πρώτου ορόφου ως αυτοτελούς και ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν έχει, εντεύθεν, τις απορρέουσες από το δικαίωμα αυτό αγωγικές αξιώσεις.

Κατά συνέπεια, το Εφετείο, που έκρινε αντίθετα, παραβίασε ευθέως τις αναφερόμενες στην αρχή της παρούσης αιτιολογίας διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου κι΄ έτσι υπέπεσε στην αναιρετική πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, κατά τον βάσιμο πρώτο λόγο αναιρέσεως. Κατόπιν αυτών, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλους δικαστές (άρθρ. 580 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.) και να καταδικαστεί ο αναιρεσίβλητος στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων (άρθρ. 176 και 183 Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ΄αριθμ. 538/2005 απόφαση του Εφετείου Πατρών.

Παραπέμπει την υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, που ορίζει σε χίλια εκατό (1.100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 13 Δεκεμβρίου 2006.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 28 Δεκεμβρίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ