2043/2025 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 2043 / 2025 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 2043/2025

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αλεξάνδρα Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σωκράτη Πλαστήρα, Σταύρο Μάλαινο, Αντιγόνη Τζελέπη και Ερασμία Λιούλη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, την 1η Νοεμβρίου 2024, με την παρουσία και του Γραμματέα Α. Λ., για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Α. Μ. του Α., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Παπαναστασόπουλο, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Δήμου Κεφαλλονιάς και ήδη Δήμου Σάμης, που εδρεύει στο Αργοστόλι και εκπροσωπείται νόμιμα, ο οποίος δεν παραστάθηκε.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 2-1-2018 ανακοπή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κεφαλληνίας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 172/2018 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 275/2021 του Μονομελούς Εφετείου Πατρών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 1-3-2023 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ερασμία Λιούλη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκε μόνο ο αναιρεσείων όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις του άρθρου 576 παρ.1-3 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι, αν κατά τη συζήτηση της αναίρεσης, δεν εμφανιστεί ή εμφανιστεί και δεν λάβει μέρος με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος κάποιος από τους διαδίκους, ο Άρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως ποιος επισπεύδει τη συζήτηση. Αν την επισπεύδει ο διάδικος που απουσιάζει, η υπόθεση συζητείται σαν να ήταν παρόντες οι διάδικοι. Αν όμως την επισπεύδει ο αντίδικός του, ερευνάται αν ο διάδικος, ο οποίος δεν εμφανίστηκε ή, αν και εμφανίστηκε, δεν έλαβε μέρος στη συζήτηση με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα από εκείνον που επισπεύδει τη συζήτηση. Στην περίπτωση που δεν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, η συζήτηση κηρύσσεται απαράδεκτη και η υπόθεση επαναφέρεται με νέα κλήτευση. Στην αντίθετη περίπτωση, ο Άρειος Πάγος προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί (ΑΠ 94/2023).

Στην προκειμένη περίπτωση, από την υπ' αριθμ. ....2023 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Πατρών, με έδρα το Πρωτοδικείο Κεφαλληνίας Α. Κ., που προσκομίζει και επικαλείται ο αναιρεσείων, ο οποίος επισπεύδει τη συζήτηση της υπόθεσης, προκύπτει ότι, ακριβές επικυρωμένο αντίγραφο της κρινόμενης από 1.3.2023 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 12/1.3.2023, αίτησης αναίρεσης, με την κάτω από αυτή πράξη κατάθεσης δικογράφου και ορισμού δικασίμου για την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο (1.11.2024) και κλήση για να παραστεί κατά τη συζήτηση αυτής, επιδόθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, στον αναιρεσίβλητο.

Κατά την ανωτέρω όμως ορισθείσα δικάσιμο, κατά την οποία εκφωνήθηκε νόμιμα η υπόθεση με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο, ο αναιρεσίβλητος δεν παραστάθηκε και δεν εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο, ούτε και κατέθεσε δήλωση, σύμφωνα με τα άρθρα 242 παρ. 2 και 573 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ., ότι δεν θα παραστεί κατά την εκφώνησή της.

Επομένως, εφόσον ο ανωτέρω απολειπόμενος αναιρεσίβλητος δεν εμφανίστηκε κατά την προκειμένη δικάσιμο, αν και κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, το Δικαστήριο πρέπει, σύμφωνα με την ανωτέρω νομική σκέψη, να προχωρήσει στη συζήτηση της υπόθεσης παρά την απουσία του (άρθρο 576 παρ. 2 ΚΠολΔ). Η υπό κρίση από 1.3.2023 αίτηση για αναίρεση της με αριθμό 275/31.5.2021 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πατρών, έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495, 552, 553, 556, 558, 564, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ).

Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ). Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575 και 576 ΑΚ προκύπτει ότι, αν το μίσθιο κατά τον χρόνο της παραδόσεώς του στον μισθωτή έχει ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει πραγματικό ελάττωμα που καθιστά παντελώς αδύνατη τη συμφωνημένη χρήση του, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την καταβολή του μισθώματος για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή.

Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου, όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (ΑΠ 269/2019).

Περαιτέρω, με τη διάταξη του άρθρου 579 του ΑΚ ορίζεται, ότι ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα που γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης. Επομένως, στην περίπτωση αυτή, δηλ. στην περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής γνώριζε τα πραγματικά ελαττώματα του μισθίου κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται σε μείωση του μισθώματος λόγω της κακής πραγματικής καταστάσεως του μισθίου, αλλά ούτε και ο μισθωτής δύναται να απαλλαγεί των υποχρεώσεών του προς πληρωμή του μισθώματος, για τον ίδιο λόγο, ακόμη και αν δεν έκανε χρήση αυτού. Το δικαίωμα αυτό του μισθωτή (για τη μη καταβολή του μισθώματος) αποκλείεται έστω και αν ο εκμισθωτής δολίως αποσιώπησε το ελάττωμα, αφού η γνώση του μισθωτή ενέχει σιωπηρή παραίτηση από το σχετικό δικαίωμά του (ΑΠ 622/2019, ΑΠ 330/2019).

Εξάλλου, η εμπορική μίσθωση, όπως κάθε ενοχική σύμβαση (άρθρο 361 ΑΚ), μπορεί να λυθεί με καταγγελία καθενός των συμβαλλομένων, καθώς και με νεώτερη αντίθετη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή) ή των αντιπροσώπων τους (άρθρο 211 ΑΚ) και έχει περιεχόμενο την κατάργηση της σύμβασης της μίσθωσης πριν περάσει ο χρόνος της λήξης της. Η αντίθετη αυτή συμφωνία, για πρόωρη λύση της μίσθωσης, σύμφωνα με την ανωτέρω ρητή διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1, απαιτείται να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Στην περίπτωση, όμως, κατά την οποία το μίσθιο αποδοθεί και ο εκμισθωτής το παραλάβει ανεπιφύλακτα, η οικειοθελής αυτή απόδοσή του από το μισθωτή συνιστά πρόταση προς τον εκμισθωτή για λύση της μίσθωσης και η ανεπιφύλακτη παραλαβή του από τον εκμισθωτή συνιστά αποδοχή της πρότασης αυτής και κατ' ακολουθίαν ολοκλήρωση αυτής (άρθρα 185, 189, 192 ΑΚ), συγχρόνως δε αποτελεί και συμφωνία για πρόωρη (πριν από την πάροδο του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου) απόδοση του μισθίου, δυνάμει της οποίας, ο μεν μισθωτής αποδίδει οικειοθελώς το μίσθιο, ο δε εκμισθωτής παραλαμβάνει τούτο χωρίς καμία επιφύλαξη, δεν απαιτείται δε να γίνει με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (άρθρο 5 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), αλλά μπορεί να γίνει και προφορικά (ΑΠ 57/2020, ΑΠ 2156/2007, ΑΠ 182/2002, ΑΠ 1086/2001).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμός 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.

ΑΠ 1/2020, Ολ. ΑΠ 2/2019, Ολ. ΑΠ 8/2018, Ολ. ΑΠ 1/1999). Το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες (ΑΠ 1095/2023, 85/2020, ΑΠ 38/2020), τα δε επιχειρήματα του δικαστηρίου, που σχετίζονται απλώς με την συνεκτίμηση των αποδείξεων, δεν συνιστούν παραδοχές με βάση τις οποίες διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ικανή να ελεγχθεί αναιρετικά με τον παραπάνω λόγο για ανεπάρκεια ή αντιφατικότητα, ούτε ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθμός 19 Κ.Πολ.Δ., αν το δικαστήριο της ουσίας δεν ανέλυσε ιδιαιτέρως ή διεξοδικά τα επιχειρήματα, των διαδίκων, που δεν συνιστούν αυτοτελείς ισχυρισμούς τους, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 1112/2020, ΑΠ 797/2020, ΑΠ 882/2019, ΑΠ 565/2018, ΑΠ 813/2017).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, το Μονομελές Εφετείο Πατρών με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), τα εξής: "Μετά την διενέργεια πλειοδοτικού διαγωνισμού, που έλαβε χώρα την 2.4.2004, ο ανακόπτων συνήψε με την ανώνυμη εταιρεία, με την επωνυμία "Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε." ...την από ....2005 έγγραφη σύμβαση μίσθωσης, δυνάμει της οποίας η τελευταία του εκμίσθωσε ένα ακίνητο ... εντός των ορίων του παραδοσιακού οικισμού Φισκάρδο στην Κεφαλονιά, επί του παραλιακού δρόμου, .... Η ως άνω εκμισθώτρια είχε τη διοίκηση και διαχείριση, ...του ανωτέρω ακινήτου, το οποίο, όμως, ανήκε στην κυριότητα του Ε.Ο.Τ. Με την ως άνω σύμβαση, ο μισθωτής ανέλαβε την εκτέλεση των εργασιών αναστήλωσης και αποκατάστασης του ανωτέρου κτιρίου, προκειμένου στη συνέχεια να το αξιοποιήσει χρησιμοποιώντας το ισόγειο ως χώρο εστίασης και τον πρώτο και δεύτερο όροφο ως τουριστικό γραφείο. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε 25ετής, με έναρξη την ημερομηνία παράδοσης του μισθίου στον ανακόπτοντα, ήτοι την 21.4.2005, .....

Περαιτέρω, συμφωνήθηκε η καταβολή ποσού 70.000 ευρώ κατά την κατάρτιση της ως άνω σύμβασης, ενώ επιπλέον ορίστηκε ετήσιο μίσθωμα, το οποίο ανερχόταν στο ποσό των 9.000 ευρώ για το έτος 2006 και στο ποσό των 18.000 ευρώ για το έτος 2007, αλλά και για τα επόμενα έτη, μέχρι την λήξη της σύμβασης μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενα ετησίως .....

το ανωτέρω κτίριο, σύμφωνα με την με αριθμό πρωτοκόλλου ....2001 έκθεση αυτοψίας της Διεύθυνσης Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Κεφαλληνίας - Ιθάκης, είχε, ήδη, χαρακτηριστεί επικίνδυνο και είχε κηρυχθεί κατεδαφιστέο. Στη συνέχεια, με την με αριθμό 1/16.01.2004 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Ερίσου, του Νομού Κεφαλληνίας αποφασίστηκε επ' αόριστον η αναστολή της κατεδάφισής του.

Στη συνεδρίαση, κατά την οποία πάρθηκε η ως άνω απόφαση περί αναστολής, συμμετείχε και ο ανακόπτων, υπό την ιδιότητα τότε μάλιστα του αντιπροέδρου του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Ερίσου. Με την με αριθμό πρωτοκόλλου 1.026/7.3.2006 έκθεση αυτοψίας της Διεύθυνσης Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Κεφαλληνίας - Ιθάκης, διαπιστώθηκε εκ νέου ότι το εν λόγω κτίριο συνιστά επικίνδυνη ετοιμόρροπη κατασκευή και αποφασίστηκε και πάλι η κατεδάφισή του.

Ο ανακόπτων με την από 8.12.2007, ... αίτησή του προς την εκμισθώτρια υπέβαλε πρόταση τροποποίησης της σύμβασης μίσθωσης, προκειμένου να μπορέσει να κατεδαφίσει το κτίριο και δήλωσε ότι δεν καταβάλει το μίσθωμα, καθώς ο χαρακτηρισμός του κτιρίου ως κατεδαφιστέου, καθιστά αδύνατη την εκτέλεση των εργασιών αναστύλωσης και κατ' επέκταση την λειτουργία της σύμβασης μίσθωσης.

Στη συνέχεια, υπέβαλε την με αριθμό πρωτοκόλλου 6715/03.12.2008 αίτησή του στο Πολεοδομικό Γραφείο Αργοστολιού περί έγκρισης της αρχιτεκτονικής μελέτης για την αναστήλωση του ως άνω κτιρίου.... Η ως άνω αίτηση, όμως, απορρίφθηκε, καθώς το εν λόγω κτίριο έπρεπε να έχει ήδη κατεδαφιστεί κατά τις ως άνω εκθέσεις αυτοψίας (........).

Τέλος, με την από 05-03-2011 ....αίτησή του στην εκμισθώτρια υπέβαλε εκ νέου πρόταση τροποποίησης της σύμβασης μίσθωσης.

Περαιτέρω, ...το ως άνω ακίνητο, το οποίο ανήκε στην κυριότητα του EOT και διαχειριζόταν και διοικούσε η εκμισθώτρια εταιρεία, παραχωρήθηκε χωρίς αντάλλαγμα στο Δήμο Κεφαλονιάς, ..... Από τα παραπάνω αποδεικνύεται ότι το μίσθιο κατά τον χρόνο παράδοσής του στον ανακόπτοντα είχε πραγματικό ελάττωμα, καθώς μετά τη διενέργεια, το έτος 2001, της ως άνω αυτοψίας από την αρμόδια Πολεοδομία είχε κηρυχθεί επικίνδυνο και κατεδαφιστέο.

Το πραγματικό αυτό ελάττωμα εμπόδιζε ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση,.... Ο ανακόπτων με την από 08-12-2007..... αίτησή του στην εκμισθώτρια άσκησε το δικαίωμα περί μη καταβολής του μισθώματος λόγω της ύπαρξης το προαναφερόμενου πραγματικού ελαττώματος. Ωστόσο, αποδείχθηκε ότι ο ανακόπτων κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης γνώριζε ότι το επίδικο μίσθιο ....

έχει χαρακτηριστεί επικίνδυνο και ότι πρέπει να κατεδαφιστεί, καθώς ο ίδιος συμμετείχε, όπως προαναφέρθηκε, υπό την ιδιότητα του αντιπροέδρου του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Ερίσου στη συνεδρίαση του τελευταίου, κατά την οποία πάρθηκε η απόφαση περί αναστολής της κατεδάφισής του. Επομένως, ο ανακόπτων με τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης εκδήλωσε την πρόθεσή του να μισθώσει το ακίνητο στην κατάσταση στην οποία βρίσκεται.

Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση περί αναστολής της κατεδάφισης δεν αναιρεί την κατάσταση και το χαρακτήρα του ακινήτου ως επικίνδυνου, ετοιμόρροπου και κατεδαφιστέου, παρά μόνο οδηγεί σε αναστολή της διαδικασίας που πρέπει να ακολουθηθεί. Το ανωτέρω επιβεβαιώνεται από τη μεταγενέστερη έκθεση αυτοψίας της Πολεοδομίας, που χαρακτήρισε και πάλι το κτίριο ως επικίνδυνη ετοιμόρροπη κατασκευή, η οποία πρέπει να κατεδαφιστεί.

Αποδεικνύεται επομένως, ότι, αν και ο ανακόπτων γνώριζε ότι το ακίνητο είχε χαρακτηριστεί κατεδαφιστέο, αυτός συμμετείχε στον διαγωνισμό και υπέγραψε την από ....2005 σύμβαση μίσθωσης, ενώ γνώριζε ότι ο Δήμος Ερίσου αποφάσισε την επ' αόριστο αναστολή της κατεδάφισης. Ως εκ τούτου ο ανακόπτων αναληθώς ισχυρίζεται ότι ήδη το έτος 2006 και το έτος 2007, έχοντας δήθεν ανακαλύψει ότι το μίσθιο ακίνητο είχε χαρακτηρισθεί κατεδαφιστέο και επειδή δεν μπορούσε να υλοποιηθεί το έργο αναστήλωσής του, ζητούσε την άδεια της κατεδάφισής του και την τροποποίηση της μίσθωσης.

Το αληθές είναι ότι ο ανακόπτων παρά το γεγονός ότι δεν μπορούσε να προβεί στην αναστήλωση του μισθίου, την 03.12.2008 κατέθεσε φάκελο στην Διεύθυνση Πολεοδομίας της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων για την αναστήλωση του μισθίου ακινήτου.... διότι γνώριζε ότι είχε ανασταλεί η απόφαση κατεδάφισης του ακινήτου και επομένως ανέμενε, όπως και η μισθώτρια, την έγκριση της μελέτης του για αναστήλωση του ακινήτου.

Για πρώτη φορά δε, τόσο ο ανακόπτων όσο και αρχική μισθώτρια εταιρεία πληροφορήθηκε την άρνηση της Πολεοδομίας για την έγκριση της μελέτης αναστήλωσης του ακινήτου την 08.12.2008, με βάση την υπ' αριθ. 6715/08.12.2008 επιστολή της Διεύθυνσης Πολεοδομίας. Επομένως όλα τα αιτήματα του ανακόπτοντος κατά τα έτη 2006 και 2007 ήταν απλά και μόνον για να δικαιολογήσει την ήδη δρομολογηθείσα από αυτόν παύση καταβολής του μισθώματος από το έτος 2007 και όχι διότι δεν μπορούσε να προβεί στην υλοποίηση της επένδυσης, αφού αυτό το πληροφορήθηκε πολύ μεταγενέστερα, το πρώτον την 08.12.2008.

Ως προς το αίτημα που υπέβαλε ο ανακόπτων τον Μάρτιο του έτους 2011 για κατεδάφιση και ανοικοδόμηση του ακινήτου, ήτοι σχεδόν δυόμιση χρόνια μετά την απάντηση της Πολεοδομίας για την μη δυνατότητα αναστήλωσης του ακινήτου, το αίτημα αυτό δεν ήταν δυνατόν να εξεταστεί από την τότε μισθώτρια, διότι ήδη πλέον είχε δρομολογηθεί η μεταβίβαση του ακινήτου στο Δήμο Κεφαλληνίας, κάτι που υλοποιήθηκε με την δημοσίευση του ν. 4049/23.02.2012.

Επομένως, η ως άνω γνώση του ανακόπτοντα απαλλάσσει τον εκμισθωτή - εκκαλούντα από την ευθύνη για την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος.

Περαιτέρω, δεν αποδείχθηκε ότι ο ανακόπτων τον Φεβρουάριο του έτους 2012 δήλωσε σαφώς στον καθ' ου η ανακοπή, ο οποίος είχε υπεισέλθει σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της επίδικης σύμβασης, τη θέλησή του για τη λήξη της μίσθωσης, ούτε ότι η σχετική δήλωσή του περιήλθε σε γνώση του νόμιμου εκπροσώπου του καθ' ου ή σε άλλο εντεταλμένο προς τούτο όργανο.

Επομένως, ο ισχυρισμός του ανακόπτοντος ότι κατήγγειλε τη σύμβαση μίσθωσης πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Ούτε, εξάλλου, αποδείχθηκε από κανένα αποδεικτικό στοιχείο ότι ο ανακόπτων απέδωσε το μίσθιο στον καθ' ου, Δήμο Κεφαλονιάς και ότι ο τελευταίος το παρέλαβε ανεπιφύλακτα. Επομένως, ο ισχυρισμός του ανακόπτοντος ότι υπήρξε άτυπη συμφωνία μεταξύ αυτού και του καθ' ου για τη λύση της σύμβασης μίσθωσης κατά τον ως άνω χρόνο πρέπει επίσης να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος.

Από την ένορκη κατάθεση του προέδρου της Τοπικής Κοινότητας Φισκάρδου κατά το έτος 2012, Διονύσιου Παλικισιάνου, αν και αναφέρεται σε αυτήν ότι ο ανακόπτων παρέδωσε το μίσθιο, δεν αποδεικνύεται ότι ο Δήμος. Κεφαλονιάς το παρέλαβε ανεπιφύλακτα, ήτοι ότι αποδέχθηκε σχετική πρόταση του ανακόπτοντα για την κατάρτιση σύμβασης λύσης της μίσθωσης.

Δεν μπορεί να εξαχθεί διαφορετικό συμπέρασμα από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων, σύμφωνα με τις οποίες ο ανακόπτων δεν είχε την κατοχή και δεν χρησιμοποιούσε το μίσθιο, δεδομένου ότι με τη σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής παρέχει στο μισθωτή τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου και επομένως είναι νομικά αδιάφορο στην προκειμένη περίπτωση αν ο ανακόπτων χρησιμοποίησε πραγματικά το ακίνητο ή αν το είχε στην κατοχή του.

Εξάλλου, όσον αφορά τις προσκομιζόμενες από τον ανακόπτοντα ένορκες καταθέσεις, τις οποίες έλαβε υπόψη της η εκκαλουμένη απόφαση, σύμφωνα με τις οποίες οι μάρτυρες ισχυρίστηκαν ότι τα Τοπικά Συμβούλια έχουν λάβει αποφάσεις για το μίσθιο ακίνητο και εκ του γεγονότος αυτού αποδεικνύεται ότι το ακίνητο έχει περιέλθει στην κατοχή του καθ' ου Δήμου, πρέπει να λεχθεί ότι οι αποφάσεις των Τοπικών Συμβουλίων δεν έχουν εκτελεστότητα αλλά αποτελούν εισηγήσεις ή παροχή γνώμης προς τα όργανα διοίκησης του Δήμου, επιπλέον τα Τοπικά Συμβούλια δεν διαχειρίζονται την ακίνητη περιουσία του Δήμου, ενώ η αρμόδια Υπηρεσία, η οποία μπορεί να βεβαιώσει τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου ήτοι την ύπαρξη χρησιδανείου, μίσθωσης, διάρκειας ή λήξης αυτής κ.λ.π.

είναι η Δ/νση Οικονομικών Υπηρεσιών και συγκεκριμένα το Τμήμα Εσόδων και Περιουσίας. Άλλωστε το μίσθιο ακίνητο δεν έχει συμπεριληφθεί στο 5ετές Επιχειρησιακό Πρόγραμμα του καθ' ου Δήμου, όπως αναληθώς αναφέρεται στην ένορκη βεβαίωση του Προέδρου της Τ. Κ. Φισκάρδου, καθώς στη σχετική υπ’ αριθ. 2/2015 απόφαση του Τ.Σ.

Φισκάρδου, που εκδόθηκε κατόπιν σχετικού εγγράφου του Τμήματος Προγραμματισμού, δεν αναφέρεται το εν λόγω ακίνητο αλλά όλως γενικώς "τα ακίνητα ιδιοκτησίας ΕΟΤ". Για το λόγο αυτό εξάλλου η Νομική Υπηρεσία του Δήμου μόλις έλαβε γνώση των αναφερομένων στις ένορκες βεβαιώσεις διαβίβασε με το με αριθ. ...-2018 έγγραφό της αντίγραφα αυτών στην Οικονομική Υπηρεσία προκειμένου να ενημερωθούν επισημαίνοντας μάλιστα ότι μεταξύ αυτών ανήκει και ένορκη βεβαίωση εν ενεργεία αιρετού προσώπου, μέλους της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με το περιεχόμενο της οποίας πλήττονται σφόδρα τα συμφέροντα του Δήμου.

Επισημαίνεται επίσης ότι οι με αριθ. 2/2015, 5/2016, 10/2016 και 29/2017 αποφάσεις του Τ.Σ. Φισκάρδου εκδηλώνουν πράγματι τη βούληση του Συμβουλίου για την εκμετάλλευση των ακινήτων πρώην κυριότητας EOT, όμως το γεγονός ότι το μίσθιο δεν εξαιρείται από το εν λόγω σχέδιο εκμετάλλευσης δεν αποδεικνύει ότι στο εν λόγω σχέδιο συμπεριλαμβάνεται και το ακίνητο αυτό, όπως εσφαλμένα συμπέρανε η εκκαλουμένη απόφαση.

Άλλωστε σε καμία περίπτωση αυτό δεν θα μπορούσε να συμβεί καθώς στην πραγματικότητα ήταν σε όλους γνωστό ότι το επίδικο ακίνητο είναι δεσμευμένο με σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης. Τα ακίνητα δε ιδιοκτησίας του EOT, τα οποία περιήλθαν στο Δήμο Κεφαλλονιάς και βρίσκονται στην Τ.Κ. Φισκάρδου, είναι, εκτός του επιδίκου, α)....β)....

Οι ως άνω αναφερόμενες αποφάσεις του Τ.Σ. Φισκάρδου αφορούν μόνο τα εν λόγω ακίνητα καθώς μόνο αυτά, κατά το χρόνο λήψης των αποφάσεων αυτών, ήταν διαθέσιμα προς εκμετάλλευση και αξιοποίηση. Όσον αφορά στον καθαρισμό του ακινήτου από εργάτες του Δήμου Κεφαλονιάς πρέπει να επισημανθεί ότι είναι συνήθης πρακτική η Υπηρεσία Καθαριότητας του Δήμου να προβαίνει σε καθαρισμούς ακόμη και ιδιωτικών ακινήτων προκειμένου κατά τους θερινούς μήνες να μην δημιουργούνται ζητήματα προσβολής της υγείας των περίοικων σε περιπτώσεις αμελών για την καθαριότητα των ακινήτων των ιδιοκτητών.

Πολύ δε περισσότερο στη συγκεκριμένη περίπτωση που το συγκεκριμένο επίδικο ακίνητο βρίσκεται μέσα στον οικισμό του Φισκάρδου, το οποίο είναι από τα πλέον γνωστά τουριστικά θέρετρα τόσο της Κεφαλονιάς όσο και της Ελλάδας....". Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο έκανε κατ' ουσίαν δεκτή την έφεση του καθού η ανακοπή και ήδη αναιρεσιβλήτου, εξαφάνισε την εκκαλουμένη υπ' αριθμ. 172/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κεφαλληνίας, κράτησε την υπόθεση και δικάζοντας την από 2.1.2018 ανακοπή με την οποία ο ανακόπτων - αναιρεσείων ζήτησε την ακύρωση των προσβαλλόμενων με αυτήν πράξεων, απέρριψε τον πρώτο λόγο της ως αβάσιμο κατ' ουσίαν, τόσο ως προς την κύρια βάση του, (επί του άρθρου 583 επ.

του ΚΠολΔ και 73 ΚΕΔΕ), όσο και ως προς την επικουρική (επί του άρθρου 576 του ΑΚ). Με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, αναφορικά με το υφιστάμενο στο μίσθιο ακίνητο πραγματικό ελάττωμα, τη γνώση του ανακόπτοντος μισθωτή και ήδη αναιρεσείοντος για την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και την εξ αυτού του λόγου ανυπαρξία δικαιώματός του για μη καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος κατ' άρθρο 576 του ΑΚ, τη μη λύση της μίσθωσης, καθόσον δεν αποδείχθηκε ούτε καταγγελία αυτής από το μισθωτή ούτε άτυπη συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή για την πρόωρη λύση της, και τη μετά ταύτα οφειλή των επιδίκων μισθωμάτων.

Οι παραπάνω αιτιολογίες καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής των διατάξεων ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 361 και 576 ΑΚ, τις οποίες το Εφετείο δεν παραβίασε εκ πλαγίου και δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, παρά τα όσα αντίθετα αβασίμως υποστηρίζει ο αναιρεσείων με τον δεύτερο λόγο της αναίρεσής του από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ.

Οι επικαλούμενες από τον αναιρεσείοντα ως ελλείψεις και ασάφειες και ειδικότερα ότι δεν διαλαμβάνονται στην προσβαλλομένη επαρκή περιστατικά, για τη γνώση τόσον αυτού (αναιρεσείοντος) περί του πραγματικού ελαττώματος, λόγω της συμμετοχής του στη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου, κατά την οποία αποφασίστηκε η αναστολή της κατεδάφισης του μισθίου, όσο και του αναιρεσίβλητου - εκμισθωτή για τη δυνατότητα της χρήσης του μισθίου, υπό τις προεκτεθείσες παραδοχές της προσβαλλομένης, δεν συνιστούν τέτοιες, αλλά επιχειρήματα και προβάλλονται απαραδέκτως καθόσον αναφέρονται στην εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών, την αιτιολόγηση, το συσχετισμό και την ανάλυση των αποδείξεων, καθώς και στη σαφήνεια, επάρκεια και πειστικότητα των επιχειρημάτων, με βάση τα οποία το Εφετείο στήριξε το προαναφερόμενο σαφές αποδεικτικό του πόρισμα υπό την επίκληση δε της πλημμέλειας της εκ πλαγίου παράβασης των άνω ουσιαστικών διατάξεων πλήττεται η αναιρετικά ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων σχετικά με το εκτιθέμενο πόρισμα. (άρθρο 561 του ΚΠολΔ).

Ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ προϋποθέτει ουσιαστική έρευνα της υπόθεσης και συνεπώς δεν ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας απέρριψε την αγωγή ή ανακοπή ως αόριστη ή μη νόμιμη, αφού στις περιπτώσεις αυτές το δικαστήριο δεν εκτιμά πραγματικά περιστατικά, ώστε να είναι δυνατό να υπάρξουν ελλείψεις στην περιγραφή του (ΟλΑΠ 3/1997, ΑΠ 454/2025, ΑΠ 1519/2023, ΑΠ 10/2022, ΑΠ 701/2011).

Στην υπό κρίση περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Πατρών με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), όσον αφορά στο ενδιαφέρον ζήτημα, τα εξής: ".....Με τον δεύτερο λόγο της ένδικης ανακοπής του, ο ανακόπτων ζητεί, επικουρικά, την ακύρωση των προσβαλλόμενων ατομικών ειδοποιήσεων και των προσβαλλόμενων ταμειακών βεβαιώσεων, διότι η έκδοσή τους συνιστά καταχρηστική άσκηση δικαιώματος, καθώς ο καθ' ου η ανακοπή αδράνησε για μακρό χρονικό διάστημα να διεκδικήσει τα μισθώματα, δημιουργώντας στον ανακόπτοντα την εύλογη πεποίθηση ότι δεν πρόκειται να ασκήσει τα δικαιώματά του, ενώ προηγουμένως είχε αρνηθεί να άρει το ελάττωμα του μισθίου ή να τροποποιήσει τη συναφθείσα σύμβαση, λαμβανομένου υπόψη ότι ο ανακόπτων έχει υποστεί οικονομική ζημία από τη σύναψη της σύμβασης αυτής.

Ο λόγος αυτός ανακοπής κρίνεται μη νόμιμος και ως εκ τούτου, απορριπτέος, καθώς τα ως άνω πραγματικά περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν πληρούν το πραγματικό του εφαρμοστέου στην προκειμένη περίπτωση κανόνα δικαίου. Συγκεκριμένα, δεν αρκεί μόνο η αδράνεια του δικαιούχου, ακόμα και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις οι οποίες σε συνδυασμό με την αδράνεια να οδηγούν σε ανατροπή της διαμορφωθείσας για μακρύ χρονικό διάστημα κατάστασης....".

Ο αναιρεσείων με τον πρώτο λόγο αναίρεσης προσάπτει στην προσβαλλόμενη την πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ λόγω έλλειψης νόμιμης βάσης, υποστηρίζοντας ότι χωρίς αιτιολογίες, άλλως με ανεπαρκείς αιτιολογίες το Εφετείο απέρριψε το δεύτερο λόγο της ανακοπής του, με τον οποίο είχε προβάλει την κατ' άρθρο 281 του ΑΚ ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος.

Ο λόγος αυτός αναίρεσης είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, διότι, κατά τα προεκτεθέντα, προϋποθέτει, για τη θεμελίωσή του, την ουσιαστική κρίση του δικαστηρίου της ουσίας και τη διατύπωση αποδεικτικού πορίσματος, ενώ στην προκειμένη περίπτωση ο σχετικός λόγος της ανακοπής, με τον οποίο προβλήθηκε η ένσταση του άρθρου 281 του ΑΚ, απορρίφθηκε από το Εφετείο, ως μη νόμιμος.

Μετά από αυτά, και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος προς έρευνα πρέπει η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης να απορριφθεί και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που έχει καταθέσει ο αναιρεσείων στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως ισχύει). Δικαστικά έξοδα, όσον αφορά τον απολειπόμενο αναιρεσίβλητο, δεν επιδικάζονται, διότι αυτός λόγω της ερημοδικίας του, δεν υποβλήθηκε σε έξοδα.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 1.3.2023 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 275/2021 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πατρών.

Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου, που έχει καταθέσει ο αναιρεσείων.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 8 Σεπτεμβρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 4 Δεκεμβρίου 2025.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ