Supreme Court dismisses appeal on abuse of right claim regarding unauthorized building sale contract. Appeal rejected due to lack of legal error.

Απόφαση 203 / 2021 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 203/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

A1' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Λέκκα Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Καγκάνη, Αλτάνα Κοκκοβού, Αγγελική Τζαβάρα και Θωμά Γκατζογιάννη - Εισηγητή, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 4 Φεβρουαρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Μ. Λ. του Κ., κατοίκου ... Αττικής, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ευθύμιο Μικρό και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Γ. Κ. του Ι., κατοίκου ... Αττικής, ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Δημητρίου Λιάρου και κατέθεσε προτάσεις.

Στο σημείο αυτό, ο πληρεξούσιος του ως άνω αναιρεσείοντος, αφού έλαβε το λόγο από τον Πρόεδρο, ζήτησε την αναβολή της συζήτησης της κρινόμενης αίτησης σε μεταγενέστερη δικάσιμο, για τους λόγους που ανέπτυξε. Το Δικαστήριο, αφού διασκέφθηκε με την παρουσία και του Γραμματέα του, απέρριψε το αίτημα αναβολής και διέταξε την πρόοδο της δίκης.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25-01-2013 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2719/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3406/2017 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 19-12-2017 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

[Α] Με την κρινόμενη από 19-12-2017 αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η αντιμωλία των διαδίκων εκδοθείσα κατά την τακτική διαδικασία 3406/2017 τελεσίδικη απόφαση του Εφετείου Αθηνών. Με την απόφαση αυτή έγινε δεκτή και κατ' ουσίαν η έφεση που είχε ασκήσει ο αναιρεσίβλητος κατά της 2719/2014 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία είχε γίνει δεκτή η από 25-01-2013 αγωγή του αναιρεσείοντος και υποχρεώθηκε ο αναιρεσίβλητος να του καταβάλει, κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, το ποσό των 360.000 ευρώ, με το νόμιμο τόκο.

Μετά την εξαφάνιση της ως άνω πρωτόδικης απόφασης, το Εφετείο, δικάζοντας την ένδικη αγωγή, απέρριψε αυτήν ως ουσιαστικά αβάσιμη, δεχόμενο την προβληθείσα από τον εναγόμενο αναιρεσίβλητο ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος. Η αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 και 564 παρ. 3 ΚΠολΔ).

[Β] Κατά το άρθρο 281 ΑΚ, που έχει έντονο το χαρακτήρα κανόνα δημόσιας τάξης, όπως διακηρύσσεται και με τη διάταξη του άρθρου 25 παρ. 3 του Συντάγματος, το οποίο αναφέρεται αδιακρίτως σε κάθε δικαίωμα, «η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος».

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, που εφαρμόζεται σε όλα τα δικαιώματα του ιδιωτικού δικαίου, είτε πηγάζουν άμεσα από το νόμο είτε από δικαιοπραξία, είτε προέρχονται από κανόνες ενδοτικού δικαίου είτε από κανόνες δημόσιας τάξης (ΟλΑΠ 19/1998, ΟλΑΠ 1753/1984), αποσκοπεί, δε, στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικότερα στην άσκηση κάθε δικαιώματος, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, δεν καθιστούν ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου για το δίκαιο και την ηθική, αφού τείνει στην ανατροπή κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο.

Απαιτείται, δηλαδή, για να χαρακτηριστεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με τη δική του (υπόχρεου), και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Αντικειμενική καλή πίστη είναι η ευθύτητα και η εντιμότητα που υπαγορεύονται σε κάθε άνθρωπο από τις ανάγκες της κοινωνικής συμβίωσης.

Χρηστά ήθη αποτελούν τα κριτήρια κοινωνικής ηθικής που κρατούν κατά τη γενική αντίληψη των έντιμων και συνετών ανθρώπων, ενώ κοινωνικοοικονομικός σκοπός του ιδιωτικού δικαιώματος είναι το όριο που ενυπάρχει στο δικαίωμα από την ανάγκη διαφύλαξης του γενικότερου συμφέροντος του κοινωνικού συνόλου (ΑΠ 529/2017, ΑΠ 1332/ 2013).

Τα αξιολογικά αυτά κριτήρια θέτουν φραγμό στην ιδιοτελή άσκηση του δικαιώματος, εφόσον αυτή έρχεται σε προφανή, δηλαδή πρόδηλη και αναμφισβήτητη, αντίθεση προς αυτά. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση που δημιουργήθηκε απ' αυτόν, η οποία επάγεται επαχθείς για τον ίδιο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με τη συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστης, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά, δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος.

Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου, και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκησή του. Απαιτείται να συντρέχουν, επιπλέον, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, με βάση τις οποίες, σε συνδυασμό και με την αδράνεια του δικαιούχου, η άσκηση του δικαιώματος, που επακολουθεί και που τείνει στην ανατροπή της κατάστασης που έχει δημιουργηθεί υπό τις πιο πάνω ειδικές συνθήκες και έχει διατηρηθεί για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται από τα όρια που ορίζονται στην εν λόγω διάταξη.

Η αδράνεια αυτή του δικαιούχου πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα, από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του, πλην συντομότερο από εκείνο που προβλέπεται στο νόμο για την παραγραφή του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή, η επιχειρούμενη από το δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης, προκαλεί συνέπειες για τον υπόχρεο.

Το ζήτημα, αν οι συνέπειες, που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της άσκησης του δικαιώματός του. Για την κατάφαση της καταχρηστικότητας, δεν είναι απαραίτητο, η άσκηση του δικαιώματος να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες για τον υπόχρεο, θέτοντας σε κίνδυνο την οικονομική του υπόσταση, αλλά αρκεί να έχει δυσμενείς απλώς επιπτώσεις για τα συμφέροντά του (ΟλΑΠ 16/2006, ΟλΑΠ 7/2002, ΟλΑΠ 8/2001).

Γίνεται, δηλαδή, σε τελική ανάλυση, στάθμιση των αντίθετων συμφερόντων των μερών και προκρίνονται εκείνα τα συμφέροντα που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη σπουδαιότητα για την κοινωνική τάξη και ευρυθμία (ΑΠ 1724/2014, ΑΠ 988/2009).

Στην περίπτωση αυτή, η άσκηση του δικαιώματος μπορεί να καταστεί μη ανεκτή κατά την καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή τον κοινωνικό ή οικονομικό σκοπό του δικαιώματος και, συνεπώς, καταχρηστική και απαγορευμένη (ΟλΑΠ 6/2016, ΟλΑΠ 10/2012, ΟλΑΠ 5/2011).

Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανέλεγκτα από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του, όμως, αυτή, ότι, ορισμένη συμπεριφορά, υπερβαίνει, και μάλιστα προφανώς, ή όχι τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια, είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο. Σε κάθε, δηλαδή, περίπτωση τα περιστατικά που έγιναν ανελέγκτως δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας υπόκεινται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου αν συνιστούν ή όχι κατάχρηση δικαιώματος με την προαναφερόμενη έννοια (ΑΠ 1723/2017, ΑΠ 1666/2010).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006).

Με το λόγο αυτό ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κλπ, ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (ΟλΑΠ 27/1998, ΑΠ 538/2012).

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση (ΑΠ 531/2014).

Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΟλΑΠ 7/2006, ΑΠ 114/2016).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση. Έλλειψη νόμιμης βάσης της απόφασης, η οποία στοιχειοθετεί τον προβλεπόμενο από τη διάταξη του αριθμού 19 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης, συντρέχει, όταν στο αιτιολογικό της απόφασης, που αποτελεί την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν περιέχονται καθόλου ή δεν αναφέρονται με σαφήνεια, πληρότητα κα χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης κι έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί, αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που εφαρμόστηκε ή αν συνέτρεχαν οι όροι άλλου κανόνα που ήταν εφαρμοστέος αλλά δεν εφαρμόσθηκε (ΟλΑΠ 6/2006, ΑΠ 184/2017).

Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παρ.3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), δηλαδή όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες.

Τέλος, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες. Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΟλΑΠ 15/2006, ΑΠ 166/2016).

[Γ] Στην προκείμενη περίπτωση, με την προσβαλλόμενη απόφαση το Εφετείο, κατά την ανέλεγκτη επί της ουσίας εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

«Κατόπιν αναγκαστικού πλειστηριασμού και δυνάμει της υπ' αριθ. .../2001 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης της Συμβολαιογράφου Πειραιώς Καλλιόπης Πετροχείλου, ο εναγόμενος απέκτησε την κυριότητα ενός αγροτεμαχίου, έκτασης 1.400 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση "..." της κτηματικής περιφέρειας Δήμου ..., εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ζώνης, μετά της υπάρχουσας σ' αυτό διόροφης οικίας, αποτελούμενης από ισόγειο όροφο, επιφάνειας 132 τ.μ.

και από πρώτο όροφο, επιφάνειας 90 τ.μ. Η εν λόγω οικία ήταν αυθαίρετη, εφόσον, κατά τα ανωτέρω, είχε ανεγερθεί επί αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου πόλης, το οποίο, σύμφωνα και με το από Σεπτεμβρίου 2006 τοπογραφικό διάγραμμα του αρχιτέκτονα-μηχανικού Γ. Ν., ήταν μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Ακολούθως, καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων το από Σεπτέμβριο 2006 ιδιωτικό συμφωνητικό, δυνάμει του οποίου ο εναγόμενος ανέλαβε την υποχρέωση να πωλήσει στον ενάγοντα το ανωτέρω ακίνητο και ο τελευταίος ανέλαβε την υποχρέωση να το αγοράσει, αντί συμφωνηθέντος τιμήματος, ποσού 360.000 ευρώ, καταβλητέου σε δόσεις.

Ειδικότερα, ποσό 50.000 ευρώ καταβλήθηκε κατά την κατάρτιση του ιδιωτικού συμφωνητικού, ποσό 50.000 ευρώ συμφωνήθηκε να καταβληθεί κατά την υπογραφή του συμβολαίου και ποσό 260.000 ευρώ συμφωνήθηκε να καταβληθεί σε χρονικό διάστημα τριών ετών από την υπογραφή του συμβολαίου σε δόσεις, που θα προσδιορίζοντο με νεότερη συμφωνία των διαδίκων.

Η ανωτέρω σύμβαση, εφόσον αφορά σε μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου, έπρεπε, σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1033 και 369 ΑΚ, για να είναι έγκυρη, να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Λόγω, δε, μη τήρησης του συμβολαιογραφικού τύπου η σύμβαση είναι άκυρη (άρθρο 159 παρ. 1 ΑΚ) εν γνώσει των διαδίκων, οι οποίοι συμφώνησαν ότι θα επακολουθήσει η έγκυρη κατάρτισή της, με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Ενόψει κατάρτισης του ανωτέρω ιδιωτικού συμφωνητικού, ο εναγόμενος είχε γνωστοποιήσει προφορικά στον ενάγοντα ότι η διόροφη οικία είναι αυθαίρετη, επιπλέον, δε, προσκόμισε σ' αυτόν την προαναφερόμενη περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, από την οποία προκύπτει το γεγονός αυτό. Η κρίση του δικαστηρίου περί της παράδοσης στον ενάγοντα της εν λόγω κατακυρωτικής έκθεσης ενισχύεται και από το γεγονός ότι ο τελευταίος, προς τον σκοπό κατάρτισης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου πώλησης του ακινήτου, το Μάρτιο 2007, παρέδωσε αυτήν (περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης) στη Συμβολαιογράφο Αικατερίνη Γκίκα.

Ειδικότερα, όπως προκύπτει από την από 19-07-2012 βεβαίωση της τελευταίας, κατόπιν εντολής του ενάγοντος συνετάγη, το Μάρτιο 2007, σχέδιο προσυμφώνου πώλησης ακινήτου και συγκεκριμένα, κατά την ακριβή διατύπωση στην εν λόγω βεβαίωση, "για ακίνητο περιγραφόμενο στην υπ' αριθ. .../2001 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης της Συμβολαιογράφου Πειραιώς Καλλιόπης Πετροχείλου, το οποίο (προσύμφωνο), όπως, επίσης, βεβαιώνεται από την εν λόγω Συμβολαιογράφο, ουδέποτε υπεγράφη, διότι δεν προσήλθαν οι συμβαλλόμενοι.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι από το Σεπτέμβριο του έτους 2006, ο ενάγων εγκαταστάθηκε στο ανωτέρω ακίνητο, έκτοτε, δε και μέχρι τη συζήτηση της έφεσης, κατοικεί σ' αυτό με την οικογένειά του. Με τμηματικές, δε, καταβολές εξόφλησε πλήρως το συμφωνηθέν τίμημα των 360.000 ευρώ, στις 08-05-2010. Στη σχετική, δε, εξοφλητική απόδειξη, που υπεγράφη κατά την ίδια ημερομηνία (08-05-2010) από τους διαδίκους, αναγράφεται ότι συμφωνούν να γίνει το συμβόλαιο μέχρι τις 30-11-2010 και ότι το κόστος των συμβολαίων θα βαρύνει τον αγοραστή, δηλαδή τον ενάγοντα.

Ωστόσο, παρά τις προφορικές οχλήσεις του εναγομένου προς τον ενάγοντα για κατάρτιση έγκυρου συμβολαίου πώλησης του ακινήτου, η οποία, παρά το γεγονός ότι η οικία ήταν αυθαίρετη, ήταν νομικώς δυνατή, διότι δεν υφίστατο, τότε, σχετική νομική απαγόρευση, ο τελευταίος δεν προέβη στις απαιτούμενες προς τούτο ενέργειες μέχρι την ορισθείσα, κατά τα ανωτέρω, προθεσμία, δηλαδή μέχρι 30-11-2010.

Κατόπιν, δε, νεότερης προφορικής όχλησης του εναγομένου, ο ενάγων, στις αρχές του έτους 2011, μέσω του δικηγόρου του Γεωργίου Γεωργακόπουλου, έδωσε εντολή στην ίδια, ως άνω, Συμβολαιογράφο, να συνταχθούν δηλώσεις φόρου μεταβίβασης για την κατάρτιση οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου. Όπως, δε, προκύπτει από την προαναφερόμενη βεβαίωση της εν λόγω Συμβολαιογράφου, συνετάγησαν οι σχετικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης και σχέδιο οριστικού συμβολαίου πώλησης και παρελήφθησαν από συνεργάτη του ως άνω δικηγόρου, χωρίς μέχρι τις 12-12-2012, οπότε υπεγράφη η βεβαίωση της Συμβολαιογράφου, να καταρτισθεί συμβόλαιο.

Ενόψει όλων των ανωτέρω, αποδείχθηκε ότι αμφότεροι οι διάδικοι, με τη συμπεριφορά τους εκδήλωναν τη σαφή πρόθεση να προβούν σε κατάρτιση έγκυρου οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου. Ειδικότερα, ο μεν εναγόμενος ουδέποτε αντέλεξε στην κατάρτιση οριστικού συμβολαίου, με την τήρηση του συμβολαιογραφικού τύπου, αλλά, αντιθέτως, παρότρυνε τον ενάγοντα για την κατάρτισή του, επιτρέποντας, επιπλέον, σ' αυτόν να χρησιμοποιεί ανενόχλητα το ακίνητο, επί σειρά ετών, ο, δε, τελευταίος, απολαμβάνοντας τη χρήση του ακινήτου, διαβεβαίωνε τον εναγόμενο ότι θα καταρτισθεί το εν λόγω συμβόλαιο και επιπλέον, έλαβε την πρωτοβουλία (βαρυνόμενος άλλωστε με τα σχετικά έξοδα) για την κατάρτισή του παρέχοντας δύο φορές στην ανωτέρω Συμβολαιογράφο, όπως προεκτέθηκε, σχετική εντολή για τη σύνταξη αρχικώς σχεδίου προσυμφώνου και στη συνέχεια σχεδίου οριστικού συμβολαίου, όχι, όμως, τελικώς και για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι στις 21-09-2011 δημοσιεύθηκε ο νόμος 4014/2011 με το άρθρο 23 παρ. 1 του οποίου ορίσθηκε ότι από τη δημοσίευσή του απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ακινήτου, στο οποίο έχει εκτελεσθεί αυθαίρετη κατασκευή, με αποτέλεσμα να μην είναι πλέον νομικώς δυνατή η μεταβίβαση του ενδίκου ακινήτου χωρίς την προηγούμενη νομιμοποίηση της διόροφης οικίας. Μετά δε την ανωτέρω απαγόρευση, ο ενάγων εμμένοντας στην εκτέλεση της συμφωνίας του με τον εναγόμενο για κατάρτιση οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, με την από 24-05-2012 εξώδικη δήλωσή του, που κοινοποιήθηκε στον τελευταίο στις 28-05-2012, επικαλούμενος άρνηση αυτού να νομιμοποιήσει την αυθαίρετη οικία τον κάλεσε να προβεί, με δικά του έξοδα, στις απαιτούμενες προς τούτο ενέργειες, προκειμένου να καταρτισθεί το συμβόλαιο πώλησης.

Ο εναγόμενος, προκειμένου να επιλυθεί το χρονίζον ζήτημα της μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου, αυθημερόν, δηλαδή στις 28-05-2012 έδωσε εντολή στον αρχιτέκτονα μηχανικό Γ. Ν. να προβεί, σύμφωνα με το ν. 4041/2011, στη νομιμοποίηση της αυθαίρετης οικίας.

Ωστόσο, ο ενάγων, έντεκα ημέρες μετά την κοινοποίηση προς τον εναγόμενο της ανωτέρω, από 24-05-2012 εξώδικης δήλωσης και συγκεκριμένα στις 08-06-2012, κοινοποίησε σ' αυτόν την από 04-06-2012 εξώδικη δήλωση, με την οποία, μεταβάλλοντας αιφνιδίως τη μέχρι τότε στάση του και επικαλούμενος, για πρώτη φορά, την ακυρότητα του εν λόγω ιδιωτικού συμφωνητικού, αξίωσε την απόδοση σ' αυτόν του καταβληθέντος τιμήματος των 360.000 ευρώ. Με την εν λόγω εξώδικη δήλωση, ο ενάγων ουδόλως αποδίδει στον εναγόμενο οποιαδήποτε υπαιτιότητα για τη μη κατάρτιση μέχρι τότε του οριστικού συμβολαίου, αναφέροντας, μόνον, ότι "μέχρι σήμερα δεν έχει συνταχθεί το συμβόλαιο για την πώληση του ακινήτου". Στην ανωτέρω ενέργεια προέβη ο ενάγων καθ’όν χρόνο, αφ’ενός μεν, η αξία του ακινήτου είχε μειωθεί σημαντικά λόγω της εξαετούς χρήσης του, κυρίως, όμως, λόγω της επελθούσας οικονομικής κρίσης• αφετέρου δε ο εναγόμενος είχε διαθέσει μέρος τουλάχιστον του εισπραχθέντος τιμήματος για την ανέγερση, κατά τα έτη 2007-2008, βρεφονηπιακού σταθμού, που διατηρεί η σύζυγός του στην ... Αττικής.

Εξάλλου, αποδείχθηκε ότι κατόπιν αιτήματος του εναγομένου είχε διακοπεί η ηλεκτροδότηση της οικίας στις 28-05-2012, η οποία αποκαταστάθηκε, κατόπιν νεότερου αιτήματός του στις 29-05-2012, όπως προκύπτει από την προσκομιζόμενη βεβαίωση της ΔΕΔΔΗΕ. Ωστόσο, δεν αποδείχθηκε ότι το γεγονός αυτό, το οποίο ουδόλως αναφέρει ο ενάγων στην προαναφερόμενη από 04-06-2011 εξώδικη δήλωσή του, με την οποία ζητεί την απόδοση του τιμήματος, συνδέεται με την κατά τα ανωτέρω μεταβολή της στάσης του.

Περαιτέρω, ακολούθησε η ανταλλαγή εξώδικων δηλώσεων μεταξύ των διαδίκων, με απόδοση εκατέρωθεν ευθυνών. Με την τελευταία, από 03-12-2012, εξώδικη δήλωσή του, που κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 06-12-2012, ο εναγόμενος του γνωστοποίησε ότι ολοκληρώθηκε η διαδικασία υπαγωγής της διόροφης οικίας στο ν. 4014/2011 και τον κάλεσε να συμπράξει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, στην οποία ο τελευταίος δεν συνέπραξε, ακολούθως, δε, προέβη στην άσκηση της υπό κρίση αγωγής.

Με βάση την προκύπτουσα από τα ανωτέρω αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά προγενέστερη της άσκησης της αγωγής συμπεριφορά και ειδικότερα:

1) το γεγονός ότι καθόλο το χρονικό διάστημα από την κατάρτιση του ιδιωτικού συμφωνητικού, το Σεπτέμβριο του έτους 2006, έως την κοινοποίηση προς τον εναγόμενο της από 04-06-2012 εξώδικης δήλωσης δεν είχε εκδηλώσει πρόθεση για ανατροπή των συμφωνηθέντων και για επίκληση της ακυρότητας του εν λόγω ιδιωτικού συμφωνητικού, αντιθέτως, δε, έως την κοινοποίηση προς τον εναγόμενο της από 24-05-2012 εξώδικης δήλωσης, αλλά και με αυτήν, εκδήλωνε την πρόθεση του για κατάρτιση εγκύρου, δια συμβολαιογραφικού εγγράφου, οριστικού συμβολαίου,

2) το γεγονός ότι χορήγησε στην ανωτέρω Συμβολαιογράφο εντολή για σύνταξη αρχικώς, το Μάρτιο του έτους 2007, σχεδίου προσυμφώνου και στη συνέχεια, στις αρχές 2011, σχεδίου οριστικού συμβολαίου για την προς αυτόν μεταβίβαση του ακινήτου,

3) το γεγονός ότι έως την κοινοποίηση προς τον εναγόμενο της από 24-05-2012 εξώδικης δήλωσης δεν είχε διατυπώσει ουδεμία διαμαρτυρία για το γεγονός ότι η προς μεταβίβαση οικία ήταν εν γνώσει του αυθαίρετη,

4) το γεγονός ότι έκανε ανενόχλητη και χωρίς παροχή ανταλλάγματος χρήση του ακινήτου διαρκώς από το Σεπτέμβριο του έτους 2006 έως (τουλάχιστον) την άσκηση της αγωγής,

5) το γεγονός ότι επικαλέστηκε την ακυρότητα του ιδιωτικού συμφωνητικού μετά πάροδο έξι (6) περίπου ετών, ο ενάγων δημιούργησε στον εναγόμενο την εύλογη πεποίθηση ότι δεν θα επικαλεσθεί την ακυρότητα του ιδιωτικού συμφωνητικού, ούτε θα αξιώσει την απόδοση του καταβληθέντος τιμήματος. Έτσι, η, κατόπιν αιφνίδιας μεταβολής της στάσης του ενάγοντος, άσκηση της υπό κρίση αγωγής, η οποία τείνει σε ανατροπή της οικονομικής κατάστασης, που διαμορφώθηκε και επιφέρει επαχθείς συνέπειες στον εναγόμενο, διότι, αφενός, μεν, η αξία του ακινήτου και, κατ' επέκταση, το δυνάμενο να επιτευχθεί τίμημα από την πώλησή του έχει, για τους λόγους, που προεκτέθηκαν, μειωθεί σε σχέση με το καταβληθέν από τον ενάγοντα τίμημα, την απόδοση του οποίου ζητεί, αφετέρου, δε, ο εναγόμενος, με την πεποίθηση ότι ο ενάγων δεν θα αξιώσει την επιστροφή του τιμήματος, όπως προεκτέθηκε, επένδυσε, ήδη, μέρος του εισπραχθέντος τιμήματος για την ανέγερση του βρεφονηπιακού σταθμού της συζύγου του, υπερβαίνει προφανώς τα επιβαλλόμενα από τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ όρια, που θέτουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο κοινωνικοοικονομικός σκοπός του ασκουμένου δικαιώματος.

Τούτο, δε, δεν αναιρείται από το γεγονός ότι μετά την άσκηση της υπό κρίση αγωγής ο εναγόμενος άσκησε κατά του ενάγοντος την από 21-10-2013 αντίθετη αγωγή, καθόσον, ήδη, παραιτήθηκε από το δικόγραφο αυτής, δυνάμει της από 23-10-2014 σχετικής δήλωσης παραίτησης, που κατατέθηκε στο Πρωτοδικείο Αθηνών (αριθ. Κατ. 400/2014) και κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 03-11-2014.

Εξάλλου, ο εναγόμενος, ο οποίος, όπως προεκτέθηκε, προέβη με δαπάνες του στη νομιμοποίηση της αυθαίρετης οικίας, με την προσθήκη αντίκρουση, που κατέθεσε, ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου, δηλώνει την πρόθεση του να συμπράξει στην κατάρτιση έγκυρου οριστικού συμβολαίου για τη μεταβίβαση προς τον ενάγοντα της κυριότητας του ακινήτου».

Με τον πρώτο λόγο της αναίρεσης, ο αναιρεσείων, πλήττει την προσβαλλόμενη απόφαση με την, εκ του αρ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, πλημμέλεια, ισχυριζόμενος ότι στερείται νόμιμης βάσης λόγω ανεπαρκών και αντιφατικών αιτιολογιών. Ο λόγος αυτός είναι αβάσιμος καθόσον το Εφετείο, υπό τις ανωτέρω παρατεθείσες παραδοχές του, περιέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφαση σαφείς, πλήρεις και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες για το ότι η εκ μέρους του αναιρεσείοντος άσκηση του ένδικου δικαιώματος, αντιτίθεται, προφανώς, στις, από το άρθρο 281 ΑΚ, διαγραφόμενες αρχές της καλής πίστης, των χρηστών ηθών και του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού του δικαιώματος. Την κρίση αυτή στηρίζουν ειδικότερα και οι ακόλουθες παραδοχές του Εφετείου:

α) Ότι, ενόψει της κατάρτισης του, από το Σεπτέμβριο του 2006, ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των διαδίκων, με το οποίο ο αναιρεσίβλητος ανέλαβε την υποχρέωση να πωλήσει και μεταβιβάσει το περιγραφόμενο ακίνητο στον αναιρεσείοντα, ο αναιρεσίβλητος πωλητής, είχε γνωστοποιήσει προφορικά στον αγοραστή, ότι η διώροφη οικία που ήταν κτισμένη στο οικόπεδο, ήταν αυθαίρετη και ότι παρέδωσε σ' αυτόν και την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, που αποτελούσε τον τίτλο κτήσεως απ' αυτόν της κυριότητάς του, από την οποία προέκυπτε το γεγονός του αυθαιρέτου αυτής.

β) Ότι ο αναιρεσείων, το Μάρτιο του 2007, παρέδωσε στη συμβολαιογράφο Αικατερίνη Γκίκα την αναφερόμενη ανωτέρω κατακυρωτική έκθεση και έδωσε σ' αυτήν εντολή να συντάξει, και εκείνη συνέταξε, σχέδιο προσυμφώνου πώλησης του ακινήτου αυτού.

γ) Ότι ο αναιρεσείων, από το Σεπτέμβριο του 2006, που καταρτίστηκε το προαναφερόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό, εγκαταστάθηκε στο ακίνητο με την οικογένειά του και κατοικεί σ' αυτό μέχρι και την εκδίκαση της υπόθεσης ενώπιόν του, χωρίς την καταβολή ανταλλάγματος.

δ) Ότι ο αναιρεσίβλητος επανειλημμένα οχλούσε τον αναιρεσείοντα για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και ο τελευταίος δεν προέβη σε οποιαδήποτε προς τούτο ενέργεια, παρά το ότι, μέσα στην προθεσμία που του έταξε, ήτοι μέχρι τις 30-11-2010, δεν υφίστατο απαγόρευση μεταβίβασης της πωλούμενης οικίας, και ήταν νομικά δυνατή η κατάρτιση έγκυρου συμβολαίου.

ε) Ότι, στις αρχές του 2011, ύστερα από όχληση του αναιρεσίβλητου, ο αναιρεσείων έδωσε εντολή μέσω του δικηγόρου του, στην άνω συμβολαιογράφο, και συνέταξε δηλώσεις φόρου μεταβίβασης του ακινήτου αυτού και σχέδιο του οριστικού συμβολαίου, με σκοπό την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.

στ) Ότι, μετά τη δημοσίευση του ν. 4014/2011, με το άρθρο 23 παρ. 1 του οποίου, απαγορεύθηκε η μεταβίβαση ακινήτων στα οποία είχε κατασκευαστεί αυθαίρετη οικοδομή, χωρίς την προγενέστερη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου, ο αναιρεσείων, εμμένοντας στη συμφωνία για την πώληση, κάλεσε τον αναιρεσίβλητο πωλητή να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για την κατάρτιση του συμβολαίου πώλησης.

ζ) Ότι ο αναιρεσίβλητος, μετά την όχληση αυτή έδωσε εντολή στον πολιτικό μηχανικό Γ. Ν. και ο τελευταίος προέβη στη νομιμοποίηση της οικίας, σύμφωνα με τις διατάξεις του ανωτέρω νόμου.

η) Ότι ο αναιρεσείων, έντεκα ημέρες μετά, κοινοποίησε στον αναιρεσίβλητο νέα εξώδικη δήλωση, με την οποία επικαλείται για πρώτη φορά ακυρότητα του ιδιωτικού συμφωνητικού και ζητεί την απόδοση του τιμήματος που είχε καταβάλει.

θ) Ότι ο αναιρεσείων, προέβη σ' αυτή την ενέργεια, ενώ η αξία του ακινήτου, λόγω της επί εξαετία χρήσης του και εξαιτίας της οικονομικής κρίσης, είχε μειωθεί σημαντικά, ο δε αναιρεσίβλητος, μέρος του εισπραχθέντος τιμήματος είχε δαπανήσει τα έτη 2007-2008, για την ανέγερση βρεφονηπιακού σταθμού της συζύγου του στην ... Αττικής.

Για την πληρότητα της αιτιολογίας του, το Εφετείο δεν ήταν αναγκαίο να προσδιορίσει συγκεκριμένα από ποιο αποδεικτικό στοιχείο προκύπτει η μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου, η οποία (μείωση), άλλωστε, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, αποτελεί πασίδηλο γεγονός που λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως και χωρίς απόδειξη (άρθρο 336 παρ. 1 ΚΠολΔ), ούτε τον ακριβή βαθμό της μείωσης αυτής, προκειμένου να εκτιμήσει εάν η άσκηση του δικαιώματος από τον αναιρεσείοντα θα έχει για τον αναιρεσίβλητο δυσμενείς συνέπειες που θα επέλθουν από την ικανοποίηση του δικαιώματος, αφού δεν απαιτείται οι συνέπειες αυτές να είναι συγκεκριμένου μεγέθους ώστε να μπορούν να χαρακτηρισθούν αφόρητες ή δυσβάστακτες.

Ούτε ήταν αναγκαίο να αναφέρει ποιο ήταν το ακριβές περιεχόμενο του οριστικού συμβολαίου, για τη σύνταξη του οποίου ο αναιρεσείων έδωσε εντολή στη συμβολαιογράφο και συγκεκριμένα αν γινόταν αναφορά περί του αυθαιρέτου της οικίας. Η παραδοχή του Εφετείου για την παροχή εντολής σύνταξης του σχεδίου οριστικού συμβολαίου, αποτελεί στοιχείο εκτίμησης της, προγενέστερης της άσκησης του δικαιώματος, συμπεριφοράς του αναιρεσείοντος.

Δεν προβάλλεται ισχυρισμός ότι συνεπεία του περιεχόμενου του σχεδίου του συμβολαίου, το οποίο μάλιστα ο ίδιος ο αναιρεσείων προσδιόρισε, αφού αυτός έδωσε τη σχετική εντολή, αρνήθηκε τελικά την κατάρτιση του συμβολαίου, ώστε να είναι αναγκαίο να αναφέρεται το περιεχόμενο αυτού.

Εξάλλου, δεν είναι αντιφατικές οι παραδοχές του Εφετείου, αφενός ότι ο αναιρεσείων έδωσε εντολή στη συμβολαιογράφο για τη σύνταξη σχεδίου προσυμφώνου και σχεδίου οριστικού συμβολαίου και αφετέρου ότι δεν έδωσε εντολή για τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου, καθώς και ότι είναι υπαίτιος για τη μη κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, αφού από τις εκτεθείσες παραδοχές προκύπτει ότι, ούτε εκείνος εμφανίστηκε στη συμβολαιογράφο για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και επιπλέον, ότι, ενώ ο αναιρεσίβλητος εξακολουθητικώς όχλησε τούτον για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και μάλιστα, και μετά την, με δικές του ενέργειες και δαπάνη, νομιμοποίηση της αυθαίρετης οικίας, αυτός αρνήθηκε να συμπράξει.

Οι λοιπές αιτιάσεις του αναιρεσείοντος, πλήττουν την ουσιαστική κρίση του Εφετείου και συγκεκριμένα αφορούν τη διαφορετική εκτίμηση των αποδείξεων ως προς τη γνωστοποίηση σ' αυτόν και τη γνώση του περί του αυθαίρετου χαρακτήρα της οικίας, την αναγραφή ή μη στην κατακυρωτική έκθεση ότι η οικία ήταν αυθαίρετη και τη συναγωγή διαφορετικών συμπερασμάτων, η οποία, όμως, είναι αναιρετικά ανέλεγκτη και δεν ιδρύει λόγο αναίρεσης. Με βάση τα ως άνω γενόμενα δεκτά, το Εφετείο δεν παραβίασε εκ πλαγίου τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ και, επομένως, ο περί του αντιθέτου πρώτος λόγος αναίρεσης, από το άρθρο 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος.

Με το πρώτο μέρος του δεύτερου αναιρετικού λόγου, ο αναιρεσείων, μέμφεται την προσβαλλόμενη απόφαση ότι εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Έτσι, όμως, που έκρινε το Εφετείο υπό τις ανωτέρω παραδοχές του, ο προβαλλόμενος λόγος είναι αβάσιμος. Ειδικότερα, το Εφετείο στήριξε το αποδεικτικό του πόρισμα στη διαπιστωθείσα από την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού που νόμιμα προσκόμισαν οι διάδικοι, συμπεριφορά του αναιρεσείοντος, η οποία προηγήθηκε της άσκησης της αγωγής, όπως αυτή περιγράφηκε αναλυτικά παραπάνω, και συγκεκριμένα, στη γνώση του περί του αυθαίρετου χαρακτήρα της οικίας, την παρά ταύτα συμφωνία της αγοράς του ακινήτου, την εγκατάστασή του σ' αυτό από την κατάρτιση του ιδιωτικού συμφωνητικού μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης στο δεύτερο βαθμό, χωρίς καταβολή οποιουδήποτε ανταλλάγματος, την, με τις εκτεθείσες συμπεριφορές του, εκδήλωση επανειλημμένα της πρόθεσής του για την ολοκλήρωση της σύμβασης με κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, της έλλειψης πρόθεσης να επικαλεστεί την ακυρότητα του ιδιωτικού συμφωνητικού και να ανατρέψει τη συμφωνία τους, τη μη έκφραση για διάστημα έξι ετών διαμαρτυρίας περί του αυθαίρετου χαρακτήρα της οικίας, τη δυνατότητα σύνταξης του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης της κυριότητας του επιδίκου και τη μη σύμπραξη προς τούτο του αναιρεσείοντος και τελικά την, μετά παρέλευση τόσου χρόνου, μεταβολή της προεκτεθείσας συμπεριφοράς του.

Επίσης, το Εφετείο, παρά τα αντιθέτως υποστηριζόμενα από τον αναιρεσείοντα, σαφώς και συνεκτίμησε, για το σχηματισμό της κρίσης του περί της καταχρηστικότητας της άσκησης του ένδικου δικαιώματος από αυτόν, τη συμπεριφορά του αναιρεσίβλητου, δεχόμενο ότι, ενόψει της κατάρτισης του ιδιωτικού συμφωνητικού πώλησης του ακινήτου, γνωστοποίησε στον αναιρεσείοντα το γεγονός του αυθαίρετου χαρακτήρα της οικίας, παρέδωσε σ' αυτόν αντίγραφο της κατακυρωτικής έκθεσης με βάσει την οποία είχε αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, στην οποία αναγράφονταν ότι η οικία αυτή ήταν αυθαίρετη, διέλαβε για τις οχλήσεις του προς τον αναιρεσείοντα για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, καθώς και την με δικές του ενέργειες και δαπάνες τακτοποίηση του ακινήτου, κατά τις διατάξεις του ν. 4041/2011, όταν ο αναιρεσείων επικαλέστηκε τούτο ως αιτία μη κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου και τον κάλεσε να προβεί στις απαραίτητες για την άρση της αιτίας αυτής ενέργειες.

Με βάση όλα τα ανωτέρω, ενισχυόμενα και από την παραδοχή ότι ο αναιρεσείων αδράνησε επί διάστημα έξι ετών για την επίκληση ακυρότητας του ιδιωτικού συμφωνητικού, ως τίτλου για τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, έκρινε ότι εύλογα δημιούργησε στον αναιρεσίβλητο την πεποίθηση ότι δεν θα επικαλεστεί ακυρότητα του ιδιωτικού συμφωνητικού και δεν θα ασκήσει το δικαίωμά του να απαιτήσει την απόδοση του καταβληθέντος τιμήματος.

Με την παραδοχή δε, τέλος, ότι η άσκηση πλέον του δικαιώματος απόδοσης του τιμήματος, με την επιχειρούμενη ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε, συνεπάγεται την προφανή πρόκληση δυσμενών οικονομικών συνεπειών σε βάρος του αναιρεσίβλητου, λόγω της σημαντικής μείωσης της αξίας του ακινήτου εξαιτίας της επί εξαετία χρήσης αυτού και της επελθούσας στο μεταξύ, μετά την κατάρτιση του ιδιωτικού συμφωνητικού το έτος 2006, οικονομικής κρίσης, που εξακολουθούσε κατά το χρόνο εκδήλωσης της πρόθεσής του να μην καταρτίσει το οριστικό συμβόλαιο αγοράς του επίδικου ακινήτου, στο τέλος του μηνός Μαΐου 2013, καθώς και της επένδυσης μέρους του καταβληθέντος τιμήματος στην ανέγερση βρεφονηπιακού σταθμού για τη σύζυγό του, ώστε να μην υπάρχει, κατά το ποσό τούτο, το τίμημα που είχε λάβει, έκρινε στην ελάσσονα σκέψη της η προσβαλλόμενη απόφαση, ότι η άσκηση του δικαιώματος αντιτίθεται προφανώς τα αξιολογικά όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Για το ζήτημα εάν οι προκαλούμενες από την ικανοποίηση του δικαιώματος του αναιρεσείοντος, επιπτώσεις στα συμφέροντα του αναιρεσίβλητου είναι δυσμενείς, εμμέσως, αλλά σαφώς, συνάγεται ότι το Εφετείο σχημάτισε την κρίση του σε συνάρτηση και με τις αντίστοιχες συνέπειες που επέρχονται από την παρακώλυση της ικανοποίησης αυτού στο δικαιούχο αναιρεσείοντα, δεδομένου ότι δέχθηκε, αφενός τη νομιμοποίηση από τον αναιρεσίβλητο της αυθαίρετης οικίας με δικές του δαπάνες, προκειμένου να καταρτισθεί το οριστικό συμβόλαιο, αφετέρου στη δήλωση του τελευταίου, κατά την εκδίκαση της υπόθεσης ενώπιόν του, ότι έχει την πρόθεση να συμπράξει για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου για τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αναιρεσείοντα, ώστε ο τελευταίος, δεν θα έχει δυσμενείς συνέπειες, αφού θα αποκτήσει το ακίνητο που, γνωρίζοντας ότι η οικία που υπήρχε σ' αυτό ήταν αυθαίρετη, είχε από την αρχή συμφωνήσει και αγόρασε και για το οποίο κατέβαλε το τίμημα, πράγμα που δεν προσδιορίζεται μεν ρητά, αλλά συνάγεται έμμεσα, αλλά σαφώς, από τις παραδοχές του.

Εξάλλου, με τον ίδιο αναιρετικό λόγο, προσβάλλεται η κρίση του Εφετείου ότι, μετά την, με δαπάνες του αναιρεσίβλητου, νομιμοποίηση της αυθαίρετης επίδικης οικίας, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4014/2011, μπορούσε να γίνει έγκυρη μεταβίβαση του πωληθέντος ακινήτου, δηλαδή για παραδοχή που αποτελεί αυτοτελές περιστατικό, ένα εκ των περισσότερων στοιχείων θεμελίωσης της εκ του άρθρου 281 ΑΚ, ένστασης αυτού, με την απόδοση του σφάλματος ότι η πρόσκαιρη τακτοποίηση του ακινήτου κατά τις διατάξεις του ανωτέρω νόμου, δεν συνεπάγεται και την απόκτηση νόμιμης οικοδομικής άδειας.

Η αποδιδόμενη πλημμέλεια είναι αβάσιμη. Τούτο διότι, από τις διατάξεις των άρθρων 23 παρ. 1 και 2, και 24 του ν. 4014/2011, σαφώς προκύπτει ότι, με την οριστική πλέον εξαίρεση των αυθαιρέτων από την κατεδάφιση, και μετά την ολοκλήρωση του φακέλου της τακτοποίησης του αυθαίρετου κτίσματος, κατά τις διατάξεις του νόμου αυτού, επιτρέπεται η μεταβίβαση της κυριότητας του αυθαίρετου κτίσματος και του ακινήτου στο οποίο έχει κατασκευασθεί, με καθόλα έγκυρη δικαιοπραξία, αφού με την τακτοποίηση του αυθαίρετου, εξομοιώνεται τούτο με νόμιμη κατασκευή, που διατηρείται πλέον για μια τριακονταετία.

Το Εφετείο, ως ένα αυτοτελές πραγματικό περιστατικό, από εκείνα που αθροιστικώς έλαβε υπόψη για το σχηματισμό της κρίσης του περί συνδρομής των προϋποθέσεων εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος του αναιρεσείοντος, χρησιμοποίησε την άρνηση αυτού να συμπράξει στην κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης προς αυτόν της κυριότητας του επίδικου ακινήτου, μετά την τακτοποίηση αυτού, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, η οποία μπορούσε πλέον νόμιμα να γίνει.

Στην προσβαλλόμενη απόφαση, δεν συνδέεται η, κατά τα ανωτέρω, τακτοποίηση του ακινήτου, με την απόκτηση ή μη νόμιμης οικοδομικής άδειας. Το γεγονός, δε, ότι με την τακτοποίηση του ακινήτου, δεν αποκτά τούτο νόμιμη οικοδομική άδεια, δεν αποτελεί στοιχείο ικανό, που με την προσθήκη από το Εφετείο στις παραδοχές του, θα αρκούσε να αναιρέσει τη σχηματισθείσα κρίση του και να δεχθεί ότι δεν πληρούται το πραγματικό της ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξης.

Σύμφωνα με όλα τα ανωτέρω, έτσι που έκρινε το Εφετείο, αναφορικά με την παραδοχή ως κατ' ουσίαν βάσιμης της ένστασης καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος από τον ενάγοντα και εντεύθεν απόρριψης της αγωγής του, δεν υπέπεσε στην αποδιδόμενη πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ., διότι δεν παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και υπαγωγή των πραγματικών γεγονότων σ' αυτή την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, την οποία σωστά ερμήνευσε και εφάρμοσε, καθόσον, υπό τα ανελέγκτως γενόμενα από τούτο ως άνω πραγματικά περιστατικά, πράγματι η άσκηση της ένδικης αξίωσης του αναιρεσείοντος κατά του εναγομένου, για απόδοση του καταβληθέντος για την αγορά του επίδικου ακινήτου, τιμήματος, προσκρούει στις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου και εντεύθεν υπερβαίνει, κατ' αντικειμενική κρίση, και μάλιστα προφανώς, τα από την παραπάνω διάταξη οριζόμενα όρια.

Κατά το άρθρο 17 παρ. 1 και 10 του Ν. 1337/1983 «επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων κλπ», τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές εν γένει, που ανεγείρονται μετά την 31η Ιανουαρίου 1983 εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, καθώς και όσα δεν εξαιρούνται, σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού, κατεδαφίζονται υποχρεωτικά από τους κυρίους ή συγκυρίους τους, έστω και αν έχει αποπερατωθεί η κατασκευή ή αν το κτίσμα κατοικείται ή χρησιμοποιείται με οποιονδήποτε τρόπο (παρ. 1). Πριν από την κατεδάφιση των κατεδαφιστέων αυθαιρέτων του άρθρου αυτού δεν επιτρέπεται (α) η μεταβίβασή τους ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σ' αυτά ή στο οικόπεδο, πάνω στο οποίο κατασκευάσθηκαν. Κάθε μεταβίβαση, που γίνεται κατά παράβαση των ανωτέρω θεωρείται αυτοδίκαια και εξαρχής άκυρη.

Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 1 του π.δ/τος 5/1983 «περί χαρακτηρισμού και κατεδάφισης νέων αυθαιρέτων κατασκευών κλπ», που εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του άρθρου 17 παρ. 7 του Ν. 1337/1983 «Η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυθαιρέτου, όταν δεν πρόκειται για τις περιπτώσεις του άρθρου 3 του παρόντος (κτίσματα που εντοπίζονται κατά την ώρα που κατασκευάζονται - επ' αυτοφώρω -) γίνεται ύστερα από αυτοψία υπαλλήλου της κατά τόπο αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, που συντάσσει επί τούτου σχετική έκθεση, η οποία αφορά το αυθαίρετο και μόνο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή του.

Η έκθεση περιλαμβάνει επίσης σημείωση ότι κάθε ενδιαφερόμενος έχει δικαίωμα μέσα σε ανατρεπτική προθεσμία δέκα ημερών από την ημερομηνία τοιχοκόλλησης της έκθεσης να υποβάλει ένσταση. Αναφέρεται επίσης η ημερομηνία της αυτοψίας και η ειδοποίηση ότι αν περάσει άπρακτη η προθεσμία αυτό το αυθαίρετο θα κατεδαφιστεί».

Από τις προαναφερόμενες απαγορευτικές διατάξεις, προκύπτει ότι στην έννοια του αυθαιρέτου εμπίπτουν, προδήλως, κτίσματα ή εν γένει κατασκευές, που έχουν ανεγερθεί κατά παράβαση των οικείων πολεοδομικών διατάξεων και ιδίως χωρίς την απαιτούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, έχουν δε αυτοτελή ύπαρξη και είναι δεκτικά μεταβιβάσεως σε τρίτους ή συστάσεως εμπράγματων επαυτών δικαιωμάτων, κατά τις οικείες διατάξεις του ΑΚ ή το ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους» (ΑΠ 533/2007, ΑΠ 304/88), εφόσον, όμως, προηγηθεί η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυτού ως αυθαιρέτου, κατόπιν αυτοψίας υπαλλήλου της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, ο οποίος συντάσσει επί τόπου σχετική έκθεση και η οποία υπόκειται σε ένσταση εκ μέρους του θιγομένου, εντός της οριζόμενης από τις προαναφερόμενες διατάξεις προθεσμίας.

Κατά συνέπεια οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα ενός κτίσματος, μεταξύ των οποίων και οι οριζόμενες από τη διάταξη του άρθρου 17 αρ. 10 Ν. 1337/1983, δεν επέρχονται αν δεν προηγηθεί η παραπάνω έκθεση αυτοψίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη (ΑΠ 995/2015, ΑΠ 1022/2013). Επομένως, εφόσον δεν συντάχθηκε η, κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983, έκθεση αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας για το χαρακτηρισμό του κτίσματος ως αυθαίρετου, επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου επί του οποίου έχει τούτο ανεγερθεί και η μεταβιβαστική δικαιοπραξία δεν πάσχει από ακυρότητα (ΑΠ 183/2017).

Περαιτέρω, με το έτερο μέρος του δεύτερου αναιρετικού λόγου, ο αναιρεσείων μέμφεται την προσβαλλόμενη απόφαση ότι, κρίνοντας ως νομικώς δυνατή, με κατάρτιση έγκυρου συμβολαίου, τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου, κατά το χρονικό διάστημα από τη συμφωνία για την πώληση αυτού και στο εξής, παραβίασε την, ως άνω ουσιαστικού δικαίου, διάταξη του άρθρου 17 παρ. 10 του ν. 1337/1983, με τη μη εφαρμογή αυτής, παρότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής αυτής, δεδομένου ότι στο επίδικο ακίνητο υπήρχε κατασκευασμένη, χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια, δηλαδή αυθαίρετη, οικία.

Έτσι διατυπούμενος ο ως άνω λόγος αναίρεσης, εκ του αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι, σύμφωνα με όσα ανωτέρω εκτέθηκαν, αβάσιμος. Τούτο διότι, στην προσβαλλόμενη απόφαση, δεν υπάρχει παραδοχή ότι η επίδικη οικία είχε χαρακτηρισθεί ως αυθαίρετο κτίσμα, με έκθεση υπαλλήλου της κατά τόπο αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, ύστερα από προηγηθείσα αυτοψία και διαπίστωση του αυθαιρέτου χαρακτήρα της, οπότε και μόνο επέρχονται οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα αυτής, μεταξύ των οποίων και η, κατά την επικαλούμενη διάταξη, απαγόρευση μεταβίβασης με κατάρτιση συμβολαιογραφικού εγγράφου, κατά το άρθρο 1033 ΑΚ, αφού πρόκειται για μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου, με κύρωση την ακυρότητα της δικαιοπραξίας.

Εξάλλου, ούτε ο αναιρεσείων επικαλείται τη σύνταξη τέτοιας έκθεσης και το νόμιμο χαρακτηρισμό του επίδικου ακινήτου ως αυθαίρετου, για να συντρέχει η πλημμέλεια που αποδίδει με τον ως άνω λόγο αναίρεσης.

Συνεπώς, με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παραβίασε, με τη μη εφαρμογή της, την προδιαληφθείσα ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 17 παρ. 10 του Ν. 1337/1983, καθόσον δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής αυτής, αφού οι προβλεπόμενες σ' αυτή (διάταξη) συνέπειες ως προς τα άνευ οικοδομικής αδείας κατασκευασθέντα κτίσματα, δεν μπορούσαν να επέλθουν στην παρούσα περίπτωση, καθόσον δεν είχε προηγηθεί η έκδοση της κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983 έκθεση αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, περί χαρακτηρισμού του ένδικου ακινήτου ως αυθαίρετου, ώστε να απαγορεύεται η μεταβίβαση αυτού με έγκυρη δικαιοπραξία.

Κατά το άρθρο 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, είναι απαράδεκτος λόγος αναίρεσης, που στηρίζεται σε ισχυρισμό, ο οποίος δεν προτάθηκε νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, εκτός αν πρόκειται: α) για παράβαση που δεν μπορεί να προβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας, β) για σφάλμα που προκύπτει από την ίδια την απόφαση, ήτοι από την ανάγνωση μόνο της απόφασης, χωρίς να απαιτείται και επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων και γ) για ισχυρισμό που αφορά τη δημόσια τάξη.

Η διάταξη αυτή, η οποία αποτελεί εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής ότι ο Άρειος Πάγος ελέγχει τη νομιμότητα της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας με βάση την πραγματική και νομική κατάσταση που όφειλε να λάβει υπόψη του ο ουσιαστικός δικαστής, καθιερώνει την ειδική προϋπόθεση του παραδεκτού των λόγων αναίρεσης, η συνδρομή της οποίας πρέπει να προκύπτει από το αναιρετήριο.

Πρέπει, δηλαδή, να αναφέρεται στο αναιρετήριο, ότι ο ισχυρισμός που στηρίζει το λόγο αναίρεσης, είχε προταθεί και, μάλιστα, παραδεκτά και νόμιμα, από τον αναιρεσείοντα στο δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση. Ειδικότερα, αν προσβάλλεται απόφαση του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου, θα πρέπει ο ισχυρισμός που στηρίζει το συγκεκριμένο λόγο αναίρεσης, να είχε προταθεί παραδεκτά στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, αλλά και να επαναφέρθηκε παραδεκτά (με λόγο έφεσης ή, ανάλογα, κατά το άρθρο 240 ΚΠολΔ, με τις προτάσεις) και στο δεύτερο βαθμό και να αναφέρεται αυτό στο αναιρετήριο, εκτός αν υπάγεται στις παραπάνω εξαιρέσεις του άρθρου 562 παρ. 2 ΚΠολΔ ή πρόκειται για ισχυρισμό, που παραδεκτά, κατά το άρθρο 527 ΚΠολΔ, προτάθηκε για πρώτη φορά στην κατ' έφεση δίκη, που, επίσης, πρέπει να διευκρινίζεται στο αναιρετήριο.

Εξάλλου, το ότι ο ισχυρισμός έπρεπε να ληφθεί αυτεπάγγελτα υπόψη από το δικαστήριο της ουσίας, δεν έχει σημασία, διότι, στην περίπτωση αυτή, το δικαστήριο παραβίασε μεν το νόμο, όμως, λόγος αναίρεσης δεν μπορεί να ιδρυθεί, αν ο σχετικός ισχυρισμός δεν είχε προταθεί νόμιμα από τον διάδικο, εκτός αν συντρέχει κάποια από τις παραπάνω εξαιρέσεις.

Και στις περιπτώσεις, όμως, αυτές, για να είναι παραδεκτός ο σχετικός ισχυρισμός, που προτείνεται για πρώτη φορά στον Άρειο Πάγο, όταν αφορά τη δημόσια τάξη ή όταν το σφάλμα προκύπτει από την ίδια την απόφαση, πρέπει τα πραγματικά γεγονότα στα οποία στηρίζεται, να είχαν υποβληθεί στο δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση και να γίνεται στο αναιρετήριο επίκληση της υποβολής αυτής.

Επομένως, ο ισχυρισμός πρέπει να παρατίθεται στο αναιρετήριο, όπως προτάθηκε στο δικαστήριο της ουσίας, ενώ πρέπει να αναφέρεται και ο χρόνος και ο τρόπος πρότασής του ή επαναφοράς του στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί, με βάση το αναιρετήριο, αν ήταν παραδεκτός και νόμιμος (ΑΠ 1049/2019, ΑΠ 2084/2017).

Το απαράδεκτο αυτό αφορά όλους τους λόγους αναίρεσης (ΑΠ 1409/2019, ΑΠ 1059/2017), μεταξύ των οποίων και εκείνον από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (ΑΠ 2084/2017, ΑΠ 14/2017), που ορίζει ότι αναίρεση επιτρέπεται «αν το δικαστήριο παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτο».

Στην προκείμενη περίπτωση, με το οικείο μέρος (υπό στοιχείο ζ') του δεύτερου λόγου της αναίρεσης, ο αναιρεσείων, προβάλλοντας αιτίαση, που, κατά την ορθή εκτίμηση αυτής, πράγματι στηρίζεται στο άρθρο 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, ισχυρίζεται ότι το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια να δεχθεί ως παραδεκτή την εκ του άρθρου 281 ΑΚ ένσταση του αναιρεσίβλητου, προβαλλόμενη έναντι του ισχυρισμού του για την ακυρότητα της σύμβασης πώλησης σ' αυτόν του επίδικου ακινήτου, επειδή δεν είχε καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, μολονότι η εν λόγω ένσταση, δεν μπορεί να εφαρμοστεί επί συστατικού τύπου, η παράβαση του οποίου επισύρει ποινή ακυρότητας, διότι έτσι πλήττεται το δημόσιο συμφέρον, η ασφάλεια του δικαίου και των συναλλαγών και αντίκειται η εφαρμογή της στην έννομη τάξη, καθόσον, η άκυρη σύμβαση, με παραδοχή της ένστασης αυτής, παραμένει άκυρη, αλλά αναδίδει έννομες συνέπειες υπέρ του ενός μόνο μέρους, δηλαδή του προτείνοντος την ένσταση.

Ο άνω αναιρετικός λόγος είναι απαράδεκτος, καθόσον ο αναιρεσείων δεν επικαλείται στο αναιρετήριο ότι, τον ισχυρισμό του αυτό (περί απαραδέκτου προβολής στη συγκεκριμένη περίπτωση της, εκ του άρθρου 281 ΑΚ, ένστασης), είχε προτείνει νόμιμα ενώπιον του εκδώσαντος την προσβαλλόμενη απόφαση Εφετείου, εκθέτοντας στο λόγο της αναίρεσης τον τρόπο πρότασης του ισχυρισμού, την επαναφορά αυτού και το περιεχόμενό του, ούτε γίνεται επίκληση ότι συντρέχει κάποια από τις, κατ' άρθρο 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, εξαιρετικές περιπτώσεις πρότασης του ισχυρισμού το πρώτον ενώπιον του Αρείου Πάγου και ότι τα πραγματικά γεγονότα στα οποία στηρίζεται ο ισχυρισμός, είχαν υποβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, επιτρέπεται αναίρεση μόνο αν παραβιάστηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Η παράβαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας αποτελεί λόγο αναίρεσης μόνο αν τα διδάγματα αυτά αφορούν την εφαρμογή των κανόνων του δικαίου ή την υπαγωγή των πραγματικών γεγονότων σε αυτούς.

Ως διδάγματα της κοινής πείρας νοούνται οι γενικές και αφηρημένες αρχές για την εξέλιξη των πραγμάτων, που συνάγονται από την παρατήρηση του καθημερινού βίου και την εμπειρική πραγματικότητα, την επαγγελματική ενασχόληση και την επιστημονική έρευνα και έχουν έτσι καταστεί κοινό κτήμα. Τα διδάγματα της κοινής πείρας μπορούν να χρησιμοποιηθούν είτε για να διαπιστωθεί έμμεσα η βασιμότητα των αποδεικτέων πραγματικών περιστατικών σε συγκεκριμένη δίκη (άρθρο 336 παρ. 4 του ΚΠολΔ), είτε για να γίνει, αφού διαπιστωθεί η βασιμότητα αυτών, η υπαγωγή τους σε κανόνες ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ).

Ο προαναφερόμενος λόγος αναίρεσης στοιχειοθετείται όταν το δικαστήριο χρησιμοποιεί εσφαλμένα, δηλαδή με τρόπο που δεν συνάδει προς τις αρχές της λογικής, ή παραλείπει να χρησιμοποιήσει τα διδάγματα της κοινής πείρας, για να ανεύρει, με βάση αυτά, την αληθινή έννοια κανόνα ουσιαστικού δικαίου και, ιδίως, για να εξειδικεύσει αόριστες νομικές έννοιες που αυτός τυχόν περιέχει, ή για να υπαγάγει ή όχι σ' αυτόν τα εκάστοτε κρίσιμα πραγματικά περιστατικά.

Αντίθετα, όταν το δικαστήριο χρησιμοποιεί εσφαλμένα ή παραλείπει να χρησιμοποιήσει τα διδάγματα της κοινής πείρας, για να διαγνώσει αν συντρέχουν ή όχι τα εκάστοτε αποδεικτέα περιστατικά ή για να εκτιμήσει την αποδεικτική αξία των αποδεικτικών μέσων ή στοιχείων, δεν στοιχειοθετείται ο προαναφερόμενος λόγος αναίρεσης (ΟλΑΠ 8/2005, ΑΠ 309/2017, ΑΠ 43/2017, ΑΠ 2084/2017).

Με το τελευταίο μέρος του δεύτερου λόγου της αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 εδ. β` του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με τις εκτεθείσες παραδοχές του, με τις οποίες κατέληξε στο αποδεικτικό του πόρισμα, παραβίασε διδάγματα κοινής πείρας. Συγκεκριμένα, ο αναιρεσείων υποστηρίζει ότι το Εφετείο εξέλαβε την αναμονή αυτού ως αγοραστή για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, ως αποδοχή της απόλυτα άκυρης δικαιοπραξίας και δημιουργική πεποίθησης του αναιρεσίβλητου ότι ο αγοραστής δεν θα επικαλεστεί την ακυρότητα του ιδιωτικού συμφωνητικού και δεν θα ζητήσει την απόδοση του καταβληθέντος τιμήματος και επίσης, παρέκαμψε το δίδαγμα κοινής πείρας ότι ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να περιγράψει το πωλούμενο πράγμα και να γνωστοποιήσει στον πωλητή τα ελαττώματα του πωλούμενου πράγματος, μολονότι με τις προτάσεις του είχε ισχυριστεί ότι ο αναιρεσίβλητος απέφυγε να του δηλώσει ότι το επίδικο ακίνητο ήταν αυθαίρετο. Ο ανωτέρω λόγος, είναι αβάσιμος, καθόσον στηρίζεται σε εσφαλμένη βάση και συγκεκριμένα σε πραγματικά περιστατικά, εντελώς διαφορετικά από εκείνα που αποτελούν παραδοχές του Δικαστηρίου.

Όπως, ειδικότερα εκτίθεται ανωτέρω, το Εφετείο δέχθηκε ότι ο αναιρεσίβλητος-πωλητής, είχε γνωστοποιήσει στον αναιρεσείοντα-αγοραστή, ότι η οικία που ήταν κατασκευασμένη στο ακίνητο ήταν αυθαίρετη, του είχε παραδώσει τον τίτλο κτήσης της κυριότητάς του από τον οποίο προέκυπτε ότι ήταν αυθαίρετη και επομένως, γνωρίζοντας την πραγματική κατάσταση του πωλούμενου ακινήτου είχε αποφασίσει την αγορά του, είχε καταρτίσει το προαναφερόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό και είχε καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα, καθώς και ότι η μεταβίβαση του ακινήτου ήταν δυνατή με κατάρτιση έγκυρου συμβολαίου και επίσης ότι το ακίνητο είχε τακτοποιηθεί με βάσει τις διατάξει;ς του ν. 4014/2011 και εγκύρως μπορούσε να μεταβιβαστεί.

Ουδόλως εξέλαβε το Εφετείο την, κατά τις παραδοχές του, αποδεικνυόμενη εμμονή του αναιρεσείοντος στην ολοκλήρωση της συμφωνίας τους για κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου, ως αποδοχή απ' αυτόν της άκυρης δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, καταρτισθείσας με το αναφερόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό, σαν έγκυρης, ούτε στήριξε την κρίση του για τη δημιουργία στον αναιρεσίβλητο πεποίθησης περί μη άσκησης του δικαιώματος από τον αναιρεσείοντα, σε τέτοια παραδοχή, αλλά σχημάτισε αυτήν με βάση τα αναλυτικά αναφερόμενα ως άνω πραγματικά περιστατικά.

Σε κάθε περίπτωση, ο άνω λόγος αναίρεσης δεν ιδρύεται, καθόσον, η προβαλλόμενη αναιρετική πλημμέλεια, αναφέρεται ευθέως στην παραβίαση διδαγμάτων της κοινής πείρας κατά την εκτίμηση των αποδείξεων και των πραγματικών γεγονότων και όχι κατά την ερμηνεία κανόνων δικαίου ή την υπαγωγή σ' αυτούς πραγματικών περιστατικών.

Κατ' ακολουθία, πρέπει να απορριφθεί η από 19-12-2017 αίτηση για αναίρεση της 3406/2017 απόφασης του Εφετείου Αθηνών και να διαταχθεί, κατά την παρ. 3 του άρθρου 495 ΚΠολΔ, η εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο του παραβόλου που κατατέθηκε από τον αναιρεσείοντα κατά την άσκηση της αίτησης αναίρεσης. Ο αναιρεσείων που νικήθηκε πρέπει να καταδικασθεί στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, κατά το σχετικό νόμιμο και βάσιμο αίτημα του τελευταίου (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19-12-2017 αίτηση του Μ. Λ. του Κ. για αναίρεση της 3406/2017 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Διατάσσει την εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο του παραβόλου που κατατέθηκε κατά την άσκηση της αναίρεσης.

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσίβλητου, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 6 Μαΐου 2019.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

(Και τούτου αποχωρήσαντος από την Υπηρεσία, η αρχαιότερη της συνθέσεως Αρεοπαγίτης και ήδη Αντιπρόεδρος του Αρείου Πάγου)

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 22 Φεβρουαρίου 2021.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ